ㆍ주택 공급 물량의 70~80%는 공공분양으로, 나머지 20~30%는 환매조건부·토지임대부·지분 적립형 등 공공 자가 주택과 공공 임대로 공급한다.
ㆍ청약제도도 손본다. 전용 85㎡ 이하 공공분양 주택의 일반공급 비중을 15%에서 50%로 확대하고 일반공급분의 30%는 추첨제
,文정부 들어 25번째 `2·4부동산대책`
2025년까지 서울 32만 포함, 전국 84만가구 용지 확보
◆ 2·4 주택공급대책 ◆
정부가 공기업이 주도하는 개발 방식을 통해 서울에 32만2000가구, 전국에 83만6000가구의 주택을 공급할 수 있는 신규 주택 용지를 2025년까지 확보할 계획이라고 밝혔다.
4일 기획재정부와 국토교통부, 서울시는 정부서울청사에서 이 같은 내용을 담은 '공공 주도 3080+ 대도시권 주택 공급 확대 방안'을 발표했다.
정부 대책은 한마디로 공공 주도로 집을 짓겠다는 것을 골자로 해, 상대적으로 민간 부문의 위축이 염려된다. 주로 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 시행에 참여해 주택 공급 사업 속도를 높이는 내용이다. 구체적으로 재개발과 재건축 등 정비사업에 공공기관이 직접 시행하는 '공공 직접시행 정비사업' 유형이 신설된다. 또 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 개발 사업도 공공이 직접 담당하는 '도심 공공주택 복합사업'이 추진된다. 이를 통해 전국에 총 33만2000가구가 공급된다.
국토부는 "공공주도 재건축엔 재건축초과이익환수를 면제하고 2년 실거주 의무도 배제하는 등 인센티브를 준다"며 "민간주도 사업에 비해 10~30%포인트 수익이 높을 것"이라고 말했다.
그동안 LH와 SH가 재개발·재건축 등에 조합과 공동 시행자로 참여한 경우는 있지만 단독 시행자로 참여하는 건 처음이다. 다만 시장에서 민간이 주도해야 할 정비사업을 각종 규제로 묶어놓은 정부가 이처럼 역량 검증조차 되지 않은 LH 등 공기업에 몰아주면서 향후 곳곳에서 '소유주들과의 이해 충돌' '공기업 비리' 등이 잇따를 수 있다는 염려도 나온다.
역세권이나 준공업지역에서 면적 5000㎡ 이하 규모로 이뤄지는 '소규모 정비사업'을 통해서는 11만가구가 공급된다. 소규모 정비사업엔 민간이 자율적으로 참여해 개발할 수 있도록 하되 토지주들이 원할 경우 공공기관이 직접 시행자로 참여할 수도 있도록 했다. 신도시급의 공공택지 지정도 예고됐다.
국토부는 "수도권 신규 택지 18만가구를 포함해 전국 26만3000가구 규모 공공택지를 지정할 예정"이라며 "수도권 신규 택지는 서울 접근성이 양호한 지역을 중심으로 몇몇 지자체와 협의하고 있으며, 상반기 중 확정해 발표할 방침"이라고 밝혔다.
자가 주택을 선호하는 최근 트렌드에 맞춰 임대뿐 아니라 분양 물량도 충분히 확보할 방침이다. 이날 발표된 주택 공급 물량의 70~80%는 공공분양으로, 나머지 20~30%는 환매조건부·토지임대부·지분 적립형 등 공공 자가 주택과 공공 임대로 공급한다. 청약제도도 손본다. 전용 85㎡ 이하 공공분양 주택의 일반공급 비중을 15%에서 50%로 확대하고 일반공급분의 30%는 추첨제를 적용한다.
[김동은 기자]
'공공'만 213번 언급한 정부…땅소유자 의향 확인조차 안해
25번째 부동산 대책 '변창흠표 공공개발' 따져보니
역세권·준공업지역 개발 등
주택공급 총력 기울이는 정부
후암 등 서울 222곳 개발 검토
노후도·사업성 따져 최종 선정
'공공'만 213번 언급한 정부
민간은 배제, 재산권 침해 우려
4일 문재인정부의 25번째 부동산 대책이 발표된 가운데 `역세권 고밀 개발` 유력 후보지로 거론되는 서울 용산구 서울역 동측 동자동 후암1구역 1획지 일대 전경. [한주형 기자]
정부가 내놓은 새로운 도심 개발 모델은 '공공이 직접 사업을 주도하는 재개발·재건축'을 목표로 삼고 있다. 공공의 역할을 최대화해 가능한 모든 방법을 동원해 공급하겠다는 의지를 표현했다.
