서울시와 서초가 최근 ‘서초로 지구단위계획안’을 마련하면서 서초동 롯데칠성음료 부지가 사업 추진 20년 만에 최고 250m 높이의 오피스단지로 탈바꿈하게 됐다. 김영우 기자 youngwoo@hankyung.com
서울시와 서초구가 최근 ‘서초로 지구단위계획안’을 마련하면서 서초동 롯데칠성음료 부지가 사업 추진 20년 만에 최고 250m 높이의 오피스단지로 탈바꿈하게 됐다. 김영우 기자 youngwoo@hankyung.com
서울 강남 일대 마지막 남은 ‘금싸라기 땅’으로 꼽히는 서초동 롯데칠성음료 부지 개발이 본격화된다. 인근 코오롱 부지, 삼성지구 등도 용도지역 상향이 가능해 주변이 랜드마크급 오피스타운으로 탈바꿈할 전망이다.
14일 업계에 따르면 서울시와 서초구는 서초동 1322의 1 일대 롯데칠성 부지의 최고 높이를 250m로 상향 조정하는 내용이 담긴 ‘서초로 지구단위계획 재정비안’을 마련했다. 특별계획구역으로 지정한 롯데칠성 부지는 2018년 당시 200m로 정했던 최고 높이를 50m 더 높였다. 대표적 초고층 빌딩인 여의도 63스퀘어(249m)와 비슷한 수준이다. 서초로 일대 개발 밑그림이 그려지면서 롯데칠성 부지 인근 코오롱 부지(8900㎡), 라이온미싱 부지(5363㎡) 등도 업무타운으로 변신을 추진 중이다.
롯데칠성 부지, 250m 초고층 개발 가능
서초로 지구단위계획 재정비안은 지하철 2호선 강남역에서 서초역까지 서초대로 일대 58만㎡ 개발을 위한 밑그림이다. 가장 큰 관심이 모아지는 곳은 롯데칠성 부지다. 롯데칠성이 물류창고로 사용 중인 이 땅은 면적이 4만2312㎡로 인근 삼성타운(2만4000㎡)의 두 배 규모다.
2000년 초 개발 논의가 시작됐다. 하지만 아파트지구로 묶여 있어 제약이 많았고 공공기여(기부채납) 비율 등과 관련해 롯데 측과 서울시 등의 이견도 컸다. 롯데그룹은 2009년 서울시에 사전협상을 신청하고 2010년과 2015년 두 차례 계획안을 제출했지만 받아들여지지 않았다. 사전협상은 개발에 앞서 시와 토지주가 협상해 용적률, 기부채납비율 등을 정하는 제도다.
이번 정비안 마련으로 지지부진하던 개발 논의가 급물살을 탈 것으로 도시계획 전문가들은 예상했다. 지구단위구역으로 묶이면 근린주거시설 등 아파트지구에 요구되던 각종 제약이 사라진다. 서울시 관계자는 “지구단위계획 수립으로 협상의 큰 걸림돌이 해결됐다”며 “논의 폭도 상당히 넓어진 것으로 보면 된다”고 말했다. 사전협상에 걸리는 시간도 단축될 것으로 예상된다.
재정비안은 롯데칠성 부지 최고 높이를 250m로 제시했다. 앞서 내놓은 초안(최고 200m, 기준 150m)보다 50m 더 높다. 건축물을 공중에서 연결하는 공중보행통로(스카이브리지)도 허용했다. 서초구 관계자는 “대로변이라는 여건과 인근 테헤란로와의 연계성 등을 고려해 기준을 제시한 것”이라고 설명했다.
상업지역으로 용도상향(현재 2종 및 3종 일반주거지역)을 위한 공공기여 내용과 용적률·건폐율 등 세부사항은 사전협상을 통해 정해진다. 롯데 측은 2015년에는 47층·279m 높이의 숙박·상업·업무 복합기능을 갖춘 ‘제2 롯데타운’을 짓겠다고 제안했다. 롯데그룹 관계자는 “그동안 변한 대내외 여건과 지구단위계획안에 기초해 개발 그림을 새로 그릴 것”이라고 말했다.
