반포1·신반포4…재건축 부담금 피한 강남막차 `시동`관리처분 인가…사업추진 속도 두곳 합쳐 9000가구 매머드급.대출규제·시공사 소송 변수도

2018.12.03

 

3일 서울 강남권 대표 재건축 단지인 반포주공1단지(1·2·4주구)와 신반포4지구(옛 한신4지구)가 관리처분계획 인가를 받는 데 성공하면서 사업 추진에 속도가 붙게 됐다. 두 단지는 지난해 말 관리처분계획을 제출해 통과했기 때문에 올해 신청분부터 적용되는 '재건축 초과이익 환수제(이하 재초환)' 적용을 피할 수 있다. 단 2개 단지 모두 '1+1 재건축' 단지라 이주비 대출이 불가능하고 시공사 선정 무효 소송까지 걸려 있어 이주와 철거까지는 넘어야 할 산이 많다는 지적이다.

 

이날 서초구청에서 관리처분계획을 인가함에 따라 이주 및 철거, 착공, 분양 및 준공인가 등 재건축 막바지 절차만 남게 됐다. 애초 반포주공1단지는 올해 5월께, 신반포4지구는 3월께 각각 인가가 나올 예정이었다.

 

하지만 서울시가 올해 강남권에 대규모 재건축이 많아 순차적 이주가 필요하다고 판단해 둘 다 인가를 늦췄다. 강남 재건축 최대어로 꼽히는 반포주공1단지는 현재 5~6층짜리 저층 99개동, 2091가구가 지하 4층~지상 35층 55개동, 5388가구 규모 매머드급 단지로 거듭날 예정이다. 공사비 2조7000억원을 포함한 총 사업비가 10조원에 달한다. 단일 주택공사로는 역대 최대 사업장이다. 현대건설이 시공을 맡아 '반포 디에이치 클래스트'로 탈바꿈한다. 신반포4지구는 신반포8·9·10·11·17차, 녹원, 베니하우스 등 7개 단지가 통합 재건축을 추진하는 사업장이다. 신반포4지구 역시 10~15층짜리 기존 2898가구가 지상 최고 35층, 3685가구 대단지로 변신한다. 시공사는 GS건설이다. 두 단지는 지난해 말 급하게 관리처분계획을 제출해 올해 신청분부터 적용된 재초환을 피한 마지막 단지라는 공통점이 있다. 두 단지는 내년 7월께 이주를 시작할 계획이지만, 둘 다 1+1 재건축 단지로 현 금융 규제에선 이주비 대출이 불가능하기 때문에 입주 시기가 지연될 우려가 있다.

 

1+1 재건축은 중대형 면적 아파트 소유주가 재건축 때 중소형 아파트 두 채를 분양받을 수 있는 제도다. 조합원 입주권을 주택 수에 포함하는 9·13 부동산 대책에 따라 1+1 재건축 신청자는 분양계획이 확정되는 관리처분계획 인가 후에는 2주택자가 된다. 2주택 이상 보유자는 조정대상지역 등 규제지역에서 주택담보대출이 금지됨에 따라 이주비를 대출받을 수 없다. 이 때문에 정비업계 일각에선 9·13 대책 발표 이전에 관리처분계획 인가를 신청한 곳은 대출 규제에서 예외를 둬야 한다는 지적이 나오고 있다.

 

시공사 선정 관련 소송 이슈도 남아 있다. 반포주공1단지는 시공사 선정 투표를 앞두고 제시된 스카이 브리지 등 5000억원 규모 특화 커뮤니티 시설 설계안이 시공사 본계약에서 빠졌다는 점 때문에 일부 주민이 소송을 제기했다. 신반포4지구 역시 공사비 증액 논란 때문에 총회결의 무효소송에 휘말린 상황이다. 조합 측은 관리처분계획 인가 결정에 반색하면서도 이주비 문제와 소송 이슈 해결을 위해 계속 긴장의 고삐를 늦추지 않겠다는 입장이다.

 

만약 이주비 대출이 불가능해질 경우엔 희망자에 한해 기존 계약을 한 채 분양으로 바꾸는 관리처분계획 변경안을 제출하는 방안도 고려하고 있다.

 

[정지성 기자]

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