교직원·경찰공제회, 기관투자 최초 인허가 완료 전 개발프로젝트 先 투자. 코람코자산신탁 6500억 '밸류애드 브라인드리츠' 의 강남리테일 개발사업에

2019-02-11

 

기관투자자의 부동산 투자자금이 인허가 완료 이전 개발 초기 단계의 토지에 투자된 사례가 나왔다. 코람코자산신탁의 강남 리테일 개발사업에 교직원공제회 등 기관투자자들이 토지 매입단계에 투자를 집행한 것이다.

 

10일 금융계에 따르면 교직원공제회는 지난해 4분기 자본금 2100억원, 총투자액 약 6500억원 규모로 조성된 ‘가치부가 블라인드펀드’에 앵커(핵심) 투자자로 나섰다. 이 블라인드펀드에는 농협중앙회, 경찰공제회, 더케이예다함상조 등의 기관투자자들도 함께 투자했다.

 

코람코자산신탁은 이후 이 블라인드펀드 자본금 중 700억원을 투자해 총 2200억원 규모의 코람코 가치부가형 부동산제2의1호 부동산투자회사(리츠) 설립을 완료했다.

 

이 프로젝트는 강남역 리테일 개발사업으로 현재 사업 부지 매매계약 체결 후 관계당국의 인허가 절차가 진행되고 있다. 인허가 등의 사전 절차를 밟지 않은 ‘그린필드형 사업’에 선투자를 집행한 것이다.

 

업계에 따르면 기관투자자의 부동산 투자는 통상 당국의 인허가가 완료된 상태에서 시작된다.

 

이는 인허가 절차에서 발생할 수 있는 리스크를 기관투자자들이 감내하기 어렵기 때문이다. 이를 고려하면 이번 코람코 블라인드펀드의 투자 집행은 이례적이다.

 

이처럼 기관투자자의 투자가 초기 개발 프로젝트로 영역을 넓히게 된 배경에는 안정적인 부동산 실물자산에 대한 경쟁 과열과 이로 인한 수익률 저하가 자리한다.

 

최근 서울 주요지역의 오피스 매물들은 투자자들 간의 치열한 경쟁으로 인해 가격이 치솟고 있으며, 투자의 기회를 확보하기 어렵다는 설명이다.

 

코람코자산신탁이 기관투자자 자금을 유치할 수 있었던 배경에는 과거 1호 블라인드펀드를 출시한 후 진행한 개발 사업의 성공이 주요 원인으로 꼽힌다.

 

앞서 이 회사의 가치부가 투자운용실은 2016년 국민연금 등의 가치부가(Value-Add) 블라인드펀드 위탁운용사로 선정되면서 자본금 1200억원의 ‘가치부가 블라인드펀드 1호’를 출시했다.

 

총 3000억원이 투자된 블라인드펀드 1호는 서울 신촌, 중계동, 사당 등 기관투자자들이 쉽게 접근하기 어려운 상권의 가치부가 프로젝트를 발굴해 투자자들의 높은 평가를 받았다. 강남역 인근에서는 국민연금이 최초로 ‘토지’에 투자한 개발 프로젝트 투자를 성사시켜 준공을 앞두고 있으며, 준공 이전에 이미 90% 이상의 임대차 계약을 완료했다.

 

특히 1호펀드 수행 인력들이 2호 사업에도 그대로 투입되면서 기관의 신뢰를 확보한 것으로 풀이된다.

 

이상헌 코람코자산신탁 상무는 “자산운용사를 믿고 맡기는 펀드인 블라인드펀드는 투자부터 운용, 매각까지 같은 인력이 끝까지 책임지는 책임 운용이 중요하다”며 “동일한 팀 인력들과 함께 블라인드펀드 3호, 4호 등을 지속적으로 출시할 계획”이라고 말했다.

 

 

임성엽기자 starleaf@

 

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