강남권 새 랜드마크 오피스 타운 기대
재정비안은 롯데칠성 부지를 포함해 총 다섯 개의 특별계획구역을 지정했다. 특별계획구역은 지구단위계획구역 내에서 창의적 개발이 필요한 지역에 대해 별도 개발안을 마련하도록 허용하는 제도다. 롯데칠성 부지와 인접해 있는 코오롱 부지, 라이온미싱 부지, 삼성부지(5305㎡)와 도로 건너편의 진흥아파트지구(4만1554㎡) 등이다. 서초구는 다음달 서울시에 지구단위계획 결정 요청을 할 예정이다. 최종 계획은 각 특별계획구역 사전협상 내용을 반영해 서울시 도시건축공동위원회를 거쳐 확정된다.
서울시는 코오롱과 라이온미싱 부지, 삼성지구도 사전협상제도를 활용할 수 있도록 허용했다. 당초 1만㎡가 넘어야만 사전협상을 할 수 있었지만 지난해 3월 관련 조례가 5000㎡로 완화되면서 제도 활용이 가능해졌다. 코오롱 부지는 지난해 10월부터 서울시와의 사전협상이 진행 중이다. 코오롱 측은 서울시에 총 30층 높이의 상업용 오피스 건물을 짓겠다고 제안했다. 이 부지는 현재 2종 일반주거지역으로 향후 준주거지역으로 상향될 가능성이 높다. 재정비안에서는 건물 최고 높이를 120m로 제시했다.
서울시는 지역 활성화를 위해 각 구역에 지어진 건물 간 지하연결통로를 설치하도록 하는 등 연계 개발을 유도할 계획이다. 다만 라이온미싱 부지와 삼성지구의 경우 소유주들이 서울시에 개발 의지는 내비쳤지만 구체적인 움직임은 없는 것으로 알려졌다. 한 시행사 관계자는 “이들 부지는 공유지분 등 소유관계가 복잡해 개발 과정에 시간이 걸릴 수 있다”고 예상했다.
사전협상이 원활하게 진행되면 일대가 총 8만6000㎡(삼성타운 포함)의 대규모 오피스타운으로 탈바꿈하게 된다. 삼성동 글로벌비즈니스센터(7만9342㎡)와 비슷한 수준이다. 조은희 서초구청장은 “서초로 개발을 통해 강남 도심에 집중됐던 핵심 업무상업 기능이 서초로 지역으로 확산할 것”으로 내다봤다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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롯데칠성부지 개발계획 착공과 준공, 사업진행현황
2020. 2. 24. 13:50
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안녕하세요. 주하은입니다.
서초역에서 강남역 사이 서초대로가 국제업무 · 상업 중심지로 활성화됩니다.
서울 서초구는 삼성 서초사옥이 있는 강남역 일대와 교대역, 서초역 주변 등 54만㎡를 대상으로 서초로 지구단위계획 재정비 용역을 한다고 밝혔습니다.
서울시가 발표한 2030 서울시 생활권 계획에서 이 지역은 국제업무 · 상업 복합중심지로 제안되었습니다.
롯데칠성 부지는 상업지역으로 용도지역 상향을 전제로 서울시와 사전협상이 진행되고 있으며 이번 지구단위계획 재정비를 통하여 사전협상이 원만히 추진되도록 서울시와 협의해갈 예정입니다.
코오롱 부지도 용도지역 변경을 검토하여 롯데칠성 부지와 통합개발계획을 마련하는데요.
롯데칠성과 코오롱 부지 개발 관려녀 공공기여는 경부고속도로 지하화와 강남역 일대 상습 침수 문제 해결에 사용하는 방안을 검토합니다.
