서울 아파트 증여 '사상 최다'
올들어 5월까지 증여 6918건
"집 팔 수 있게 퇴로 열어줘야"
노영민 대통령 비서실장(오른쪽)과 김현미 국토교통부 장관이 7일 청와대 국무회의에서 대화하고 있다. 연합뉴스
여당이 집값을 잡기 위해 양도세율을 최대 80%로 높이는 법안을 발의하자 부동산업계에서는 ‘매물 잠김’ 현상이 더 심해질 것이라는 우려가 나온다. 지금의 양도세 부담만으로도 다주택자 등은 매매 대신 증여를 선택하고 있기 때문이다.
7일 한국감정원에 따르면 지난 5월 전국 아파트 증여는 6547건을 기록했다. 2006년 통계 작성 이래 작년 7월(6605건)을 빼곤 가장 많았다.
서울의 5월 아파트 증여 건수는 1566건으로, 2006년부터 지난해까지 연평균 증여 건수(552건)의 세 배 수준이다. 지난달 말까지이던 다주택자 양도세 중과 유예기간에 주택을 팔기보다 증여를 선택했다는 분석이 가능하다.
양도세 회피용 증여는 강남·서초·송파구 등 강남3구에서 특히 두드러졌다. 강남3구의 5월 증여 건수는 516건으로 전달 대비 50% 넘게 늘었다. 양도세를 중과하지 않은 기간에도 팔지 않은 것은 한 번 매도하면 다시 사기 힘들어서다. 서울에서 15억원 초과 주택은 담보대출이 아예 되지 않는다. 또 취득세 등 거래비용도 상당하다. 자력으로 집을 사기 힘든 자식들에게 증여하는 이유다. 한국감정원에 따르면 아직 통계가 집계되지 않은 지난달 역시 적지 않은 증여가 이뤄졌을 것으로 추정된다.
서울지역 연도별 증여 건수는 2018년 1만5397건으로 전년(7408건) 대비 두 배 이상으로 늘었다. 당시에도 다주택자 양도세를 강화한 2017년 8·2 부동산대책의 영향이 컸다. 즉 정부가 양도세 부담을 높일 때마다 매물이 줄고 증여가 늘어나면서 물량 부족으로 집값 상승을 부추기는 부작용이 이어졌다. 그런데도 보유세와 더불어 취득세, 양도세 등 거래세까지 함께 높이는 방향으로 추가 대책이 짜여지고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “지금 상황에서 양도세를 더 강화하면 보유세를 아무리 높여도 버티거나 증여할 수밖에 없다”고 말했다.
5월 서울 강남3구 증여, 전월보다 50% 급증
더 센 규제 나올수록 매매 줄고, 집값 오르기 반복
정부의 스물두 번째 부동산 대책 발표가 임박한 가운데 취득세, 양도소득세 등 거래세를 높이는 데 대한 우려가 커지고 있다. 양도세 부담이 커지면 팔지 않고 버티거나 증여하는 현상이 최근 몇 년간 이어지고 있기 때문이다. 이 과정에서 오히려 매물이 줄면서 집값이 오르는 부작용이 잇따르고 있다. 부동산 전문가들은 “당정은 양도세를 강화해 집값 상승에 따른 불로소득의 대부분을 환수하겠다는 생각인 것 같다”며 “하지만 퇴로가 막힌 다주택자의 버티기가 오히려 더 큰 문제를 일으킬 수 있다”고 지적했다.
여당 양도세율 최고 80% 추진
당정은 조만간 발표할 첫 번째 부동산 대책으로 세부담 강화 방안을 내놓을 계획이다. 다주택자는 물론이고 1주택자도 거주 기간 등을 따져 세부담을 늘리는 안 등이 검토되고 있다. 특히 ‘부동산 재산세 종합부동산세 등 보유세는 늘리고 취득세, 양도세 등 거래세는 줄인다’는 정책 기조를 바꿔 보유세와 거래세 모두 높인다는 계획인 것으로 전해졌다.
