재건축 부담금폭탄, 공급부족 부메랑 된다
과거 5년간 강남4구평균상승률 4.14%.정부스스로 비정상적이란 상승률 4.1%가 매년 상승할것을 전제로 계상!
2018.05.16
초과이익환수 부담금 Q&A
반포현대에 1가구당 1억3569만원의 재건축 부담금 예정액이 통보됐지만 다른 재건축 단지에 어떤 금액이 통보될지는 여전히 미지수다. 금액만 처음 통보됐을 뿐 실제 부과금액은 재건축이 완공된 후에야 알 수 있고 부과절차와 징수과정도 의문투성이다.
법이 2006년 시행됐지만 실제 부과사례는 서울의 한남연립 한 곳뿐인 데다 이마저도 헌법소원을 제기해 납부는 하지 않고 있기 때문이다. 아무도 가보지 않은 '망망대해'인 셈이다. 재건축 부담금의 예정액 통보와 징수절차까지 주요 의문 사항들을 정리해 봤다.
Q 예정액대로 실제 부담금이 나오나.A 미래에 재건축을 통해 바뀐 집값이 얼마일지를 예측해 부담금을 '예상한' 것이다. 준공 당시 상황에 따라 숫자는 얼마든지 바뀔 수 있다. 앞으로 집값이 내려간다면 실제 납부금액은 예정액보다 낮아질 수 있다. 바꿔 말해 재건축 초과이익환수제라는 정책 자체가 시장에 공포를 줘 집값을 진정시키려는 의도가 있다.
Q 부담금이 통지되면 바로 내야 하나.
A 원칙적으로 납부 의무자는 준공 후 통지를 받으면 6개월 이내에 내야 한다. 1차 납부 의무자는 조합이지만 조합 해산 이후에는 2차 납부 의무자인 개인이 의무를 지게 된다. 그러나 개인들은 최고 3년간 연기가 가능하고 5년간 분할 납부도 가능하다. 연 11%에 달하는 연체금이 부과되는 다른 세금을 생각하면 징수규정은 상대적으로 느슨하다. 양도소득세와 비슷한 준조세 성격을 갖고 있지만 엄밀하게는 '개발부담금'이기 때문이다. 다수 조합원들은 주택 처분 이후로 세금 납부를 미룰 가능성이 있다. 문제는 준공 후 부담금이 부과되고 해당 조합원이 3년을 연기했다가 5년 분납하는 시점에서 집값이 크게 추락했을 경우다. 납부를 미뤘다간 더 큰 낭패를 볼 수도 있다는 말이다.
Q 당장 내지 않아도 될 재건축 부담금 예정액을 미리 통지하는 이유가 있나.
A 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 조합원들에게 관리처분계획에 개인별 예상액을 포함시켜 통지하도록 규정돼 있다. 조합원 사업분담금의 경우 조합 측이 최초 과소액으로 잡았다가 나중에 눈덩이처럼 불어나 분쟁이 일어나는 경우가 많다. 집값 상승 시기일수록 하락 시 미래 리스크가 큰 만큼 타당성은 있다.
Q 정부가 말한 강남 특정 단지의 8억4000만원 부담금은 대체 얼마나 초과이익이 생겨야 하나.
A 초과금액 구간에 따라 부과율이 다르다. 부과율이 가장 높은 구간은 개발이익이 1억1000만원을 넘을 경우다. 이 경우 기본부담금 2000만원과 1억1000만원을 초과하는 금액의 50%가 부과된다. 이 계산식에 따라 역산하면 조합원당 무려 17억5000만원의 초과이익을 얻어야 8억4000만원의 부담금이 나온다.
Q 재건축 분양 아파트를 팔면 양도세도 내는데 이중으로 내는 거 아닌가.
A 재건축 부담금을 필요경비로 인정받아 양도세를 조금 깎을 수 있다. 매일경제가 신한은행 부동산투자자문센터의 도움을 받아 잠실주공5단지 전용 76㎡를 소유한 1주택자가 2012년 10억원에 매입한 아파트를 2023년 25억3000만원에 팔았고, 재건축 부담금을 4억4000만원 낸 경우의 양도세를 시뮬레이션해 봤다. 재건축 부담금을 안 냈을 경우 양도세는 1억2544만5024원, 이미 냈을 경우 8917만9527원으로 나왔다.
Q 반포현대의 경우 1인당 1억3569만원인데 조합원이 동일하게 똑같이 내는 건가.
A 기본적으로 납부의무자는 조합이다. 조합이 조합원에게 거둬서 준공 후 내는 구조다. 국토교통부가 구청에 배포한 '재건축 부담금 업무매뉴얼'에는 '조합원별로 종전 자산을 평가한 가액 등을 고려해 분담 기준과 비율을 결정하라'고 돼 있다. 재건축 전 아파트의 종전자산 가액은 주택규모·층·향 등에 따라 천차만별이다.