2018년 11월, 그동안 대기업의 특혜시비와 개발이익 사유화 논란 등에 휘말려 개발 진행이 어려웠던 서울 서초동의 롯데칠성부지와 금천구 시흥동의 대한전선 부지 등 도심 내의 대규모 토지가 용도변경을 통해 본격적으로 개발에 들어갔습니다.
서울 서초구 서초대로 주면 58만㎡에 대한 지구단위 계획안이 2018년 04월 수립되면서 일대 미개발 땅으로 남았던 롯데칠성음료 부지 개발 계획에도 관심이 쏠렸습니다.
롯데그룹이 총수 구속으로 어수선한 상황에서 그동안 지지부진했던 롯데칠성 부지의 개발안을 다시 논의할 수 있는 기회였습니다.
서초구청은 2018년 04월 05일 강남역에서 서초역까지 이르는 서초대로 일대 58㎡에 대해 사유지 도로, 법원단지와 롯데칠성 부지 등 구역별로 주변 여건에 맞춰 용도지역을 상향하는 '서초구 지구단위계획안'을 마련하고 열람 공고에 들어갔습니다.
이 때의 지구단위계획안의 주요 골자는 도로 미보상 토지 '선 기부채납'도입과 법원단지 일대 리모델링 활성화 구역 지정, 장기간 방치된 롯데칠성 · 코오롱 부지 일대 블록별 자율개발 허용, 민간 주도의 신개념 도심재생 기법인 '서초형 타운 매니지먼트'도입 등이었습니다.
이에 따라 장기간 방치된 롯데칠성과 코오롱 부지 등 대규모 미개발지 8만㎡도 다시 개발사업에 들어갈 수 있게되었지요.
서초구에 따르면 일대 토지 소유 현황에 따라 동일 소유 부지별 특별계획구역으로 지정하고 대규모 부지 간의 연계적인 개발과 소규모 인접 부지 간의 블록별 자율 개발 등을 허용하는 내용도 계획안에 포함되었습니다.
롯데칠성과 코오롱 부지 일대는 복잡한 토지 소유 구조의 문제로 그동안 소유주 간의 이견이 조율되지 않아 개발이 지지부진하였습니다.
롯데는 지난 2009년 12월 처음으로 롯데칠성 부지(4만3438㎡) 일대 사업제안서를 서울시에 제출하고 이후 수정과 보완의 작업을 거듭하였지만 10년이 넘도록 진척이 더뎠습니다.
서초구는 부지 일대 세부개발계획이 수립되면 용도지역 상향을 검토하여 인근 삼성타운의 두 배 규모에 이르는 부지 개발에 나설 방침입니다.
부지 개발에 따른 공공기여를 통하여 주민들을 위한 문화예술복합센터 등도 지을 계획에 있지요.
특히 서초대로변 일대의 법원단지와 롯데칠성, 코오롱 부지에는 주민이나 상인, 건물주 등이 함께 주도하여 거리의 활력을 살리는 '서초형 타운매니지먼트'도 도입을 추진합닌다.
일본 도쿄의 롯폰기힐스처럼 즐길거리와 볼거리를 관이 주도하여 결정하는 것이 아니라 민간이 자율적으로 꾸미고 만들어가는 도시재생 기법이 적용되는 것입니다.
하지만 롯데그룹의 총수 구속과 중국의 사드 보복 문제 등으로 어수선한 상황에서 롯데칠성 부지 개발이 계획대로 재추진되는 것에는 무리가 조금 있었습니다.
롯데는 당초 이곳에 55층 높이의 건물을 지으려 했으나 서울시의 요구에 따라 47층으로 낮췄습니다.
롯데 측이 제안한 개발 부지의 연면적은 약 36만7000㎡로, 업무용 빌딩과 호텔, 복합 문화시설 등이 들어설 계획이었지요.
