재개발 추가분담금 문제.묻지마.건설사서정한 추가분담금/ 수천에서 수억까지: 돈없는 조합원 입주도 못해

추가 분담금이란?
사전에 나오는 정의로는 나중에 더 보태어 나누어서 부담하는 돈 이라고 생각 하시면 되겠네요

예를 들어 내가 조합원이 되어 현금청산이 아닌 분양신청을 하였을때 일반 분양을 받는 시세의 7~80%
의 가격으로 아파트를 분양 받을 수 있는 혜택에 주어지게 됩니다. 

만약 4억짜리 아파트를 80%에 구매를 하게 된다면 4 x 80%=3억2천 만원이라는 금액이 책정되죠
그럼 3억2천만원의 추가 분담금을 내고 아파트에 입주 하면 될까요??

여기서 감정가액 이라는게 있습니다. 만약 내 땅 감정가액이 2억원 이라 하면 감정가액을 제외한 나머지 1억2천만원에 대한 부분만 되는 거죠 
자~~ 그럼 1억2천만원만 내면 아파트에 입주 할 수 있을까요???

여기서 또 비례율이라는 것을 적용하게 됩니다. 

여기서 비례율 이란?

재개발로 인해 개발지역의 토지 및 건축물의 소유자가 얻게 되는 이익의 비율을 말하는데, 이 비율은 재개발구역 내의 토지와 건물의 종전 가액과 개발 후의 가액, 아파트 건축비 등 사업에 소요되는 비용 등을 토대로 산출된다.

그럼 최종 권리가액은 종전자산 감평액 x 비례율로 권리가액이 산정이 되죠

그럼 어떻게 알아보면 쉽게 알 수 있을까요??
사진으로 쉽게 설명 해 드릴께요!

개략적 부담금(예시)

제가 낙서를 한 상태로 스캔을 해서 좀 지저분 해도 이해해 주세요~

조합원 분양 단가를 약 980만원 이라 예상 되었을때, 25평 기준으로 244,216,000원
이라는 분양금 추산가액이 선정 됩니다.

비례율 105% 추정 시

에고,, 사진이 약간 삐뚠데 
그럼 종전자산 평가액 2억원에 비례율 105% 적용 하게 되면 권리가액이 2억1천만원이 되죠
여기서 분양금 추산가액(244,216,000원)을 제외하게 되면

조합원 부담금액은 약 34,216,000원 (59a형 기준)
이라는 부담금액이 발생하게 됩니다. 

위에서 쭈~~욱 읽어 보신 거와 같이 비례율이 매우매우 중요 한데요. 
보통 비례율이 100% 이상이면 안정적인 사업이라고 생각 하시면 될것입니다. 

하지만 비례율이 고정되어 있지 않기 때문에 변동 가능성이 있는데요 

1. 사업 비용이 과다하게 지출 될 경우
2. 사업 기간이 너무 오랫동안 지속 될 경우

그럼 반대로 비례율이 높게 선정될 가능성은? 

1.조합원이 적어 일반 분양이 많은 곳
2.사업 추진이 빠른 곳
3.건축비가 상대적으로 적게 들어가는 평지
4.사업면적에 비해 조합원수와 세대수가 적은 곳

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서울 영등포의 신규 아파트 단지. 작년 말 입주가 시작됐지만, 거의 텅 비어 있습니다. 

이유는 입주 한 달 전 통보받은 거액의 추가분담금 때문입니다. 

많게는 2억 8천만 원, 평균 7천2백만 원에 달하는 추가분담금을 갑자기 마련할 수 없었던 조합원들은 입주하지 못한 채 발만 동동 구르고 있습니다. 

새 아파트 입주의 꿈을 앗아간 추가분담금. 대체 왜 늘어난 걸까요? 

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재개발이 마무리되고 지난 연말 입주가 시작된 서울 영등포의 한 아파트 단지. 

곳곳에 이삿짐 차량들이 서 있고, 이사업체 직원들은 분주히 살림살이를 들여놓습니다. 

그런데 같은 시각 아파트 입구에서 시위를 벌이고 있는 사람들 있습니다. 

"엄동설한 한 겨울에 아기 없고 갈 데 없다!!" 

이 아파트에 입주 예정이었던 조합원들인데 시공사가 아파트 열쇠를 주지 않는다는 것. 

입주지원센터에도 사람들이 몰려들었습니다. 

"키 주세요 키! 우리 집이니까 내가 주인이니까 (키는 여러분들 아시다시피 추가분담금을 납부하시면 드립니다) " 

마지막 잔금까지 납부했는데, 입주는 안된다는 말. 

재개발 조합원들과 시공사 관계자 사이에 이내 고성이 오갑니다. 

"키를 일단 주고 나중에 조합하고 청산을 해서 조합원들한테 (추가분담금을) 통보하면 되잖아요. (아니요, 안됩니다) 왜 안돼요? (저희는 입주전에 받아야겠습니다) 뭐라고요? (입주 전에 꼭 받을 겁니다)...." 

시공사 관계자가 대화 도중 자리를 피하자 경호업체와 몸싸움이 시작됩니다. 

"못 가. 너네들 정말 못 가. 너네들이 우리 분노를 아냐고 절대로 안 돼." 

살던 집을 허문 자리에 아파트 공사가 시작된 지 2년 4개월 만에 기다리던 내 집이 완성됐습니다. 

계약한 돈을 다 냈으니 아파트 열쇠를 달라는 조합원들. 

반면에 추가로 돈을 더 내야 입주할 수 있다는 시공사. 

대체 어떤 이유로, 얼마를 더 내야 하길래 이 엄동설한에 이런 상황까지 벌어진 걸까요. 

부모님 댁에 얹혀산 지 15일째. 

오늘도 같은 대화가 이어집니다. 

"언제쯤이나 들어가는가 좀 저기 알아보고.. (아니 언제 들어갈지 모른데. 거기서 정한 금액을 더 내야지 준다는 데 어떡해... 잔금은 어떻게 다 준비했어. 근데 갑자기 몇 천만 원 내라니까 그걸 어떻게 내. 갑자기 준비가 어떻게 되냐고 그게)" 

함께 사는 날이 늘어나면서 불편도 늘어갑니다. 

