다음달 P2P대출 가이드라인 시행에 발맞춰 경쟁력을 갖추기 위해 더 매력적인 상품개발로 투자자들을 유혹하는 P2P업체들이 늘고 있다. 이 가운데 `신탁수익권 담보` 상품들이 속속 등장하고 있어 눈길을 끈다. 기존 부동산 P2P 업계에서는 PF(프로젝트 파이낸싱)나 부동산 담보가 주를 이루고 있었다.
신탁수익권 담보 상품은 주로 사모펀드에서 `신탁수익권 ABL(Asset Backed Loan, 자산유동화대출)`이라는 이름으로 취급된다.
ABL은 담보자산을 근거로 금융기관해서 대출을 해주는 것을 말한다.
신탁수익권 담보 상품은 주로 사모펀드에서 `신탁수익권 ABL(Asset Backed Loan, 자산유동화대출)`이라는 이름으로 취급된다.
신탁수익권 담보 상품은 준공률과 분양률이 높은 부동산을 대상으로 한다. 대출자인 시행사나 시공사가 신탁회사로부터 몇 개월 후 정산받을 분양대금 또는 공사대금을 담보로 대출을 실행하는 방식이다.
특히, 부동산 경기가 불안해질수록 준공 및 분양 리스크가 커지고 있는 가운데 이 부분을 보완한 상품이라는 점에서 매력적이라는 평가다.
실제 모집금액이 큰 단위임에도 불구하고 출시되는 속속 매진행진을 이어가고 있다.
비욘드펀드는 지난달 7일 수익률 15.9% 만기 7개월의 `송파 오피스텔 신탁수익권 담보` 상품을 내놨다. 분양 100%, 준공이 87.5% 완료된 오피스텔이 대상 건물로, 준공 완료 후 시행사가 신탁으로부터 받게 될 분양대금 150억원을 담보로 40억원을 대출했다. 모집금액이 신생업체가 출범 한 달만에 매진시키기에는 컸음에도 불구하고 영업일 5일만에 펀딩이 끝났다.
서준섭 비욘드펀드 대표는 "신탁수익권 담보대출은 준공 및 분양 실패, 시공사 및 시행사 부도 등 부동산 건설 투자의 주요 리스크 요인이 최소화된 상품이기 때문에 투자자 반응이 좋다"고 설명했다.
소딧은 지난달 29일, 수익률 13% 만기 11개월의 `경북 안동 e편한세상 수익권 담보` 상품을 선보였다. 분양이 100% 완료된 e편한세상 아파트가 대상 건물로, 준공 완료 후 시행사가 신탁사로부터 받게 될 97억원을 담보로 30억원을 대출했다.
피플펀드 역시 지난달 수익률 15% 만기 8개월의 `오피스 신축사업 공사대금 유동화` 상품을 출시했다. 분양 99.7%, 준공이 93% 완료된 마곡동의 신축 오피스가 대상 건물로, 준공 완료 후 시공사가 신탁으로부터 받게 될 공사대금 25억원을 담보로 10억원을 대출했다
특히, 부동산 경기가 불안해질수록 준공 및 분양 리스크가 커지고 있는 가운데 이 부분을 보완한 상품이라는 점에서 매력적이라는 평가다.
실제 모집금액이 큰 단위임에도 불구하고 출시되는 속속 매진행진을 이어가고 있다.
비욘드펀드는 지난달 7일 수익률 15.9% 만기 7개월의 `송파 오피스텔 신탁수익권 담보` 상품을 내놨다. 분양 100%, 준공이 87.5% 완료된 오피스텔이 대상 건물로, 준공 완료 후 시행사가 신탁으로부터 받게 될 분양대금 150억원을 담보로 40억원을 대출했다. 모집금액이 신생업체가 출범 한 달만에 매진시키기에는 컸음에도 불구하고 영업일 5일만에 펀딩이 끝났다.