롯데는 해당 부지의 지정 용도를 2 · 3종 일반주거지역에서 준주거 및 일반상업지역으로 변경해 달라고 요청하였으나 서울시와 합의점을 찾지 못했습니다.
서울시 공공개발센터 관계자는 "2016년 02월 롯데 측에 마지막으로 제안서를 보완하라고 요구했는데, 그뒤로는 진척이 없었다. 서초구의 지구단위계획안에 대해서는 전반적으로 다시 논의할 필요가 있다."라고 전했습니다.
롯데자산개발 관계자는 "롯데칠성 부지 개발안을 내부적으로 계속 검토해왔고, 이번에 서초구의 지구단위계회간을 확인하여 서울시와 다시 협의할 예정이다."라고
롯데칠성부지 개발사업은 서울시 서초구 서초동 1322번지 일대에 국제 비지니스 환경에 적합한 업무 · 상업 등의 복합타운을 조성하는 사업입니다.
롯데칠성 서초동 부지는 강남 최대의 노른자위 땅으로 불리우는 강남역 근처에 있고 인근 삼성타운의 두 배에 달하는 규모여서 부동산 시장에서 늘 관심이 끊이지 않는 입지입니다.
롯데그룹이 롯데칠성음료의 서초동 부지 개발과 관련하여 여러 대안을 두고 검토 중인데요.
2019년 06월 05일 부동산 시장과 재계 등에 따르면 롯데그룹은 이전보다 여건이 좋아졌다고 판단하여 롯데칠성 물류창고와 영업소로 활용 중인 서초동 부지의 개발과 관련한 방안의 마련에 들어갔습니다.
서초동 부지에 호텔이나 쇼핑몰, 복합 문화시설 등을 넣을지 다양한 방안을 놓고 고민하는 단계이며 지금까지 여러 그룹 이슈로 인해 적극적인 추진이 어려웠던 서초도오 부지의 개발안을 다시 분석하고 있는 것입니다.
롯데가 당초 이곳에 업무용 빌딩이나 호텔, 복합 문화 시설 등을 지으려 했던 계획을 다시 들여다보고 있는 것인데요.
1976년 롯데칠성음료 공장이 세워졌던 서초동 부지는 2000년 공장 이전과 함께 지금까지 물류창고와 영업소로 활용 중 입니다.
강남역 근처인 서초동 진흥아파트와 서운중학교 사이에 자리잡고 있으며 부지의 크기가 4만3천438㎡에 달해 강남역의 삼성타운보다 2배가 큽니다.
알짜배기 노른자위 땅에 위치한 탓에 그동안 롯데그룹이 서초동 부지를 개발할 것이라는 이야기가 수차례 나왔지만 지금까지도 진척이 더딘 상황입니다.
하지만 최근 롯데그룹의 상황이 어느정도 정리된 만큼 서초동 부지의 개발을 본격적으로 재검토할 수 있는 여건이 마련되었다는 분석이 나오고 있습니다.
현재 서초동 부지의 장부가액은 2009녀녀 말 토지평가를 통해 측정한 4천억원으로 반영되어있습니다.
하지만 지난 10여년간 부동산의 상승률과 주거지역에서 준주거 및 일반상업지역으로의 용도변경 등을 고려한다면 그 가치는 1조원 이상으로 치솟을 것이라는 분석이 제기되고있습니다.
이영구 롯데칠성음료 대표는 그룹의 숙원사업으로 꼽히는 서울 서초구 롯데칠성 부지에 대한 개발의 의지를 드러내기도 하였습니다.
이 대표는 서울 송파구 롯데월드타워 31층에서 진행한 사장단 회의 중간에 기자와 만나 "자산 가치를 올리기 위하여 롯데칠성 부지를 개발할 의지가 있다. 충분한 사업성과 기회가 있다면 당연하다."라고 전했습니다.