"밑에 집에서 맨날 쫒아와. 애들 뛴다고 맨날 쫒아온다니까 낮에. 나도 못 할 노릇이야." 

"여기 장애 2급, 저 장애 3급이에요. 그런 처지로 부부간에 이렇게 생활하고 있다가 갑작스럽게...." 

조합원 분양을 받은 이혜정 씨는 입주일 이 한 달도 채 남지 않은 지난달 초, 시공사로부터 고지서 한 장을 받았습니다. 

추가분담금 4천5백만 원을 더 내야 아파트 열쇠를 줄 수 있다는 거였습니다. 

갑자기 큰 돈을 구할 수 없게 된 이혜정 씨는 어쩔 수 없이 이삿짐을 보관업체에 맡기고 기약 없는 친정 더부살이를 시작했습니다. 

"11월 달에 '추가 금액이 더 나올 거다' 이런 안내문을 받긴 받았어요. 근데 '나올 거다'라고만 했지 이렇게 몇 천만 원씩 될 줄은 몰랐어요." 

왜 이렇게 많은 추가분담금을 내야 하는지 상세한 설명도 없이, 게다가 확정금액이 아닌 시공사의 추정금액이라는 게 도무지 이해되지 않았습니다. 

"(시공사에서는) 추정 금액 내고 들어가면 나중에 정산해서 돌려주겠다고 하는데... 물건을 살 때 '이 물건이 100원짜리인데 나중에 150원이 될지도 모르니까 150원 내고 사라' 이러지는 않잖아요." 

그래도 자신은 사정이 나은 편이라고 했습니다. 

"다른 조합원들에게 여쭤보니까 저보다 (추가분담금 ) 적은 사람이 없는 거예요. 8천, 1억, 1억 2천 거의 1억이 다 넘어가시더라고요. 저도 물론 힘든데 다른 분들 앞에서는 명함도 못 내밀어요." 

올해 나이 일흔일곱의 조합원 최금순씨는 말 그대로 추가분담금 폭탄을 맞았습니다. 

무려 2억 8천만 원. 

일반분양가 5억 3천5백만 원인 110제곱 미터 아파트를 7억 원 넘는 가격에 사게 된 셈입니다. 

동네 재개발 전까지만 해도 200만 원 넘는 월세를 받아 생활해왔지만 이제는 빚을 갚아야 하는 처지가 됐습니다. 

"내 집만 날려버린 거지. 도로변에 50몇 평짜리 5층 건물을 내가 가지고 있었거든요... 억척같이 모아가지고 한 푼 한 푼 모아가지고 노후대책을 해놨는데 이 재개발 때문에 왕창 망한 기분이에요 지금." 

'무이자'라고 해서 빌렸던 이주비에도 이자가 붙었다는 것도 이번에 알았습니다. 

"여기 한번 봐요. 60% 무이자를 줬어요... 우선 이자가 없으니까 무이자니까 이거를 가지고 전세라도 얻고 집이라도 허름한 거 사서 세라도 (받으라고) 그 은행 직원이 그러는 거예요." 

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공사기간 동안 집을 비워야 하는 조합원들을 위한 '무이자 이주비'. 

분명 무이자라고 써 있지만, 알고 보면 시공사가 은행에 이자를 대신 내주고 나중에 조합에 일괄적으로 청구하는 사실상 이자후불제 성격의 대출입니다. 

무이자라는 말에 조합원 대부분이 최 씨처럼 큰 고민 없이 최대한도로 이주비를 대출받았고 이렇게 생긴 이주비 이자만 100억 원이 넘습니다. 

"나중에 내가 부담이 된다고 하면 그거(이주비) 꺼내 쓸 사람 없죠. (안 빌렸겠죠?) 안 빌리죠. 저 같은 경우에는 돈이 있음에도 불구하고 빌렸어. 무이자니까." 

시공사는 대신 내준 이자의 이자를 받지 않아서 무이자 이주비라고 했을 뿐, 업계의 관행적인 표현이라고 말합니다. 

"저희가 처음에 그 서류 받을 때는 무이자라고.. (저희만 쓰는 게 아니라 다른 시공사들 다 그렇게 씁니다. 대출 안 받으실 분들도 꽤 많이 받아 가셨더라고요) 그러니까요. 안 받아도 되는 사람도 다 무이자라고 하니까.." 

"그렇겠죠? 근데 당장 무이자 하시니까 많이 받아썼겠죠)" 

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재개발은 사업성이나 주민 갈등 등의 문제로 공사가 지연되거나 변경되는 경우가 많습니다. 

그러다 보니 사업이 진행되면서 비용이 어느 정도 늘어나기 마련인데요. 

문제는 일단 계약을 맺고 나면 시공사에 끌려다닐 수밖에 없다는 겁니다. 

사업 초기부터 조합원들은 추가분담금이 많아질까 우려해 여러 가지 노력을 해왔다고 합니다. 

미분양이 되지 않도록 일반분양가를 조합원 분양가 수준으로 대폭 낮췄고, 늘어날 사업비에 대비해 각자 수천만 원씩 걷어 예비비도 196억 원이나 마련해 뒀습니다. 

"(당시 조합장이) 만약에 분양이 잘되면 조합원들에게 다 나눠줄 것이다 이렇게 홍보를 했어요. 다 완판됐습니다. 그래서 '야 이 정도 했으면 우리가 (예비비의) 반은 받을 수 있지 않을까' 이렇게 기대를 하고 있었는데..." 

하지만 결국 아파트 조합원 289명은 예비비 회수는커녕 210억 원을 추가로 더 내야 하는 처지에 놓였습니다. 

한 사람당 평균 7천3백만 원 꼴입니다. 

왜 이렇게 됐을까. 

착공 당시 2천990억 원이었던 총 사업비가 3천5백억 원으로 2년 사이 510억 원이 증가했기 때문입니다. 

조합원들은 공사비 등이 늘어난 것은 이해할 수 있다 해도 납득할 수 없는 부분이 많다고 했습니다. 

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먼저 시공사가 조합에 빌려준 사업비에 대한 이자. 

3년 전 조합은 총회에서 자금운영계획을 세우면서 시공사에 줘야 할 사업비 이자가 모두 222억 원이 될 거라는 계산을 시공사에 통보했습니다. 

