국제빌딩5구역 시공사 선정 또 유찰 사업성 좋지 않아 건설사 외면 노후도 심해 지체될수록 사업비↑

무너질 판인데 공사하겠단 곳이 없어.." 용산의 딜레마

헤럴드경제 | 입력 2018.07.18 

[헤럴드경제=김성훈 기자] 지난달 초 구역 내 상가 건물이 붕괴돼 안전 우려가 높아지고 있는 서울 용산구 국제빌딩주변 5구역 도시환경정비사업이 또 다시 시공사를 구하지 못했다.

18일 5구역 도시환경정비사업조합에 따르면, 지난 16일 시공사 선정 입찰을 마감한 결과 어떤 건설사도 제안서를 내지 않아 유찰됐다. 지난 5월 현장설명회엔 대우건설, 현대산업개발, 현대엔지니어링, 호반건설 등 10여개사가 참석했지만 저울질 끝에 포기한 것이다.

[이미지=지난달 초 붕괴한 국제빌딩주변 5구역의 상가건물. 연합뉴스 제공]

이번이 두번째 유찰이기 때문에 조합은 관련 법에 따라 수의계약으로 시공사를 선정할 계획이다. 조합은 지난 3~5월에도 시공사 선정 입찰을 진행했지만 응찰한 건설사가 없었다.

문제는 수의계약으로도 공사를 맡길 만한 곳이 나타나지 않고 있다는 점이다. 현장설명회에 참여했던 한 건설사 관계자는 “사업규모가 2000억원대로 작고, 주거시설보다 상가시설 비중이 높아 사업성이 좋지 않다고 판단했다”고 말했다. 다른 정비업계 관계자는 “입지가 최상이어서 조합의 눈높이는 높은데, 구역이 너무 좁고 그마저도 둘로 갈라져 있어 공사 등에 어려움이 있을 것으로 보인다”고 말했다.

[이미지=용산 국제빌딩주변 도시환경정비구역. 두 군데로 나뉘어진 녹색 부분이 5구역이다.]

5구역은 한강로2가 210-1번지 일대 6122㎡로 남쪽과 북쪽으로 나뉘어 있다. 10여년 전부터 사업이 추진됐지만 사업성이 나오지 않아 이리저리 방향이 바뀌었다. 조합은 처음엔 주상복합 아파트를 짓겠다고 했다가, 2010년엔 오피스 빌딩을 지어 매각하겠다는 계획을 세웠다. 2013년에는 의료관광호텔을 짓겠다고 바꿨고, 최근엔 다시 주상복합을 추진 중이다. 남쪽에는 지하 8층~지상 39층 1개동을 지어 아파트 110가구와 업무시설(오피스텔 77실 포함), 판매시설 등으로 채우겠다는 것이 현재 계획이다.

건물주들은 조만간 재개발이 시작될 것이라 믿고 관리에 소홀했고 그 사이 10년이 넘는 세월이 흐르면서 건물의 노후도는 심해졌다. 용산구청이 지난주까지 이 구역의 30여개 건물의 안전진단을 진행한 결과 지난달 무너진 건물 외에도 1개 동의 상태가 심각해 퇴거하라고 요청하고 있지만 주민들이 버티고 있는 상황이다. 다른 2개 동도 안전에 문제가 있어 보수보강이 진행 중이다. 구청은 내달 중순까지 나머지 건물에 대해서도 정밀안전진단을 진행할 계획이다.

정비업계 관계자는 “안전진단 및 보수보강 비용은 조합이 부담해야 하기 때문에 조합으로서는 하루라도 빨리 사업이 추진되는 것이 가장 좋은 시나리오”라며 “아직은 정비계획을 바꾼지 얼마 안됐기 때문에 더 지켜봐야 하지만, 사업성이 없는 걸로 결론이 난다면 다른 계획을 고려해봐야 할 것”이라고 말했다.

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서울 상업지 오피스텔 `꼼수 건립` 막는다

내년부터 주상복합 지을 때 연면적 30% 상업시설 의무화
종전에 상업용으로 활용해온 오피스텔, 앞으론 주거용 간주…의무비율 충족 시설서 제외2017.08.29

내년부터 서울시 상업지역 내에서 아파트를 포함한 주상복합건물을 지을 때 오피스텔에 관한 규제가 강화된다. 주거용 오피스텔이 상업지역에 무분별하게 들어서며 상업지의 정체성이 흔들릴 수 있다고 판단해서다.

29일 서울시에 따르면 내년 1월부터 상업지역 내 주상복합건물을 지을 때 전체 공간(연면적)의 30% 이상을 비주거 용도로 의무화하도록 했다. 지구중심 이하에 해당되는 상업지역에서는 비주거 용도 의무비율이 20%다. 