롯데칠성이 보유하고 있는 부동산은 강남역에 위치한 삼성타운 길 건너편 서초동 1322, 1323, 1325 일대 토지로 규모는 1만468평(3만4605㎡)입니다.
해당 부지는 현재 물류창고와 영업소 · 지점 등으로 쓰이고 있으며 작년 말 기준으로 개별 공시지가는 최저 724만원에서 1375만원 수준입니다.
이를 바탕삼아 계산한다면 롯데칠성 서초동 부지의 공시지가 총액은 3957억원에 불과하고 국토교통부가 밝힌 전체 표준지공시지가 현실화율(65.5%)을 적용한다해도 6000억원 수준에 머무릅니다.
하지만 부동산 업계에서는 롯데칠성 부지의 해당 실거래가가 1조원 이상일 것으로 보고있는데요.
주거용으로 묶인 해당 부지가 상업용지로 바뀔 경우 가격은 조원 단위로 뛸 수 있기 때문입니다.
롯데칠성 내부에서도 서초 부지의 잠재가치를 1조3000억원으로 보고있습니다.
롯데칠성이 보유하고있는 부지의 경우 서울에서도 금싸라기 땅으로 불리던 곳이라 2000년대부터 개발을 위한 다양한 사업 제안이 있어왔지만 대기업 특혜 논란 등이 불거지면서 오랜 기간 방치될 수 밖에 없었습니다.
만약 이 롯데칠성 부지가 상업용으로 개발될 경우 기부채납비율을 40% 정도로 가정해도 최소 1조원 이상의 개발이익은 충분히 가능하기 때문에 롯데칠성의 시가총액과 비교한 이런저런 이야기가 나오고 있는 것으로 보입니다.
롯데칠성의 입장에서는 시가총액과 특정 부동산의 미래가치를 비교당하는 것 자체가 억울할 수도 있습니다.
일본불매운동 등의 예기치 못했던 이슈에 직격탄을 맞아 실적이 악화되었고 이 부분이 주가 하락의 직접적인 요인이 되었기 때문입니다.
다만 이 같은 일회성 이슈가 없었다한들 롯데칠성이 실적 개선을 위해서는 주류부문의 반등이 필요한데 일본불매운동이 터지기 전부터 해당 사업부문의 경우 현상유지하기도 바쁜 상황이었습니다.
일례로 롯데칠성 주류부문은 2018년과 지난해 보유시설 등 자산에 대해 2000억원 가량의 손상차손을 인식하였습니다.
손상차손은 보유 자산의 미래가치가 떨어질 경우 이를 재무제표와 손익계산서에 반영하는 것을 뜻합니다.
즉, 롯데칠성 내부적으로도 주류부문의 실적 개선이 어려울 것으로 판단하여 선제적 조취를 취했던 셈이지요.
때문에 시장에서는 롯데칠성의 시가총액이 다시 1조원의 벽을 넘어서기까지 상당시일이 걸릴 것으로 보고 있습니다.
대신증권의 경우 롯데칠성의 목표주가를 최근 18만원에서 13만원으로 내렸습니다.
롯데칠성부지 개발사업은 아직까지도 뚜렷한 윤곽이 나오지 못한 상황입니다.
개발호재거리이기는 하지만 장기간 사업이 정체되다보니 이 사업만 가지고 투자를 보는 것은 조금 힘들 것 같습니다.
하지만 롯데칠성부지 인근에 진행 중인 개발사업들이 있으니 이를 염두에 두고 고려해보시는 것도 좋을 것 같습니다.
롯데칠성부지 개발사업이 계획되로 진행되고 준공이 된다고 가정한다면 서초동의 랜드마크로 자리잡을 것으로 확신됩니다..
서초로와 경부고속도로를 끼고 있는 골든블럭(롯데타운, 코오롱, 삼성)부지로 개발이 확정되기만 한다면 부동산 흐름도 많이 바뀔 것으로 전망됩니다.
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