그런데 그동안 아무 말 없던 시공사가 입주 한 달 전인 지난해 11월 말이 돼서야 사업비 대여금 이자는 원래 341억 원이 맞다고 알려 왔다는 겁니다. 

120억 원이나 되는 금액 차이를 시공사는 왜 당시에 지적하지 않았을까, 시공사는 금액 차이는 알았지만 조합 측이 다른 예산에서 충당하리라고 생각했다고 답변했습니다. 

"조합에서 '아니다, 우리는 이 금액으로 할 수 있다'라고 하면 저희가 더 이상 얘기를 할 수 있는 범위가 굉장히 제한적이에요." 

하지만 조합원들은 이렇게 거액의 이자를 물어야 하는지 알았다면 당시 총회에서 자금운영계획이 통과되지 않았을 거라고 반박하고 있습니다. 

그러면서 지금은 해임된 당시 조합장이 지연돼오던 공사를 강행하기 위해 의도적으로 비용을 축소하려 했고, 이를 시공사 측이 알고도 묵인했을 거라고 주장합니다. 

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[조합원 A/지성록] 
"받을 사람이 계산해서 주는 게 통상적인 거 쟎아요. 그런데 한 120억 되는 돈을 자기네가 몰랐다? 그게 말이 됩니까? 상식적으로는 말이 안되죠. (시공사 입장에서는) 내 돈이 지금 340억 들어가 있는 건데 '어 쟤들(조합)이 220억 원이라고 한다?' 그렇죠? 가만히 있으시겠어요?) " 

문제의 사업비 대여금은 이자율도 논란입니다. 

계약서상의 대출 금리는 고정금리 7.8%. 

시공사는 이 금리를 적용해 지난 5년 동안 1167억 원을 빌려주고 그 이자로만 341억 원을 조합에 청구했습니다.  지난 몇 년 간의 저금리 상황을 감안하면 조합원들은 시공사가 상당한 금융이익을 챙겼을 거라고 주장합니다. 시공사는 문제가 없다는 입장입니다. 

"대여 금리 7.8%는 11년 4월 계약 체결 당시 금리 상황을 반영해서 책정된 것입니다. 입주시까지 고정금리로 조합과 상호 합의된 금리입니다." 

다만 조합이 협의에 나선다면 이 부분을 감안해 추가분담금을 낮출 뜻은 있다고 밝혔습니다. 

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조합원들은 공사비 회수 방식에도 의혹을 제기하고 있습니다. 

시공사는 공정율이 5%이던 2013년 12월, 전체 공사비의 30%를 가져갔고 공정율이 55%였던 지난해 2월에는 전체 공사비의 80%를, 공정율이 70%였던 지난해 7월에는 공사비 100% 전액을 미리 받아 갔습니다. 

공사 진행 상황에 관계없이 모든 분양대금을 공사비로 우선 충당한다는 계약 때문입니다. 

공정율에 따라 공사비를 지급하는 일반적인 건설 계약 방식을 따랐다면, 추가 지급된 공사비로 사업비 대여금과 비싼 이자를 차감해 50억 원 정도를 줄일 수 있었다는 게 조합원들의 주장입니다. 

"무조건 공사비부터 받아 가고 그다음에 사업비 또 필요하다고 하면 그 공사비 100% 받아 간 것에서 일부 또 빌려줍니다. 그럼 일부 빌려준 것에서 또 7.8% 이자가 발생하는 거예요. (어떻게 보면 이 시공사가 뭐라고 할까. 금융 사채놀이, 대부업 그걸 했다고 해도 맞다고 보는 거죠)" 

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전문가들은 이런 모든 문제의 불씨는 계약서 작성부터 시작된다고 지적합니다. 

앞서 논란이 된 공사비 지급 방식, 고정금리 내용 등이 모두 계약서 상에 써 있지만, 조합원들은 대개 그 의미를 정확하게 이해하지 못한 채 도장을 찍는 경우가 많습니다. 

그리고 일단 계약이 확정돼 공사가 시작되면 이후엔 시공사에 끌려가기 십상이라는 겁니다. 

"가장 중요한 것은 초기에 시공사와 조합의 계약 조건이고요. 시공사는 완전 프로죠. 근데 조합은 아마추어입니다. 아마추어와 프로가 계약서를 쓰게 됩니다. 그러다 보니까 조합이 당할 수가 있죠." 

조합원들 역시 '전문가가 아니라서 몰랐다', '믿었던 조합장이나 시공사에 속았다'는 말만 할 게 아니라 사업 주체로서 더 꼼꼼히 따져보고 관심을 가져야 한다는 지적도 있습니다. 

"모른다고만 하면 그건 답이 아니쟎아요. 이제는 바라보는 주민의 시각도 좀 더 적극적으로 자기가 이해하려고 노력하는 자세가 필요하다. 굉장히 중요한 얘기에요 자기는 참여 안 해 놓고 그건 아니죠. 학교 가지도 않고 성적 'A' 달라고 하는 거랑 똑같은 거예요." 

지난해 8월 기준으로 전국에서 추진 중인 재개발. 재건축 사업장은 대략 2000여 구역. 

이 가운데 42%는 이런저런 분쟁으로 사업 진행에 어려움을 겪고 있다는 국토교통부의 통계가 나와있습니다. 

곳곳에서 손해 본 돈을 돌려달라는 조합원의 1인 시위가 이어지는가 하면. 

"35년간 모아온 돈이 물거품이 됐어요. 억울해서 살 수가 없어요." 

이주도 하기 전부터 추가분담금 문제로 갈등과 분열이 일어나는 곳도 부지기수입니다. 

"시공사하고 초기 계약 당시에 계약 문구를 좀 조합원들이 알 수 있게 풀어서 계약서를 만들어야 되고요. 특히 시공사가 향후에 물가 변동이나 다른 타의 요인에 의해서 시공비를 올리지 않는다는 확약을 받아야 됩니다. 그러면 추가 부담금이 안 나올 수 있어요." 

재개발, 재건축 사업은 규모가 큰 만큼 위험도 따르게 마련입니다.  하지만 그 위험을 비전문가인 조합원들만 감당해야 하는 계약이라면 시작부터 기울어진 운동장에서 벌이는 경기일 수밖에 없습니다. 