서준섭 비욘드펀드 대표는 "신탁수익권 담보대출은 준공 및 분양 실패, 시공사 및 시행사 부도 등 부동산 건설 투자의 주요 리스크 요인이 최소화된 상품이기 때문에 투자자 반응이 좋다"고 설명했다.
소딧은 지난달 29일, 수익률 13% 만기 11개월의 `경북 안동 e편한세상 수익권 담보` 상품을 선보였다. 분양이 100% 완료된 e편한세상 아파트가 대상 건물로, 준공 완료 후 시행사가 신탁사로부터 받게 될 97억원을 담보로 30억원을 대출했다.
피플펀드 역시 지난달 수익률 15% 만기 8개월의 `오피스 신축사업 공사대금 유동화` 상품을 출시했다. 분양 99.7%, 준공이 93% 완료된 마곡동의 신축 오피스가 대상 건물로, 준공 완료 후 시공사가 신탁으로부터 받게 될 공사대금 25억원을 담보로 10억원을 대출했다
금융당국의 대출 규제 본격화에 대응해 18일 오후 한국프레스센터에서 열린 `주택금융규제 긴급진단 세미나`에서 청중들이 연구자료 발표를 경청하고 있다. [김호영 기자]
그런데 최근에 출시된 공사비 abl 관련 귀사 상품들을 살펴보니 한가지 의문이 드는 점이 있습니다.
일단 분양 실적과 상관없이 pf대출로 공사비가 충분히 확보 되어 있기 때문에 안정적으로 abl 대출금을 상환 받을수 있다고 하셨습니다.
그런데 만약에 시공사의 제3채권자들이 시공사에 대한 채권을 회수하기 위해 시공사가 시행사(또는 부동산신탁사)에 대하여 갖는 공사비 채권을 압류 하게 되는 경우는 어떻게 되는거지요?
시행사나 신탁사 입장에선 시공사에 압류청구금액 만큼 공사비 지급을 못할것으로 예상되는데 비욘드펀드에서 공동명의로 관리하신다고 하더라도 계좌 입금이 불가능해 채권회수에 차질이 발생될 수 있지 않을까요?
채권가압류(또는 채권압류 및 추심명령)
채권자 : 시공사의 제3채권자
채무자 : 시공사
제3채무자 : 시행사(또는 부동산신탁사)
압류 채권 : 시공사가 시행사에 대하여 갖는 공사비 채권
안녕하세요. 답변이 늦어서 죄송합니다. 궁금해하신 내용을 설명 드리면요.
1. 신탁관련 법령에 의해 신탁재산에 대해서는 압류가 불가능합니다.
2. 시공사 신탁 수익권에 대한 질권설정(물권으로 1순위 가짐)을 진행합니다.
3. 신탁회사 사업비 정산 시 당사 계좌로 직접송금합니다.
4. 기타 권리관계에 의해 혹시나 예외사항이 생기는것을 대비하여 연대보증등 추가보안책 마련하였습니다.
혹시 추가적인 질문 사항이 생기시면, 1661-0301로 연락주시거나 카카오톡 @beyondfund로 연락 주시면 친절히 설명 드리겠습니다 :)
IB 중 PF 쪽 일을 하고 있습니다 공사대금 ABL의 경우 최악의 경우를 가정하여 시공사가 부도가 나고 시행사도 부도가 난 경우 채권보전을 어찌 할지가 의문입니다.
ABL의 경우 일반적으로 대형 시공사가 참여하는 프로젝트에서는 보기 힘든 구조 인데요 위의 경우로 회수가 안되는건 아닌지?? 과거 저축은행이 연쇄 부도가 나서 텐텐 대출이 안되는건데 사업성에 대한 내용이 빠져 있네요. 어떤 사업에 참여하는지는 전혀 표현이 안되어 있어서 참여 PJT도 궁금하네요
분양대금 신탁수익권 ABL 파헤치기!
비욘드펀드의 시그니쳐 투자상품 1.
