부동산 법인이 주의해야 할 세금. 비상장주식양도세 10~20%외 일반법인이 부동산을 과다(50% 이상) 보유한 경우 법인주식을 양도하면 6~42%가 적용될 수 있다..

 

부동산 법인이 주의해야 할 세금문제 10가지

2020.01.13 1

 

수도권 과밀억제권역내 부동산 취득땐 법인취득세 중과세
주택매매사업자, 임대·매매법인도 주택담보대출비율 규제 적용

 

8·2 대책, 9·13 대책에 이어 최근 12·16 부동산대책이 발표되면서 보유세, 양도소득세 등이 한층 강화됐다. 이에 따라 1세대 1주택 이상을 보유한 다주택자의 경우 세부담이 급증할 것으로 전망된다. 이때 전문가들은 절세전략으로 ‘법인전환’ 카드를 내놓기도 한다. 현행법상 개인과 법인을 독립된 인격체로 보는 만큼, 개인이 보유한 주택 수를 조절하는 좋은 방법이 될 수 있다는 것이다.

 

이렇게 절세 전략을 추진할 때는 먼저 주의사항을 꼼꼼히 살펴야 한다. 자칫하면 세제 혜택을 받으려다 도리어 추가과세를 뒤집어 쓸 위험이 있기 때문. 그렇다면 개인이 보유한 부동산을 양도나 증여 및 현물출자 등을 통해 법인으로 전환하는 경우, 어떤 점을 신경써야 할까? 신방수 세무사가 최근 쓴 “부동산 절세는 이렇게 한다”를 통해 부동산 법인이 주의해야 할 세금문제 10가지를 알아보자.

 

1. 개인이 법인에 주택을 양도할 때, 정상적인 가격으로 매매하면 세법상 문제가 없지만 시가보다 낮게 또는 높게 거래하면 문제가 된다. 따라서 거래금액을 잘 맞추고, 자금거래도 증명할 수 있도록 해야 한다.

 

2. 개인이 법인에 주택을 증여할 때, 증여자는 세법상 문제가 없지만 법인과 그의 주주에게 과세문제가 발생한다. 부과되는 법인세와 증여세를 미리 확인할 것.

 

3. 개인이 법인에 주택을 현물출자할 때, 이월과세나 취득세 감면 등 세제 혜택을 받으려면 법인이 신설법인이어야 한다. 또한, 개인사업자의 재무상태표상의 순자산 이상으로 자본금이 출자돼야 한다.

 

아울러 세감면이 적용되는 현물출자는 사업용 고정자산만 그 대상이 된다. 여기서 ‘사업용 고정자산’이란 개인사업자가 주로 임대로 사용하는 것을 말한다. 따라서 개인이 주택을 보유하고 있는 경우에는 반드시 먼저 주택임대사업자 등록을 한 후 현물출자를 해야 한다.

 

4. 법인이 주택임대업을 영위할 때는 장기보유특별공제율을 받을 수 없다. 장기보유특별공제율이 적용되는 주택의 경우, 실익을 계산해 전환을 고려하는 것이 좋다.

 

5. 법인이 수도권 과밀억제권역 내에서 부동산을 취득하면 기본 취득세율에 4% 추가 등 중과세될 수 있다. 중과세 적용 조건을 확인해 불리한 점이 없도록 한다.

 

6. 법인의 보유주식이 50%를 초과한 과점주주이어도 법인이 취득세 과세대상 자산을 보유하고 있지 않으면 취득세를 내지 않아도 된다. 그리고 이후에 법인이 추가로 취득한 부동산 등 취득세 과세대상자산에 대해서는 지분율이 증가하지 않는 한 과점주주로서의 취득세 납부의무는 없다.

 

7. 원래 중소기업의 주식은 10~20% 정도의 세율로 부과된다. 그런데 특수업종 영위법인(부동산 비중 80% 이상)이나 일반법인이 부동산을 과다(50% 이상) 보유한 경우 이 법인이 발행한 주식을 양도하면 6~42%가 적용될 수 있다. 여기서 특수업종(골프장 등)의 주식을 양도하면 무조건 6~42%가 적용된다.