추가로 늘어날 수 있는 비용의 범위와 항목은 어디까지인지 사전에 철저한 검토를 통해 사업 계획을 제시하도 하고, 시공사가 사업 계획에 책임을 나눠지도록, 최소한의 안전장치와 심판의 존재가 필요해 보입니다. 

주택재건축정비사업

『도시 및 주거환경정비법』에 의한 정비사업 중 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.

주택재건축사업은 정비사업 중 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.

주택재건축사업은 과거 주택건설촉진법에 근거하여 민간에서 자율적으로 재건축사업을 시행해 오다가 2003년 『도시 및 주거환경정비법』으로 통합되면서 정비사업의 한 종류로 정의되고 있다.

주택재건축사업의 절차는 다음과 같다.
1. 도시주거환경정비기본계획수립
2. 정비계획수립 및 정비구역지정
3. 조합설립추진위원회 구성 및 승인
4. 조합 설립 인가
5. 시행자 지정
6. 사업 시행 인가
7. 분양신청 및 관리처분계획인가
8. 착공 및 일반분양
9. 준공인가 및 사업완료

주택재건축사업을 시행하기 위한 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정 절차는 주택재개발사업 등 타 정비사업과 동일하며, 마찬가지로 주택재건축사업 정비구역 지정 요건은 『도시 및 주거환경정비법』 시행령 별표 1(정비계획수립대상구역)에 규정되어있다. 또한 마찬가지로 정비구역으로 지정된 경우에는 1종지구단위계획구역으로 지정된 것으로 본다.

다만, 주택재건축 사업의 경우에는 지정 요건이 되지 않아 정비구역으로 지정되지 않은 곳에 대해서도 사업시행이 가능한 경우를 규정하고 있으며, 주택재건축사업의 부작용을 막기 위해 시장·군수 구청장이 안전진단 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 사업의 시행여부를 결정하도록 하며 시·도지사가 검토결과에 따라 시장·군수에게 재건축사업 시행결정의 취소 등 필요한 조치를 요청할 수 있도록 하고 있다.

주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있으며, 시행 방법은 정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 의한다.

주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의(공동주택의 각 동별 세대수가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 동의를 얻어 정관 및 규정된 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다.

주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 다음 경쟁입찰 방식을 통해 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.

한편 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정 등을 위해 당해 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 100분의 25의 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하여야 하며, 건축관계 법률에 의한 건축물 층수제한 등 건축제한으로 용적률의 완화가 사실상 불가능한 경우에는 『도시 및 주거환경정비법』 시행령에 따라 임대주택 공급비율을 따로 정할 수 있다. 다만, 용적률의 상승폭, 기존주택의 세대수 그 밖의 사업내용이 『도시 및 주거환경정비법』 시행령에서 규정하는 기준 이하인 경우에는 임대주택을 공급하지 아니할 수 있다.

또한 『재건축 초과이익 환수에 관한 법률』에 의해 정상주택가격상승분을 초과하여 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분에 대해 재건축부담금을 징수하여 국민 주택기금에 100분의 50, 당해 특별시·광역시·도·제주특별자치도에 100분의 20이, 당해 시·군·구(자치구)에 100분의 30이 각각 귀속하도록 규정하고 있다.

재건축임대주택은 국토해양부장관, 시 도지사 또는 주택공사 등에게 재건축임대주택의 건설에 투입되는 건축비를 기준으로 법률에 규정된 가격으로 공급해야 하며, 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 재건축임대주택의 규모 등 재건축임대주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다.

또한 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함)의 토지 및 건축물에 대하여는 『집합건물의 소유 및 관리에 관한법률』의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다.

■ 주택재건축사업 시행을 위한 정비구역 지정요건
주택재건축사업을 위한 정비계획은 주택재개발·주거환경개선 및 도시환경정비사업의 지정요건에 해당하지 아니하는 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역.

1. 기존의 공동주택을 재건축하고자 하는 경우 다음에 해당하는 지역
(가) 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
(나) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
(다) 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만m²이상인 지역
(라) 3 이상의 공동주택단지가 밀집되어 있는 지역으로서 『도시 및 주거환경정비법』규정에 의한 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역

2. 기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다)을 재건축하고자 하는 경우에는 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만m² 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. (다만, 당해 지역안의 건축물의 상당수가 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 재해 등으로 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역은 다음에 해당하지 아니하더라도 정비계획을 수립할 수 있음)
(가) 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 예외
(나) 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상이거나, 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 1/2 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 3/10 이상일 것

■ 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 대상
『주택법』의 규정에 의한 사업계획승인 또는 『건축법』의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택 중 노후·불량건축물에 해당하는 것으로서 다음에 해당하는 지역.(다만, 『건축법』의 규정에 의한 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 것을 제외)

1. 기존 세대수가 20세대 이상인 것. 다만, 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다.
2. 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획승인 등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니한다

출처: http://housecandy.tistory.com/47 [집캔디의올인부동산]

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묻지마 추가분담금

민병호 기자 기사입력 2016-01-18 11

서울 영등포의 신규 아파트 단지. 작년 말 입주가 시작됐지만, 거의 텅 비어 있습니다.
이유는 입주 한 달 전 통보받은 거액의 추가분담금 때문입니다.

많게는 2억 8천만 원, 평균 7천2백만 원에 달하는 추가분담금을 갑자기 마련할 수 없었던 조합원들은 입주하지 못한 채 발만 동동 구르고 있습니다.

새 아파트 입주의 꿈을 앗아간 추가분담금. 대체 왜 늘어난 걸까요?

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재개발이 마무리되고 지난 연말 입주가 시작된 서울 영등포의 한 아파트 단지.
곳곳에 이삿짐 차량들이 서 있고, 이사업체 직원들은 분주히 살림살이를 들여놓습니다.

그런데 같은 시각 아파트 입구에서 시위를 벌이고 있는 사람들 있습니다.
"엄동설한 한 겨울에 아기 없고 갈 데 없다!!"
이 아파트에 입주 예정이었던 조합원들인데 시공사가 아파트 열쇠를 주지 않는다는 것.