분양대금 신탁수익권 ABL 파헤치기
안녕하세요:) 비욘드펀드입니다. 오늘은 비욘드펀드의 시그니쳐 투자상품 분양대금 ABL에 대해서 다뤄보려고 해요. 신탁수익권 ABL에 대해 아직 어려워하는 분들이 많은 것 같아서 오늘은 분양대금ABL 투자상품에 대해 사례를 들며 알기 쉽게 소개해드릴게요! :)
다음달 25일에 월급을 100만원 받는데, 당장 급해 10만원만 빌려달라고 합니다. 물론 이자도 서운하지 않게 쳐 주고요. 게다가 월급 나오면 친구가 바로 갚는 게 아니라 회사에서 제게 바로 월급을 준다고 합니다. 여러분이라면 돈을 빌려주실 건가요?
저라면, 빌려줄 것 같아요. 받을 돈이 확실히 정해져 있고, 친구의 회사에서 바로 돈을 준다고 하는데다가 이자까지 준다고 하니까요!
아주 간략하게 설명 드리자면 분양대금 신탁수익권 ABL은 이와 같은 거에요.
분양대금이라는 현금흐름을 예측할 수 있는 상환재원이 있고, 차주가 아닌 신탁사를 통해 직접 상환 받는 구조화 대출이어서 리스크는 최소화 하고 안정성은 최대화한 부동산P2P대출입니다. 그럼 분양대금 신탁수익권 ABL의 특징 2가지를 나누어 알아볼까요?
분양대금 신탁수익권 ABL 특징 1.
신규 분양과 상관없는 상환재원
먼저 분양대금의 특징에 대해 살펴볼게요. 오피스텔이나 호텔, 아파트 분양을 받게 되면 크게 3번에 나누어 분양대금을 납부하게 됩니다. 계약금을 선납입하고, 중도금을 여러 차례에 나누어 납부한 뒤 잔금을 마지막으로 납부하게 되면 분양대금을 완납한 것이 됩니다.
하지만 중도금을 받는 과정에서 건축자금이나 다른 사업을 위한 시행 자금이 부족할 경우 비욘드펀드에 대출을 신청하게 되는데요. 비욘드펀드는 분양대금의 현금 흐름을 확인하고, 미래에 받을 분양 잔금을 통해 1차 상환 재원을 마련하게 됩니다. 신규 분양이 없더라도 기존에 진행한 분양 계약을 기준으로 대출이 진행되기 때문에 신규 분양과는 상관이 없는 것이죠.
분양대금의 현금 흐름을 예측해 상환 재원으로 활용하는 것, 이것이 분양대금 신탁수익권 ABL의 첫 번째 특징이에요.
분양대금 신탁수익권 ABL 특징 2.
차주의 부도 걱정이 없는 신탁사를 통한 직접 상환
처음에 말씀 드렸던 회사에서 ‘직접 상환 받는 구조’를 떠올리시면 이해하기 편하실 거에요. 돈을 빌려준다고 하더라도 빌려간 사람이 부도나버리면, 상환 받기 어려워지는데요. 이런 리스크를 최소화한 것이 신탁수익권의 특징입니다.
차주가 받을 분양대금에 질권(상환 받을 권리)을 설정하거나 신탁사에 채권양도통지를 통해 차주를 거치지 않고 돈을 직접 상환 받는 것이지요. 때문에 차주의 부도로 인해 상환이 어려워질 리스크는 최소화할 수 있는 것이죠.
차주의 부도로부터 권리 관계가 절연되는 것, 이것이 분양대금 신탁수익권 ABL의 두 번째 특징입니다.
꼭 알아두세요!
분양대금 신탁수익권 ABL의 리스크 대응 방안
그럼 리스크는 어떤 것들이 있을까요? 환불이 안 되는 분양대금의 특성상 분양 계약이 완료된 상태에서 분양 취소율은 극히 적지만 대규모로 분양이 취소되는 경우 대출금의 손실이 발생할 수 있습니다.
