[DB]아파트리모델링(사업)이란? 공부하기/세대당 3억비용발생
집캔디
2019. 7. 13.
재건축이 안되는 용적율이 높은 아파트들의 유일한 대안은 아파트리모델링이다. 내벽력철거와 관련하여 제도가 정립되지 않았지만, 관련규정이 정립되면, 재건축보다도 리모델링광풍이 불어닥치지않을까 싶다.
특히 역주변의 용적율 높은 아파트의 경우는 대안이 없기때문에 리모델링 광풍은 거셀것으로 보인다.
한번 바람불면 걷잡을 수 없을 것이다.
특히, 건설사 입장에서는 재건축규제 및 개발이익환수등으로 인해 규제를 받고 있어 어떤식으로든 리모델링 사업은 장미빛이라고 생각한다. 건설사는 뭔가를 해야만 영업이익이 있을 것이니까.
▶아파트리모델링이란 무엇?
▷대수선이나 증축 개념이지만
2001년 건축법 시행령 개정과 함께 리모델링 개념이 처음 등장했다.
건축법과 주택법은 리모델링을 ‘건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 대수선 또는 증축’으로 규정한다. 2000년대 초반 법제화된 리모델링이 지금에서야 인기를 얻는 이유는 무엇일까.
1, 리모델링 수직증축 관련법 개정
2013년 12월 수직증축 리모델링을 허용한 주택법 개정안이 국회를 통과했다. 새로운 법 시행으로 인해 아파트를 리모델링해 증축할 때 위로 3개 층까지 올려 지을 수 있게 됐다.
가구 수도 최대 15%까지 늘릴 수 있게 되었다.
즉, 리모델링을 추진해도 사업성이 생겼다. 리모델링 추진 단지가 늘어난 이유다.
2. 재건축과 비교해 규제가 적다는 점
재건축은 일단 준공 이후 30년이 경과해야 사업을 진행할 수 있다.
리모델링은 준공 연한 조건이 15년이다.
소형 주택 의무 비율이나 기부채납이 필요한 재건축과 달리 리모델링은 이 같은 의무 조항이 없다.
재건축은 지난해부터 시행된 안전진단 강화로 인해 사업을 시작하는 것 자체가 어려워졌다.
리모델링은 안전진단 평가에서 B등급 이하를 받으면 사업을 추진할 수 있다.
“사실 재건축과 리모델링은 동일 영역에서 경쟁관계가 아니다”
“신축 → 리모델링(보수·개수·대수선) → 재건축이 바람직한 건물 수명 주기”
(3) 1990년대 이후 지어진 아파트는 대부분 중층 아파트
이들 아파트는 재건축이 쉽지 않다는 점도 리모델링으로 눈을 돌리는 이유다.
1970~1980년대에 지은 아파트는 대부분 10층 이하 저층 아파트다.
용적률은 100% 초반이며 전용면적 대비 대지면적 보유 비율이 50~60%가 넘어 재건축을 추진하면 조합원 부담이 적고 당연히 사업성이 좋다.
반면 1990년대 이후 지은 단지는 대부분 15층 이상 중층 단지다.
용적률도 200% 이상이다 보니 기존 아파트를 헐고 새로 짓기가 어려운 경우가 많다.
이들 단지는 재건축 대신 비교적 합리적인 비용으로 새 아파트와 비슷한 효과를 낼 수 있는 리모델링을 선호한다.
현재 전국적으로 리모델링이 가능한 아파트는 1기 신도시를 중심으로 400만가구에 이른다.
(4) 서울시가 재건축 대신 리모델링을 정비사업 방향 유도
서울시는 2018년 ‘서울형 공동주택 리모델링 시범사업’을 시행하고 중구 남산타운 등 7곳을 시범단지로 선정했다.