강병원 더불어민주당 의원은 7일 부동산 단기 매매에 대해 높은 양도세를 부과하는 내용을 담은 소득세법 일부 개정안을 대표 발의했다. 주택 보유 기간이 1년 미만이면 80%의 양도세율을 적용하겠다는 것이다. 1년 이상 2년 미만 보유했을 경우엔 70%의 세율을 적용한다.
정부는 작년 ‘12·16 대책’을 통해 이미 보유 기간이 짧은 경우의 양도세를 강화했다. 보유기간이 2년 미만인 주택을 팔 경우 1년 미만은 40%에서 50%로 양도세율을 높이고, 1년 이상 2년 미만은 세율 40%를 일괄 적용한다고 발표했다.
여기에 다주택자의 취득세율(현행 4%)을 대폭 올리는 방안도 거론되고 있다. 다주택자 취득세율이 15%인 영국 등의 사례를 벤치마킹하겠다는 것이다.
부동산업계에서는 양도세 등 거래세 부담을 이렇게 높이는 것은 다주택자들이 집을 팔고 싶어도 팔지 못하게 하는 것이라는 지적이 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “집값이 오를 것이라는 믿음이 여전한 데다가 팔면 그동안의 차익을 다 토해내야 하는 상황이라면 모두 버티기에 들어갈 것”이라고 말했다.
증여 등으로 ‘매물 잠김’ 심화 우려
다주택자는 지금 양도세율로도 매매 대신 증여를 선택하고 있다. 지난해 서울 아파트 매매 건수(서울시 부동산정보광장 기준)는 7만4901건으로, 부동산 규제가 본격적으로 시행되기 전인 2017년(10만5076건)보다 28.7% 줄었다. 상반기 누적 건수는 3만7529건이다. 이 추세라면 올해 거래량도 작년 수준에 머물 가능성이 높다.
반대로 증여는 늘었다. 한국감정원에 따르면 작년 서울 아파트 증여 건수는 1만2514건을 기록했다. 이전 정부 시절 연간 4000~5000건에 불과했던 증여 건수는 2018년부터 1만 건을 넘어섰다. 2017년 ‘8·2 부동산 대책’ 후속 조치로 2018년 4월부터 양도세 중과가 시작된 영향이 컸다. 당시 정부는 조정대상지역 내 다주택자의 경우 2주택자에 10%포인트, 3주택자에 20%포인트의 양도세율을 추가 부과하기로 했다. 주택 수와 상관없이 6~42% 부과되던 양도세율을 최대 62%까지 늘린 것이다. 대책 발표 전인 2017년 상반기 매월 400~500여 건이었던 증여 건수는 같은 해 말 월 1000여 건으로 급증했다.
양도세 중과 직전 달인 2018년 3월에는 2187건을 기록하기도 했다. 결국 2017년 7408건이었던 서울 아파트 증여 건수는 이듬해인 2018년 1만5397건으로 두 배 이상으로 급증했다. 2006년 통계 집계 이래 연간 기준으로 최대치였다.
우상호 신한은행 부동산투자자문팀장은 “주택을 팔면 시세 차익의 최대 60%를 내는 것에 대한 반감이 컸다”며 “양도세를 내는 대신 증여를 선택한 다주택자가 급증한 이유”라고 설명했다.
