2019.03.30
저소득층에 공공임대주택을 연 1만 가구 이상 공급해왔던 '분양전환 공공임대주택〈키워드 참조〉'이 도입 16년여 만에 사라질 위기에 처했다. 정부가 임대주택 정책 방향을 10년 이상의 '장기(長期) 거주' 중심으로 바꾸는 중인 데다, 최근에는 분양전환 가격 문제로 곳곳에서 사업자와 세입자 간 갈등이 빚어진 점도 영향을 줬다.
28일 국토교통부에 따르면 올해 초 발표 예정이던 '분양전환 공공임대주택 공급계획'이 아직 확정되지 않은 채 보류되고 있다. 내부적으로는 공급 물량 대폭 감소부터 공급 중단까지 검토되는 것으로 알려졌다.
국토부 관계자는 "세 들어 사는 사람이 5년, 10년마다 이사를 갈 수도 있는 제도가 주거 안정성을 강화하는 현 정부 정책 목표에 부합하지 않는다고 판단했다"고 말했다.
◇'고분양가 논란'에 골머리 앓던 정부, 10년 임대 폐지키로
분양전환 공공임대주택이 사라지고 있는 이유는 5년 분양전환 공공임대주택은 공급자인 민간 건설사에 인기가 없어 시장에서 도태되고, 10년 분양전환주택은 수요자인 입주자들이 고분양가에 반발하고 있기 때문이다.
분양전환 공공임대주택 제도는 2003년 도입돼 작년까지 입주한 12만 가구 중 절반 가까운 물량을 민간 건설사가 지었다. 한국토지주택공사(LH)가 집주인인 아파트가 6만6000여 가구, 민간 건설사가 보유한 아파트가 5만4000여 가구다. 건설사 입장에서는 임대료 인상폭이 연간 5% 이내로 제한된다는 단점이 있지만, 공사대금을 저리(低利)로 빌릴 수 있고 장기적으로 분양수익도 올릴 수 있었다.
하지만 최근 집값이 오른 탓에 건설 원가 기준으로 분양가를 결정하는 5년 공공임대주택은 민간 건설사 입장에선 나설 이유가 사라졌다. 실제로 5년 분양전환 공공임대주택은 2017년 334가구만 임차인을 모집했고 작년 공급 실적은 제로(0)였다. 10년 임대 공급 역시 2016년 2만928가구에서 작년 1만3358가구로 줄었다. 일부 지역에서 임차인과 사업자가 분양가를 두고 갈등을 빚고 있는 탓이다.
실제로 지난해 12월 판교 신도시에선 고분양가에 항의하는 입주자들이 성남시청에서 농성을 벌이기도 했다. 10년 임대는 시세보다 15%가량 저렴한 감정평가금액으로 분양가를 결정하는데, 입주 시점에 비해 집값이 급등하면서 입주자들 부담이 예상보다 커진 것이 문제가 됐다. 부동산114에 따르면 2009년 판교 분양 아파트의 평균 분양 예정가는 3.3㎡당 1601만원, 최근 시세는 3308만원으로 10년 전의 두 배다. 판교는 10년 공공임대 분양 전환이 작년부터 시작됐고, 올해 5644가구의 임대 기간이 7월 종료된다. 임차인들은 "감정평가로 분양가를 계산하면 대다수 임차인이 쫓겨나게 된다"며 "5년 임대처럼 건설원가 기준으로 분양가를 계산해달라"고 요구한다. 하지만 정부는 "계약조건을 바꿀 수 없는 데다, 이미 일부 임차인이 감정가로 분양전환을 했기 때문에 들어줄 수 없다"는 입장이다.
◇'임기 내 공공임대 65만호' 文대통령 공약 차질 불가피
분양전환 공공임대주택이 사라지면 정부의 공공임대주택 공급 계획도 차질이 불가피할 것으로 예상된다. 문재인 정부는 임기 5년간 공공주택 100만 가구를 공급하겠다는 공약을 내걸면서, 그중 65만 가구를 공공임대주택으로 짓겠다고 했다. 1년에 평균 13만 가구씩 공급돼야 한다.
분양전환 방식 공공임대 주택은 민간기업의 참여를 유도할 수 있어 단기간에 공공임대주택을 늘릴 수 있는 효과적인 수단으로 평가받았다. 심교언 건국대 교수는 "공기업인 LH와 지자체가 짓는 공공임대주택은 민간 주도에 비해 세금 부담이 클뿐더러 건설 속도가 늦다"면서 "최대 1만여개 공급해주던 민간 주도의 분양전환 공공임대주택이 사라지면 그 공백을 메우기 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 국토부 관계자는 "장기적으로 공공임대주택 정책이 바뀌지만 전체 주택 공급엔 문제가 없다"고 말했다.
☞분양전환 공공임대주택
입주자가 저렴한 전·월세로 임대 의무 기간(5·10년)을 채우고 나서 우선적으로 분양받을 수 있는 주택이다. 저소득자에게 주택을 안정적으로 공급한다는 취지로 2003년 도입했으며, 자산과 소득이 일정 기준 이하인 저소득층·신혼부부 등이 대상이다.
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