(5) 건설 기술의 발전
건설업계에서는 건축물 일부를 철거하고 구조물을 붙여 골조를 강화하면 법적 기준치인 진도 6.5 지진도 버틸 수 있다"
“건설 기술이 발전하면서 리모델링만으로 입주민 만족도를 높일 수 있는 평면 변경이나 확장 등 새로운 설계가 가능해졌다” 고한다.
(6) 집값상승에 도움된다.
리모델링을 추진한다는 소식만으로도 집값 상승에 일정부분 영향을 미친다.
리모델링 사업은 그 자체만으로 집값에 호재로 작용하고 있다.
일단 사업 추진을 선언해놓고 향후 추이를 보자는 의견과 개별적으로 인테리어를 하는 데도 5000만~1억원이 들어가는 터라 단지 전체를 통으로 리모델링해 주거환경을 개선하자는 거주자들의 리모델링 방식요구인것이다.
리모델링수평증축 or 리모델링수직증축 할것인가
1. 수직 절차 까다로워 수평 추진 늘어
서울시가 2016년 12월 발표한 ‘2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획’에 따르면 리모델링은 크게 두 종류다.
(1) 저비용리모델링 사업
비용에 맞게 맞춤형으로 진행하는 ‘저비용 리모델링 사업’은 기본형, 평면확장형, 세대구분형, 커뮤니티형 등 4가지로 분류할 수 있다.
유형에 따라 가구당 5000만~1억원가량 비용이 필요하다.
하지만 리모델링을 추진하는 단지는 저비용 리모델링 사업을 선호하지 않는다. 비용이 적게 들지만 그만큼 수익도 거의 없기 때문이다.
(2)증축형 리모델링.
리모델링 조합이나 건설사는 대부분 총 가구를 늘리는 증축형 리모델링을 선호한다. 다소 비용이 들지만 건물 공간을 확대해 분양 수입을 얻거나 공간 활용도를 극대화할 수 있다.
가. 수직증축 선호대세
증축형 리모델링은 크게 수직증축과 수평증축으로 구분할 수 있다.
수직증축은 말 그대로 아파트 층수를 더 올려 짓는 것을 말한다.
저층은 필로티나 공용 로비, 커뮤니티시설을 확충하고
위로는 가구 수를 늘릴 수 있다.
가구 수가 늘어나면 일반분양을 통해 기존 가구의 분담금을 낮출 수 있다.
용적률에 여유가 있는 단지는 수직증축을 선호하는 편이다
나. 수평증축
수평증축은 기존 아파트 건물 옆 여유 대지에 증축해 가구 수를 늘리는 방식이다.
주로 건폐율이 낮은 단지가 수평증축에 적합하다.
이 방식 역시 일반분양으로 사업비 일부를 충당할 수 있다.
수직이나 수평증축 리모델링은 가구당 2억~3억원 추가 비용이 발생한다.
2. 수직증축 대세
지금까지 리모델링을 추진하는 단지는 대체로 수직증축을 선호했다.\n
2018년기준으로 수도권에서 리모델링을 진행하는 단지는 총 24개 단지이며
이 중 상당수는 수직증축 리모델링을 추진하고 있다.
대표적인 곳이 서울 강남구 개포동 대청아파트다.
이 단지는 기존 822가구를 3개 층을 높여 900가구가 넘는 새로운 단지로 바꿀 예정이다.
지난해 말 건축도시계획 심의와 안전성 검토 등을 완료하고 현재 사업계획승인 신청 접수를 위한 주민 동의를 얻는 작업에 착수했다
3. 리모델링 사업 절차
(1) 절차
통상 리모델링 사업 절차는 조합 설립 → 안전진단 → 건축심의 → 행위허가 → 이주·착공 → 입주 순서로 이뤄진다.
수직증축은 여기서 안전성 검토 단계를 1·2차로 나눠 진행한다.
2차 안전진단에는 안전성 검토 전문기관인 한국건설기술연구원이나 한국시설안전공단이 참여하고 그 시험 결과에 책임진다. (캔디주: 두곳중 한곳택일이다.)