심은지/최진석/임도원/장현주 기자 summit@hankyung.com
ㅡㅡㅡㅡ
고가 1주택자 종부세·양도세 더 올린다…또 세금 늘리는 부동산대책
입력2020.07.06 1
종부세 최고세율 3.0% 이상 추진
양도세 장기보유 공제혜택 축소
취득세는 2·3주택자 중과 방침
< 文 “서민·청년 주거 안정 추진” > 문재인 대통령은 6일 청와대 수석·보좌관회의에서 “정부는 최선을 다해 부동산 투기를 억제할 것”이라며 “실수요자를 보호하고 서민과 청년의 주거 안정을 위한 대책을 강력히 추진해 나가겠다”고 말했다. 허문찬 기자 sweat@hankyung.com
< 文 “서민·청년 주거 안정 추진” > 문재인 대통령은 6일 청와대 수석·보좌관회의에서 “정부는 최선을 다해 부동산 투기를 억제할 것”이라며 “실수요자를 보호하고 서민과 청년의 주거 안정을 위한 대책을 강력히 추진해 나가겠다”고 말했다. 허문찬 기자 sweat@hankyung.com
정부가 1주택자라고 하더라도 고가 주택을 보유하고 있으면 종합부동산세와 양도소득세를 더 물릴 방침이다. 더불어 2주택자와 3주택자의 취득세율을 올리는 방안도 추진한다. 정부가 정책 실패를 만회하기 위해 부동산 관련 세금을 무차별적으로 인상하는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다.
6일 행정안전부와 기획재정부, 국토교통부 등에 따르면 정부는 부동산 관련 3대 세제인 종부세와 양도세, 취득세를 모두 강화하는 방안을 추진하고 있다.
종부세는 세율 인상과 과세표준 조정을 통해 세 부담을 늘린다. 특히 ‘똘똘한 한 채’에 대한 투기 수요를 감안해 1주택자도 세 부담을 강화하기로 했다. 1주택자에게 적용되는 종부세 최고세율은 2.7%에서 3.0% 이상으로 올릴 방침이다. 양도세는 2년 미만 보유 주택에 대한 세율 인상과 1주택자의 장기보유공제 요건 강화 등을 추진하고 있다. 역시 1주택자도 세 부담 강화를 피해 갈 수 없을 것으로 보인다.
취득세는 2주택자와 3주택자를 중과하는 세율을 새로 마련하는 방안이 논의되고 있다. 현재 부동산 취득세율은 기본세율이 1~3%이고 4주택자에겐 4%를 적용하고 있다. 이를 2주택자 4%, 3주택자 6%, 4주택자 8% 등의 구조로 개편해 다주택자 전반에 대한 세 부담을 높이겠다는 얘기다. 정부 관계자는 “최고세율을 싱가포르처럼 10% 이상으로 할지, 그 이하로 할지는 부처 간 협의 중”이라고 전했다.
전문가들은 정부의 이 같은 부동산 증세 움직임이 부작용만 낳을 수 있다고 보고 있다. 한국의 부동산 세 부담은 이미 세계 최상위권인 데다 그간 세금을 지속적으로 인상해도 부동산시장이 안정되지 않았기 때문이다. 경제협력개발기구(OECD) 조세수입통계에 따르면 한국의 취득세 등 거래세 징수액(증권거래세 제외)은 27조5000억원으로, 국내총생산(GDP)의 1.51%였다. 2위인 벨기에(1.09%)보다 크게 높은 1위다. 2018년 GDP 대비 부동산 보유세(재산세·종부세)는 0.88%로, OECD 평균(1.06%)보다 낮지만 작년 종부세 인상이 이뤄진 점을 감안하면 지난해 이후 OECD 평균과 거의 비슷해졌을 것으로 관측되고 있다.부동산 세금 지금도 OECD 최고 수준인데…더 올리겠다는 정부
6·17 대책에도 시장 불안…취득·보유·양도 전단계 稅인상“한국의 부동산 세제는 경제협력개발기구(OECD) 회원국과 비교하면 보유세는 낮고 거래세는 높다. 보유세를 높이되 거래세는 낮추는 방향으로 갈 것이다.”
