`돈되는 리모델링` 곧 등장…재건축 대안 될까?가구 수 증가하는 리모델링…허용 .사업성없어 재건축 안되자 리모델링 택해 집값 2배↑

 

2018.09.02

 

298가구 송파 성지아파트, 수직증축으로 42가구 늘어

증가분 일반분양해 수익…기존 가구도 84㎡→103㎡

사업성 없어 재건축 안되자 리모델링 택해 집값 2배↑…대치선경3차·옥수극동 등 같은 방식 줄줄이 대�

 

가구 수 증가 리모델링 첫 사례가 될 송파 성지 아파트 조감도. [사진 제공 = 송파성지 리모델링 조합]

 

가구 수가 늘어나는 리모델링 첫 사례가 곧 등장할 전망이다. 그동안 개별 가구당 면적이 늘어나는 리모델링은 있었지만 일반분양을 통해 가구 수가 증가하는 리모델링 시공은 단 한 번도 없었다. 수직증축을 통한 리모델링 성공 사례가 등장하면 이미 용적률이 높아 재건축으로는 사업성을 확보하기 어려운 노후 단지들이 향후 리모델링 사업에 더욱 큰 관심을 가지게 될 것으로 보인다.

 

2일 업계에 따르면 서울 송파구 송파동에 위치한 성지아파트는 최근 구청에 리모델링 허가를 신청했다. 송파구청은 리모델링 허가에 앞서 한국건설기술연구원에 2차 안전성 검토를 의뢰해 심의를 받고 있다.

 

리모델링 허가는 사업에 필요한 각종 인허가 중 가장 마지막 절차다.

 

현재 298가구 규모인 이 단지는 수직증축을 추진하고 있다. 증축 과정에서 새로 생겨나는 전용 103㎡ 면적의 42가구를 일반분양할 계획이다. 전용 84㎡였던 기존 가구도 리모델링 후 전용 103㎡로 넓어진다. 성지아파트 리모델링 조합 관계자는 "이주와 분양은 내년에 이뤄질 것으로 예상한다"고 말했다.

 

용적률이 274%가 넘어 사실상 재건축이 어려운 송파 성지가 처음 리모델링을 추진한 것은 2008년이다. 당시 일대일 리모델링을 추진하다가 2010년 주택 경기가 가라앉으면서 사업이 중단됐다. 주택법 개정으로 리모델링 사업성이 크게 향상되자 2015년 사업이 재개됐다.

 

조합 관계자는 "수직증축이 허용되면서 가구당 분담금이 2억원대에서 1억원대로 크게 줄었다"며 "2015년 4억원대 중반이던 집값이 현재 8억원 수준으로 껑충 뛰었다"고 말했다.

 

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송파 성지 다음으로 사업 진행이 빠른 단지는 서울 강남구 대치동에 위치한 선경3차다. 이곳은 지난 1월 강남구청에 리모델링 허가를 신청했는데 지난 6월 한국건설기술연구원이 진행한 2차 안전성 검토에서 불합격 판정을 받았다. 공법을 달리 해서 내년 3월 다시 리모델링 허가를 신청할 예정이다.

 

업계 관계자는 "수직증축을 하면 기존 골조에 하중이 더해지는데 아파트 수직증축을 시공한 전례가 없다 보니 공공기관이 안전성 심사를 상당히 까다롭게 진행하고 있다"고 전했다.

 

그동안 리모델링은 모두 가구 수 변화 없이 일대일로 진행됐다. 리모델링 근거법인 주택법에서 리모델링을 장려하기 위해 가구 수 증가를 용인하기 시작한 것이 2013년으로 비교적 최근 일이기 때문이다. 그때 리모델링으로 가구 수가 10%까지 늘어날 수 있다고 처음 규정했고 이듬해인 2014년에는 그 비율을 15%로 높였다. 기존 아파트 최상층에 2~3개 층을 추가할 수 있게 허용한 것이다.

 

이후 용적률이 높아 재건축이 불가능했던 노후 단지들이 리모델링에 주목하기 시작했다. 리모델링으로 가구 수가 증가하면 기존 주민들 분담금이 줄어들어 사업성이 개선된다.

 

수직증축 리모델링 사업에서 가장 큰 난관은 리모델링 허가 직전에 이뤄지는 안전성 검토다. 골조를 그대로 두고 외장재만 바꾸는 리모델링은 구조안전성 검토를 받지 않아도 되지만 수직증축 리모델링은 안전성 검토를 2차례에 걸쳐 받아야 한다. 1차 안전성 검토 때는 수직증축 시 안전보강 가능성을 검토하고 2차 안전성 검토 때 수직증축 리모델링 보강 설계 내역을 살핀다.

 

안전성 검토를 실시할 수 있는 전문기관은 현재 한국건설기술연구원, 한국시설안전공단 등 총 2곳으로 제한돼 있다. 법정처리기간은 30일이나 최근 리모델링 추진단지가 많아지면서 안전성을 검토하는 데 6개월 가까이 소요되고 있다.

 

리모델링협회에 따르면 현재 수도권에서 리모델링을 추진하고 있는 단지는 6월 말 기준으로 총 22개 단지, 1만3275가구에 달한다. 서울에서는 개포 우성9차가 최근 리모델링 허가를 받았다. 이 단지는 일대일 리모델링을 추진하고 있어 1·2차 안전성 검토를 받을 필요가 없기 때문에 사업이 빠르게 진행됐다. 경기도에서는 리모델링 허가 신청을 준비하고 있는 분당 느티마을 3·4단지와 한솔마을 5단지, 무지개 4단지가 가장 앞서 있다.

 

새로 리모델링을 추진하는 단지도 속속 등장하고 있다. 서울 성동구 옥수극동은 최근 정밀안전진단 결과 B등급을 받아 수직증축이 가능해졌다. 1차 안전성 검토와 건축심의, 교통영향평가 등을 순차적으로 진행할 예정이다. 업계에서는 후년 이주가 가능할 것으로 예상하고 있다.

 

2000년에 입주한 237가구 규모 반포푸르지오는 지난달 28일 입주자대표회의를 열어 아파트 리모델링 안건을 다뤘다. 현재 용적률이 283%에 달하는 이 단지는 현실적으로 재건축이 어렵다고 보고 리모델링 쪽으로 가닥을 잡았다. 반포푸르지오 입주자대표회의 관계자는 "곧 시공사나 정비업체를 불러 리모델링 설명회를 가질 계획"이라고 말했다.

 

[용환진 기자]

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