복잡한 절차로 인해 수직증축은 수평증축보다 사업 기간이 1년 이상 길어질 수 있다.
그러다 보니 최근에는 수평증축으로 사업을 최대한 빨리 추진하는 단지도 늘었다. 2019년 3월 포스코건설은 서울 강남구 개포우성9차아파트 수평 리모델링 공사에 들어갔다.
1991년 준공한 개포우성9차는 총 232가구로 구성됐다.
지하 1층이었던 지하주차장을 지하 3층까지 신설 확장해 주차난을 해소하고 지하주차장과 세대를 직접 엘리베이터로 연결해 입주민의 편의성을 확보한다는 계획이다.
서울 강서구 등촌 부영 리모델링 조합은 조합원을 대상으로 리모델링 방식을 수직에서 수평증축으로 바꾸기로 했다.
2020년 2월 착공에 들어가 299가구를 328가구로 늘리기로 한 송파구 오금동 아남아파트 역시 수평증축 방식이다.
(2) 전망
가. 리모델링 대상아파트의 급증
2025년이 되면 서울시 전체 공동주택의 92%가 리모델링 대상이 된다.
10채 중 9채는 준공 15년 이상 되는 단지라는 얘기다.
반면 2017년 기준으로 서울시 아파트 중 내진설계 기준을 충족한 단지는 전체 29%(1185단지)에 불과하다.
수도권은 더욱 심하다.
분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 1기 신도시 아파트는 대부분 지은 지 25년이 지났다.
주민 상당수가 주택 노후화 문제로 불편함을 호소하고 있다.
배관이나 수도, 난방 등의 문제가 끊이지를 않는다.
메인 배관은 콘크리트 안에 들어가 있어 밖에서 아무리 교체해도 한계가 있다. 주민 공동시설이나 주차장 문제도 여전하다.
나. 원주민 입주율이 높다.
리모델링 사업은 재건축과 달리 원주민 입주율이 높은 편이다.
재건축·재개발 아파트 단지의 원주민 입주율은 30~40%이다.
기존에 살던 주민이 떠나고 경제적 여유가 있는 사람이 이사 오는 경향이 짙다.
반면 리모델링은 원주민 입주율이 90%가 넘는다.
젠트리피케이션을 방지하는 차원에서도 리모델링은 큰 도움이 된다.
4. 아파트리모델링사업의 한계
그럼에도 리모델링이 갖고 있는 태생적 한계가 있다.
투자 수익을 보면 완공 이후 재건축 사업 단지가 리모델링 단지보다 가격 상승폭이 훨씬 큰 편이다.
재건축은 인근 2~3개 단지를 통합 추진해 대단지로서 장점을 발휘하는 경우가 많다.
반면 리모델링 사업은 대부분 소규모 단지다.
이 때문에 일부 단지에서는 리모델링 파와 재건축을 선호하는 주민 사이 갈등이 발생하기도 한다.
2020년이 지나면 1기 신도시 주요 아파트 단지는 대부분 준공 이후 30년이 된다.
노후 아파트 증가로 리모델링 시장은 더욱 확대될 전망이지만 아직 제도적으로 뒷받침되지 않았다는 점도 변수다.
리모델링 시장 규모가 커지고 있지만 전반적인 대책은 아직 미흡한 실정이다.
리모델링 관련 금융제도를 완비하고 성공 사례를 조금씩 늘려 제대로 홍보할 필요가 있다.
규제가 까다로와 수직증축을 진행하던 리모델링 단지가 어려움을 겪다 보니 수평증축, 별동증축 등 대안이 있는 단지는 방식
ㅡㅡㅡ
용환진 기자
2018.10.30
일반분양을 통해 기존 주민들이 부담해야 하는 사업 분담금을 대폭 낮춘 아파트 리모델링이 속속 등장할 전망이다. 그동안 리모델링은 재건축 못지않은 공사비가 들면서도 재건축보다 사업성이 못하다는 평가가 많았으나 최근 재건축이 각종 규제로 막히면서 주택 노후화 문제의 해결방안으로 급부상하고 있다.
