■ 핀테크(P2P)

부동산 P2P투자의 새로운 흐름: 신탁수익권 ABL. 사모펀드가 중도금 대출...LTV 규제 회피,펀드 자금, LTV 산정에서 제외

Bonjour Kwon 2018. 4. 11. 14:51

`新재테크` 부동산 P2P, 신탁수익권 담보 투자가 뜬다


다음달 P2P대출 가이드라인 시행에 발맞춰 경쟁력을 갖추기 위해 더 매력적인 상품개발로 투자자들을 유혹하는 P2P업체들이 늘고 있다. 이 가운데 `신탁수익권 담보` 상품들이 속속 등장하고 있어 눈길을 끈다. 기존 부동산 P2P 업계에서는 PF(프로젝트 파이낸싱)나 부동산 담보가 주를 이루고 있었다.

신탁수익권 담보 상품은 주로 사모펀드에서 `신탁수익권 ABL(Asset Backed Loan, 자산유동화대출)`이라는 이름으로 취급된다.
ABL은 담보자산을 근거로 금융기관해서 대출을 해주는 것을 말한다. 

신탁수익권 담보 상품은 준공률과 분양률이 높은 부동산을 대상으로 한다. 대출자인 시행사나 시공사가 신탁회사로부터 몇 개월 후 정산받을 분양대금 또는 공사대금을 담보로 대출을 실행하는 방식이다.

특히, 부동산 경기가 불안해질수록 준공 및 분양 리스크가 커지고 있는 가운데 이 부분을 보완한 상품이라는 점에서 매력적이라는 평가다.

실제 모집금액이 큰 단위임에도 불구하고 출시되는 속속 매진행진을 이어가고 있다.

비욘드펀드는 지난달 7일 수익률 15.9% 만기 7개월의 `송파 오피스텔 신탁수익권 담보` 상품을 내놨다. 분양 100%, 준공이 87.5% 완료된 오피스텔이 대상 건물로, 준공 완료 후 시행사가 신탁으로부터 받게 될 분양대금 150억원을 담보로 40억원을 대출했다. 모집금액이 신생업체가 출범 한 달만에 매진시키기에는 컸음에도 불구하고 영업일 5일만에 펀딩이 끝났다.

서준섭 비욘드펀드 대표는 "신탁수익권 담보대출은 준공 및 분양 실패, 시공사 및 시행사 부도 등 부동산 건설 투자의 주요 리스크 요인이 최소화된 상품이기 때문에 투자자 반응이 좋다"고 설명했다.
 

소딧은 지난달 29일, 수익률 13% 만기 11개월의 `경북 안동 e편한세상 수익권 담보` 상품을 선보였다. 분양이 100% 완료된 e편한세상 아파트가 대상 건물로, 준공 완료 후 시행사가 신탁사로부터 받게 될 97억원을 담보로 30억원을 대출했다.

피플펀드 역시 지난달 수익률 15% 만기 8개월의 `오피스 신축사업 공사대금 유동화` 상품을 출시했다. 분양 99.7%, 준공이 93% 완료된 마곡동의 신축 오피스가 대상 건물로, 준공 완료 후 시공사가 신탁으로부터 받게 될 공사대금 25억원을 담보로 10억원을 대출했다



비욘드펀드가 '신탁수익권 ABL'을 선택한 이유


Apr 19. 2017



안녕하세요. 써티입니다! 저번 시간에는 비욘드펀드의 대표상품 '신탁수익권 ABL'을 소개했었는데요. 블로그와 브런치 둘다 정말 많은 분들이 읽어주셨더라고요. 감사합니다:)


오늘은 2탄.  비욘드펀드가 '신탁수익권 ABL'을 선택한 이유에 대해 준비해왔습니다.

저번 포스팅이 '신탁수익권 ABL'에 대한 기본적인 정의였다면, 오늘은 비욘드펀드의 이야기에 더 초점을 맞췄습니다. 이 상품에 투자하신 많은 분들이 가장 흔히 주셨던 질문들을 중심으로, 비욘드펀드가 '신탁수익권 ABL'을 대표 상품으로 개발하게 된 스토리를 들려드리고자 합니다.






1. 신규 분양과 관련 없는 상품이기 때문에


1) 부동산 시장에서 신규 분양의 리스크는 점점 커지고 있습니다. 


2017년 부동산 경기가 불황이라고 하죠. 부동산 경기가 불황이면 미분양 물량이 늘어나는건 당연한데요. 게다가, 정부의 '중도금 집단대출 규제'까지 맞물리면서 분양 시장은 더 얼어붙고 있습니다.


2016년 6월 28일, 정부는 아파트 중도금 집단대출 규제 강화에 대한 내용 발표한 바 있습니다. 보통 아파트 분양을 받을 때, 전체 금액의 10%를 계약금으로 내고 40% 정도를 은행에서 중도금 대출*을 받아 지불하게 되는데요. 정부에서 제1금융권의 중도금 집단대출을 금지한거죠. 중도금을 대출 받을 수 없으면 분양이 성사될 수 없으니 분양시장이 얼어붙는 겁니다. 설상가상으로 지난 달부터 지방은행과 농협·수협·상호금융 등 제2금융권까지 한시적으로 집단대출이 제한됐습니다. 

(*중도금 대출이란? : 분양 계약에 따른 중도금(계약금 및 잔금 제외) 납입 용도 대출로, 은행과 시공사(시행사)간의 별도의 대출 협약을 통해 시공사(시행사)가 연대보증을 하고 아파트 준공시 1순위 근저당권 설정(후취담보)을 조건으로 취급되는 것이 일반적이다. - 네이버 지식백과)



2) 그래서! 분양이 완료됐거나 분양 위험과 절연된 상품을 가져왔습니다.

비욘드펀드는 이런 상황에서 분양 리스크가 높은 신규 부동산 프로젝트에 참여하는건 위험하다고 판단했습니다. 그래서 고심 끝에 개발한 상품이 '신탁수익권 ABL'인 것이죠.

이전 포스팅에서도 설명 드렸지만, 비욘드펀드의 '신탁수익권 ABL' 상품은 크게 1)분양대금 담보 2)공사대금 담보 상품으로 나뉩니다. 준공 및 분양이 거의 완료된 건물에 대해 시행사(건물주)의 분양대금 수익권을 담보로 하거나, 분양 여부와 상관 없이 준공만 완료되면 대출금을 회수할 수 있는 경우죠.