이 경우 분양 취소된 부분에 대해 담보권을 집행함으로써 처분이나 대환대출을 통해 대출 원리금을 회수할 수 있습니다. 두 번째로 시행사의 자산을 압류하거나 세 번째로 대표 이사의 자산을 압류하는 등의 절차를 통해 미상환 원금을 회수할 수 있습니다.
분양대금 신탁수익권 ABL
의미로 구분해 이해하기
지금까지 찬찬히 살펴보았는데요, 어떠신가요? 이해가 조금 되시나요? 마지막으로 ‘분양대금 신탁수익권 ABL(자산유동화대출)’을 의미 별로 분리해 풀어볼게요!
이렇게 보시면 조금 눈에 들어오시나요? 앞으로도 비욘드펀드가 P2P업계에 처음으로 선보인 신탁수익권 ABL 투자상품을 이해하기 쉽게 풀어 설명해드리는 시간을 많이 가지려고 합니다 :) 혹시나 궁금한 것이 있으시다면 언제든지 문의해주세요!
ABL에 대해 더 깊게 알고 싶으시다면?
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비욘드펀드의 시그니쳐 투자상품, ABL(자산유동화대출)의 이해
안녕하세요 비욘드펀드입니다.
저희 비욘드펀드는 ABL(Asset Backed Loan: 자산유동화대출) 채권에 저희 P2P 플랫폼을 통해 일반 개인들도 소액으로 참여할 수 있는 투자상품을 주로 다루고 있습니다. ABL은 금융권 종사자 분들이 아니시면 매우 생소한 용어일텐데요, 구조화금융의 영역에 포함되는 개념이라 은행, 사모펀드, 증권사, 투자은행 등 기관투자자들만이 투자를 하고 있던 세계라고 할 수 있습니다.
국내에 자산유동화라는 개념이 처음 도입되기 시작했던 IMF 시절부터 삼일회계법인 자산유동화 전담TF에서 PM으로 근무하며, 국내 1호 ABS 프로젝트, 자산유동화 관련 법률 입법과정에도 회계자문으로 참여하셨던 국내 자산유동화 시장의 시조새(?) 서준섭 대표이사님과 함께 일하다보니, 한국의 자산유동화시장의 발전과 태동, 현황 등에 대한 고퀄의 강의를 매주 무료로 듣는 행운을 누리고 있습니다. 대표이사와 주요 심사역의 경험을 살려 밀고 있는 상품이다보니, 투자자분들의 이해를 돕기 위해 어려운 개념이지만 쉽게 풀어서 설명드려보고자 합니다.
자산유동화란?
자산유동화란 쉽게 말해 ‘자산’을 담보로 돈을 땡기는 개념입니다. 보유한 자산가치의 일정 부분에 해당하는 현금을 채권(Bond) 또는 대출(Loan) 형태로 조달합니다. 여기까지는 우리가 흔히 알고 있는 담보대출과 유사한 개념입니다.
하지만 담보대출을 하더라도 리스크 요인이 발생합니다. 대출자의 채권자가 여럿일 경우가 대표적인 경우인데요, 대출상환이 되지 않을 경우 다들 대출자가 보유한 자산에 대한 권리를 주장하기 시작합니다. 압류하고 딱지 붙이고 막...TV에서 많이 보셨죠? 부동산에 대한 담보권리인 저당권을 잡더라도 예외사항이 발생하기도 하고, 법적 소송까지 가는 경우에는 법률비용도 그렇고 시간도 많이 소요되고 아주 피곤한 상황이 되는거지요.
그래서 등장한 개념이 ‘절연’ 이라는 개념입니다. 담보자산에 대한 가치는 충분하나 대출자에 대한 여러 권리관계가 복잡하게 얽히는 상황을 방지하기 위해, 담보자산을 일종의 페이퍼 컴퍼니인 SPC(Special Purpose Company: 특수목적법인)에 양도하고 해당 SPC에 자금을 공급하는 거지요. 이렇게 하면 담보자산의 소유권이 법적으로 대출자와 별개가 되기 때문에, 대출자님에게 채권자가 아무리 많더라도 그 담보물에 대한 나의 권리는 안전하게 보호받을 수 있습니다.