과거 리모델링은 모두 가구수 변화 없이 일대일로 이뤄졌다. 리모델링 근거법인 주택법에서 리모델링을 장려하기 위해 가구 수 증가를 용인하기 시작한 것은 2013년으로 비교적 최근 일이다. 이때 처음으로 리모델링 후 가구수가 10%까지 늘어날 수 있다고 규정했고 이듬해인 2014년에 15%로 높아졌다. 기존 아파트 최상층 위에 2~3개 층을 추가할 수 있게 된 것이다.
이후 용적률이 높아 재건축이 불가능했던 노후 단지들이 대안으로 리모델링에 주목하기 시작했다.
리모델링으로 가구수가 증가하면 기존 주민들의 리모델링 분담금이 줄어들어 사업성이 개선된다. 리모델링협회에 따르면 현재 수도권에서 리모델링을 추진하고 있는 단지는 6월 말 기준으로 총 22개 단지, 1만3275가구에 달한다. 경기도에서는 리모델링 허가 신청을 준비하고 있는 분당 느티마을 3·4단지와 한솔마을 5단지, 무지개 4단지가 가장 앞서 있다.
최근 들어 새로 리모델링을 추진하기 시작한 단지도 적지 않다. 서울 성동구 옥수극동은 최근 정밀안전진단 결과 B등급을 받아 수직증축이 가능해졌다. 1차 안전성 검토와 건축심의, 교통영향평가 등을 순차적으로 진행할 예정이다. 업계에서는 후년 이주가 가능할 것으로 예상하고 있다.
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송파동 성지아파트
▶일반분양으로 분담금 낮춘 리모델링 ‘눈앞’
그동안 개별 가구당 면적이 늘어나는 리모델링은 있었지만 가구수가 증가하는 리모델링 시공은 단 한 번도 없었다. 수직증축 또는 수평증축을 통한 리모델링 성공 사례가 등장하면 이미 용적률이 높아 재건축으로는 사업성을 확보하기 어려운 노후 단지들이 리모델링 사업에 더욱 관심을 가지게 될 것으로 보인다.
스타트는 서울 송파구 송파동에 위치한 성지아파트가 끊을 예정이다. 이 단지는 현재 구청 리모델링 허가를 앞두고 있다.
한국건설기술연구원가 2차 안전성 검토를 진행 중이다. 리모델링 허가는 리모델링 사업에 필요한 각종 인허가 중 가장 마지막에 이뤄지는 절차다.
현재 298가구 규모인 이 단지는 기존 건물에 3층을 쌓아올리려 한다. 수직증축 과정에서 새로 생겨나는 전용 103㎡ 면적의 42가구를 일반분양한다. 전용 84㎡였던 기존 가구의 면적도 리모델링 후 전용 103㎡로 넓어진다. 성지아파트 리모델링 조합 관계자는 “이주와 분양은 내년에 이뤄질 것으로 예상한다”고 말했다.
용적률이 274%가 넘어 사실상 재건축이 어렵다는 평가를 받던 송파 성지가 처음 리모델링을 추진한 것은 2008년이다. 당시 일대일 리모델링을 추진하다가 2010년 주택 경기가 가라앉으면서 사업이 중단됐다. 주택법 개정으로 리모델링 사업성이 크게 향상되자 2015년 사업이 재개됐다.
조합 관계자는 “수직증축이 허용되면서 가구당 분담금이 2억원대에서 1억원대로 크게 줄었다”며 “2015년 4억원대 중반이던 집값이 현재 9억원 수준으로 껑충 뛰었다”고 말했다.