2. 수익성과 안정성, 두마리 토끼를 잡을 수 있기 때문에


저희가 '신탁수익권 ABL'이 안전하다...안전해요...안전합니다...라고 하도 많이 이야기하다보니! 많은 분들이 많이 물어보시는 질문들이 있었어요(사실 저도 궁금했음). 이에 대해 전략마케팅팀 말갈 팀장님이 친절히 답변을 해주셨답니다. 한번 볼까요?


Q. 안전하다면서 어떻게 수익률이 이렇게 높죠?


일단 중소형 시행사 및 시공사는 자금을 조달하기가 어렵습니다. 이전 포스팅에서도 소개했듯이 사모펀드가 신탁수익권 ABL 상품들을 내놓고 있지만, 대부분 대형 시행사 및 시공사를 대상으로 하는데다 백억 단위로 펀드가 구성되기 때문에 중소형 시행시공사는 참여하기가 힘듭니다



그런데 시행사들이 자금조달만 성공적으로 하면 부동산 사업에서 얻는 이익은 분양이 100% 다 될 경우 초기 투입자본의 3~5배에 달하거든요. 그러니까 높은 이자율을 감수하고서라도 비욘드펀드에 대출 요청을 하는 것이죠. 따라서, 리스크가 높아서 수익률이 높아지는건 아니란 사실!



Q. 그렇게 좋은 상품이면 왜 제도권 금융기관에서 취급하지 않는거죠?

과거에는 저축은행들이 공사대금이나 분양대금을 담보로 대출을 하는 ABL을 10% 수준의 금리로 취급했었습니다. 그런데 금융당국의 부동산 PF 규제강화로 ABL이 PF 대출비율규제에 포함되게 되면서 저축은행에서 ABL 취급이 어려워졌어요. 비욘드펀드에서는 이러한 틈새시장을 공략해 중소형 시공사, 시행사들을 대상으로 신탁수익권 ABL 상품을 출시하고 있답니다. 




여기서 잠깐! <신탁수익권 ABL 리스크 분석>


비욘드펀드가 안정성을 최대한 높인 상품으로 '신탁수익권 ABL'을 가져왔지만, 역시 투자 상품이기 때문에 리스크는 당연히 있습니다. 비욘드펀드는 리스크를 감추기보단 제대로 명시하고 이에 대한 대응 방안을 철저히 준비하고자 합니다^^


■ 분양대금 ABL 리스크: 대규모 분양취소

양대금 ABL은 분양 마무리단계의 수익권을 담보로 설정하기 때문에 시행사(건물주)가 수령할 분양대금이 거의 확정되어 있는 상태입니다. 그러나 대규모의 분양취소가 일어날 경우 담보로 잡은 수익권이 소멸될 수 있는데요. 

이 경우 분양취소분에 대한 담보권 집행(공매 등)을 통해 대출 원리금을 회수합니다. 또한 담보물의 가치하락 시 원금손실의 가능성이 존재하기 때문에, 대출심사를 할 때 상권, 주거환경, 주변 부동산 등의 환경분석도 세밀하게 실시하고 있습니다.

■ 공사대금 ABL 리스크: 시공사의 부도

공사대금 ABL은 공사비로 지급할 비용을 PF대출을 통해 조달하기 때문에, 분양실적과 상관없이 건축만 계획대로 진행될 경우 대출금을 회수할 수 있는 상품입니다. 특히 비욘드펀드는 공사비를 신탁으로부터 직접 수령받아 안정성을 높였구요. 하지만 시공사 부도 등의 상황으로 공사가 계획대로 진행되지 않을 경우 대출금 회수 지연 또는 원금손실의 상황이 발생할 수 있는데요.

이러한 경우를 대비해 시행사 연대보증을 통해 분양대금에 대한 권리집행으로 대출금을 회수하거나, 대체시공사를 미리 선정해둡니다. 시공사의 재무재표 및 경영상황을 면밀하게 심사하는 것은 물론이고요.



이렇게 신탁수익권 ABL 상품에 대한 두번째 포스팅을 해봤습니다. '신탁수익권 ABL'이 한번 이해하면 쉬운 상품인데, 처음 접근하기가 좀 어렵죠^^ 그래서 블로그와 브런치를 통해 최대한 쉽게 정보를 드리려고 노력하고 있답니다. 


비욘드펀드 홈페이지에 신탁수익권 ABL 전용 페이지도 만들고 있으니까요. 기대해주세요. 그럼 써티는 물러갑니다.



P2P금융플랫폼 '써티컷'과 '비욘드펀드'를 운영하는 비욘드플랫폼의 공식 브런치입니다.

  • 이용택 Apr 22. 2017


    그런데 최근에 출시된 공사비 abl 관련 귀사 상품들을 살펴보니 한가지 의문이 드는 점이 있습니다.

    일단 분양 실적과 상관없이 pf대출로 공사비가 충분히 확보 되어 있기 때문에 안정적으로 abl 대출금을 상환 받을수 있다고 하셨습니다.

    그런데 만약에 시공사의 제3채권자들이 시공사에 대한 채권을 회수하기 위해 시공사가 시행사(또는 부동산신탁사)에 대하여 갖는 공사비 채권을 압류 하게 되는 경우는 어떻게 되는거지요? 

    시행사나 신탁사 입장에선 시공사에 압류청구금액 만큼 공사비 지급을 못할것으로 예상되는데 비욘드펀드에서 공동명의로 관리하신다고 하더라도 계좌 입금이 불가능해 채권회수에 차질이 발생될 수 있지 않을까요?


    채권가압류(또는 채권압류 및 추심명령)
    채권자 : 시공사의 제3채권자
    채무자 : 시공사
    제3채무자 : 시행사(또는 부동산신탁사)
    압류 채권 : 시공사가 시행사에 대하여 갖는 공사비 채권


  • 비욘드플랫폼 Apr 25. 2017

    안녕하세요. 답변이 늦어서 죄송합니다. 궁금해하신 내용을 설명 드리면요.
    1. 신탁관련 법령에 의해 신탁재산에 대해서는 압류가 불가능합니다.
    2. 시공사 신탁 수익권에 대한 질권설정(물권으로 1순위 가짐)을 진행합니다.
    3. 신탁회사 사업비 정산 시 당사 계좌로 직접송금합니다.
    4. 기타 권리관계에 의해 혹시나 예외사항이 생기는것을 대비하여 연대보증등 추가보안책 마련하였습니다.