담보자산에 대해 ‘채권’ 을 발행하는 것을 ABS(Asset Backed Security: 자산유동화증권), ‘대출’ 형태로 계약하는 것을 ABL(Asset Backed Loan: 자산유동화대출) 이라고 합니다. 은행, 증권사, 저축은행, 펀드 등 기관투자자들이 이러한 형태의 금융거래로 많은 수익을 올리고 있지요.
자산유동화의 필수요건, 절연(?緣)
네, 그렇죠. 인연이나 관계를 완전히 끊는다는 뜻입니다. 대출자의 다른 채무자로부터 내가 담보로 잡을 자산을 안전하게 보호받으려면, 대출자와 그 자산 사이의 인연과 관계를 법적으로 끊어야 합니다. 조금 매정하긴 합니다만, 저희의 투자금이 더 소중하기 때문에 어쩔 수가 없네요.
권리관계 절연에는 여러 가지 방법이 있습니다. 위에 언급한 SPC를 통해서 하는 방법은 대규모 프로젝트를 진행하거나, 대출채권 유동화(대출해준 채권을 담보로 또 돈을 조달하는 금융기법)을 할 때 주로 많이 사용되구요. 비욘드펀드는 부동산 프로젝트에 대한 대출을 주로 하고 있기에 ‘신탁(Trust)’을 통해 권리관계 절연을 하고 있습니다.
신탁, 영문으로는 TRUST. 단어만 봐도 뭔가 신뢰가 가죠?
신탁이란 특정한 자산을 양도받아 해당 자산으로부터 향후 발생하는 수익을 권리관계에 맞추어 배분할 수 있게 하는 법률관계입니다. 부동산 프로젝트 같은 경우에는 시행사(건축주), 시공사(건설회사), 각종 투자기관(은행, 저축은행, 증권사, 펀드) 등 다양한 주체가 참여하기 때문에, 자산보호와 권리관계, 수익정리를 위해 신탁을 주로 이용합니다. 우리 나라에는 한국토지신탁, 한국자산신탁 등 수많은 신탁사들이 있고, 신탁사가 망하더라도 신탁법에 의해 신탁재산은 보호받을 수 있습니다. 일종의 공식적인 ‘계주’ 같은 역할이라고 이해하시면 쉽습니다.
더욱 중요한 Asset Valuation(자산가치평가)
신탁, SPC 등을 통한 절연도 물론 중요하지만 자산유동화에서는 ‘자산’이 가장 중요합니다. ABL, ABS의 ‘A(Asset)’에 해당하는 부분이지요. 자산의 가치평가가 정확히 이루어져야 적정한 수준의 대출한도를 산정할 수 있고, 미래에 투자금 회수 가능성을 예측할 수 있지요. 자산유동화의 유동화 대상은 모든 종류의 자산에 해당됩니다. 부동산, 각종 채권 뿐 아니라 항공기, 자동차, 골드바 등등 다양한 실물 대체투자자산, 미래의 카드매출까지 뭐든지 자산가치를 책정할 수 있는 것은 유동화가 가능합니다!
자산유동화의 핵심인 ‘자산 내재가치 평가’는 주로 회계법인의 회계사들이 외주로 진행합니다. 저희 비욘드펀드는 삼일회계법인 전무 출신 대표이사 및 재무팀장의 오랜 자산 내재가치평가 전문성을 살려 부동산 건축 프로젝트의 ‘분양대금’ 또는 ‘공사대금’ ABL상품을 주로 다루고 있습니다.
■ 분양대금 ABL
프로젝트에 참여하는 다양한 주체(시행사, 시공사, 신탁사, 대주단 등)에 대한 계약관계 및 신용평가 분석이 함께 수반되어야 하지만, 분양대금 수익권 유동화에서 가장 중요한 것은 분양계약에 근거한 사업수지분석입니다. 이해를 돕기 위해 비욘드펀드에서 진행했던 ‘송파 오피스텔 분양대금 ABL’ 상품의 PF대출금과 분양수익만 간단히 도식화해서 예를 들어 설명해보겠습니다.