서울 강남구 대치동에 위치한 선경3차도 수직증축이 멀지 않았다는 평가다. 지난 1월 강남구청에 리모델링 허가를 신청했는데 지난 6월 한국건설기술연구원이 진행한 2차 안전성 검토에서 불합격 판정을 받았다. 공법을 달리 해서 내년 3월 다시 리모델링 허가를 신청할 예정이다.
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▶리모델링으로 동네가 들썩이는 동부이촌동
동부이촌동 현대맨숀은 서울에서 최초로 수평증축을 통해 일반분양을 추진하는 케이스다. 수직증축이 기존 건물 위에 2~3층을 쌓아올린다면 현대맨숀은 기존 주거동 옆에 붙여서 새로운 주거동을 쌓아올려 가구수를 늘린다.
현대맨숀의 경우 용산가족공원에서 한강변 방향으로 이어지는 단지 내부 도로가 넓다는 점에 착안했다. 현재 653가구인 이 아파트는 리모델링 후 750가구 규모로 증가한다. 늘어난 97가구는 내년 일반분양을 통해 공급할 예정이다.
상가건물과 아파트를 함께 리모델링하고자 하는 현대맨숀은 10월 15일 기준으로 총 입주자 712명 중 701명이 리모델링 사업에 동의해 98.5%의 동의율이 달성된 상태다.
이미 건축심의·경관심의·교통영향평가·교육영향평가 등을 통과했고 11월 3일 사업 계획 신청을 위한 권리변동 총회가 열린다. 이어서 11월 중순 사업계획 승인 및 행위 허가를 신청할 예정이다.
내년 5월 이주에 들어가는 것이 목표다. 주민들이 착공에 앞서 이주하는 데 5~6개월이 소요된다는 사실을 감안할 때 내년 11월쯤 일반분양이 이뤄질 것으로 조합은 예상하고 있다. 시공사는 포스코건설이다. 조합 관계자는 “현재 공급면적 105㎡가 리모델링 후 129㎡로 늘어나게 되며 추가분담금은 1억원대 초반이 될 것”이라고 내다봤다.
동부이촌동에는 현대맨숀 외에도 리모델링 사업 추진 단지가 5개 더 있다. 한가람·강촌·코오롱·대우는 함께 통합 리모델링을 추진 중이다.
지금은 각각 다른 브랜드가 붙어있지만 리모델링 후에는 하나의 브랜드가 붙은 대단지로 탈바꿈한다. 통합리모델링 추진위원회 관계자는 “현행법상 통합 리모델링이라 하더라도 개별 단지에서 각각 리모델링 조합이 설립돼야 한다”며 “각각의 조합을 총괄해 운영하는 지주사 격의 유한회사 설립 방안에 대해 주민들에게 설명할 것”이라고 말했다.
당초 동부이촌동 통합리모델링 추진단지에 포함돼 있다가 떨어져 나온 이촌우성도 단독으로 리모델링 사업을 추진하기로 했다. 최근 12명으로 구성된 임시추진위원회가 발족돼 정식 추진위원회 설립을 앞두고 주민들의 의사를 사전 타진 중이다. 수직증축으로 29가구가량을 일반분양한다는 계획이다.
현재 입주자대표회의 회장이 임시추진위원장을 맡고 있고 총 243가구에 불과해 빠르게 리모델링 사업을 진행할 수 있을 것으로 예상된다. 현대산업개발과 GS건설이 이촌우성 리모델링 사업 수주에 관심을 보이고 있다.
▶리모델링에도 프리미엄 브랜드 뜬다
고급 재건축 아파트의 전유물이었던 이른바 ‘프리미엄 브랜드’가 리모델링 단지에서도 등장하고 있다. 프리미엄 브랜드는 재건축 수주전에 활용되는 주요 마케팅 수단 중 하나다. 현대건설의 ‘디에이치’, 대림산업의 ‘아크로’, 대우건설의 ‘써밋’이 대표적이다.
프리미엄 브랜드가 리모델링 단지에 적용된다는 것은 그만큼 리모델링 사업에 대한 업계 관심이 커졌다는 의미로 풀이된다.
