2018.09.05
신규택지 후보지 촉각…땅값 폭등 할수도
ㆍ도시의허파.해외에서도 칭찬받는 그린벨트(개발제한구역)해해제는 최소화해야~
ㆍ부동산 투기겁나 노후화된지역 많은데 재건축재개발 은 못하게하고 도시의허파인 그린벨트헤제가 말이되나?
ㆍ이런방식으론 ㅡ
과천 선바위역 7100가구·안산 2곳에 1만7000가구…
2018.09.05
경기 8곳 4만가구 공급
안산 반월역·의왕 청계역
역세권에 주택 대량 공급
서울 수요흡수 효과 기대
안산·과천빼곤 5천가구이하
기존택지에 추가공급 예상
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정부가 집값 과열을 진정시키기 위해 수도권에 주택 총 36만가구 공급을 검토하고 있는 신규 택지들 특징은 과천 등 준강남급 미니신도시를 포함한 서울 수요 대체지라는 점이다. 이 중 한국토지주택공사(LH)가 현지조사에 착수하면서 개략적인 입지가 알려지거나 추정되고 있는 곳은 과천 지하철 4호선 선바위역 일대인 주암지구와 의왕 월곶판교선 청계역 주변, 안산은 반월역 인근·본오동 등이다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "대부분 지역이 준강남권으로 평가될 수 있지만 시흥·의정부 등은 강남 접근성보다 공급 편의성을 더 고려한 것으로 보인다"고 말했다. 안산 2곳 주택 수가 1만6700가구로 가장 크다. 과천이 7100가구로 뒤를 잇는다.
광명이 4900가구로 세 번째로 크다.
수도권 주변에서 가격이 급등하는 투기과열지구를 중심으로 저렴한 공공주택을 집중적으로 공급해 가격을 안정화시키겠다는 의도로 읽힌다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "과거 이명박 정부 때 강남·서초보금자리 주택에서 수천 가구 규모를 제외하고 광명·시흥 등에 몇 만 가구씩 집중적으로 넣었으나 주민 반발로 사업 추진에 진통이 많았다"며 "지역별로 소규모로 물량을 분산시켜 최대한 사업을 원활히 추진하려고 한 의지가 보인다"고 말했다.
안산과 과천을 제외하고는 1000~5000가구 규모로 아파트 1~2개 단지 규모다. 대부분 지역이 기존 택지지구 주변에 위치해 있어 공급 규모를 '확' 늘리지 못한 것으로 보인다.
장하성 청와대 정책실장도 지난 3일 "대규모 단지를 조성하는 방식이 아니라 생활 근접성이 높은 지역에 소규모로 여러 곳에 주택 공급을 늘리는 방안을 고려 중"이라고 밝혔다.
문제는 현재 불붙고 있는 서울·수도권 집값을 잠재울 수 있느냐다. 이들 주택이 분양이 이뤄지기까지는 일러야 1년 이상, 입주 때까지는 최소 3~4년 걸린다. 정부 계획은 내년 공급물량이 많지 않은 광명·시흥·의정부·성남·의왕 등에 대해 우선 지방자치단체와 협의를 완료해 3월까지는 지구 지정을 완료한다는 방침이다. 이렇게 되면 아무리 일러도 내년 말은 돼야 공급이 가능하다.
이명박 정부의 보금자리 사전 청약 때처럼 실제 분양 이전에 사전 예약을 받아 시장 수요를 미리 흡수하는 방법도 있다.
그러나 많은 부작용으로 정부는 사전 예약에 대해 부정적이다. 국토교통부 관계자는 "보금자리 사전 예약은 7~8년이 지난 지금까지도 아직 본청약을 실시하지 못해 많은 민원이 발생하고 있다"며 "아무리 급해도 부작용이 많은 정책을 반복하지는 않을 것"이라고 말했다.
앞서 국토부와 LH는 경기도에 13개 입지를 발표한 바 있다. 의왕 월암, 군포 대야미, 부천 원종, 부천 괴안, 구리 갈매, 남양주 진접2, 성남 복정, 성남 금토, 김포 고촌2 등 10개 지구 479만1000㎡에 3만9901가구를 공급하기 위한 지구 지정은 이미 완료됐다.
주민공람이 완료된 화성 어천, 성남 서현, 시흥 거모 등 3개 지구 250만2000㎡는 지구 지정을 앞두고 있다. 신규 지정을 추진 중인 8곳까지 합하면 경기도에 추진되는 신규 공공택지는 총 21곳으로 1272만3000㎡에 9만6223가구가 공급된다.
실제 추진까지는 적잖은 난항이 예상된다. 이달 들어 과천 주암동 일대는 공공주택 추가 건립 소문이 확산되자 지역 정치권과 주민 반발이 커지고 있다. 여당인 신창현 의원이 돌연 사업 후보지를 정부가 발표하기 전에 공개해버린 것도 협의 없이 사업이 발표됐을 때 민심 이반이 작지 않을 것을 우려한 것으로 보인다.