입주지원센터에도 사람들이 몰려들었습니다.
"키 주세요 키! 우리 집이니까 내가 주인이니까 (키는 여러분들 아시다시피 추가분담금을 납부하시면 드립니다) "
마지막 잔금까지 납부했는데, 입주는 안된다는 말.
재개발 조합원들과 시공사 관계자 사이에 이내 고성이 오갑니다.

"키를 일단 주고 나중에 조합하고 청산을 해서 조합원들한테 (추가분담금을) 통보하면 되잖아요. (아니요, 안됩니다) 왜 안돼요? (저희는 입주전에 받아야겠습니다) 뭐라고요? (입주 전에 꼭 받을 겁니다)...."

시공사 관계자가 대화 도중 자리를 피하자 경호업체와 몸싸움이 시작됩니다.
"못 가. 너네들 정말 못 가. 너네들이 우리 분노를 아냐고 절대로 안 돼."
살던 집을 허문 자리에 아파트 공사가 시작된 지 2년 4개월 만에 기다리던 내 집이 완성됐습니다.

계약한 돈을 다 냈으니 아파트 열쇠를 달라는 조합원들.
반면에 추가로 돈을 더 내야 입주할 수 있다는 시공사.
대체 어떤 이유로, 얼마를 더 내야 하길래 이 엄동설한에 이런 상황까지 벌어진 걸까요.
부모님 댁에 얹혀산 지 15일째.

오늘도 같은 대화가 이어집니다.
"언제쯤이나 들어가는가 좀 저기 알아보고.. (아니 언제 들어갈지 모른데. 거기서 정한 금액을 더 내야지 준다는 데 어떡해... 잔금은 어떻게 다 준비했어. 근데 갑자기 몇 천만 원 내라니까 그걸 어떻게 내. 갑자기 준비가 어떻게 되냐고 그게)"

함께 사는 날이 늘어나면서 불편도 늘어갑니다.
"밑에 집에서 맨날 쫒아와. 애들 뛴다고 맨날 쫒아온다니까 낮에. 나도 못 할 노릇이야."

"여기 장애 2급, 저 장애 3급이에요. 그런 처지로 부부간에 이렇게 생활하고 있다가 갑작스럽게...."

조합원 분양을 받은 이혜정 씨는 입주일 이 한 달도 채 남지 않은 지난달 초, 시공사로부터 고지서 한 장을 받았습니다.

추가분담금 4천5백만 원을 더 내야 아파트 열쇠를 줄 수 있다는 거였습니다.
갑자기 큰 돈을 구할 수 없게 된 이혜정 씨는 어쩔 수 없이 이삿짐을 보관업체에 맡기고 기약 없는 친정 더부살이를 시작했습니다.

"11월 달에 '추가 금액이 더 나올 거다' 이런 안내문을 받긴 받았어요. 근데 '나올 거다'라고만 했지 이렇게 몇 천만 원씩 될 줄은 몰랐어요."

왜 이렇게 많은 추가분담금을 내야 하는지 상세한 설명도 없이, 게다가 확정금액이 아닌 시공사의 추정금액이라는 게 도무지 이해되지 않았습니다.

"(시공사에서는) 추정 금액 내고 들어가면 나중에 정산해서 돌려주겠다고 하는데... 물건을 살 때 '이 물건이 100원짜리인데 나중에 150원이 될지도 모르니까 150원 내고 사라' 이러지는 않잖아요."

그래도 자신은 사정이 나은 편이라고 했습니다.

"다른 조합원들에게 여쭤보니까 저보다 (추가분담금 ) 적은 사람이 없는 거예요. 8천, 1억, 1억 2천 거의 1억이 다 넘어가시더라고요. 저도 물론 힘든데 다른 분들 앞에서는 명함도 못 내밀어요."

올해 나이 일흔일곱의 조합원 최금순씨는 말 그대로 추가분담금 폭탄을 맞았습니다.

무려 2억 8천만 원.

일반분양가 5억 3천5백만 원인 110제곱 미터 아파트를 7억 원 넘는 가격에 사게 된 셈입니다 

동네 재개발 전까지만 해도 200만 원 넘는 월세를 받아 생활해왔지만 이제는 빚을 갚아야 하는 처지가 됐습니다.

"내 집만 날려버린 거지. 도로변에 50몇 평짜리 5층 건물을 내가 가지고 있었거든요... 억척같이 모아가지고 한 푼 한 푼 모아가지고 노후대책을 해놨는데 이 재개발 때문에 왕창 망한 기분이에요 지금."

'무이자'라고 해서 빌렸던 이주비에도 이자가 붙었다는 것도 이번에 알았습니다.

"여기 한번 봐요. 60% 무이자를 줬어요... 우선 이자가 없으니까 무이자니까 이거를 가지고 전세라도 얻고 집이라도 허름한 거 사서 세라도 (받으라고) 그 은행 직원이 그러는 거예요."

공사기간 동안 집을 비워야 하는 조합원들을 위한 '무이자 이주비'.

분명 무이자라고 써 있지만, 알고 보면 시공사가 은행에 이자를 대신 내주고 나중에 조합에 일괄적으로 청구하는 사실상 이자후불제 성격의 대출입니다.

무이자라는 말에 조합원 대부분이 최 씨처럼 큰 고민 없이 최대한도로 이주비를 대출받았고 이렇게 생긴 이주비 이자만 100억 원이 넘습니다.

"나중에 내가 부담이 된다고 하면 그거(이주비) 꺼내 쓸 사람 없죠. (안 빌렸겠죠?) 안 빌리죠. 저 같은 경우에는 돈이 있음에도 불구하고 빌렸어. 무이자니까."

시공사는 대신 내준 이자의 이자를 받지 않아서 무이자 이주비라고 했을 뿐, 업계의 관행적인 표현이라고 말합니다.
"저희가 처음에 그 서류 받을 때는 무이자라고.. (저희만 쓰는 게 아니라 다른 시공사들 다 그렇게 씁니다. 대출 안 받으실 분들도 꽤 많이 받아 가셨더라고요) 그러니까요. 안 받아도 되는 사람도 다 무이자라고 하니까.."

"그렇겠죠? 근데 당장 무이자 하시니까 많이 받아썼겠죠)"
재개발은 사업성이나 주민 갈등 등의 문제로 공사가 지연되거나 변경되는 경우가 많습니다.