그러나 계획대로라면 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사)의 권한과 책임이 지나치게 커진다. 또 실제 집이나 땅을 가진 소유주들 권익이 제대로 반영될지 모른다는 우려도 나온다. 4일 정부의 공급 대책 발표 원문에는 '공공'이라는 단어가 213회 등장했다. '민간' 41회에 비해 무려 5배 이상 많이 쓰였다.
이날 발표에서도 공공 중심으로 주택 공급을 추진하겠다는 정부의 정책 기조가 꾸준히 유지된 것으로 평가된다. 국토교통부가 발표한 주택 공급 대책의 핵심은 '공공이 주도하는 새로운 개발사업 모델'을 제시한 데 있다. 특징은 민간이 아닌 LH와 SH공사 등 공공기관이 재개발·재건축 사업의 주체가 되는 점이다.
공공 주도로 이뤄지는 '공공 직접시행 정비사업'을 통해 13만6000가구, 공공이 주도하고 민간 사업자를 참여시키는 '도심 공공주택 복합사업'을 통해 19만6000가구를 공급한다는 계획이다. 공공택지 26만3000가구까지 합하면 정부가 2025년까지 용지를 확보하겠다고 공언한 전국 83만6000가구 대부분을 공공 주도로 짓겠다는 것이다.
실제 도심 지역에는 대형 건물과 소형 건물이 혼재해 있고 도로에 접한 건물과 이면에 위치한 건물 소유주 간 이해상충이 나타나며 장사가 잘되는 가게와 안되는 가게, 개발비 부담 능력이 없는 토지주 사이의 갈등이 존재한다.
이 같은 조합원들이 모인 조합은 이해관계 충돌로 10년이 넘도록 첫 삽도 뜨지 못하는 개발사업장이 즐비하다.
국토부는 이를 인센티브를 주면서 공공이 개입해 해결하겠다는 것이다.
구체적으로 역세권·준공업·저층 주거지 등에서 실시되는 '도심 공공주택 복합사업'은 용적률을 1단계 종상향해주거나 법정 상한 용적률의 120%까지 높일 수 있도록 해준다. 특별한 이유로 종상향이나 법정 상한 용적률을 적용하기 곤란한 곳은 종전 가구 수의 1.5배 이상을 보장해주고 필요시 층수 제한도 완화해준다.
이 경우 조합 총회나 관리처분인가 절차가 생략되고 지방자치단체 통합심의 등이 적용된다. 국토부 관계자는 "기존 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내에 끝날 수 있다"고 주장했다.
정부는 '도심 공공주택 복합사업'을 추진하기 위해 여당과 법을 개정해 3년 한시로 추진할 계획이다.
정부가 예정지구로 지정하고 1년 이내에 토지주 등 3분의 2가 동의하면 사업이 확정되고 신속인허가(패스트트랙)를 가동해 사업을 일사천리로 진행하게 된다.
또 다른 경로인 '공공 직접시행 정비사업(재개발·재건축)'은 조합원 과반수 요청만으로 정비사업에 착수할 수 있고, 조합 총회와 관리처분인가 절차를 생략해 사업 기간을 대폭 단축한다. 서울과 수도권 재개발·재건축 사업장이 모두 대상이다.
정부는 공공 개발 사업 참여 우선 추진 검토 구역으로 서울 222곳을 선정했다. 노후·슬럼화된 지역이나 면적이 크고 소유 구조가 단순해 사업 여건이 우수한 지역, 신설 사업을 통해 주거환경 개선이나 주택 공급 효과 등이 큰 구역이다. 서울시 용산구 후암1구역 1획지 등도 여기에 포함된다.
문제는 지나친 공공 주도는 조합원들의 재산권 침해 등 부작용 또한 강하다는 점이다. 정부는 "공공이 주도하는 사업장의 토지 소유주들은 기존 자산 소유권을 공기업에 넘기고 우선공급권을 부여받도록 할 것"이라고 발표했다.
조합원들이 소유권을 한데 모아 공공기관에 주면 의사결정 속도가 빨라지고 일관성 있게 사업을 진행할 수 있다. 반면 공공기관이 주인이 되는 격이기 때문에 자산을 다 넘겼다가 LH 등 공기업이 소유주들의 이해관계와 전혀 다른 사업을 진행하면 낭패를 볼 수 있다. 한 민간 건설사 관계자는 "조합이 똘똘 뭉쳐 사업을 진행해도 민간 건설 업체인 시공사와 분쟁이 자주 나는 게 정비사업인데, 여기에 또 다른 이해관계자인 공기업까지 뛰어들면 그 복잡한 이해관계를 조정하는 건 불가능하다"고 말했다.
[김동은 기자 / 유준호 기자]
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