 

8. 법인이 부가가치가 과세되는 부동산을 양도하는 경우, 일반적으로 부가가치세는 매수자가 부담한 후 이를 다시 환급받으므로 가격할인효과가 발생하지 않는다. 그러나 전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 거래상대방이 보통 일반인이므로 이들은 환급받을 수 없다. 결국 법인 입장에서는 이들로부터 받은가격 중 일부를 부가가치세로 내야 하므로 일종의 가격할인효과가 발생한다. 따라서 이러한 주택들은 일정 기간 임대한 후에 매각하는 식으로 하면 이러한 부담을 없앨 수 있다.

 

9. 법인형태로 사업을 할 때 지출은 모두 법인통장으로 이뤄져야 한다. 이외 법적증빙을 제대로 받아야 하고 장부를 작성해야 한다. 한편 이익잉여금이 발생하는 경우 이에 대한 유출은 상여금이나 배당 또는 퇴직금 등의 지급 형식으로 할 수 있다.

 

10. 최근 정부는 그동안 대출규제에서 제외됐던 주택매매사업자 및 임대 및 매매법인에 대해서도 주택담보대출비율(LTV) 규제를 적용하고 있으므로 주의해야 한다.

 

부동산 관리에서는 무엇보다도 세금 자체가 부과되지 않는 비과세를 최대한 적용받아야 유리하다. 따라서 부동산의 법인전환은 주택 수를 줄여 비과세 혜택을 받으면서 비용처리나 중과세에도 효과적으로 대응할 수 있는 전략이다. 그러나 전문가들은 정부가 법인이 시장을 교란한다고 판단하면 이에 대한 세법 또한 강화할 가능성이 높다고 분석한다.

 

결국 변화하는 환경에서 비과세, 중과세, 감면 등을 두루 고려해 정확한 과세판단을 내리는 것이 중요하다. 사전에 세목 쟁점을 파악하고 나중에라도 누락세금 추징을 당하는 일이 없도록 사후관리에도 만전을 기해야 한다.

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박혜진 기자 hyejin@taxtimes.co.kr
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[출처] 한국세정신문 (https://www.taxtimes.co.kr)

 

 