    혹시 추가적인 질문 사항이 생기시면, 1661-0301로 연락주시거나 카카오톡 @beyondfund로 연락 주시면 친절히 설명 드리겠습니다 :)


  • 새내기 Apr 26. 2017

    IB 중 PF 쪽 일을 하고 있습니다 공사대금 ABL의 경우 최악의 경우를 가정하여 시공사가 부도가 나고 시행사도 부도가 난 경우 채권보전을 어찌 할지가 의문입니다.

    ABL의 경우 일반적으로 대형 시공사가 참여하는 프로젝트에서는 보기 힘든 구조 인데요 위의 경우로 회수가 안되는건 아닌지?? 과거 저축은행이 연쇄 부도가 나서 텐텐 대출이 안되는건데 사업성에 대한 내용이 빠져 있네요. 어떤 사업에 참여하는지는 전혀 표현이 안되어 있어서 참여 PJT도 궁금하네요

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분양대금 신탁수익권 ABL 파헤치기!

2018. 2. 23. 

비욘드펀드의 시그니쳐 투자상품 1.
분양대금 신탁수익권 ABL 파헤치기


안녕하세요:) 비욘드펀드입니다. 오늘은 비욘드펀드의 시그니쳐 투자상품 분양대금 ABL에 대해서 다뤄보려고 해요. 신탁수익권 ABL에 대해 아직 어려워하는 분들이 많은 것 같아서 오늘은 분양대금ABL 투자상품에 대해 사례를 들며 알기 쉽게 소개해드릴게요! :)



다음달 25일에 월급을 100만원 받는데, 당장 급해 10만원만 빌려달라고 합니다. 물론 이자도 서운하지 않게 쳐 주고요. 게다가 월급 나오면 친구가 바로 갚는 게 아니라 회사에서 제게 바로 월급을 준다고 합니다. 여러분이라면 돈을 빌려주실 건가요?

저라면, 빌려줄 것 같아요. 받을 돈이 확실히 정해져 있고, 친구의 회사에서 바로 돈을 준다고 하는데다가 이자까지 준다고 하니까요!
아주 간략하게 설명 드리자면 분양대금 신탁수익권 ABL은 이와 같은 거에요.

분양대금이라는 현금흐름을 예측할 수 있는 상환재원이 있고, 주가 아닌 신탁사를 통해 직접 상환 받는 구조화 대출이어서 리스크는 최소화 하고 안정성은 최대화한 부동산P2P대출입니다. 그럼 분양대금 신탁수익권 ABL의 특징 2가지를 나누어 알아볼까요?


분양대금 신탁수익권 ABL 특징 1.
신규 분양과 상관없는 상환재원 

분양대금의 현금흐름

먼저 분양대금의 특징에 대해 살펴볼게요. 오피스텔이나 호텔, 아파트 분양을 받게 되면 크게 3번에 나누어 분양대금을 납부하게 됩니다. 계약금을 선납입하고, 중도금을 여러 차례에 나누어 납부한 뒤 잔금을 마지막으로 납부하게 되면 분양대금을 완납한 것이 됩니다.

하지만 중도금을 받는 과정에서 건축자금이나 다른 사업을 위한 시행 자금이 부족할 경우 비욘드펀드에 대출을 신청하게 되는데요. 비욘드펀드는 분양대금의 현금 흐름을 확인하고, 미래에 받을 분양 잔금을 통해 1차 상환 재원을 마련하게 됩니다. 신규 분양이 없더라도 기존에 진행한 분양 계약을 기준으로 대출이 진행되기 때문에 신규 분양과는 상관이 없는 것이죠.

분양대금의 현금 흐름을 예측해 상환 재원으로 활용하는 것, 이것이 분양대금 신탁수익권 ABL의 첫 번째 특징이에요.


분양대금 신탁수익권 ABL 특징 2.
차주의 부도 걱정이 없는 신탁사를 통한 직접 상환

비욘드펀드 신탁수익권 ABL 상환 구조

처음에 말씀 드렸던 회사에서 직접 상환 받는 구조를 떠올리시면 이해하기 편하실 거에요. 돈을 빌려준다고 하더라도 빌려간 사람이 부도나버리면, 상환 받기 어려워지는데요. 이런 리스크를 최소화한 것이 신탁수익권의 특징입니다.

주가 받을 분양대금에 질권(상환 받을 권리)을 설정하거나 신탁사에 채권양도통지를 통해 차주를 거치지 않고 돈을 직접 상환 받는 것이지요. 때문에 차주의 부도로 인해 상환이 어려워질 리스크는 최소화할 수 있는 것이죠.

차주의 부도로부터 권리 관계가 절연되는 것, 이것이 분양대금 신탁수익권 ABL의 두 번째 특징입니다.


꼭 알아두세요!
분양대금 신탁수익권 ABL의 리스크 대응 방안
그럼 리스크는 어떤 것들이 있을까요? 환불이 안 되는 분양대금의 특성상 분양 계약이 완료된 상태에서 분양 취소율은 극히 적지만 대규모로 분양이 취소되는 경우 대출금의 손실이 발생할 수 있습니다. 

이 경우 분양 취소된 부분에 대해 담보권을 집행함으로써 처분이나 대환대출을 통해 대출 원리금을 회수할 수 있습니다. 두 번째로 시행사의 자산을 압류하거나 세 번째로 대표 이사의 자산을 압류하는 등의 절차를 통해 미상환 원금을 회수할 수 있습니다.


분양대금 신탁수익권 ABL
의미로 구분해 이해하기
지금까지 찬찬히 살펴보았는데요, 어떠신가요? 이해가 조금 되시나요? 마지막으로 분양대금 신탁수익권 ABL(자산유동화대출)’을  의미 별로 분리해 풀어볼게요!

이렇게 보시면 조금 눈에 들어오시나요? 앞으로도 비욘드펀드가 P2P업계에 처음으로 선보인 신탁수익권 ABL 투자상품을 이해하기 쉽게 풀어 설명해드리는 시간을 많이 가지려고 합니다 :) 혹시나 궁금한 것이 있으시다면 언제든지 문의해주세요!


