입력 2014.03.30 14:32
지난 14일 압구정 일대 23개 아파트 단지가 안전진단을 통과하면서 재건축 사업 진행에 탄력이 붙을 것으로 전망된다. 안전진단은 재건축 사업 시행의 두번째 단계로 기본계획 설립 이후 시행된다.
재건축 사업 시행 단계는 9단계로 정리할 수 있다 기본계획수립, 안전진단, 정비구역지정, 추진위원회 설립, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획, 착공 및 분양, 입주 및 청산 순서다.
기본계획수립시에는 기본계획서를 작성한다. 특별시장, 광역시장, 시장이 10년 단위로 기본계획을 수립한다. 이 때 시장은 5년마다 타당성 여부를 검토하고 이 결과를 기본계획에 반영해야 한다. 해당 내용을 주민에게 14일 이상 공람하고 주민 의견을 수렴한다. 지방의회의 의견도 수렴한 뒤 각 지방도시계획위원회 심의를 받는다. 이렇게 수립된 계획은 각 지역 시장이 지방자치단체를 통해 고시해야 한다.
안전진단 단계에서는 토지 등 소유자 및 추진위원회가 안전진단신청서를 작성하고 구비서류를 첨부해 시장·군수에게 제출한다. 구비서류는 사업지역 및 주변지역 여건을 살필 수 있는 현황도 및 건축물 결함 부위 사진 등이다. 구청에서 설계기준 및 현재 상태, 구조안정성, 건축마감 및 설비 노후 상태, 주거환경을 평가한다. 이상이 있으면 한국시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등을 안전진단 기관으로 지정해 정밀 진단을 실시한다. 이 때 평가등급이 D등급이 나오면 재건축 사업을 시행할 수 있다.
안전진단 단계는 시간이 많이 소요되는 단계 중 하나다. 기본적으로 구청에서 검사를 진행한 후 정밀 검사까지 받기 때문이다. 이 단계를 거친 후에는 나머지 단계 진행이 비교적 쉬운 편이다. 다만 조합원 간 갈등과 시행사와 조합 사이의 이권 분쟁이 많아지면 완료시기까지 시간이 더 걸릴 수 있다.
안전진단을 받은 후 정비계획을 수립하고 정비구역으로 지정한다. 토지이용계획 및 정비기반시설 설치 현황 등을 조사한 후 정비계획을 작성한다. 이 계획도 주민에게 14일 이상 공람하고 지방의회 의견 수렴 후 지방도시계획위원회를 거쳐 정비계획을 완성한다. 이 계획을 시장에게 제출해 도시·건축 공동위원회 심의를 거치고 정비구역으로 지정되면 이를 고시한다. 구청장은 주민설명회를 열어 해당 내용을 전달한다.
정비구역으로 지정되면 추진위원회를 구성하고 조합설립 절차에 들어가야 한다. 토지소유자 명부 및 토지소유자 과반 이상의 동의서를 마련해 5인 이상의 위원으로 추진위를 설립한다. 추진위원회는 정비사업자 선정, 조합정관 초안 작성 등을 담당한다. 조합 정관은 조합을 운영하는데 필요한 기본적인 규칙이 담긴 문서다. 사업자 선정 기준 등이 담겨있다.
분쟁이 많이 일어나는 단계가 추진위원회 구성이다. 추진위원회에서 정비사업자 선정 및 조합정관 초안 등을 작성하는 등 많은 권한을 가지고 있기 때문이다. 특히 정비사업자 선정 단계에서 위원회와 위원회 반대파가 부딪히는 경우가 많다. 위원회 반대파 쪽은 자신이 원하는 사업자를 내세우려 하거나 조합정관에 반대하며 위원회 교체를 요구하는 경우도 있다.
추진위가 지역 구청에 조합 설립인가 신청을 한다. 이 때 정비구역 내 공동주택의 각 동 별로 구분소유자 3분의 2이상의 동의 및 토지면적 절반이상의 구분소유자 동의가 필요하다. 구분소유자는 해당 건물 및 토지를 나눠서 가진 주체를 뜻한다. 이 외에도 주택단지 내 전체 구분소유자 4분의 3이상과 토지면적의 4분의 3이상의 토지소유자 동의까지 얻은 후 인가신청을 할 수 있다. 구비서류는 조합정관, 조합원 명부, 토지소유자 등의 설립동의서 및 동의사항 증명 서류 등이다.
조합이 설립되면 사업시행인가를 받아야 하므로 이를 신청해야 한다. 사업시행계획서 등을 작성해 신청한다. 계획서에는 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설, 임시수용시설을 포함한 주민이주대책 등이 담겨있어야 한다. 이후 교통영향평가, 환경영향평가, 재해영향평가, 건축심의, 문화재 심의, 미술장식품심의를 거쳐 인가가 내려진다. 문화재 심의는 공사 시 국가지정문호재 민 지정문화재 보호구역을 살펴 영향이 없는지 살피는 것을 말한다.
인가가 내려지면 시공사선정 후 관리처분계획을 인가 받아야 한다. 조합 정관에 따라 정해진 기준으로 각 건설사 등이 경쟁입찰해 시공사를 선정한다. 관리처분계획이란 조합원이 출자한 재산권의 평가방법이다. 새로 건축된 건축물 및 대지 지분을 어떻게 분배하고, 취득 할 건축물 및 대지지분을 어떻게 나눌 것인지 등의 내용을 담고있다. 재건축 사업완료 후 부담해야 할 분담금 및 완료후 정산 받을 금액은 어떻게 처분할지도 담겨있어야 한다.
구청장이 이 계획서를 확인 후 인가 신청을 내주는데 부족한 서류가 있거나 계획이 미비한 부분은 없는지 등을 살핀다. 이 때 토지 등 소유자가 분양 신청을 했거나 철회할 경우 해당 토지 및 건축물을 현금으로 청산해야 한다. 이 금액은 사업시행자와 소유자가 협의해 결정한다. 시장·군수가 추천하는 감정평가업자가 평가한 금액을 기준으로 삼는다.
관리처분계획까지 인가 받으면 착공 및 분양을 실시한다. 조합 정관에 정한대로 감리자를 선정하고 철거에 들어간다. 철거를 할 경우에는 각 지자체 장에게 신고해야 한다. 사업시행자는 착공신고서를 제출하고 시공보증서를 제출한다. 허가를 받으면 공사에 착수하게 된다. 공사에 착수한 뒤 입주자를 모집할 때는 공개모집을 통해 조합원 할당 물량 외에는 일반분양을 해야한다.
공사가 완료되면 사업시행자가 구청장에게 준공인가 신청을 한다. 구청장은 관리처분계획까지의 인가받은 내용대로 완료됐는지 확인후 허가를 내린다. 준공인가가 떨어지면 사업시행자가 확정측량 및 토지분할을 실시한다. 사업시행자는 조합원 및 일반분양 입주자에게 건축물 소유권을 이전해주게 된다. 이후 조합을 해산하고 채무 및 잔여재산이 있을 경우 조합원에게 기존 구분소유권에 비례해 배분해 처리할 수 있도록 한다.
이 때 재건축 사업 시행으로 발생한 초과이익금이 커져 시행사와 재건축 조합 사이에 갈등이 일어나는 경우가 많다. 이익금 배분에 대한 계약 조건이 명확하더라도 예상보다 이익금이 커질 경우 당초 계약 비율을 바꾸려는 소송이 발생하기도 한다.
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