다만 반포현대의 경우 전용면적 84.69㎡의 단일 평형으로 이뤄져 개인별 차이는 크지 않을 것으로 보인다.
해당 재건축 취득 시점이 아닌 종전자산 평가 당시 자산가액이 기준이어서 보유 기간과는 무관하다. 10년 전 해당 주택을 구입한 사람이나 추진위 설립 직전 주택을 구입한 사람이나 부담금이 동일할 수 있다는 얘기다.
[이지용 기자 / 손동우 기자]
ㅡㅡ
재건축 부담금폭탄, 공급부족 부메랑 된다
최초입력 2018.05.17
서울 서초구 반포 현대아파트가 서초구청으로부터 '재건축 초과이익환수제' 부담금이 조합원 1인당 1억3569만원으로 추산된다는 통보를 받았다. 당초 조합이 자체적으로 계산한 예상치(850만원)의 16배에 달하는 금액이다. 재건축 초과이익은 준공 시점 새집 가격에서 추진위원회 설립 시점 가격, 공사비, 평균 주택 가격 상승분을 빼 계산한다. 부담금이 들쭉날쭉한 것은 구청은 미래 집값을 높게, 조합은 낮게 산정한 결과다. 실제 부과 금액은 아파트가 준공된 후에야 알 수 있지만 정부의 부담금 폭탄 통지서는 공포와 불안을 키우면서 재건축 시장을 급격하게 위축시킬 수 있다.
반포 현대는 80가구를 108가구로 재건축하는 소규모 단지인데도 1억원이 넘는데 개발이익이 큰 대단지들의 경우 수억 원을 낼 수도 있어 반발이 커지고 있다. 정부가 앞서 예고했던 '가구당 8억4000만원'의 부담금도 현실이 될 수 있다는 얘기다.
예상을 뛰어넘는 첫 부담금 통보에 재건축 시장은 패닉에 빠졌다. 막대한 부담금을 물게 될 봐에야 아예 사업을 연기하거나 포기하겠다는 단지들이 벌써부터 나오고 있다. 정부는 적정한 매뉴얼에 따라 산정했다고 하지만 초과이익의 최고 절반까지 세금으로 내라고 하면 수긍할 이가 많지 않을 것이다. 억대 부담금을 내느니 위헌소송 등 추이를 봐가며 사업 시기를 늦추는 단지들이 속출할 것이다. 재건축 초과이익환수제가 시행된 지난 6년(2006~2012년) 동안 소형 단지 몇 곳을 빼고 사실상 재건축이 중단된 것도 그런 이유다.
재건축 초과이익환수제에 대한 시장의 반발은 상당하다. 집을 팔지도 않은 상황에서 미실현 이익에 대해 과세하는 것인 데다 부담금을 낸 후 집값이 떨어질 수도 있어 부당하다는 비판이 쏟아지고 있다. 또한 조합원의 매입 시기와 가격이 천차만별인데 같은 평형에 대해 동일한 부담금을 물리는 것도 불합리하다는 지적이 많다.
정부의 부담금 폭탄으로 집값 상승의 진원지인 재건축 아파트 가격을 잡을 수 있을지 모른다. 하지만 명확한 산정 근거 없이 과다한 부담금으로 겁을 주는 것은 옳지 않다. 부담금 리스크는 재건축 시장 침체를 부르고 이는 중장기적으로는 공급 부족이라는 부메랑이 돼 집값을 자극할 수 있다. 정부는 강남 집값 옥죄기 일환으로 재건축에 규제를 가할 게 아니라 미래 수급을 고려한 장기적인 대책을 구사해야 한다.
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr,
'■ 부동산정책.TAX,제도,법규' 카테고리의 다른 글
| 부동산시장 세금폭탄에 ‘무릎’.다주택자 양도세 중과시행으로 지방·수도권 외곽 얼어붙어,향후 보유세도 크게 오르면 버티던 다주택자 백기 들듯 (0) | 2018.05.24 |
|---|---|
| 부동산 보유세 개편안 내달 발표… 종부세부터 손본다 (0) | 2018.05.22 |
| 반포현대, 초과이익 부담금 8배나 뛰었다.미래준공시점가격 정부읮대로 높은수준책정.대형재건축수억대 현실화될것. 준공시점가격 떨어지면? (0) | 2018.05.15 |
| ‘건축 중인 건축물’의 부속된 토지…종부세 부과는? 실제 공사등 없으면 건축중 건축물의 부속토지로안봐△물류단지 등은 별도합산과세 대상, (0) | 2018.05.14 |
| 주택연금의 진화…"월세까지 받는다고?" (0) | 2018.05.11 |