◆ 투기판 된 청약시장 (下) ◆
"이제는 인천도 100% 가점제로 뽑으니 저 같은 가점 낮은 30대는 희망이 없네요. 대출한도는 줄어 구축 아파트는 살 수도 없고 집값은 계속 오르는데 평생 무주택자로 살게 될까 두렵습니다." 23일 인천에 사는 직장인 박동훈 씨(34)는 "서울에서는 (가점이 너무 높아서) 청약할 엄두를 못 내고 그나마 추첨 물량이 많은 인천으로 이사왔는데 소용없게 됐다"면서 "맞벌이여서 (소득 제한이 있는) 신혼부부 특별공급은 지원도 못 하고 일반청약은 물 건너갔다. 도대체 열심히 사는 30대에게는 정부가 왜 이리 박하냐"고 울분을 토했다. 인천·수원까지 투기과열지구를 확대하고 수도권 대부분을 조정지역으로 묶은 6·17 대책 이후 청약 대기자들은 "규제지역 확대로 청약의 꿈이 멀어졌다"며 원성을 쏟아내고 있다. 특히 서울 출퇴근이 가능한 수도권 비규제지역의 추첨제 물량에 기대를 걸고 있던 2030 청약 대기족의 허탈감이 크다.
비규제지역이었다가 단숨에 투기과열지구로 전격 지정된 인천 연수·남동·서구, 안산 단원 등 수도권 지역은 서울과 같은 수준의 고강도 청약 규제가 적용되면서 추첨제 물량이 대폭 줄어들었다.
투기과열지구는 전용 85㎡ 이내는 100% 가점제를 적용한다. 반면 비규제지역에서는 가점제 40%, 추첨제 60%를 적용한다. 85㎡ 초과는 투기과열지구의 경우 50%는 가점제로 뽑고 50%는 추첨제로 뽑는다.
비규제지역은 100% 추첨제로 뽑는다. 그동안 2030세대는 비규제지역으로 몰렸다. 하지만 청약을 기다리던 수도권에서도 가점제가 확대되자 2030세대는 '청포족(청약 포기족)'으로 돌아서고 있다. 리얼투데이에 따르면 올해 서울 청약 가점 평균은 61점으로 2년 전 59점보다 2점이나 올랐다. 자녀 둘을 둔 4인 가족 가장이 저축 가입 기간 만점(15년 이상)을 받고 무주택자로 11년 이상 살아야 받을 수 있는 점수다. 인천 당첨 평균 점수도 53점으로 2년 전보다 4점이나 올랐다. 이 정도 고득점은 40대 실수요자도 사실상 받을 수 없는 수준이다.
이달 초 청약을 받은 800가구 규모 부평 SK뷰해모로는 실수요자들에게 인기가 높은 전용 84㎡의 경우 최저 커트라인이 66점이었다. 이 점수는 3인 가족 가장이 청약 저축 기간 만점, 15년 이상 무주택 기간 만점을 받아도 채울 수 없는 수준이다. 40대 직장인 박 모씨는 "오로지 청약만 보고 기다렸는데 가점이 너무 높아서 부양가족을 늘리지 않고는 도저히 닿을 수 없는 수준이 됐다. 20년 가까이 무주택자로 살았는데 새 아파트 하나 못 받는 사실이 서글프다"고 했다.
40대조차 엄두가 안 나는 청약 시장에서 30대가 추첨제에 목숨을 거는 이유다. 국토교통부에 따르면 지난해 서울 민영 아파트 청약가점제에서 40대 당첨자 비율은 46%, 50대는 22%로 4050이 68%나 차지했다.
30대에게는 신혼특공이라는 '기회'가 있지만 이마저도 대부분 소득 제한에 걸려 많은 맞벌이 부부가 혜택을 못 본다. 신혼특공은 3인 이하 가족 기준 월평균 소득이 722만원인 신혼부부(혼인신고한 지 7년 차 이하)가 지원할 수 있다. 그러나 맞벌이 신혼부부는 소득 요건에 걸린다.
아이가 없는 집은 아예 꿈도 못 꾼다. 소득 우선 기준과 자녀 수 2명이라는 요건을 채워야 그나마 서울 아파트 청약에선 '당첨권'이다. 상황이 이렇다 보니 대기업·전문직 부부는 신혼특공에서 원천 배제된다. 위장이혼에 위장실업, 단기실업 등 편법·불법을 넘나드는 젊은 층이 늘어나는 이유다. 낮은 소득 기준을 맞춰 신혼특공을 통해 들어간 신혼부부가 알고 보니 부모에게 도움을 받아 무직 상태에서 살아가는 '금수저'였다는 등 웃지 못할 얘기도 나온다.
서울·경기 청약은 가점 때문에 언감생심이고, 집값이 계속 오르면서 불안감을 느낀 30대는 '영끌(영혼까지 끌어모아)'해서라도 서울 아파트를 적극적으로 매수하고 있다. 30대 청포자들이 서울 집값이 계속 오를 것이라는 생각에 기존 주택 매입을 서두르는 것이다. 한국감정원에 따르면, 올해 1~5월 서울 아파트 매매 거래량은 3만7192건인데 이 중 30대가 차지하는 비중이 30.7%(1만1414명)에 달한다.