서울 용산구 이촌동에서 처음으로 프리미엄 브랜드가 적용된 리모델링 단지가 들어설 전망이다. 지난 9월 서울 용산구 이촌동에서 열리는 제8차 통합리모델링 설명회에는 대림산업 리모델링 담당 부장이 참석했다. 아크로 아파트 중 가장 인지도가 높은 ‘아크로리버파크’ 홍보영상을 소유주들에게 보여주고 아크로 브랜드 적용 방안에 대해 설명했다.
리모델링 사업은 그동안 대형 건설사들에 큰 매력이 없었다. 수직증축을 추진하는 옥수극동은 최근 각광받는 옥수동에 위치해 있음에도 지난해 진행된 두 번의 입찰이 모두 유찰되기도 했다. 한 대형 건설사 임원은 “리모델링 공사에 드는 비용이 재건축과 비슷한 데다 공사 난도는 오히려 재건축보다 어렵기 때문에 그동안 대형 건설사들은 리모델링보다는 재건축 수주에 주력하는 분위기였다”고 설명했다.
하지만 지난 3월 안전진단 기준이 강화된 후 재건축을 미루는 단지가 무더기로 발생하자 건설사들 생각이 달라지고 있다. 강남구 개포4차 현대아파트와 마포구 성산시영, 강동구 명일동 신동아·삼익그린2차·고덕주공9단지 등 무려 10개 단지가 안전진단을 취소하거나 연기했다. 반면 리모델링은 주택법 개정으로 사업성이 높아지면서 추진 단지가 급증하는 추세다.
▶GS건설, 아파트 리모델링 시장 첫 진출
그동안 아파트 리모델링에 별 관심이 없던 GS건설은 최근 처음으로 아파트 리모델링 시장에 뛰어들었다. 갈수록 커지는 리모델링 시장을 내버려둘 수 없다고 판단한 것이다. 이미 2차례 시공사 입찰이 유찰된 청담건영 리모델링 조합은 지난 9월 이사회를 열어 GS건설과 수의계약을 맺는 안건을 통과시켰다.
공사비는 3.3㎡당 687만원으로 국내 아파트 리모델링 공사 사상 최고 금액으로 책정됐다. 통상 리모델링 공사비가 3.3㎡당 500만원이 안 된다는 점을 감안하면 40%가량 비싼 수준이다.
GS건설 관계자는 “현재 지하 2층까지 주차장이 들어서 있는데 지하 4층까지 추가로 주차장을 만들어야 해 공사 난도가 높다”며 공사비가 비싼 이유를 설명했다.
아파트 리모델링은 공사 난도에 비해 공사비가 적어 수주 실익이 별로 없다는 게 그간 GS건설의 입장이었다. 하지만 재개발·재건축에 대한 정부 규제가 갈수록 강해지면서 노후된 아파트 단지들이 재건축을 미루거나 재건축 대신 리모델링을 택하는 사례가 늘어나자 방침을 바꿨다.
현재 주택법에 따르면 노후된 아파트는 리모델링을 통해 15%만큼 일반분양을 받을 수 있고 연면적도 최대 30%까지 늘릴 수 있다. 이미 해당 용도 지역에서 한계 용적률에 도달한 아파트가 적은 비용을 들여 새 아파트로 단장하는 방법은 리모델링밖에 없는 상황이다. GS건설 관계자는 “리모델링 사업에 착수할 아파트 단지가 갈수록 증가할 것으로 판단해 아파트 리모델링 전담조직을 만들기로 했다”고 말했다.
건설업계에서는 이번 청담건영 수의계약 소식에 쾌재를 부르고 있다.
높은 공사비가 책정되는 유사 사례가 잇따를 것으로 예상되기 때문이다. 업계 관계자는 “그동안 아파트 재건축에만 이른바 ‘프리미엄 시공’이 인기를 끌었는데 앞으로는 아파트 리모델링 사업에서도 비싼 돈을 들여서더라도 수준 높은 시공을 원하는 단지가 늘어날 것”이라며 기대감을 감추지 않았다.