특히 후보지로 거론되는 과천 주암지구 일대에는 이미 5700여 가구의 행복주택과 공공지원 민간임대주택 등 건립계획이 확정돼 지구계획까지 승인된 상황이다.
국토부 관계자는 '검토 중인 후보지와 주암지구가 별도 계획이냐'는 질문에 "어디까지나 검토 대상일 뿐이며 주암지구와 별도 계획인지 확인해줄 수 없다"고 말했다. 과천시의회는 '과천시에 대한 대테러 행위'라며 강력하게 반발하고 있다. 시의회는 지식정보타운과 뉴스테이 개발 사업에 이어 또다시 과천시에 임대주택 공급정책을 추진하는 것은 과천시를 베드타운화하는 것이나 다름없다며 과천시민과 함께 이 사업을 전면 백지화시켜 나갈 것이라는 뜻을 밝혔다.
이명박 정부 때인 2011년 정부가 과천 지식정보타운 보금자리주택지구 주택 물량을 당초 9600가구로 발표했지만 과천시와 시민들이 대대적으로 반발하면서 4800가구로 급히 축소된 바 있다.
당시 주민들은 과천시장 소환 운동까지 벌여 지정 철회를 요구하며 정부를 압박했다. 신 의원은 "과천은 남태령과 양재대로 교통이 포화 상태라 '선교통, 후개발'이 필요하다"며 "업무 및 IT 기업, 상업시설 등 자족시설, 문화시설 등 강남 기능 일부를 이전하는 자족시설 중심으로 계획을 수정해야 한다"고 말했다.
[이지용 기자 / 손동우 기자]
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결국 또 그린벨트가 풀리게 됐다. 공급부족은 아니라던 정부가 서울 집값 급등세를 잡기위해 ‘그린벨트(개발제한구역) 해제’ 카드를 만지작하고 있다. 정부까지 고집을 꺾을 정도면 과연 서울에 집이 정말 부족한 것일까?
▶통계는 “서울에 집 충분”= 기본적으로 정부는 2022년까지 향후 5년간 수도권과 서울 주택수급에는 문제가 없다고 본다. 가구수 변화, 소득 변화에 따른 주택 수요 변동, 멸실 등을 고려한 연평균 주택 신규 수요는 수도권 22만1000채, 서울은 5만5000채 정도로 판단한다. 그런데 이미 인허가를 마쳤거나 분양을 한 단지 등을 고려해 향후 준공되는 주택은 수도권엔 연평균 26만3000채, 서울은 7만2000채나 된다. 공급이 수요에 비해 수도권 전체로 4만2000채, 서울만 1만7000채나 많다.
그렇다면 가구 대비 주택수를 나타내는 ‘주택보급률’이 아직 많이 낮을까. 통계청에 따르면 수도권은 98.2%, 서울은 96.3% 수준이다. 수도권엔 933만가구가 있는데 916채의 집이 있고, 서울엔 378만가구가 사는데 364만채의 주택이 있다. 1채에 19가구까지 거주할 수 있는 다가구주택이나 오피스텔 등은 통계에 반영되지 않아 주택보급률 수치가 정확하지 않다는 논란이 많지만 100%에 가까운 수준인 것은 분명하다. 실제 서울시 동별 주택보급률 자료에 따르면 강남구(115.6%), 서초구(110%), 마포구(111.7%), 용산구(111.3%), 양천구(102.8%) 등 인기지역 대부분 100% 이상이다.
국토부 관계자는 “외국인 가구와 오피스텔을 반영한 ‘광의의 주택보급률’은 강남3구만 100.5%에 달한다”고 말했다.
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▶살고 싶은 곳엔 집 부족= 문제는 ‘자가보유율’이다. 자기 집을 소유한 사람 비율이다. 국토부에 따르면 수도권 가구의 자가보유율은 54.2%다. 전국적으로 자가보유율은 61.1% 수준이다. 여전히 전체 가구의 40~50%는 자기 집 없이 전세나 월세에 살고 있다는 의미다. 집값이 불안한 상황이라면 대출 등을 활용해 언제든지 주택 수요로 바뀔 수 있는 구조다.
이문기 국토부 주택토지실장은 “지방에서까지 올라오는 주택수요를 예측하긴 힘들다”고 갑자기 늘어나는 수요 예측의 어려움을 호소했다.
이들 수요가 그렇다가 수도권 내 어떤 주택이든 원하는 건 아니다. 참여정부시절 집값 상승기 서울 외곽이나 경기도 대부분 지역이 크게 올랐다면 최근엔 서울과 수도권 일부 지역을 제외하곤 수요가 거의 없는 것으로 나타나고 있다.
최근 집값 상승세는 서울과 수도권 경부선 라인 일부에 국한된다. 다른 지역은 여전히 마이너스 변동률을 보이며 침체된 상황이다. 서울 집값을 잡기 위한 주택공급은 수요가 몰리는 쪽에 집중해야 한다는 이야기다.