그러다 보니 사업이 진행되면서 비용이 어느 정도 늘어나기 마련인데요.

문제는 일단 계약을 맺고 나면 시공사에 끌려다닐 수밖에 없다는 겁니다.

사업 초기부터 조합원들은 추가분담금이 많아질까 우려해 여러 가지 노력을 해왔다고 합니다.

미분양이 되지 않도록 일반분양가를 조합원 분양가 수준으로 대폭 낮췄고, 늘어날 사업비에 대비해 각자 수천만 원씩 걷어 예비비도 196억 원이나 마련해 뒀습니다.

"(당시 조합장이) 만약에 분양이 잘되면 조합원들에게 다 나눠줄 것이다 이렇게 홍보를 했어요. 다 완판됐습니다. 그래서 '야 이 정도 했으면 우리가 (예비비의) 반은 받을 수 있지 않을까' 이렇게 기대를 하고 있었는데..."

하지만 결국 아파트 조합원 289명은 예비비 회수는커녕 210억 원을 추가로 더 내야 하는 처지에 놓였습니다.

한 사람당 평균 7천3백만 원 꼴입니다.

왜 이렇게 됐을까.

착공 당시 2천990억 원이었던 총 사업비가 3천5백억 원으로 2년 사이 510억 원이 증가했기 때문입니다.

조합원들은 공사비 등이 늘어난 것은 이해할 수 있다 해도 납득할 수 없는 부분이 많다고 했습니다.

먼저 시공사가 조합에 빌려준 사업비에 대한 이자.

3년 전 조합은 총회에서 자금운영계획을 세우면서 시공사에 줘야 할 사업비 이자가 모두 222억 원이 될 거라는 계산을 시공사에 통보했습니다.

그런데 그동안 아무 말 없던 시공사가 입주 한 달 전인 지난해 11월 말이 돼서야 사업비 대여금 이자는 원래 341억 원이 맞다고 알려 왔다는 겁니다.

120억 원이나 되는 금액 차이를 시공사는 왜 당시에 지적하지 않았을까, 시공사는 금액 차이는 알았지만 조합 측이 다른 예산에서 충당하리라고 생각했다고 답변했습니다.

"조합에서 '아니다, 우리는 이 금액으로 할 수 있다'라고 하면 저희가 더 이상 얘기를 할 수 있는 범위가 굉장히 제한적이에요."

하지만 조합원들은 이렇게 거액의 이자를 물어야 하는지 알았다면 당시 총회에서 자금운영계획이 통과되지 않았을 거라고 반박하고 있습니다.

그러면서 지금은 해임된 당시 조합장이 지연돼오던 공사를 강행하기 위해 의도적으로 비용을 축소하려 했고, 이를 시공사 측이 알고도 묵인했을 거라고 주장합니다.

[조합원 A/지성록]
"받을 사람이 계산해서 주는 게 통상적인 거 쟎아요. 그런데 한 120억 되는 돈을 자기네가 몰랐다? 그게 말이 됩니까? 상식적으로는 말이 안되죠. (시공사 입장에서는) 내 돈이 지금 340억 들어가 있는 건데 '어 쟤들(조합)이 220억 원이라고 한다?' 그렇죠? 가만히 있으시겠어요?) "

문제의 사업비 대여금은 이자율도 논란입니다.

계약서상의 대출 금리는 고정금리 7.8%.
시공사는 이 금리를 적용해 지난 5년 동안 1167억 원을 빌려주고 그 이자로만 341억 원을 조합에 청구했습니다.

지난 몇 년 간의 저금리 상황을 감안하면 조합원들은 시공사가 상당한 금융이익을 챙겼을 거라고 주장합니다.

시공사는 문제가 없다는 입장입니다.
"대여 금리 7.8%는 11년 4월 계약 체결 당시 금리 상황을 반영해서 책정된 것입니다. 입주시까지 고정금리로 조합과 상호 합의된 금리입니다."

다만 조합이 협의에 나선다면 이 부분을 감안해 추가분담금을 낮출 뜻은 있다고 밝혔습니다.
조합원들은 공사비 회수 방식에도 의혹을 제기하고 있습니다.

시공사는 공정율이 5%이던 2013년 12월, 전체 공사비의 30%를 가져갔고 공정율이 55%였던 지난해 2월에는 전체 공사비의 80%를, 공정율이 70%였던 지난해 7월에는 공사비 100% 전액을 미리 받아 갔습니다.

공사 진행 상황에 관계없이 모든 분양대금을 공사비로 우선 충당한다는 계약 때문입니다.

공정율에 따라 공사비를 지급하는 일반적인 건설 계약 방식을 따랐다면, 추가 지급된 공사비로 사업비 대여금과 비싼 이자를 차감해 50억 원 정도를 줄일 수 있었다는 게 조합원들의 주장입니다.

"무조건 공사비부터 받아 가고 그다음에 사업비 또 필요하다고 하면 그 공사비 100% 받아 간 것에서 일부 또 빌려줍니다. 그럼 일부 빌려준 것에서 또 7.8% 이자가 발생하는 거예요. (어떻게 보면 이 시공사가 뭐라고 할까. 금융 사채놀이, 대부업 그걸 했다고 해도 맞다고 보는 거죠)"

전문가들은 이런 모든 문제의 불씨는 계약서 작성부터 시작된다고 지적합니다.

앞서 논란이 된 공사비 지급 방식, 고정금리 내용 등이 모두 계약서 상에 써 있지만, 조합원들은 대개 그 의미를 정확하게 이해하지 못한 채 도장을 찍는 경우가 많습니다.

그리고 일단 계약이 확정돼 공사가 시작되면 이후엔 시공사에 끌려가기 십상이라는 겁니다.

"가장 중요한 것은 초기에 시공사와 조합의 계약 조건이고요. 시공사는 완전 프로죠. 근데 조합은 아마추어입니다. 아마추어와 프로가 계약서를 쓰게 됩니다. 그러다 보니까 조합이 당할 수가 있죠."

조합원들 역시 '전문가가 아니라서 몰랐다', '믿었던 조합장이나 시공사에 속았다'는 말만 할 게 아니라 사업 주체로서 더 꼼꼼히 따져보고 관심을 가져야 한다는 지적도 있습니다.

