이준우 기자
입력 2020.12.05
“집을 팔 때 중과세되지 않으려면 현재 본인이 갖고 있는 부동산 자산 현황을 잘 파악해야합니다. 반드시 최소 3명 이상 전문가를 찾아 상담을 받고 세금 시뮬레이션을 해봐야 합니다.”
안수남 세무법인 다솔 대표 세무사는 5일 온라인(www.chosun-moneyexpo.co.kr)으로 개최된 ’2021 대한민국 재테크 박람회'에서 “부동산 세법이 자주 바뀌면서 ‘양포세(양도소득세 절세 방안 마련을 포기한 세무사)’란 말이 나올 정도로 법 해석과 적용이 어려워졌다”며 이같이 말했다. 세무 공무원으로 14년 동안 일한 뒤, 세무사로 30년째 활동하고 있는 안 대표는 국내 최고의 부동산 세제 전문가로 꼽힌다. 2017년 8·2 부동산 대책 이후 그가 연단에 선 강연만 200회가 넘는다. 그는 이날 ‘세금 지뢰밭에서 살아 돌아오라’ 세션의 연사로 나서 내년 부동산 세제 변화 중 꼭 알아야할 핵심을 짚어줬다. .
◇종부세 절세 방안, 필수적으로 찾아야
정부는 2018년 2%였던 다주택자 종합부동산세(종부세) 최고 세율을 지난해 3.2%로 올렸고, 내년엔 6%까지 인상할 계획이다. 양도소득세 역시 최고 세율이 45%까지 올랐다. 안 대표는 “지난 7월 정부가 발표한 7·10 부동산 대책을 통해 주택의 양도 뿐 아니라 취득, 보유까지 전방위적인 증세가 이뤄졌다”며 “양도세는 집을 안 팔면 낼 일이 없기 때문에 버틸 수 있지만, 종부세는 갖고만 있어도 내야 하는 세금이라 절세 방안을 꼭 찾아야 한다”고 말했다. 또 “시뮬레이션을 해 본 결과 종부세까지 인상되면서 과세 표준이 20억원 정도인 다주택자는 1년에 3000만원, 30억 정도인 다주택자는 6600만원 까지 세금으로 내야 한다”고 설명했다.
소득세 과세 표준이 10억원 이상인 3주택자의 경우 내년 6월 이후 집을 팔면 양도세율이 최고 75%(양도소득세 최고 세율 45%에 다주택자 30%포인트 중과)에 달한다. 여기에 지방세 7.5%까지 더하면 최종 적용 세율은 82.5%까지 이를 전망이다. 안 대표는 “집을 판 금액의 82.5%를 세금으로 내야한다는 것은 아마 지구상에 가장 강한 세율일 것”이라며 “가치가 떨어지는 아파트, 오피스텔은 빨리 정리하는 게 좋다”고 했다. 1억짜리 오피스텔 하나 갖고 있다는 이유로 수천만원 세금을 더 내야 할 수도 있기 때문이다.
◇다가구주택 보유자, 함부로 불법 증축했다간 중과세 폭탄 맞아
안 세무사는 이날 “다가구 주택 보유자일 경우 함부로 불법 증축을 하면 이를 양도할 때 중과세 폭탄을 맞을 수 있다”고 지적했다. 다가구 주택은 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 하지만 이를 부분별로 양도하지 않고 하나의 단위로 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 즉 다가구주택 한 채를 보유한 경우 1세대1주택으로 본다는 의미다.
안 세무사는 “세법상 다가구 주택은 주택으로 쓰는 층이 3개 층 이하, 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660㎡ 이하, 19가구 이하라는 3가지 요건을 모두 만족해야 한다”며 “불법 증축으로 이 중에서 하나라도 맞지 않게 된 경우, 과세 당국이 이를 1주택이 아닌 다주택으로 봐 1호실을 제외한 나머지 호실에 대해 다주택 중과세가 적용돼 세금 폭탄을 맞을 수 있다”고 말했다. 또 “본인 소유의 주택이 다가구 주택인지 전문가 상담을 통해 확인하는 과정을 꼭 거쳐야한다”고 설명했다.
◇오피스텔은 실제 사용 용도에 따라 주택 여부 판단
오피스텔 보유자에 대한 조언도 이어졌다. 안 세무사는 “일반인들이 가장 헷갈려 하는 게 오피스텔 관련 세금 문제”라며 “오피스텔은 실제 용도에 따라 과세시 주택에 해당하는지 여부가 결정된다”고 말했다. 오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택수에 포함되고 사무실로 사용하면 주택에서 제외된다는 뜻이다.
안 세무사는 “오피스텔은 보유자의 임대사업자 등록 여부, 부가가치세 신고 여부, 세입자의 주민등록 전입 여부를 따지지 않고 실제 사용 용도에 따라 주택으로 인정할지 여부가 판단된다”며 “실제로 세입자가 주거용으로 사용한다면 주민등록을 전입하지 않도록 특약을 한 경우라도 주택 수에 포함하니 각별히 유의해야한다”고 강조했다.
안 세무사는 또 “분양권은 올해 말까지는 비과세 혜택이나 중과세를 적용할 때 주택 수에 포함되지 않았지만, 내년부터는 주택 수에 포함됨으로 주의해야 한다”며 “올 연말 이전에 분양받은 분양권이라도 분양대금을 다 내지 않고 중 잔금으로 남겨둔 경우는 주택으로 판단하므로 주의해야 한다”고 말했다.
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2020.12.06 00:12:44
방법은 단 하나. 1가구 1주택자는 보유세를 납세거부해야
김대년
2020.12.05 20:04:59
세금이란 공정하게 부과되고 징수 되어 국리민복 목적으로 국가 예산으로 집행되어야 하는데, 지금의 과세제도는 그러하지 못하다. 수익이 있는 곳에 세금을 부과해야 하는데, 1주택의 서민 아파트 (주공아파트)에 13만원의 종부세라니... 이러한 과세제도가 과연 세무행정으로 정착될 수 있을까요...? 이러한 마피아 과세제도를 가지고 절세방법을 논한다는 것 자체가 나는 무의미하다고 생각한다.