▶풀리는 그린벨트, 땅값도 벨트 풀리나=관건은 주거불안을 느끼는 주택수요자들이 원하는 양질의 주택공급 대상지를 어디서 찾는가다. 정부가 그린벨트 해제까지 고려하는 이유다. 지난달 27일 국토부는 “수도권에 공공택지 14곳을 추가로 개발해 2022년까지 총 36만가구 이상을 ‘교통이 편리한 양질의 지역’에 공급하겠다”라고 했다.
이문기 실장은 “어쨌든 추석전에는 주택을 새로 지을 신규 택지 후보지 30개 중 일부를 발표할 것”이라고 말했다.
집값을 잡으려면 수도권 외곽에 짓는 것은 별 효과가 없다는 지적을 정부가 받아들인 것으로 해석된다. 서울 근교 그린벨트 해제 권한을 가진 서울시는 고민에 빠졌다. 서울시는 그 동안 지가상승, 난개발 등 부작용을 우려해 그린벨트를 해제하는 것보단 보존한다는 입장을 유지해 왔다. 서울시 그린벨트 면적은 총 149.6㎢로 서초구(23.88㎢)가 가장 넓고, 강서구(18.92㎢), 노원구(15.90㎢), 은평구(15.21㎢) 등 순이다.
역대 정부에서 그린벨트 해제는 주택공급을 위한 최후의 수단으로 여겨졌다. 미래세대를 위해 보존해야할 자원으로 훼손해선 안된다는 여론이 많았기 때문이다. 하지만 매 정부마다 그린벨트는 풀여왔고, 일대 땅값과 집값이 크게 오른 경우가 많았다.
박일한 기자/jumpcut@heraldcorp.com
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과천에 미니신도시급 택지…안산 등 8곳 4만가구 공급
최초입력 2018.09.05
LH, 신규택지 확보 착수
대출·세제등 집값 종합대책
정부, 이르면 내주초 발표
정부가 수도권 내 추가 신규 택지 후보지로 경기 과천과 안산 등 8곳을 검토 중인 것으로 나타났다. 8곳에서 공급되는 주택은 4만가구에 육박한다. 정부는 추석 전에 이들을 포함한 신규 공공택지 후보지를 발표할 예정이다. 하지만 과천 등 후보지에선 과거에도 정부종합청사 이전 후 '베드타운화'에 대한 주민 반발이 대대적으로 일어난 바 있어 이번 신규 택지 후보지로 선정된 데 대해 작지 않은 저항이 예상되고 있다.
5일 국회 국토교통위원회 소속 신창현 의원(의왕과천)이 한국토지주택공사(LH)에서 제출받은 자료에 따르면 LH는 현재 경기도에서 8곳을 신규 공공택지로 지정하기 위해 작업 중이다.
후보지는 안산 2곳(162만㎡, 75만㎡), 과천 주암(116만㎡), 광명(59만㎡), 의정부(52만㎡), 시흥(46만㎡), 의왕 포일(27만㎡), 성남(7만㎡) 등이다. LH는 이들 8개 지구(총면적 542만㎡)에서 3만9189가구를 공급하는 방안을 추진하고 있다. 가장 규모가 큰 안산 2곳 용지는 반월역 부근과 본오동 일대로 알려졌다. 이 땅은 현재 국토부가 지구 지정을 놓고 지방자치단체와 협의 중이다. 광명·의정부·시흥·성남·의왕 용지는 올 6~8월에 지구 지정 제안에 들어갔다. 과천 주암지구는 이 중 규모가 가장 클 뿐만 아니라 서울 강남과 가까워 주택 수요를 분산할 수 있을 것으로 평가받는다. 과천동과 주암동에 걸쳐 있는 선바위역(지하철 4호선) 일대가 후보지다. 총 7100가구를 조성하는 게 목표다. 아직 과천시와 사전 협의는 하지 않았다.
LH 관계자는 "신규 공공주택지구 가능지로 경기권 일원 등에 대해 검토 중이지만 아직 구체적으로 확정된 사항은 없다"고 밝혔다.
정부는 신규 택지 발표에 앞서 이르면 다음주 초 대출·세금 규제 등을 총망라한 집값 안정 대책을 추가로 발표할 예정이다. 최근 서울 강남 지역을 중심으로 유행한 임대사업자 대출은 주택담보대출비율(LTV) 규제를 신규로 적용하고, 임대업이자상환비율(RTI) 규제가 강화된다. 다주택자와 고가 주택 보유자의 종합부동산세율을 높이고, 1주택자 양도소득세 비과세 요건도 강화될 전망이다. 이 밖에 2년 실거주 등 양도세 비과세 요건을 갖추지 못하고 단기 보유 후 매각 시 부여되는 양도세 부과율을 높이고 소유 기간에 따라 최대 80%까지인 장기보유특별공제(장특공제) 혜택을 낮추는 방안도 거론되고 있다.
[이지용 기자 / 손동우 기자]
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