간단하게 말해서 분양계약 기준으로 875억원의 수익이 발생하는데, 이중 725억원을 은행, 저축은행 등 선순위 채권단에 상환한 후 150억원의 예상수익이 발생하며, 이 예상수익에 대한 신탁수익권을 담보로 대출을 진행하는 것이 송파 상품의 구조였는데요. 비욘드펀드의 분양대금 ABL 모델은 일반적으로 이렇게 분양계약이 완료된 후 정산예정인 수익금액을 담보로 잡는 구조로 진행되고 있습니다. 분양대금 잔금이 정산된 이후에는 신탁사에서 비욘드펀드에 직접 상환을 진행합니다.
이 구조에서 담보물인 시행이익 수익권(150억원에 해당하는 부분)은 ‘분양계약’ 기준으로 총 수익금액에서 선순위 대출자들에게 대출금을 상환하고 난 후 잔여액으로 산정되는 부분에 대하여 가치평가를 진행하여 담보설정을 진행합니다. 일반적인 부동산 PF 투자에서 상환재원으로 고려하는 ‘미래에 발생할 분양수익’과는 이미 계약이 완료되었다는 점에서 차이가 있습니다. 분양계약이 진행되지 않은 상태에서의 부동산 PF 투자에서는 프로젝트 초반 건축자금 조달을 위해 대출을 집행하기 때문에, 분양예상수익은 순수하게 미래분양가능성에 대한 ‘기대’ 입니다. 회계장부 상에도 자산으로 기입되지 않습니다.
■ 공사대금 ABL
비욘드펀드에서 투자상품으로 취급하는 ‘공사대금 ABL’의 경우는 보다 이해가 쉽습니다. 간단하게, 시공사(건설사)가 미래에 지급받을 공사대금을 담보로 대출을 진행하는 구조입니다. 공사대금은 비욘드펀드가 신탁사로부터 직접 수령하여 대출금 상환을 진행합니다. 때문에 부동산 투자에서 가장 큰 리스크인 ‘분양’ 성적과 상관없이 공사만 잘 진행되면 대출금을 상환받을 수 있는 구조입니다.
이 경우는 시행사와 시공사가 체결한 ‘도급계약서’를 기준으로 대출을 진행하며, 공사가 중단되어 공사대금이 지급되지 못할 리스크 상황에 대비하여 시공사의 재무상황 및 시공능력을 세밀하게 평가합니다. 또한 우발적인 시공사의 부도 등의 상황이 발생할 경우 대처할 수 있도록 ‘대체시공사’를 미리 선정하여 공사가 끝까지 진행될 수 있도록 만반의 준비를 합니다.
마치며
이 외에도 다양한 종류의 자산유동화가 있습니다만, 저희는 당분간은 분양대금/공사대금 유동화 상품을 주로 다루게 될 것 같습니다. 다른 유동화 상품도 기회가 되는대로 차차 소개해드릴 계획이구요. 글이 너무 길어져서 지루하실테니 오늘은 이만 마치구요, 다음 번에는 부동산 P2P 투자에서 주로 취급하는 부동산담보대출, 부동산 PF 대출, ABL의 차이점, 그리고 나서는 한국 자산유동화시장의 역사에 대해서 다루어보도록 하겠습니다. 그외에도 저희 측에서 다루었으면 하는 주제에 대해서는 댓글을 달아주시면 진지하게! 고민해서 써보도록 하겠습니다. 그럼, 짜이찌엔.
비욘드 금융썰전 코너에서는 비욘드펀드 내부 전문 인력의 칼럼을 통해 부동산 및 P2P, 금융 시장 전반에 대한 인사이트를 제공하고 있습니다. P2P금융 및 전문적인 식견이 궁금하신 주제에 대해서는 댓글을 통해 문의해주시면 순차적으로 작성해 업로드하도록 하겠습니다.