ABL에 대해 더 깊게 알고 싶으시다면?
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비욘드펀드의 시그니쳐 투자상품, ABL(자산유동화대출)의 이해

2017. 11. 9. 11:00
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안녕하세요 비욘드펀드입니다.
저희 비욘드펀드는 ABL(Asset Backed Loan: 자산유동화대출) 채권에 저희 P2P 플랫폼을 통해 일반 개인들도 소액으로 참여할 수 있는 투자상품을 주로 다루고 있습니다. ABL은 금융권 종사자 분들이 아니시면 매우 생소한 용어일텐데요, 구조화금융의 영역에 포함되는 개념이라 은행, 사모펀드, 증권사, 투자은행 등 기관투자자들만이 투자를 하고 있던 세계라고 할 수 있습니다.
국내에 자산유동화라는 개념이 처음 도입되기 시작했던 IMF 시절부터 삼일회계법인 자산유동화 전담TF에서 PM으로 근무하며, 국내 1호 ABS 프로젝트, 자산유동화 관련 법률 입법과정에도 회계자문으로 참여하셨던 국내 자산유동화 시장의 시조새(?) 서준섭 대표이사님과 함께 일하다보니, 한국의 자산유동화시장의 발전과 태동, 현황 등에 대한 고퀄의 강의를 매주 무료로 듣는 행운을 누리고 있습니다. 대표이사와 주요 심사역의 경험을 살려 밀고 있는 상품이다보니, 투자자분들의 이해를 돕기 위해 어려운 개념이지만 쉽게 풀어서 설명드려보고자 합니다. 


자산유동화란?
자산유동화란 쉽게 말해 ‘자산’을 담보로 돈을 땡기는 개념입니다. 보유한 자산가치의 일정 부분에 해당하는 현금을 채권(Bond) 또는 대출(Loan) 형태로 조달합니다. 여기까지는 우리가 흔히 알고 있는 담보대출과 유사한 개념입니다.

내 집을 담보로 맡길테니 돈을 빌려다오


하지만 담보대출을 하더라도 리스크 요인이 발생합니다. 대출자의 채권자가 여럿일 경우가 대표적인 경우인데요, 대출상환이 되지 않을 경우 다들 대출자가 보유한 자산에 대한 권리를 주장하기 시작합니다. 압류하고 딱지 붙이고 막...TV에서 많이 보셨죠? 부동산에 대한 담보권리인 저당권을 잡더라도 예외사항이 발생하기도 하고, 법적 소송까지 가는 경우에는 법률비용도 그렇고 시간도 많이 소요되고 아주 피곤한 상황이 되는거지요. 

그래서 등장한 개념이 ‘절연’ 이라는 개념입니다. 담보자산에 대한 가치는 충분하나 대출자에 대한 여러 권리관계가 복잡하게 얽히는 상황을 방지하기 위해, 담보자산을 일종의 페이퍼 컴퍼니인 SPC(Special Purpose Company: 특수목적법인)에 양도하고 해당 SPC에 자금을 공급하는 거지요. 이렇게 하면 담보자산의 소유권이 법적으로 대출자와 별개가 되기 때문에, 대출자님에게 채권자가 아무리 많더라도 그 담보물에 대한 나의 권리는 안전하게 보호받을 수 있습니다.

담보자산에 대해 ‘채권’ 을 발행하는 것을 ABS(Asset Backed Security: 자산유동화증권), ‘대출’ 형태로 계약하는 것을 ABL(Asset Backed Loan: 자산유동화대출) 이라고 합니다. 은행, 증권사, 저축은행, 펀드 등 기관투자자들이 이러한 형태의 금융거래로 많은 수익을 올리고 있지요.


자산유동화의 필수요건, 절연(?緣)

출처: 네이버 어학사전

네, 그렇죠. 인연이나 관계를 완전히 끊는다는 뜻입니다. 대출자의 다른 채무자로부터 내가 담보로 잡을 자산을 안전하게 보호받으려면, 대출자와 그 자산 사이의 인연과 관계를 법적으로 끊어야 합니다. 조금 매정하긴 합니다만, 저희의 투자금이 더 소중하기 때문에 어쩔 수가 없네요.

권리관계 절연에는 여러 가지 방법이 있습니다. 위에 언급한 SPC를 통해서 하는 방법은 대규모 프로젝트를 진행하거나, 대출채권 유동화(대출해준 채권을 담보로 또 돈을 조달하는 금융기법)을 할 때 주로 많이 사용되구요. 비욘드펀드는 부동산 프로젝트에 대한 대출을 주로 하고 있기에 ‘신탁(Trust)’을 통해 권리관계 절연을 하고 있습니다.

신탁, 영문으로는 TRUST. 단어만 봐도 뭔가 신뢰가 가죠?

다시 한 번 네이버 지식사전

신탁이란 특정한 자산을 양도받아 해당 자산으로부터 향후 발생하는 수익을 권리관계에 맞추어 배분할 수 있게 하는 법률관계입니다. 부동산 프로젝트 같은 경우에는 시행사(건축주), 시공사(건설회사), 각종 투자기관(은행, 저축은행, 증권사, 펀드) 등 다양한 주체가 참여하기 때문에, 자산보호와 권리관계, 수익정리를 위해 신탁을 주로 이용합니다. 우리 나라에는 한국토지신탁, 한국자산신탁 등 수많은 신탁사들이 있고, 신탁사가 망하더라도 신탁법에 의해 신탁재산은 보호받을 수 있습니다. 일종의 공식적인 ‘계주’ 같은 역할이라고 이해하시면 쉽습니다. 


더욱 중요한 Asset Valuation(자산가치평가)
신탁, SPC 등을 통한 절연도 물론 중요하지만 자산유동화에서는 ‘자산’이 가장 중요합니다. ABL, ABS의 ‘A(Asset)’에 해당하는 부분이지요. 자산의 가치평가가 정확히 이루어져야 적정한 수준의 대출한도를 산정할 수 있고, 미래에 투자금 회수 가능성을 예측할 수 있지요. 자산유동화의 유동화 대상은 모든 종류의 자산에 해당됩니다. 부동산, 각종 채권 뿐 아니라 항공기, 자동차, 골드바 등등 다양한 실물 대체투자자산, 미래의 카드매출까지 뭐든지 자산가치를 책정할 수 있는 것은 유동화가 가능합니다!
자산유동화의 핵심인 ‘자산 내재가치 평가’는 주로 회계법인의 회계사들이 외주로 진행합니다. 저희 비욘드펀드는 삼일회계법인 전무 출신 대표이사 및 재무팀장의 오랜 자산 내재가치평가 전문성을 살려 부동산 건축 프로젝트의 ‘분양대금’ 또는 ‘공사대금’ ABL상품을 주로 다루고 있습니다.