이때 오피스텔과 같은 준주택도 사실상 '주거용'으로 간주돼 '주거용 외의 용도비율(의무비율)'에서 제외된다. 지금까지는 주거용 오피스텔도 건축법상 주거로 보지 않고 업무시설로 간주해 역세권을 비롯한 서울시내 상업지역에 주상복합건물을 지을 때 오피스텔 건립이 많았다. 단 아파트를 포함하지 않는 순수 오피스텔 개발은 의무비율 적용을 받지 않는다.

서울시 관계자는 "상업지역에서 공동주택을 지을 경우 공동주택의 용적률을 완화해준 동시에 상업지역에 걸맞은 업무나, 판매시설의 비율을 일정 부분 확보하도록 했다"고 말했다.

그동안은 서울 상업지에서 주상복합건물을 개발하면 주거 연면적 비율에 따라 차등적으로 용적률을 적용받았다. 상업지의 특성을 살릴 수 있도록 전체 연면적에서 주거비율을 낮추고 상업용 비율을 높일수록 용적률을 높게 적용받을 수 있었다. 이에 따라 상업지에선 같은 크기의 땅이라도 상가, 업무시설을 많이 넣을 경우가 주거를 넣을 경우보다 더 높이 지을 수 있었다.

 예를 들어 일반상업지역에서 주상복합건물을 개발할 때 연면적 기준 주거비율이 70%, 상업비율이 30%면 용적률 600%를 적용받았다. 반면 주거비율 30%, 상업비율 70%면 용적률을 800%까지 높일 수 있다.

개발자 입장에선 용적률이 높을수록 수익성이 높아진다. 다만 상업용보다는 주거용이 개발에 대한 공실 또는 분양 위험이 덜해 가급적 주거비율은 높이고 상업비율을 낮추려는 경향이 많았다. 결국 관련법상 오피스텔은 주거로 보지 않아 용적률을 높이기 위해 주거용 오피스텔로 상업비율을 채우는 부작용이 발생하게 됐다. 이에 따라 개정된 시 조례는 상업지에서는 상업용도 기능을 의무화하고 오피스텔을 상업비율에서 제외시켜 버렸다. 시는 이 같은 내용을 담은 '상업지역 내 주거복합건축물의 용도 비율 및 용적률'에 관한 조례를 지난 7월 개정하고 내년부터 적용한다는 방침이다.

시는 지난 5월 상업지역의 개발을 활성화하기 위해 주거용으로 사용되는 부분의 용적률을 400% 이하로 일괄 적용하기로 한 '용도용적제' 완화를 발표했다. 하지만 당시 발표에선 의무상업비율에 오피스텔을 제외한다는 내용이 언급되지 않았다. 서울시가 '의무비율'에서 오피스텔을 제외한 것은 상업지역에 비주거 용도를 기본적으로 포함시키기 위해 주거용 오피스텔이라고 하는 변형된 용도가 확산되는 부작용을 막고 '일자리 창출'을 위한 상업지 개발을 확보하기 위한 조치로 해석된다.

상업지역에서의 의무비율 조례 개정에 대한 서울시의 입장과 시장의 반응은 엇갈린다. 시는 지하를 개발하지 않는다는 가정하에 최대 용적률 800%를 받으면 주거용 용적률(400%)과 의무비율에 대한 용적률(240%)을 채우고도 상업용 용적률 160%가 남고 이 부분에 대해서는 오피스텔 개발이 가능해 조례 개정으로 오히려 사업성이 개선됐다는 입장이다.

하지만 시장에선 금융조달 비용이 높아지는 등 사업 위험 부담이 더욱 커져 상업용 의무비율 30%가 부담스럽다는 분석도 나온다. 실제 금융권 융자 때도 상업용보다는 주거용 부동산의 개발자금 확보가 좀 더 용이했다. 한 건설사 관계자는 "순수 상업지 개발이 어려운 경우 예전에는 오피스텔을 넣어 의무비율을 채웠는데 내년부터 이 같은 방법이 어려워지면 개발 수익성이 더욱 악화될 수 있다"고 말했다.

서울시의 상당수 상업지역이 지구단위계획으로 묶여 있어 최대 용적률 800%를 받기 힘들다는 점을 고려하면 조례 개정으로 인한 개발 혜택이 크지 않다는 평가도 나온다.

한 개발사 관계자는 "결국 상업·업무시설을 30% 이상 넣을 수 있는 땅의 가치는 용적률을 높일 수 있어 혜택이 커지지만 그러지 못하는 땅은 아예 개발이 힘들어질 수 있어 미사용 상업지 용적률을 사용케 하려는 서울시의 취지가 퇴색될 수 있다"고 말했다.