2019.12.27
2019 강남 빌딩거래 전수조사
주택규제 풍선효과 빌딩으로
대출·세금도 주택보다 유리
서울시 강남구 신사동 가로수길 상권의 꼬마빌딩 전경. [매경DB] 자산운용업계에 종사하는 30대 후반의 A씨는 서울 강남구 재건축 아파트 매수를 노리다가 정부의 12·16 부동산 대책에서 시세 15억원 이상 아파트의 주택담보대출 길이 막히자 투자 계획을 접었다. 그러고는 같은 회사에 근무하는 동료 서너 명과 5억원씩 모아서 강남 빌딩을 사기로 뜻을 모았다. 주거가 끼어 있는 빌딩도 대출규제 사정권에 들어갔지만, 아파트에 비해 규제를 피해갈 수 있는 방법이 많다는 점을 고려했다. A씨는 "강남 아파트를 사려는 것도 어차피 따지고 보면 국내 최고 입지의 땅 몇 평 사겠다는 것 아니냐"며 "여러 명이 돈을 모으거나 법인을 활용하면 대출도 받을 수 있고 세금도 적게 내면서 강남 땅을 가질 수 있다"고 말했다.
정부가 주택에 대한 규제를 강화화면서 강남 빌딩에 대한 수요는 더욱 커지고 있다. 과거에는 현금부자가 개인 단독 명의로 사는 투자 방식이었다면, 최근에는 법인과 공동명의를 통해 강남 빌딩을 손에 쥐려는 수요층이 확 넓어지고 있다.
실제 올해 강남구에서 매매 거래된 빌딩 중 절반 이상이 법인에 팔린 것으로 나타났다. 개인 빌딩 거래 중에서도 공동명의 비중이 70%에 달해 현금부자가 개인 단독으로 강남 빌딩을 사들이는 시대는 저물고 있다.
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매일경제신문이 빌딩중개업체 빌사남과 함께 올해(11월 말 누계 기준) 강남구 빌딩 거래를 전수조사한 결과, 총 182건의 거래 중 법인 매입 건수가 92건으로 전체 중 51%를 차지했다. 2017년 강남구 빌딩의 법인 매입 건수는 30%, 2018년에는 38%에 그쳤으나, 올해 처음으로 절반을 넘어선 것이다. 올해 강남구 빌딩 거래액은 총 2조8954억원에 달했다. 올해 발생한 강남구 빌딩 개인 거래 90건에서도 단독명의 계약은 28건(31%)에 그쳤다. 개인 거래 10건 중 7건은 공동명의였다는 얘기다.
김윤수 빌사남 대표는 "강남 빌딩을 대상으로 개인들이 공동 매수하거나 법인을 통한 우회 매수를 문의하고 실행하는 사례가 올해 부쩍 늘고 있다"며 "과거 개인이 혼자서 사기에 부담스러웠던 가격대가 무너지고 신고가를 경신하고 있음에도 매물이 나오지 않는 이유가 여기에 있다"고 설명했다.
김 대표는 "특히 정부가 주택 규제를 내놓을 때마다 강남 빌딩 수요가 눈덩이처럼 커지고 있다"며 "20억원 이상 아파트를 봐오던 부자들이 최근 빌딩 공동 매수 쪽으로 급격히 이동했다"고 덧붙였다.
실제 올해 거래된 강남구 빌딩 182건 중 대출을 50% 미만으로 받은 계약은 60건(33%)에 불과했다. 대출 비율 50~80%가 82건(45%)이었고, 대출 비율 80% 초과도 40건(22%)이나 됐다.
올해 강남구 빌딩을 사들인 개인 매수자 중 62%는 40대 이하인 것으로 나타났다. 20대 이하가 7건(8%), 30대가 20건(22%), 40대가 29건(32%), 50대 이상이 34건(38%)이었다. 매수자의 등기부상 주소지는 서울이 137건으로 75%에 달했다.
올해 팔린 강남구 빌딩 중 절반 이상은 20년 이상 된 노후 건물이었다. 준공 10년 미만은 36건(20%)에 그쳤고, 10~20년이 49건(27%)으로 집계됐다. 빌딩을 사서 바로 임대수익을 거두기보다는 장기 보유나 리모델링 등을 통해 자본이득을 취하려는 의도가 강한 것으로 보인다. 동별 거래건수는 올해 역삼동이 53건으로 29%를 차지해 가장 많았다.
이어 논현동 37건, 신사동 33건, 청담동 21건 순이었다.
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