■ 분양대금 ABL 
프로젝트에 참여하는 다양한 주체(시행사, 시공사, 신탁사, 대주단 등)에 대한 계약관계 및 신용평가 분석이 함께 수반되어야 하지만, 분양대금 수익권 유동화에서 가장 중요한 것은 분양계약에 근거한 사업수지분석입니다. 이해를 돕기 위해 비욘드펀드에서 진행했던 ‘송파 오피스텔 분양대금 ABL’ 상품의 PF대출금과 분양수익만 간단히 도식화해서 예를 들어 설명해보겠습니다.

이해를 쉽게 하기위해 금액부분은 일부 임의로 기입하였습니다.

간단하게 말해서 분양계약 기준으로 875억원의 수익이 발생하는데, 이중 725억원을 은행, 저축은행 등 선순위 채권단에 상환한 후 150억원의 예상수익이 발생하며, 이 예상수익에 대한 신탁수익권을 담보로 대출을 진행하는 것이 송파 상품의 구조였는데요. 비욘드펀드의 분양대금 ABL 모델은 일반적으로 이렇게 분양계약이 완료된 후 정산예정인 수익금액을 담보로 잡는 구조로 진행되고 있습니다. 분양대금 잔금이 정산된 이후에는 신탁사에서 비욘드펀드에 직접 상환을 진행합니다.

이 구조에서 담보물인 시행이익 수익권(150억원에 해당하는 부분)은 ‘분양계약’ 기준으로 총 수익금액에서 선순위 대출자들에게 대출금을 상환하고 난 후 잔여액으로 산정되는 부분에 대하여 가치평가를 진행하여 담보설정을 진행합니다. 일반적인 부동산 PF 투자에서 상환재원으로 고려하는 ‘미래에 발생할 분양수익’과는 이미 계약이 완료되었다는 점에서 차이가 있습니다. 분양계약이 진행되지 않은 상태에서의 부동산 PF 투자에서는 프로젝트 초반 건축자금 조달을 위해 대출을 집행하기 때문에, 분양예상수익은 순수하게 미래분양가능성에 대한 ‘기대’ 입니다. 회계장부 상에도 자산으로 기입되지 않습니다.


■ 공사대금 ABL
비욘드펀드에서 투자상품으로 취급하는 ‘공사대금 ABL’의 경우는 보다 이해가 쉽습니다. 간단하게, 시공사(건설사)가 미래에 지급받을 공사대금을 담보로 대출을 진행하는 구조입니다. 공사대금은 비욘드펀드가 신탁사로부터 직접 수령하여 대출금 상환을 진행합니다. 때문에 부동산 투자에서 가장 큰 리스크인 ‘분양’ 성적과 상관없이 공사만 잘 진행되면 대출금을 상환받을 수 있는 구조입니다. 

이 경우는 시행사와 시공사가 체결한 ‘도급계약서’를 기준으로 대출을 진행하며, 공사가 중단되어 공사대금이 지급되지 못할 리스크 상황에 대비하여 시공사의 재무상황 및 시공능력을 세밀하게 평가합니다. 또한 우발적인 시공사의 부도 등의 상황이 발생할 경우 대처할 수 있도록 ‘대체시공사’를 미리 선정하여 공사가 끝까지 진행될 수 있도록 만반의 준비를 합니다.


마치며
이 외에도 다양한 종류의 자산유동화가 있습니다만, 저희는 당분간은 분양대금/공사대금 유동화 상품을 주로 다루게 될 것 같습니다. 다른 유동화 상품도 기회가 되는대로 차차 소개해드릴 계획이구요. 글이 너무 길어져서 지루하실테니 오늘은 이만 마치구요, 다음 번에는 부동산 P2P 투자에서 주로 취급하는 부동산담보대출, 부동산 PF 대출, ABL의 차이점, 그리고 나서는 한국 자산유동화시장의 역사에 대해서 다루어보도록 하겠습니다. 그외에도 저희 측에서 다루었으면 하는 주제에 대해서는 댓글을 달아주시면 진지하게! 고민해서 써보도록 하겠습니다. 그럼, 짜이찌엔.

비욘드 금융썰전 코너에서는 비욘드펀드 내부 전문 인력의 칼럼을 통해 부동산 및 P2P, 금융 시장 전반에 대한 인사이트를 제공하고 있습니다. P2P금융 및 전문적인 식견이 궁금하신 주제에 대해서는 댓글을 통해 문의해주시면 순차적으로 작성해 업로드하도록 하겠습니다.




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아파트 중도금 대출!

해법을 말하다.







요즘 부동산 관련 기사를 보면

규제(LTV, DTI)에 대한 내용을

많이 접하게 됩니다.


대부분이 '8·2 부동산 대책'으로 인하여

"어렵다", "힙들다"하는 내용들인데요.


무주택 실수요자들에게는

이러한 상황이 오히려 내 집 마련을 할 수 있는

좋은 기회일 수 있습니다.





하지만, 문제는

분양받은 아파트에 대한

계약금, 중도금, 잔금을 어떻게 하면

가장 효율적으로 납부할 수 있을까 일 텐데요.


오늘 그 해법을 드리고자 합니다.






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"그냥 손해보고 팔아 버릴까?"





최근 몇 년간의 아파트 가격 급상승과

가계부채 증가세로 인하여

강도 높은 규제가 이어지고 있습니다.


이에 기존에 아파트를 분양받아

계약금을 지급했지만 중도금이 없어

이런 저런 고민을 하고 

계신 분들이 많을 텐데요.


아파트 중도금이 없다고

어렵게 분양받은 아파트를

다시 팔 수는 없지 않겠어요?





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그럼, 어떻게 해야 할까?




아파트중도금을 해결하는 방법으로는

크게 3가지가 있습니다.


첫째, 가족에게 도움받기

둘째, 추가로 신용대출 받기

셋째, 현재의 전세 보조금 활용하기


그리고 추가적으로

오늘 알려드리는 해결 방법

알면 알수록 효과적인 "P2P펀드대출"

즉, '펀딩' 방법을 알려드리고자 합니다.





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아파트중도금대출 부족분

'펀딩'으로 해결!




아파트 중도금대출의 부족분을

해결할 수 있는 여러가지 방법 중에서

가장 효과적인 방법은 바로!


대출이 아닌 펀딩


개인 간 투자 방식으로 진행되는

펀딩이라고 판단됩니다.





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개인 간 거래인 "P2P펀드대출"은

기존의 은행 대출에 비해서

많은 장점들을 가지고 있습니다.


첫째, 시중은행과 같이

금리가 저렴하다는 것입니다.

