2018-04-23
부동산 PF 대출채권 펀드, DLS 상품에 개인투자자들의 투심이 몰리는 이유는 4%대의 높은 수익률 때문이다. 저금리 기조에 마땅한 수익처를 찾지 못한 개인투자자 사이에 입소문을 타고 완판 흥행을 이어가고 있다.
이지스자산운용에 따르면 이지스부동산투자신탁 187호의 금융구조는 개발사업 시행자에게 선순위 PF대출을 실행, 31개월간 개발사업에서 파생되는 분양수입 대금을 재원으로 대출 원리금 회수와 매 분기 투자원금과 수익금을 상환받는다. 이 상품은 고양 덕양구 화정동 아이씨티 일산 주상복합 개발사업 시행자인 알퐁소에게 PF대출 125억원을 금리 7%에 대출한다. 제주 연동 오피스텔 신축사업 시행자인 세진 디엔씨엔 기존 PF 대출 220억원을 차환하고 나서, 금리 6.8%로 대출을 실행한다. 대출조건이 금리 7%, 6.8%인 점을 고려하면 선취판매수수료, 신탁, 판매업자 보수 등 각종 부대비용을 제하더라도 연 4% 수준의 수익률이 기대된다.
문성필 한투증권 상품전략본부장은 “PF 대출펀드는 과거 부동산 개발사업 부실화로 원리금 회수에 어려움을 겪은 전례가 있어 개인고객 투자가 쉽지 않았지만, 최근에는 안정성과 상품성을 강화한 상품이 출시되는 추세”라며 “이번 상품을 통해 부동산펀드가 좀 더 대중적인 재테크상품으로 발전해 자리매김할 수 있도록 매진하겠다”고 말했다.
메리츠종금증권의 주상복합아파트 PF 대출 DLS 상품도 3년 만기 4.2%의 수익률을 제공한다. 특히 증권사에서 판매에 나선 부동산 PF 대출형 상품들은 모두 선순위 대출구조를 갖고 있어, 기존 일반 부동산 매입형 펀드 대비 투자 안정성이 높다는 평가다. 상업용 부동산을 직접 사들인 펀드는 임대수익과 자본수익에 변동성이 있지만, 선순위 대출형 상품은 어떤 변동성이 발생하든 상황을 최우선으로 받을 수 있어 안정성이 높다. 자본시장연구원에 따르면 개인 투자자가 투자할 수 있는 공모부동산 펀드의 경우 부동산임대형 펀드의 수탁액은 2012년 8월 말 9조원에서 지난해 8월 말 16조원으로 늘어났다. 전체 부동산 펀드 비중의 40%를 차지하고 있다. 하지만, 올 들어 기준금리인상, 정부 규제 강화 등 각종 리스크로 상업용 부동산 시장의 불확실성이 높아지고 있어 부동산 대출형 펀드 상품 투자 매력을 높이고 있다. 부동산 서비스업체 존스랑라살르는 최근 서울 시내 A급 오피스의 공실률은 13.8%로 발표했다. 이는 2015년 1분기 오피스 공실률 11.5% 대비 2.3%포인트 상승한 수치다.
이처럼 부동산 PF대출형 상품과 관련한 개인투자자들의 투심은 높아지고 있지만, 일각에선 공모형 부동산 PF대출 상품 시장 활성화는 어려울 것이란 전망도 팽팽하다. 기관투자가에게도 매력적인 이 상품에 대해 증권사들이 불완전판매 리스크를 지고 판매 확대에 나서겠느냐는 것이다. 메리츠종금증권은 200억원 수준의 부동산 PF DLS 상품 판매를 위해, 투자심사위원회를 통과해야 하는 등 메리츠종금증권 자체 고유투자의 경우와 같은 고강도 심사를 받아야 했다. 한 금융투자업계 관계자는 “개인투자자 상품판매는 기관과는 다르게 불완전 판매 리스크가 있다. 금감원이 금융소비자 보호를 더욱 엄격하게 요청하면서 이 리스크는 더욱 높아지고 있다”며 “부동산 PF 대출형 상품은 기관에서도 요구를 많이 하는 상품인데 굳이 불완전 판매 리스크까지 떠안으며 개인투자자에게 판매하기는 쉽지 않은 일”이라고 말했다.
이 관계자는 이어 “리테일 부문에서 단 한 건이라도 불완전 판매가 나오면 회사 입장에서 받는 타격은 매우 클 수 밖에 없어 개인고객 판매는 조심스러울 수 밖에 없다”고 덧붙였다.
임성엽기자 starleaf@
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