"모른다고만 하면 그건 답이 아니쟎아요. 이제는 바라보는 주민의 시각도 좀 더 적극적으로 자기가 이해하려고 노력하는 자세가 필요하다. 굉장히 중요한 얘기에요 자기는 참여 안 해 놓고 그건 아니죠. 학교 가지도 않고 성적 'A' 달라고 하는 거랑 똑같은 거예요."

지난해 8월 기준으로 전국에서 추진 중인 재개발. 재건축 사업장은 대략 2000여 구역.
이 가운데 42%는 이런저런 분쟁으로 사업 진행에 어려움을 겪고 있다는 국토교통부의 통계가 나와있습니다.

곳곳에서 손해 본 돈을 돌려달라는 조합원의 1인 시위가 이어지는가 하면.

"35년간 모아온 돈이 물거품이 됐어요. 억울해서 살 수가 없어요."
이주도 하기 전부터 추가분담금 문제로 갈등과 분열이 일어나는 곳도 부지기수입니다.

"시공사하고 초기 계약 당시에 계약 문구를 좀 조합원들이 알 수 있게 풀어서 계약서를 만들어야 되고요. 특히 시공사가 향후에 물가 변동이나 다른 타의 요인에 의해서 시공비를 올리지 않는다는 확약을 받아야 됩니다. 그러면 추가 부담금이 안 나올 수 있어요."

재개발, 재건축 사업은 규모가 큰 만큼 위험도 따르게 마련입니다.

하지만 그 위험을 비전문가인 조합원들만 감당해야 하는 계약이라면 시작부터 기울어진 운동장에서 벌이는 경기일 수밖에 없습니다.

추가로 늘어날 수 있는 비용의 범위와 항목은 어디까지인지 사전에 철저한 검토를 통해 사업 계획을 제시하도 하고, 시공사가 사업 계획에 책임을 나눠지도록, 최소한의 안전장치와 심판의 존재가 필요해 보입니다. 

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조합원 추가부담금 폭탄 발생 이유 7가지

1, 조합주의가 문제입니다.

정부나 지방자치단체(시청 또는 구청 )는 사단법인을 승인 해주고 나면, 토지등소유자를 개별적으로 상대하지 않아도 됩니다. 정부나 지방자치단체(시청 또는 구청 )는 사단법인의 총회를 통하여 결정된 사항을 인가, 허가 하는 일만 하면 되기 때문에, 모든 경제적 책임은 재개발조합이 집니다. 조합이 사업을 하다가 손해가 나면 조합원이 공동으로 책임을 져야합니다.자기 땅과 집을 담보로 맡기고 하는 동업자입니다.

 

재개발에 실패하면 분양신청하고 분양계약한 사람들이 모두 책임져야합니다. 최악의 경우 조합이 파산하면, 전 재산을 잃을 수도 있습니다. 무시무시한 책임에 코가 낀다는 것을 분명히 알아야합니다. 건설사는 모든 비용부담과 위험부담을 조합원에게 떠 넘깁니다. 오로지 이익만 취합니다. 정부나 지방자치단체(시청 또는 구청 )도 오로지 이익만 취합니다.

 

조합은 조합에 반대하는 사람의 토지를 강제로 뺏을 수 있습니다 . 즉, 조합은 우리구역에 있는 작은 정부입니다. 특권이 있습니다. 공익사업을 위한 토지취득 및 보상에 관한 법률로 토지를 수용하여 도시개발을 앞당길 수 있습니다.

 

2, 의사결정구조가 문제입니다.

조합은 돈을 들여서 총회만 열면 99% 진도가 나갑니다. 정비사업자가 보내주는 고도로 훈련된 홍보요원(일명: 오에스)이 서면결의서(각종 동의서)를 받아옵니다. 총회는 무술유단자로 구성된 진행보조요원(일명: 깍두기)과 정비업체에서 지원하는 총회진행사회자가 마무리 합니다. 99% 일사천리로 진행되어온 것이 지금까지의 관례였습니다.

 

3, 강제조합원으로 끌고 갑니다.

재건축에서는 조합설립동의자만을 조합원으로 하고 있으나, 재개발에서는 조합설립에서부터 조합설립에 동의하지 않은 자까지 강제조합원으로 끌고 갑니다. 강제로 가입시키고 강제로 물리는 것이 문제입니다. 재개발 강제조합원이 분양신청을 거부하면 그동안 쓴 조합사용비용(매몰비용)을 물리겠다고 겁박을 하고 있으니 억지도 유분수지 지독한 강제입니다. 싫다는 사람을 억지로 택시에 태우고 가다가, 원하지 않는 먼 곳에 내려놓으면서, 택시비 내라는 것과 뭐가 다를까요?

 

4, 재개발사업이 위축되고 있습니다.

재개발사업이 호황이 아닌 것은 전 국민이 아는 사실입니다. 사업을 추진하고 있던 건설사가 2012년부터 구조조정을 하고 있습니다. 부동산 경기위축과 건설사의 사업조정이 조합과 조합원에게 미치는 직접적인 부담은 사업지연과 조합원부담증가입니다. 부동산 경기위축으로 비롯된 일반분양가격의 감소는 조합원의 부담을 늘리는 가장 커다란 요인 중의 하나입니다. 특히 일반분양가격의 감소나 할인분양으로 조합원의 부담금 규모가 감당하기 어려울 정도로 늘어나기 일쑤입니다.

 

예를 들어 처음 계획에서는 일반 분양가를 평당 1천500만원으로 하였으나, 이를 실제로는 대폭 할인하여 1천200만원으로 하는 경우 분양수익금의 규모가 대략 20% 감소하는 결과가 됩니다. 수지 타산이 안 맞아서 사업자체가 쉽지 않게 됩니다. 이런 사업장이 전국적으로 발생하고 있어서 큰 문제로 부각되고 있습니다.

 

5, 사업지연 또는 사업 중단이 발생합니다.

재개발 재건축사업구역마다 차이가 있습니다. 어느 곳은 심지어 관리처분을 완료하고 조합원의 이사와 철거까지 완료한 후, 공사 착공상태에서 사업이 중단되기도 합니다. 이는 현 상황에 얼마나 큰 어려움이 있는지 단적으로 보여줍니다. 건설사는 수익성이 없는 경우, 사업추진을 의지를 안 보입니다. 사업이 지연되면서 조합에 나타나는 또 하나의 커다란 문제점은 집행부에 대한 불신과 비대위의 목소리가 커진다는 점입니다.

