서울 마포구 성산시영은 정밀안전진단을 통과해 재건축 본궤도에 올랐지만 지난 6.17대책의 분양자격 강화 적용을 받을 것으로 예상된다. 2년간 거주하지 않으면 입주권을 받지 못하는데 임대주택으로 등록해 주인이 들어가 살 수 없는 집이 500여가구다.
서울 마포구 성산시영은 정밀안전진단을 통과해 재건축 본궤도에 올랐지만 지난 6.17대책의 분양자격 강화 적용을 받을 것으로 예상된다. 2년간 거주하지 않으면 입주권을 받지 못하는데 임대주택으로 등록해 주인이 들어가 살 수 없는 집이 500여가구다.
강남 재건축 대장주인 서울 강남구 대치동 은마아파트 주인 4명 중 3명은 재건축하더라도 새 아파트 입주권을 받지 못할 위기를 맞았다. 은마가 모두 4424가구여서 3000가구 정도가 해당한다.
[안장원의 부동산노트]
은마 등기부등본 일부 확인해보니
주인 75% 주소가 다른 곳
압구정·개포·목동도 등록 임대 많아
재건축 초기 단계인 압구정동과 목동에서도 임대주택 등록으로 인한 분양자격 박탈 불안감이 크다. 재건축 분양자격에 거주 요건을 넣기로 한 정부의 6·17부동산대책 후폭풍이 일파만파로 번지고 있다.
2년 거주해야 재건축 분양 자격
정부는 6·17대책에서 내년부터 재건축 조합 설립을 신청하는 단지부터 2년 이상 거주한 조합원만 새 아파트를 받게 하겠다고 밝혔다. 2년 이상은 연속적인 기간이 아니라 아파트가 지어진 후부터 조합원 분양 때까지 언제든 상관없은 합산 기간이다. 조합원만 들어가 살면 된다. 거주 요건을 채우지 못하면 갖고 있던 아파트의 감정평가 금액을 받는 현금 청산자가 된다.
6·17 재건축 규제의 직격탄을 맨 앞에서 맞을 단지가 은마다. 이 아파트는 추진위 구성 단계로 올해 말까지 조합설립을 신청하지 못하면 거주 요건 규제 1호 단지가 될 수 있다. 현재 각종 논란으로 사업이 갈팡질팡하고 있다.
등기부등본을 통해 은마 주인의 거주 여부를 확인했다. 76㎡(이하 전용면적) 56가구, 84㎡ 56가구 총 112가구를 뗐다. 76㎡에서 30%가량인 16가구, 84㎡ 21%인 12가구 주인이 지금 소유한 은마에 사는 것으로 나타났다. 112가구의 25%인 28가구다. 이 집들의 주인은 대개 10년 이상 장기 거주자가 많다. 76㎡ 한 주인은 1985년 매수해 36년째 살고 있다.
은마가 올해 말까지 조합설립을 신청하지 못하면 75%에 해당하는 3000여가구 주인들이 서둘러 거주 요건을 채우러 들어갈 것이다. 주인이 들어가는 대신 세입자가 집을 비워줘야 하므로 주변에 임대 수요 급증으로 전세난 등이 우려된다. 조합원 세대원 전원보다 조합원만 주민등록을 분리해 거주할 것으로 예상돼 저렴한 재건축 전·월세 주택이 그만큼 없어지는 것이다. 재건축 규제 강화 불똥이 전·월세시장으로 튄다.
업계는 다른 재건축 추진 단지들에서도 주인 대부분 직접 거주하지 않는 것으로 보고 있다. 이미 조합 설립 단계를 지났고 이달 초 시공사를 선정한 서초구 반포동 반포3주구 1600여가구에서 자가에 거주하는 주인이 20% 정도다.
백준 J&K도시정비 대표는 “집이 큰 중대형 단지엔 주인이 거주하는 비율이 좀 더 올라가겠지만 그래도 실제로 거주하는 주인은 절반이 되지 않을 것으로 본다”고 말했다.
재건축 단지에 거주하지 않는 주인 가운데 거주 요건을 채우러 거주하고 싶어도 그러지 못하는 임대주택 등록자가 10% 정도로 추정된다. 은마가 7%인 328가구다.
압구정동 임대주택 등록 347가구
이달 초 정밀안전진단 통과를 확정 지은 양천구 목동 목동6단지 1368가구 중 등록 임대주택이 146가구(11%)다. 3개 특별계획구역으로 나눠 재건축하는 압구정동에선 임대주택이 347가구로 전체(6579가구)의 5.3%다.
