[부동산 실무]
2018. 11. 26.
전세자금 대출을 포함한 전세 보증금 전액을 임차인에게 반환한 경우의 법적 문제와 책임
우리나라 전월세 시장이 변하고 있다.
다른 나라에는 없는 우리만의 전세 시장도 시장의 원리상 주택을 임차해서 이용하고 있으므로 사용료를 지불하는 월세 개념으로 조금씩 바뀌고 있다. 반면에 또 한편 서민들의 주거 복지 향상을 위해 LH 공사나 은행을 통해, 전세 자금 대출을 활성화해서 목돈이 없는 사람들도 전세를 얻을 수 있게 하여 상대적으로 전세물량이 귀해져 전세가격이 거의 매매가에 육박하는 기현상이 벌어지고 있다.
실무를 진행하다 보면 전세자금 대출을 받는 임차인과 임대차계약을 진행하는 경우가 가끔 있다.
이를 중개하는 개업공인중개사는 계약서 특약 사항에 "임대인은 임차인이 전세자금 대출을 받는 데 협조한다."라는 약정을 적으면서 계약서를 작성한다. 또한 연세가 많거나 전세자금 대출에 대해서 경험이 별로 없는 임대인 등에 대해서는 "전세 자금 대출은 임차인이 받는 것이고 목적물을 담보로 잡거나 임대인에게 손해를 끼칠 일은 없으니 부담 안 가지셔도 됩니다. 대출 원금과 이자는 당연히 임차인 부담이므로 은행에서 연락이 오면 전세 계약 사실 확인과 금액 등에 대해서 확인을 해 주면 됩니다."
대부분 위와 같이 가볍게 설명을 하고 넘어가는 것이 현실이다.
실제로 이렇게 간단한 것인지, 다른 문제는 없는 것인지 알아보자.
5대 은행 전세자금 대출 추이
전세자금 대출 유형
전세자금 대출은 은행 등 금융기관에서 위탁받은 대출상담사들이 부동산에 대출 영업을 다니면서 부동산에서 임차인에게 대출을 알선하는 경우와, 임차인 개인이 지자체나 금융기관 또는 LH 공사 등에서 직접 전세자금을 대출하는 경우가 있다.
그러나 어떤 경우라도 대출자와 임차인 간의 거래인데 다음과 같은 방법으로 이루어진다.
1. 임차인이 가지고 있는 임대차계약서를 질권으로 삼아 대출을 해 주는 방법
2. 임차인과 대출자 간에 전세자금 대출액 만큼에 대한 채권양도의 방법으로 전세자금 대출을 해주는 방법
3. 임대차 목적물에 전세권을 설정하고 그 전세권을 담보로 잡는 방법
4. 공신력 있는 신용기관에서 발행하는 보증서를 제출하는 조건으로 대출하는 방법
위와 같이 몇 가지 유형이 있으나 실무에 있어서 가장 일반적으로 이루어지는 방법이 2번의 채권양도나 질권을 잡는 방법으로 전세자금 대출을 해주는 조건으로 대출실행을 하는 경우가 대부분이다. 즉, 임대인 통장으로 직접 대출금이 들어가 전세보증금의 일부가 되고 계약이 만료되면 그 돈이 임차인을 거치지 않고 임대인으로부터 대출자에게 원금이 반환되는 경우이다.
임대인이 전세금 전액을 임차인에게 상환한 경우 법적 책임
임대차 관계가 종료되고 경험이 적은 임대인은 임차인의 요구로 또는 실수로 임차인이 은행으로부터 대출받은 전세자금 대출금을 포함안 전세보증금 전액을 임대인이 임차인에게 직접 반환한 경우에는 어떻게 되는지가 가장 큰 문제가 될 수 있다.
전세자금 대출에 대한 상환 책임은 원칙적으로 임대인에게 있다. 그 이유는 전세자금 대출 계약서에 임대인이 전세보증금을 채권자인 은행에 직접 반환해야 한다고 기재되어 있고 이에 대하여 임대인, 임차인 모두가 동의를 하고 대출이 진행되었기 때문이다.
1. 임대인의 책임
임대인은 전세자금 대출의 상환의무자이기 때문에 비록 임차인에게 보증금 전액을 반환하였다고 하더라도 금융기관에 대해서도 지급해야 되는 의무가 발생한다.
설사 보증기관을 통한 대출도 보증회사에 보증서 발행을 위해 대출금의 안전한 회수를 위한 조치로 임대인의 동의를 요하고 있다.
금융기관에서도 임대인에게 질권설정의 통지를 보내거나 채권양도의 통지를 보내기 때문에 임대인은 책임을 면하기 어렵다.
임대인은 임차인이 금융기관에 대출받은 전세자금을 지급할 의무가 남았기 때문에 배임죄를 적용하기는 어려울 것이다.
결론은, 임차인이 금융기관에 전세자금 대출을 상환한 경우를 제외하고 금융기관에서는 임대인에 대하여 전세자금 대출금액에 관하여 지급 청구를 할 수 있다.
2. 임차인의 책임
임차인은 어떤 경우라 하더라도 전세자금 대출에 대한 상환의무는 면할 수가 없다. 임대인을 통해서나 아니면 직접 금융기관에 전세자금 대출금에 대한 상환을 마무리해야 채무관계가 종식이 된다.
그런데 경우에 따라서는 형사처분의 대상이 될 수도 있다. 임차인이 임대인에 대해 임차보증금의 반환을 요청할 당시 상황 등을 고려하여 계약의 사건 별로 그 경중이 달리 판단되겠지만, 임대차보증금의 전액을 반환받아 대출금을 상환하지 않으려는 고의성 등의 입증 정도에 따라서 사기죄 또는 횡령죄의 성립도 가능해질 수 있다.
3. 공인중개사의 책임
개업공인중개사는 임대인에 대해 임차인에게 보증금을 반환 시 보증금 중에서 은행에서 전세자금 대출로 처리된 보증금액에 대해서는 반드시 해당 금융기관에 반환을 하여야 한다는 법률관계를 고지하여야 하며, 이러한 부분을 고지하였다는 사실관계를 입증할 수 있어야 할 것이다.(서면, 녹취, 문자 등)
만약 이를 해태한 경우에는 공인중개사법 제33조 제4호(당해 중개대상물의 거래상 중요사항에 관한 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위)의 규정에 적용되어 행정처분 또는 벌칙의 대상이 될 수도 있다.
전세자금 대출에 따른 임대차계약
근거 법률 조항
타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정한 경우 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다. [민법 제352조]
또한 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없고 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구하거나 변제할 금액의 공탁을 청구할 수 있다. [민법 제353조 제②항, 제③항]
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