(P2P금융기업인 H사가 최저 3.9%부터 제공됩니다.)




둘째, 시중은행들과 같은 꺾기가 없습니다.

시중은행에 대출을 받으러 가게 되면

급여통장 개설, 신용카드 발급 및 일정액 사용,

아파트 관리비 자동이체, 중도상환수수료,

펀드나 보험 가입을 권유 받게 되는데요.

하지만, P2P펀드대출은

방문 없이 진행이 되기 때문에

시중은행과 같은 불이익이 없고,

쉽고 빠르게 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.




셋째, 가장 큰 장점은

개인 간의 펀드 투자에 의해서

펀드대출 방식으로 진행되므로 

신용정보사에 등재되거나

시중은행들에게 공유되지 않아

신용등급에 아무런 영향을 미치지 않는다는 점입니다!



단점은, 은행들처럼 꺾기,

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대표자서상훈

2017-금감원-1181(P2P연계대부업)

사업자번호: 361-86-00097

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주소서울시 영등포구 국제금융로 20, 3 345

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[출처] 아파트중도금대출, P2P펀드대출로 해결!|작성자 honestfund



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사모펀드가 중도금 대출...LTV 규제 회피 펀드 자금, LTV 산정에서 제외

이승우 기자공개 2017-09-12 

지난 6월 용산의 한 주상복합단지. 분양이 순조롭게 진행됐지만 수분양자들의 대금 납입에 문제가 생겼다. 8·2 대책의 대출 규제가 소급 적용되면서 60%였던 주택담보대출비율(LTV)이 갑자기 40%로 낮아졌기 때문이다. 이 주상복합 아파트의 최저 분양가는 14억 원 수준이라 계약자는 최소 3억 원 이상의 별도 자금이 필요하게 됐다.

투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 뿐 아니라 중도금대출 문제는 전국 각지에서 벌어지고 있다. 사실상 한 세대당 주택담보대출 한건으로 규제를 하고 있는 상황이라 규제 대상이 아닌 지역에서도 낮아진 LTV 적용을 받기 때문이다.

중도금대출을 받지 않고 자기자금을 댈 수 있는 분양자들이라면 다행이다. 하지만 잔금 납입과 함께 입주시 전세자금으로 메우려 했던 분양자, 즉 갭 투자자들이라면 이야기가 달라진다. 어떻게든 외부에서 자금 조달을 할 수밖에 없다. 이 틈을 파고 드는 금융시장 상품이 등장하고 있다.

중도금대출 사모펀드 등장

이달초 H 자산운용은 하남 미사 지구 '랑데르Ⅲ' 상가 건물 수분양자 중도금 대출채권에 투자하는 펀드를 설정했다. 이 펀드의 투자기간은 14개월로 제시된 수익률은 내부수익률(IRR) 기준 4% 내외다.

이 펀드가 바로 수분양자들의 중도금 대출을 지원하는 펀드다. 수분양자들이 개인 자산가들이 투자한 펀드로부터 중도금 대출을 받게 되는 것이다.

중도금대출펀드

이 펀드는 H 저축은행이 하남 미사 상가 랑데르Ⅲ 분양자에게 대출한 채권을 펀드가 사들이는 방식으로 투자하게 된다. 대출채권을 유동화한 것이지만 결과적으로 펀드 투자자가 수분양자의 중도금을 대주게 된다.

모펀드 형태의 이 같은 종류의 펀드는 상가 외 아파트 중도금 대출을 위해 알게 모르게 금융권에서 이뤄지고 있는 것으로 알려졌다. 중도금대출로 부르지 않고 있지만 유사한 방식으로 중도금 대출을 지원하는 펀드도 있다.

증권사 한 관계자는 "정부의 8.2 대책으로 중도금 대출이 막힌 수분양자들에게 자금을 대기 위한 사모펀드를 고민하고 있다"며 "최근 대다수 증권사 구조화 금융 부서에서 적극적으로 검토하고 있는 것으로 안다"고 말했다.

◇시행사 대여, LTV 적용 안받아 '편법'

통상적으로 아파트 분양대금 납입절차에 따르면 강화된 대출 규제는 중도금 5회와 6회차에서 문제가 발생하게 된다. 아파트 분양대금은 통상적으로 계약금 10%와 6차례의 중도금 60%, 마지막 30%의 잔금으로 구성된다. LTV 40%를 적용하게 되면서 중도금 5회차부터 LTV 50%를 넘어서게 된다.

모펀드가 이 대금을 지원하는 방식은 시행사에 대한 대출, 그리고 시행사가 수분양자에게 대여하는 구조인 것으로 파악됐다. 금융회사가 아닌 건설사인 시행사로부터 대여받는 자금은 분양자들의 LTV에 산정되지 않기 때문이다.

증권사 관계자는 "LTV 규제는 금융회사 대출에 한정돼 있어 시행사 대여금을 통해 수분양자들이 LTV 규제에서 벗어나는 사례가 있다"고 말했다. 이 관계자는 "수분양자들은 중도금 대여를 받아 계약금을 떼이지 않게 되고 시행사 입장에서는 입주 리스크를 낮출 수 있다"고 설명했다.

한편 LTV를 넘어서는 중도금대출은 저축은행이 담당해 오다 수년전부터 사채 시장으로 확산된 것으로 알려졌다. 사채시장에서 이뤄지던 금융을 제도권이 받아들인 셈이다.


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현대건설 컨소시엄은 전날 저녁 "강남구청으로부터 디에이치자이 개포의 분양 승인이 다음주로 미뤄지면서 9일 예정됐던 모델하우스 오픈 일정도 연기됐다"고 밝혔다. 회사측은 예비 고객들에게 문자를 발송하는 등의 조치를 취했지만, 일부 고객들은 이날 모델하우스를 방문했다.

모델하우스 개관 날짜는 일주일 미뤄진 오는 16일로 재조정됐다. 이에 따라 청약 접수 일정도 연기될 것으로 보인다. 유망 분양 단지로 꼽혔던 아파트의 분양 일정이 미뤄지면서 강남구청에는 현재 관련 민원이 빗발치고 있다.

분양을 앞두고 제기됐던 '중도금 대출 자체보증' 역시 어려워진 것으로 알려졌다. 현대건설 컨소시엄은 정부의 집단대출 규제로 은행 대출이 어려워지자 시공사 보증으로 중도금 60% 중 40%를 대출하는 방안을 검토했다. VIP 설명회 등을 통해 "수요자들의 진입 장벽을 낮추기 위해 자체 보증을 통한 중도금 대출을 추진 중"이라고 밝히기도 했다.