 

사업비는 관리처분을 통해서 최종 확정되었으나 관리처분이후에 사업지연이 있을 경우, 관리처분에서 정한 사업비를 초과하는 경우가 일반적이라 할 수 있습니다. 특히 공사비는 착공시점을 명시하여 결정한 것인데 분양가격하락과 미분양의 우려 등으로 사업이 지연될 경우, 관리처분에서 정한 착공시기를 넘기기 일쑤입니다. 그 시간이 길어질수록 공사비는 증가합니다. 모든 이자와 금융비용도 따라서 증가합니다. 뿐만 아니라 이주까지 마친 조합의 경우에는 그 피해가 훨씬 크게 나타나겠지만 이주를 시작하지 않은 경우의 사업에서도 이미 지출한 사업비에 대한 금융비용도 부담을 증가하는 요인입니다.

 

6, 건설사는 사업비 공사비를 무자비하게 회수 합니다.

건설사는 일반분양을 통해서 조합원 부담금만으로 충당하지 못한 대여사업비와 공사비를 회수해야합니다. 그런데 일반 분양가 하락은 회수해야할 원천이 줄어든다는 것입니다. 건설사의 입장에서는 원금회수가 불안한 사업장에 투자를 할 이유가 없고 이미 투자한 경우에는 무슨 수를 써서라도 강제회수를 해야 건설사가 살아남습니다. 

일반분양을 통해서 자금이 마련되지 않으면 조합에 사업비 증액을 요구하게 되어 있습니다. 조합에 사업비 증액을 요구하면 조합은 조합원에게 새로운 관리처분 총회를 요구하게 되어있습니다. 

만약 관리처분 총회를 성공시킬 가능성이 없거나 조합원의 경제 사정으로 모두 포기하는 사태가 발생할 것이 뻔 한 경우에는 건설사는 사업을 추진하지 않고, 이미 지불한 사업비의 회수만을 요구하게 됩니다.

 

7, 낮은 보상가, 형편없는 비례율, 등으로 인한, 무리한 부담금증액을 조합원이 떠않지 않으려 합니다.

높은 보상가와 낮은 조합분양가로 현혹하여, 조합원에게 갖가지 동의를 받아가고 있습니다. 큰 프리미엄 있다고 장담을 합니다. 하지만 언젠가는 들통이 나는 위험한 말장난일 뿐입니다. "지금보다 평수 넓은 새 아파트를 공짜로 주고 현금도 1억이상 준다"는 말은 재개발 현장에서나 듣는 달콤한 꽃노래입니다.

관리처분 총회를 앞두고는 시세의 절반도 안 되는 보상가를 공개해야하고 100%도 안 되는 비례율을 공개해야 합니다. 

현실적인 인근의 새 아파트가격의 하락이 눈에 보이는데, 이를 속일 수는 없는 것입니다. 일반분양가의 하락에 따른 조합원 부담금 증가가 불가피하나, 조합집행부는 이를 쉽게 조합원의 동의를 구할 수는 없는 것입니다. 최초 관리처분 총회이후에도 해마다 관리처분 변경총회를 하고, 그때마다 비례율이 계속 낮아진다는 소리는 절대로 안합니다.

 

조합원에게 새로운 동의를 구하는 기간 동안도 이자는 늘어나고 사업비는 증가합니다. 조합원 부담금은 더욱 늘어나는 악순환에 삐지게 됩니다.

 

조합원 경제적 형편이 모두가 고만고만한 경우에는 모두가 파산하는 것 밖에 달리 도리가 없는 경우가 발생합니다. 집단적으로 경매처리 된다는 것입니다.

 

철거 중단하고 수삼년을 보내는 경우가 너무나 허다합니다. 용산사태가 난지 벌써 몇 년이 지났습니다. 그러나 그 용산 4구역은 지금까지 그대로 멈춰져 있습니다. 어디 그곳뿐이겠습니까? 아파트 건설 중인 경우에도 건설 중단하고 유치권행사로 3박자 사고가 터지기도 합니다. 조합원, 건설사, 현장 하청업체가 서로 물고 늘어지는 것입니다. 한마디로 답이 없습니다. 이런 난국을 해쳐나가는 데는 왕도가 없어 보입니다.

 

결론을 단 하나! 조합해산이 유일한 해결책입니다.

 

토지등소유자 과반수가 해산을 원할 경우 해산이 됩니다. 예를 들어 재개발하기 전 시세 2억 인 집의 감정평가가 1억이면 관리 처분되는 순간 1억이 날아간 것입니다. 현금청산자는 당장 1억이 날아갑니다. 그렇다고, 분양신청한 사람이라고 1억을 다시 찾아 올만큼 프리미엄이 생긴다는 보장이 없습니다. 전혀 없다고 봐야합니다 오히려 추가부담금을 내는 경우가 많아서 1억 찾기는커녕 더 큰 손해를 보게 될 것이 너무나 뻔합니다.

해산이 되어서 조합이 쓴 돈(매몰비용)을 청구 받더라도, 시세의 반값정도로 보상받는 것 보다 10배 낫습니다. 경제적으로 유리합니다. 그리고 조합이 쓴 돈(매몰비용)을 청구 어디까지나 민사소송입니다. 조합이 쓴 돈(매몰비용)도 가구 수로 나누거나 땅 평수로 나누거나 해보면 얼마 되지도 않습니다. 관리 처분되어서 순간 1억이 날아가는 것에 비하면 가구당 청구될 수 있는 돈은 새 발의 피입니다.

 

당장 억대의 손해를 볼 것인가? 아니면 천만 원 전 후의 돈을 물것인가? 그것도, 민사소송으로 물어내라고 한다면, 몇 년을 질질 끌다가 깎고 깎아서 일부만 물어줄 각오를 할 것인가? 당연한 이야기지만, 당장 억대의 손해를 보는 것보다는 몇 년 후에 천만 원도 안 되는 돈을 무는 것이 월등히 유리합니다.

 

심영길(재개발구역 해산연대 위원장)