1994년 준공된 청담건영은 19층 높이 2개 동, 총 240가구로 구성된 한강 변 아파트다. 청담건영이 위치한 서울 강남구 청담동 108 일대에는 고급 빌라가 많다. 현재 용적률이 397%에 달해 재건축 대신 리모델링을 선택했다. 지난 2월 강남구청에서 리모델링 조합 설립 인가를 받았다. 리모델링을 거치면 29가구가 더해져 총 269가구 규모로 탈바꿈하게 된다.
▶수직증축 리모델링의 최대난관
구조안전성 검토와 이주비
수직증축 리모델링 사업에서 가장 큰 난관은 리모델링 허가 직전에 이뤄지는 안전성 검토다. 골조를 그대로 두고 외장재만 바꾸는 리모델링은 구조안전성 검토를 받지 않아도 되지만 수직증축 리모델링은 안전성 검토를 두 차례에 걸쳐 받아야 한다.
1차 안전성 검토 때는 수직증축 시 안전보강 가능성을 검토하고 2차 안전성 검토 때 수직증축 리모델링 보강 설계 내역을 살핀다. 업계 관계자는 “수직증축을 하면 기존 골조에 하중이 더해지는데 아파트 수직증축을 시공한 전례가 없다 보니 공공기관이 안전성 심사를 상당히 까다롭게 진행하고 있다”고 전했다.
안전성 검토를 실시할 수 있는 전문기관은 현재 한국건설기술연구원, 한국시설안전공단 등 총 2곳으로 제한돼 있다. 법정처리기간은 30일이나 최근 리모델링 추진단지가 많아지면서 안전성을 검토하는 데 6개월 가까이 소요되고 있다.
이주비 대출 때 주택담보대출비율(LTV) 40% 룰이 적용되는 것도 주민들에게 큰 부담이다. LTV 40%를 적용해서는 기존 주거지 인근 전세를 구하기 어렵다는 것이다.
이 때문에 재개발·재건축 사업의 대안으로 여겨졌던 리모델링 사업이 줄줄이 좌초될 수도 있다는 전망이 나온다. 금융위원회는 “리모델링 주택에 대한 이주비 대출과 추가 분담금에 대한 중도금·잔금 대출에 대해서도 재개발·재건축 주택과 마찬가지로 은행업감독규정 별표6 ‘주택담보대출에 대한 리스크 관리기준’이 적용된다”고 밝혔다.
리모델링 사업은 주택법에, 재개발·재건축 사업은 도시및주거환경정비법에 근거하고 있어 근거 법규는 상이하다. 하지만 금융위는 ‘낙후된 주거 여건 개선’이라는 관점에서 리모델링 사업과 재개발·재건축 사업의 본질적인 성격이 같다고 봤다. 이 때문에 대출 유형이나 방법도 다를 이유가 없다는 입장이다.
LTV는 감정평가액 기준으로 적용되기 때문에 매매가 기준으로 보면 20~30% 수준밖에 안 된다. 전세가율이 대개 50%가 넘는다는 점을 감안하면 이주비만으로 인근에서 전세를 구하는 것은 현실적으로 어렵다.
물론 시공사나 시공사가 설립한 특수목적회사(SPC)에서 이주비를 대여받는 방법도 있으나 이자율이 7~8%에 달한다.
전문가들은 “리모델링은 기존 주민의 재정착 비율이 높기 때문에 정부나 서울시가 선호하는 정비 형태”라며 “진정으로 정부와 서울시가 리모델링을 장려하고자 한다면 이주비 마련이 필요한 리모델링 주민들이 낮은 이자로 융자받을 수 있는 기금을 마련할 필요가 있다”고 지적했다.
[용환진 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]
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