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 7개월 전인 작년 12월 한 말이다. 부동산 세제가 왜곡돼 있음을 인정하고 이를 개선하겠다는 의지를 드러낸 것이다. 하지만 정부는 올 1월 대표적 거래세인 부동산 취득세 최고세율(교육세·농어촌특별세 포함)을 3.4%에서 4.6%로 되레 올렸다. 이게 끝이 아니다. 지난달 내놓은 ‘6·17 대책’ 등 스물한 번의 대책으로도 부동산 시장의 불안을 해소하지 못하자 부동산 세금 증액 등을 골자로 한 추가 대책을 모색하고 있다. 주택을 사는 단계에서의 취득세, 보유 단계에서의 재산세와 종합부동산세, 파는 단계에서의 양도세 등을 무차별적으로 인상하는 방안을 추진하고 있다.부동산 거래세 세계 최상위
홍 부총리의 언급대로 한국의 부동산 거래세 부담은 세계 최고 수준이다. OECD 조세 통계에 따르면 2018년 거래세 징수액은 35조9000억원으로 국내총생산(GDP)의 2.01%에 달했다. 2위 벨기에(1.09%)를 큰 차이로 웃돌았다. 이 통계에는 증권거래세(8조4000억원)도 섞여 있긴 하다. 하지만 증권거래세를 빼도 GDP의 1.51%에 이르러 순위에 변동이 없다. 국회예산정책처 관계자는 “OECD 회원국 간 통계 차이 등을 감안해도 한국의 부동산 거래세가 세계 최고인 것은 변함 없다”고 말했다.
한국은 부동산 취득가의 1~4%를 취득세로 부과한다. 영국, 미국 등은 일정 가격 이하 부동산은 비과세인 반면 한국은 무조건 취득세를 매긴다. 농특세 등을 감안한 최고세율(4.6%)도 캐나다(1.3%), 독일(3.5%) 등 주요국보다 높다. 또 다른 거래세인 부동산 양도세 부담도 큰 편이다. 양도세 수입은 신뢰할 만한 국제 통계가 없지만 최고세율만 따지면 한국은 62%에 이른다. 영국(28%), 미국(37%), 프랑스(42%)보다 크게 높은 수준이다.
한국의 부동산 보유세는 지금까지 OECD 회원국과 비교했을 때 낮은 편이었다. OECD에 따르면 한국의 재산세와 종부세 등 보유세 수입은 2018년 15조6000억원으로 GDP의 0.88%였다. 통계가 집계된 OECD 32개국 가운데 15위다. OECD 평균(1.06%)보다도 다소 낮은 수준이다.
하지만 지난해 이후엔 한국의 보유세도 OECD 평균과 거의 비슷해졌을 것이라는 게 전문가들의 분석이다. OECD 보유세 부담은 2016년 1.10%, 2017년 1.09%, 2018년 1.06% 등 하락하는 추세인데 한국은 작년부터 보유세를 크게 올렸기 때문이다. 정부는 지난해 종부세율을 0.5~2.0%에서 0.6~3.2%로 올렸다. 보유세 납부액에 큰 영향을 끼치는 공정시장가액비율도 80%에서 85%로 올렸다.“부동산 거래세 낮춰야”
정부는 이르면 이번주 내놓을 추가 부동산 대책에서 다주택자 중심으로 부동산 세금을 인상하는 방안을 발표할 예정이다. 김태년 더불어민주당 원내대표도 6일 “지난해 ‘12·16 대책’과 지난달 ‘6·17 대책’의 후속 입법을 빠르게 추진해 다주택자와 법인에 대한 종부세율을 강화하겠다”고 말했다. 기재부, 국토교통부 등 관계부처는 추가 대책의 골격을 ‘12·16 대책+α’라고 설명하고 있다. 다주택자에 대한 세부담 강화지만 그 여파로 1주택자의 세부담이 높아지게 된다. 한마디로 ‘전방위 부동산 증세’라는 얘기다.
당장 2주택자를 포함한 다주택자의 취득세율 인상, 3주택자의 양도세 최고세율을 62%에서 70~80% 수준으로 높이는 방안 등 ‘징벌적 과세’가 논의되고 있다.