그러나 결국 협의를 보지 못하면서 입주민은 중도금 전체를 자체 조달해야만 하게 됐다. 다시 말해 이 단지에 입주하려면 총 분양가의 70%(계약금 10%+중도금 60%)를 부담할 수 있어야 한다. 전용 84㎡의 총 분양가가 14억원 수준일 것을 감안하면 자체 조달 비용은 9억원 이상이다.

'디에이치자이 개포' 분양 일정 연기는 이번이 처음이 아니다. 이 단지는 당초 지난해 분양 예정이었으나 상가소유자 갈등으로 사업승인이 지연되며 일정을 연기했다. 작년 12월 강남구청으로부터 사업승인을 받고 올해 초 분양을 계획했으나 감리자 선정, 분양보증 신청 준비 등 후속절차가 늦어지며 이달까지 미뤄진 상황이다.

강남구 일원동 일대에 들어서는 이 단지는 분당선 대모산입구역 역세권 입지에 일반분양 물량도 압도적으로 많아 올해 유망단지로 꼽혔다. 분양가가 시세보다 수억원 낮게 책정되면서 지난해부터 강남권을 중심으로 불어닥친 '로또 청약' 열풍을 이을 것이라는 관측도 제기됐다.

분양업계 한 관계자는 "이 단지는 최고 4억원대 시세 차익이 기대되고 중도금 대출 자체 보증 가능성도 제기돼 10만 청약설까지 공공연히 제기됐다"면서 "중도금 대출이 어렵다면 청약자 수는 대거 줄고 결국 현금 부자나 자산가들, 그들만의 리그가 될 것"이라고 말했다.
 

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"중도금대출 악성부채 아냐…정부 방향 틀렸다"

최근 2년간 가계대출 증가는 2금융 비주택 담보대출이 주범…중도금대출, `분양보증` 뒷받침
저소득층이 대출규제 피해 더커 대출 유형별 세분화해 관리 필요…주택도시기금·펀드 활용할만

주택업계, 집단대출 옥죄는 가계부채 관리 정면 반박

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사진설명금융당국의 대출 규제 본격화에 대응해 18일 오후 한국프레스센터에서 열린 `주택금융규제 긴급진단 세미나`에서 청중들이 연구자료 발표를 경청하고 있다. [김호영 기자]
"집단대출(중도금·이주비·잔금) 평균 연체율은 0.29%로 가계신용 전체 연체율(0.42%)보다 낮은 데다 보증까지 따로 받아 그 위험은 더 낮아진다. 정부의 대출 규제는 잘못된 타깃을 잡았다."

가계부채 건전성 관리를 전면에 내세운 금융권과 정부가 `대출 옥죄기`의 핵심 타깃을 중도금 집단대출로 삼은 데 대해 주택업계가 연합해 정면 반박하고 나섰다. 주택산업연구원(주산연)과 대한주택건설협회, 한국주택협회는 국토교통부 후원으로 18일 오후 프레스센터에서 `주택금융규제 긴급진단` 세미나를 열었다.
이날 세미나에서 업계는 크게 두 가지를 강조했다. 첫째, 주택담보대출과 집단 중도금 잔금대출 증가는 부동산 경기 회복을 반영한 것으로 악성 가계부채가 아니라는 것이다. 규제의 취지를 살리려면 그 타깃을 재조정해야 한다는 얘기다. 둘째, 규제로 인해 업계뿐만 아니라 내 집 마련에 나선 실수요자들이 금리 인상 등으로 인해 오히려 추가 부담을 지는 등 부작용이 만만치 않다는 게 업계의 지적이다.

주제 발표에 나선 김덕례 주산연 주택정책실장은 정책 취지를 놓고 보더라도 규제 대상 선정이 잘못됐기 때문에 분야별 특성에 맞는 재조정이 이뤄져야 한다고 강조했다. 김 실장은 "국내 주택담보대출은 위험한 상태에 직면해 있다고 보기 어렵고 가계부채의 질 저하나 급증의 원흉이 아니다"고 말했다. 그는 "금융 통계에 따르면 최근 2년간 가계대출 증가는 상호금융과 새마을금고의 비주택담보대출을 중심으로 한 기타 대출이 견인했다"며 "집단대출 연체율은 0.29%로 가계신용 전체 연체율(0.42%)보다 현저히 낮은 수준"이라고 말했다.

가계신용대출은 가계대출과 판매신용으로 나뉜다. 이 중 가계대출은 주택과 기타 부문으로 나뉘고, 주택 부문은 다시 주택담보대출과 집단대출로 구성된다. 가계신용에서 주택부문(주택담보대출+집단대출)이 차지하는 비중은 41.8%로 기타 부문(52.8%)보다 낮다. 가계대출 증가세도 이런 기타 부문이 주도한다는 것이 주택산업연구원 분석이다. 가계 부채의 증가 원인은 부동산 시장뿐만 아니라 저금리와 금융사의 경영 형태, 금융정책과 사회·경제적 요인, 전세의 월세 전환 등 다양한 요인에서 기인했다는 설명이다.

부채의 건전성 여부를 판단하는 또 하나의 기준은 `대출 연체율`이다. 가계신용 전체 중 가계대출의 연체율은 0.26%에 지나지 않는다. 가계대출 중 집단대출의 연체율(0.29%)이 주택담보대출(0.19%)보다 높은 편이지만 `분양보증`이 있기 때문에 리스크가 낮다고 볼 수 있다.

아울러 주택 금융규제 강화로 인한 비용 부담을 최종적으로 안게 되는 것은 소비자, 특히 소득이 상대적으로 낮은 실수요자라는 지적도 나왔다. 고성수 건국대 부동산학과 교수는 "소득분위별 가처분소득 대비 부채비율을 감안할 때 주택담보대출 규제 강화로 집값이 떨어지는 경우 한계가구에 미치는 영향이 상대적으로 클 것"이라며 "특히 주택담보대출의 상당 부분이 사업자금으로 활용되고 있는 현실을 고려하면 가계부채 문제는 우선적으로 경기 부양을 통한 국민의 가처분소득 증대로 해결하는 것이 바람직하다"고 덧붙였다.

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집단대출에 대한 규제가 강화되면서 대출 거부 혹은 대출금액 감액 등에 따른 금리 인상으로 인해 신용도가 높은 건설사나 계약이 마감된 단지마저 대출을 받지 못하는 등 부작용이 곳곳에서 나타나고 있다.