5층짜리 저층 단지가 모두 재건축에 들어가고 중·고층이 사업을 시작한 강남구 개포지구 내 주공5,6,7단지(2900가구)에 등록된 임대주택이 215가구다.
지난달 안전진단을 통과해 재건축을 본격적으로 시작하는 마포구 성산동 성산시영(3710가구)에선 등록 임대주택이 14%인 501가구다.
자료: 국토부
자료: 국토부
등록 임대주택 대부분 임대의무기간이 8년인 장기 임대주택이다. 압구정동과 은마 등에 등록된 임대주택 1537가구의 72%( 1105가구)를 차지한다.
임대의무기간 중 조합원 분양을 하면 입주권을 받지 못하게 된다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “전용 85㎡ 이하이거나 공시가격 6억원 이하에 등록 임대주택 세제 혜택이 많아 중소형 주택이 많은 단지에 임대주택이 상대적으로 많이 등록했다”고 말했다.
성산시영이 50~59㎡ 소형 아파트다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “재건축 분양 자격과 같은 중요한 제도를 소급적용하면 재건축 시장을 대혼란에 빠뜨릴 것”이라며 "혼란을 줄일 수 있는 보완책이 필요하다"고 지적했다.
재개발엔 분양자격 거주 요건 없어
정부가 재건축에만 분양 자격 실거주 요건을 두는 데 대해 형평성 논란도 일고 있다. 재개발도 재건축과 같은 정비사업이기 때문이다.
재개발 사업장도 재건축 못지않게 투자 수요가 많아 실제로 거주하는 주인이 많지 않다. 지난 21일 시공사를 선정한 용산구 한남3재개발구역의 2019년 3월 사업승인 기준 조합원 명부를 보면 80%가량이 다른 곳에 살고 있다.
재건축 주민들은 “실거주 기준을 적용하려면 비슷한 성격의 재건축·재개발 구분 없이 해야 하는 게 맞지 않느냐”고 주장한다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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[사설] 재건축 잡으려다 세입자 내모는 6·17 부동산 대책
입력 2020.06.24 00:02
재건축 아파트에서 2년 이상 거주한 조합원만 분양 신청을 할 수 있도록 한 실거주 요건이 6·17 부동산 대책에 담기면서 후폭풍이 거세다. 전세계약 만료 시 입주하거나 아예 집을 비워둔 채 거주 요건을 채우겠다는 집주인들이 나오고 있어 전세 시장 불안감이 커지고 있다. 재건축 사업 초기 단계인 강남구 대치동, 양천구 목동 등이 대상이 되다 보니 교육 수요 때문에 전세를 살고 있는 이들이 직격탄을 맞을 가능성이 커졌다. 정부가 투기세력을 잡겠다며 재건축 실거주 요건을 도입한 것이 엉뚱하게 세입자들에게 불똥이 튀고 있는 것이다.
서울 아파트 전세 시장은 최근 50주 연속 상승세를 이어가는 등 불안한 조짐을 보여왔는데 이번 대책이 기름을 부을 경우 전세 매물이 줄어들고 가격이 치솟으면서 전세대란으로 번질 수도 있다.
6·17 부동산 대책은 정부가 집값을 잡겠다는 목표에 급급해 시장 영향을 제대로 예측하지 못하고 설익은 대책을 쏟아내고 있다는 것을 여실히 보여줬다. 2년 거주 요건을 두면 현금 청산당하는 것을 피하기 위해 집주인들이 무리해서라도 입주하게 되고 이로 인해 전세 매물이 줄어들 것이라는 것은 충분히 예상할 수 있는 시나리오였다. 또한 정부의 임대 활성화 정책에 부응해 재건축을 임대주택으로 등록한 집주인들이 임대 의무 기간(4년·8년)에 묶여 거주 요건을 채울 수 없다는 점도 전혀 정책에 반영되지 않았다. 재건축 아파트에 투자하고 전세를 사는 1주택자도 많은데 실거주를 하지 않는 재건축 투자자들을 투기세력으로 간주하다 보니 벌어진 일이다. 이번 대책 가운데 갭투자를 차단하기 위해 3억원 넘는 집을 구입할 경우 기존 전세대출을 회수하기로 한 조치도 실수요자 피해 논란이 커지고 있다.
국민 불만이 쏟아지자 정부는 나흘 만에 보완 대책을 내놓겠다고 밝혔다.
초강력 부동산 대책을 발표하고 이후 부작용이 불거지면 보완 대책을 내놓는 일이 반복되고 있으니 답답하다. 정부는 근원적인 처방이 빠진 땜질식 정책으로는 애꿎은 피해자만 양산할 수 있다는 것을 명심해야 한다.
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