이는 40대(27.3%)에 비해서도 3%포인트 이상 높은 수치다. 30대가 아파트를 가장 많이 매매한 지역은 노원구(1359건)였고 강서구(813건), 성북구(741건) 순이었다. 상대적으로 6억원대 이하 매물이 많아 보금자리론(LTV 70%·최대 한도 3억원)을 이용해 매수할 수 있었던 지역이다. 신혼부부 2년 차인 조 모씨(35) 부부도 염창동 쪽 6억원대 아파트 매수를 고민 중이다. 조씨는 "지금이라도 안 잡으면 영영 전세로 살면서 버는 족족 전세금 올려주는 데 쓸까봐 매수에 나서려고 한다"고 했다.
6·17 대책 이후 불안감이 커진 30대의 아파트 매수 행렬은 지속될 전망이다. 서울 은평구 한 공인중개업소 관계자는 "요즘 30대 신혼부부 손님이 부쩍 늘었다. 더 오르기 전에 대출 나오는 9억원 이하 아파트라도 잡겠다는 사람이 많다"고 했다.
[이선희 기자 / 나현준 기자]
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허점 많은 청약제도 `대수술` 필요…채권입찰제·생애최초 확대 목소리
과거 판교서 했던 채권입찰제
분양당첨 차익 공공으로 환수
청약 가점 기준 개선 요구 커
◆ 투기판 된 청약시장 (下) ◆
'로또 청약'에 열광하는 사회적 분위기를 개선하려면 청약 당첨으로 인한 과도한 이익을 사회에 환원하고 2030 청년 세대에도 기회가 열리는 방향으로 기존 청약 제도를 '대수술'해야 한다. 청약 제도가 당첨자의 개인적 부를 쌓는 수단이 아니라 실수요자를 위한 주택 공급과 주거 안정이란 본래 목적에 부합하도록 보완해야 한다는 지적이다.
먼저 업계 일각에선 현행 청약 제도의 개선책으로 청약 당첨으로 누리는 시세 차익을 당첨자가 채권 매입 형태로 사회에 환원하는 '채권입찰제'를 도입해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 채권입찰제는 신규 아파트 청약을 받을 때 청약 희망자가 채권 매입 희망가를 써내면 금액이 높은 순서로 아파트를 분양하는 일종의 경매 제도다.
2006년 판교신도시 공공분양 아파트에 실제로 채권입찰제가 도입된 사례가 있다. 당시 판교 인근에 위치한 분당의 전용면적 145㎡ 아파트 시세가 9억원이었지만 분양가는 5억8000만원으로 결정됐다.
현 청약 제도대로라면 청약에 당첨되자마자 시세 차익으로 최소 3억2000만원이 발생하는 셈이다.
하지만 이 단지에 채권입찰제가 적용되면서 이 같은 로또 수준의 시세 차익은 발생하지 않았다. 청약 참여자 상당수가 당첨을 위해 채권 매입 상한액(2억3000만원)을 채워 입찰에서 써냈기 때문이다. 기대 차익인 3억2000만원 중 70%에 해당하는 2억3000만원을 정부가 환수한 셈이다.
정부가 채권입찰제로 거둬들이는 자금은 주택도시기금에서 임대·분양주택 건설자금, 주택구입자금, 전세자금대출 지원 등 공공주택 공급 재원으로 활용된다. 결국 분양(청약)으로 인해 발생하는 이익이 운 좋게 당첨된 개인이 아니라 공공 주거 안정이란 공익에 쓰이는 셈이다.
심교언 건국대 부동산대학원 교수는 "곧 도입될 분양가상한제가 공공 주거 안정이란 원래 목적을 달성하려면 채권입찰제를 함께 도입해 거둬들인 돈으로 공공주택을 공급해야 한다"고 말했다.
특히 대출이 불가능해 현금부자만 몰리는 강남 청약부터 채권입찰제를 우선 적용하자는 주장이 힘을 받는다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "고가 주택에 대한 수요 자체를 막을 수는 없으니 현금부자가 청약 당첨 시세 차익을 독점하는 것을 채권입찰제로 해결해야 한다"고 지적했다.
가점이 부족해 청약에서 소외된 청년층을 위해 생애 최초 특별분양분을 늘려 내 집 마련의 기회를 균등하게 제공하자는 제언도 나온다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "현재 청약 제도로는 30대는 청약을 포기할 수밖에 없다"며 "생애 최초 구입 특별공급 물량을 늘려 청년층·신혼부부의 주거 안정을 도와야 한다"고 말했다.
청년층에 불리한 청약 가점 기준과 계산식을 다양화하자는 의견도 많다. 현재 청약 가점은 세 가지 기준(무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간)에 따라 점수를 매겨 부양가족이 많은 중장년·노년층에 무조건 유리하다.
여기에 나이 혹은 해당 지역 거주 기간 등 다른 가점 요소를 추가해 다양한 주택에 대한 수요를 해결해야 한다는 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "내 집 마련을 원하는 각계각층의 목소리를 반영하려면 청약 가점 기준을 다양화해야 한다"고 말했다.
[이축복 기자]
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