전문가들은 이런 ‘묻지마 증세’는 집값 안정화는커녕 부작용만 키울 것이라고 경고했다. 홍기용 인천대 교수는 “한국의 거래세 부담은 OECD 국가 최상위인데 이를 더 강화하겠다는 건 글로벌 추세에 역행하는 것”이라고 꼬집었다. 이어 “보유세를 높이면 최소한 거래세는 낮춰야 한다”며 “그렇지 않으면 다주택자가 집을 팔 유인이 사라지고 거래 절벽 현상과 집값 급등만 부추길 것”이라고 말했다.
서민준/김소현/강진규/정인설 기자 morandol@hankyung.com
관련기사
'똘똘한 한 채'도 규제…고가주택에 세금 폭탄
6·17 규제 피해자 속출하자…홍남기, 뒤늦게 "보완책 마련"
고가 1주택 稅부담 확대…취득세율 3% 이상으로 올릴 수도
6·17 대책에도…"아파트 사자" 서울 6월 거래량 65% 늘었다
여당 내부에서도…"재건축 억누르지 말고 공급 적극 고민해야"
ㅡㅡㅡㅡㅡ
'종부세 인상' 세법 개정안 등 12·16 후속 입법 연내 마무리
입력2020.06.17
서울 7만 가구 등 공급 확대
정부가 고가 주택에 대한 ‘종합부동산세 인상’ 등 20대 국회에서 처리하지 못한 세법 개정안 통과에 총력을 기울인다. 지난해 ‘12·16 부동산 대책’에서 이행하지 못한 후속 입법을 연내 마무리한다는 계획이다.
정부는 17일 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’에서 △종부세 양도세 강화 △임대등록 혜택 축소 △불법전매 청약 제한 등 법률 개정 사항을 하반기에 신속히 개정하겠다고 밝혔다. ‘12·16 대책’의 주요 내용은 △15억원 초과 대출 금지 △실거래 조사 상시화 △분양가 상한제 확대 △종부세 인상 등이다.
이 가운데 15억원 초과 대출 금지와 시가 9억원 초과분 담보인정비율(LTV) 40%→20% 축소, 총부채원리금상환액(DSR) 개별 규제 등은 법안이 통과됐다. 하지만 종부세 인상은 20대 국회가 종료되면서 자동 폐기됐다. 정부는 종부세 개정안을 비롯한 12·16 대책 후속 입법을 오는 9월 초 정부입법안 형태로 국회에 제출한다는 방침이다.
종부세법 개정안에는 공시가격 9억원 이상 주택에 부과하는 종부세를 1주택자에 대해서도 강화하고, 조정대상지역 2주택자의 종부세 세 부담 상한을 200%에서 300%로 올리는 내용이 담길 예정이다. 구체적으로 1주택자, 조정대상지역 외 2주택 보유자의 종부세율을 기존보다 0.1∼0.3%포인트 인상하고, 3주택 이상 다주택자, 조정대상지역 2주택 보유자의 세율은 0.2∼0.8%포인트 높인다.
정부는 대출 규제를 통한 수요 억제 정책과 함께 주택 공급 대책에 대한 후속 조치도 추진할 계획이다. 지난달 6일 발표한 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’(5·6 대책)의 후속 조치에 적극 나선다. 2022년까지 서울에 7만 가구를 지을 수 있는 부지를 확보하고 2023년 이후 수도권에 연평균 25만 가구+α(알파) 수준의 주택을 공급한다는 게 주요 내용이다. 공공 재개발의 경우 정부는 주민을 대상으로 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등이 참여하는 공공 재개발 설명회를 오는 7~8월 열고 시범사업 공모(9월)를 거쳐 연내 시범사업 후보지를 선정할 예정이다. 역삼동 스포월드, 서부트럭터미널 등은 연내 사업 승인을 받을 계획이다. 국토부 관계자는 “용산 정비창 인근 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 데 이어 공기업 예비타당성 조사를 준비하고 있다”고 말했다.
배정철 기자 bjc@hankyung.com