심광일 대한주택건설협회 회장은 "대형사도 대출처를 구하지 못하는 상황에서 중소 건설사들은 신규 분양 중단까지 검토하고 있다"고 말했다.

규제의 적절성에 대한 지적 속에 업계가 제시하는 대안은 `주택시장 연착륙과 가계부채 관리의 상생`이다. 전문가들은 정부의 가계건전성 관리는 부채 외에 소득·자산·지출을 모두 고려한 통합적 접근이 바람직하다고 강조한다.

김 실장은 "중장기적으로 가계부채 증가 원인을 면밀히 분석한 맞춤형 관리 대책을 수립하는 게 필요하다"며 "주택 부문의 대출을 구입용·기타 목적용 주택담보대출과 집단대출 등으로 구분해 대출 특성에 맞게 구분해 관리해야 한다"고 말했다.

당면한 상황에 대한 대안으로는 크게 두 가지가 제시됐다.
하나는 소비자 권리 차원에서 주택금융소비자의 권익 제고를 위한 고충처리센터 설치 등이 필요하다는 것이다. 다른 하나는 대출관행 변화다.

이를 위해 금융당국의 그림자 규제를 근절하도록 정상적 대출관행 유도, 금융규제 컨트롤타워 설치 등이 제안 사항으로 나왔다.

이 밖에 주택도시보증공사(HUG) 보증을 보험사 등 2금융권까지 확대해 대출 금융회사를 다변화하는 한편 중도금 집단대출 지원을 위해 주택도시기금이나 펀드를 활용하는 방안을 발전시킬 필요가 있다는 의견도 제시됐다. 

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"중도금·집단대출 규제, 부채 관리 보다 시장 침체 가속화만"
주택산업연구원 등 주택업계 '주택금융규제 긴급진단 세미나' 개최
"대출규제, 가계부채 건정성 확보 효과 적어 최소화해야"
기사본문
등록 : 2017-04-18 15:30
박민 기자(myparkmin@dailian.co.kr)
정부의 집단대출 규제강화가 가계부채 건정성 관리에 실질적인 도움이 되지 못한 채 주택시장 침체만 가속화시킨다는 주장이 제기됐다. 가계부채 문제는 주택담보대출 규제를 강화하기 보다 대출 특성별 관리를 비롯해 가구의 소득 증대로 해결하는 것이 바람직하다는 지적이다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 18일 주택산업연구원과 한국주택협회, 대한주택건설협회 등이 공동 주최한 '주택금융규제 긴급진단 세미나'에서 "집단대출은 그 규모를 볼 때 가계부채 건전성과는 큰 연관성이 없다"며 "오히려 수요자에게 내 집 마련을 지원하는 주택금융이라는 특성을 고려해 지속가능한 지원책이 필요하다"고 밝혔다.

김 실장에 따르면 가계신용대출 중 집단대출이 차지하는 비중은 9.7%(130조1000억원)에 불과하고 또 연체율도 0.29%로 가계신용 전체 연체율(0.42%)보다 현저히 낮다. 이에 규제를 강화하면서까지 위험을 관리할 이유가 없다는 설명이다. 

김 실장은 "가계부채의 증가원인은 부동산시장 영향 뿐만 아니라 저금리, 금융사의 경영형태, 금융정책 및 사회경제적 요인, 전세의 월세전환 등 다양한 요인에 기인한다"며 "중도금·이주비·잔금 등 집단대출은 주택담보대출과도 성격이 다른 데다 분양보증이 있어 리스크가 적다"고 강조했다. 

그러나 집단대출에 대한 금융규제가 강화되면서 대출거부나 대출금액 감액, 금리인상 등으로 주택사업추진이 지연되는 사업장이 증가하고 있다. 특히 금융규제강화로 가산금리가 높아지면서 중도금 대출금리가 가파르게 상승함에 따라 불필요한 사회비용이 발생하고, 결국 주택사업자 뿐만 아니라 주택소비자에게도 피해가 전가될 수 있다고 지적했다.

이에 우수한 사업장에 대한 대출제약을 최소화하고 대출시 지나치게 금리가 인상되지 않도록 가산금리 인상 모니터링을 강화해야 한다고 주문했다.

김 실장은 "정부의 가계건전성 관리는 부채외에도 소득‧자산‧지출을 모두 고려한 통합적 접근이 바람직하다"면 "금융컨트롤타워를 설치해 합리적 규제‧관리를 유도하는 것은 물론, 가계부채 통계에서 단일 주택담보대출 통계를 구입용 주택담보대출, 기타목적용 주택담보대출, 집단대출로 구분하여 대출특성에 맞게 별도관리할 필요가 있다"고 말했다.

이를 위해 ▲주택도시기금을 활용한 중도금 집단대출 지원 ▲주택도시보증공사의 보증을 보험사 등 2금융권까지 확대해 대출 금융기관 다변화 ▲펀드를 활용한 집단대출지원 및 향후 리츠활용방안 모색 ▲금융당국의 그림자규제 근절 유도를 통한 정상적 대출관행 유도 등을 제안했다. 

고성수 건국대학교 부동산학과 교수는 가계신용에서 가장 큰 비중을 차지하는 주택담보대출에 한 규제와 관련해 "국내 주택담보대출은 위험한 상태에 직면해 있다고 보기 어렵다"면서 "가계부채문제는 경기부양이나 가구의 소득증대로 해결하는 것이 바람직하다"고 지적했다.

고 교수는 "우리나라의 가처분 소득 대비 가계부채 비율이 경제협력개발기구(OECD) 국가중 9번째로 높고 증가속도도 빠른 편은 사실"이라면서도 "하지만 주택담보대출 비중이 가계부채의 50%를 밑돌고, 연체율도 기업대출과 비교해 20% 수준으로 낮게 유지되고 있다"고 설명했다. 

현재 가계신용 중 주택담보대출이 차지하는 비율이 41.8%(561조3000억원)이고, 집단대출의 경우 9.7%(130조1000억원)를 차지하고 있다. 

그는 이어 "주택금융규제 강화로 인해 대출을 받지 못하는 이들이 많아지면 주택수요 감축 효과를 기대할 수는 있지만 그 영향은 한계가구에 더 크게 나타날 수 있다"며 "이를 감안하면 가계부채 문제는 경기부양이나 가구의 소득증대로 해결하는 것이 바람직하다"고 주장했다.[데일리안 = 박민 기자]