※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 내 용 - 부동산(토지) 과다보유 법인의 비상장 주식 양도. - 82년 설립법인, 임대업 ,운동시설 건설 및 운영목적으로 사업자등록 ( 업태: 부동산업, 종목: 건물임대업) - 총15人 주주 및 7人 임원현황 ( 남씨일가5人중 3인등기이사및 감사소유 33.33%, 김씨일가5人중 1人 대표이사와 1人 등기이사소유33.33%, 곽씨일가4人중 2人의 등기이사 등 33.33% 소유함 ) ○ 질 의  위 김씨일가 5인이 소유하는 주식 20,000주를 남씨일가의 1인에게 양도하는 경우 양도소득세 과세 방법 및 특수관계 성립 및 부당행위 계산 부인 규정 적용여부  위의 양도자 중 1인이 일본에 거주하는 비거주자인 경우 양도소득세 납세의무 유무 및 신고납부 방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정) 3. 다음 각목의 1에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권을 포함한다. 이하 이 장에서 “주식등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 「증권거래법」에 의한 주권상장법인(이하 “주권상장법인”이라 한다)의 주식등으로서 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 대주주(이하 이 장에서 “대주주”라 한다)가 양도하는 것과 동법에 의한 유가증권시장(이하 “유가증권시장”이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것 (2006. 12. 30. 개정) 나. 「증권거래법」에 의한 코스닥상장법인(이하 “코스닥상장법인”이라 한다)의 주식등으로서 당해 법인의 대주주가 양도하는 것과 동법에 의한 코스닥시장(이하 “코스닥시장”이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것 (2005. 12. 31. 개정) 다. 주권상장법인 또는 코스닥상장법인이 아닌 법인의 주식등 (2005. 12. 31. 개정) 4. 다음 각목의 1에 해당하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2003. 12. 30. 개정) 가. 사업용고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 영업권이 포함되어 양도된 것으로 인정되는 것과 행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다) (2003. 12. 30. 개정) 나. 이용권ㆍ회원권 그 밖에 그 명칭에 관계없이 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자에 비하여 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 일원이 된 자에게 부여되는 시설물이용권(법인의 주식등을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자에 비하여 유리한 조건으로 시설물이용권을 부여받게 되는 경우 당해 주식등을 포함한다) (2003. 12. 30. 개정) 다. 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인의 주주의 구성, 부동산의 보유현황 또는 사업의 종류 등을 감안하여 대통령령이 정하는 자산 (2003. 12. 30. 개정) ② 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 모두 해당되는 경우에는 제4호의 규정을 적용한다. (2000. 12. 29. 개정 ○ 소득세법 시행령 제158조 【기타자산의 범위】 ① 법 제94조 제1항 제4호 다목에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 다음 가목 및 나목에 해당하는 법인의 주주 1인 및 기타주주가 그 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 50 이상을 주주 1인 및 기타 주주외의 자에게 양도하는 경우의 당해 주식 등 (1998. 12. 31. 개정) 가. 당해 법인의 자산총액 중 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 자산가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인 (2000. 12. 29. 개정) 나. 당해 법인의 주식 등의 합계액 중 주주 1인과 기타 주주가 소유하고 있는 주식 등의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인 5. 다음 가목 및 나목에 해당하는 법인의 주식 등을 양도하는 경우의 당해 주식 등 가. 당해 법인의 자산총액 중 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 자산가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인 (2000. 12. 29. 개정) 나. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 의한 골프장업ㆍ스키장업 등 체육시설업 및 「관광진흥법」에 의한 관광사업 중 휴양시설관련업과 부동산업ㆍ부동산개발업으로서 재정경제부령이 정하는 사업을 영위하는 법인 (2005. 2. 19. 개정) ③ 제1항 제1호 가목 및 동항 제5호 가목의 규정에 의한 자산총액 및 자산가액은 당해 법인의 장부가액(토지의 경우에는 기준시가)에 의한다. 이 경우 다음 각호의 금액은 자산총액에 포함하지 아니한다. 1. 「법인세법 시행령」 제24조 제1항 제2호 바목 및 사목의 규정에 의한 무형고정자산의 금액 (2005. 2. 19. 개정) 2. 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금ㆍ금융재산(「상속세 및 증여세법」 제22조의 규정에 의한 금융재산을 말한다) 및 대여금의 합계액 (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 시행규칙 제76조 【부동산과다보유법인의 범위등】 ① 영 제158조 제1항 제5호 가목에 해당하는지의 여부는 양도일 현재의 당해 법인의 자산총액을 기준으로 이를 판정한다. 다만, 양도일 현재의 자산총액을 알 수 없는 경우에는 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재의 자산총액을 기준으로 한다. (2000. 4. 3. 단서개정) ② 영 제158조 제1항 제5호 나목에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 시설을 건설 또는 취득하여 직접 경영하거나 분양 또는 임대하는 사업을 말한다. (1998. 8. 11. 직제개정) 1. 골프장 2. 스키장 3. 휴양콘도미니엄 4. 전문휴양시설 ○ 소득세법 기본통칙 94-3 【특정주식의 양도소득계산시 적용하는 법인의 자산총액의 범위】 영 제158조 제3항에서 규정하는 법인의 “자산총액”이라 함은 동항 각호의 금액을 차감한 당해 법인의 부채와 자본을 합한 총자산을 말한다. ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 8. 제94조 제1항 제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 4. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 자산 (2000. 12. 29. 개정) 가. 대통령령이 정하는 중소기업(이하 이 장 및 제160조 제6항에서 “중소기업”이라 한다)외의 법인의 주식 등으로서 대주주가 1년 미만 보유한 주식 등 (2001. 12. 31. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 30 나. 중소기업의 주식등 (2000. 12. 29. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 10 다. 가목 및 나목외의 주식등 (2000. 12. 29. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 20 ○ 소득세법 시행령 제167조의 7 【비사업용 토지 과다소유법인 주식의 범위】 법 제104조 제1항 제2호의 8에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 제158조 제1항 제1호 또는 제5호의 규정에 해당하는 주식등으로서 당해 법인의 자산총액 중 법 제104조의 3의 규정에 따른 비사업용토지의 가액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인의 주식등을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995. 12. 29. 개정) ② 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여(제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 「상속세 및 증여세법」의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 제97조 제6항의 규정은 제2항의 규정에 의한 연수의 계산에 관하여 이를 준용한다. (1996. 12. 30. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29. 신설) ○ 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 ① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 1. 당해 거주자의 친족 2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족 3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족 4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인 (2002. 12. 30. 개정) 5. 당해 거주자와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 이사의 과반수이거나 출연금(설립을 위한 출연금에 한한다)의 100분의 50 이상을 출연하고 그중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인 6. 제4호 또는 제5호에 해당하는 법인이 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인 (2002. 12. 30. 개정) ② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 제1호 내지 제3호 및 제5호(제1호 내지 제3호에 준하는 행위에 한한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다. (2007. 2. 28. 개정) 1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다. (1999. 12. 31. 단서신설) 3. 특수관계 있는 자로부터 금전 기타 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 때 4. 특수관계 있는 자로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 때 5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 ③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 「법인세법 시행령」 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정) ④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 「법인세법 시행령」 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】 (1999. 12. 31. 제목개정) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다. (2007. 2. 28. 개정) 1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 (2007. 2. 28. 개정) 2. 그 밖에 특수관계 있는 자와의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 (2007. 2. 28. 개정) ④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2630, 2005.12.27 【제목】 양도소득세가 과세되는 기타자산(부동산과다보유법인) 판정시 부동산임대업은 양도소득세법 시행규칙 제76조의 제2항에서 규정하는 사업에 포함되지 아니함 【질의】 아래의 경우 양도하는 합자회사의 주식이 소득세법 시행령 제158조(기타자산의 범위) 제1항 제5호 (부동산과다보유법인의 주식)에 해당하는지. - 아래 - ㆍ법인의 업종 : 부동산임대업을 영위 중 현재 휴업상태임. ㆍ주주는 3인(각 33.3％)이고 비상장주식임. ㆍ총자산가액 중 부동산(토지ㆍ건물)의 비율이 90％임. ㆍ각 주주간에는 국세기본법 제20조에서 정하는 친족 기타 특수관계에 있지 않음. (질의) 주주 3인 중 1인(갑)이 소유한 주식을 다른 주주와 특수관계 없는 제3자에게 전부 양도할 경우 기타자산(부동산과다보유법인의 주식)에 해당하는지. 【회신】 「소득세법 시행령」 제158조 제1항 제5호에서 규정하는 “기타자산”이라 함은 당해 법인의 자산총액 중 토지ㆍ건물 및 부동산에 관한 권리의 자산가액의 합계액이 차지하는 비율이 80％ 이상이면서 동법 시행규칙 제76조 제2항에서 규정하는 사업을 영위하는 법인이 발행한 주식을 말하는 것이며, 부동산 임대업은 위에서 말하는 사업에 포함되지 아니하는 것임. ○ 재일46014-1232, 1998.07.03 【제목】 “기타자산” 중 ‘부동산 과다보유법인주식’이란 당해 법인이 부동산등의 보유비율이 80％ 이상이면서 골프장 등을 영위하는 경우를 말함 【질의】 구 소득세법시행령(1995년도) 제44조의 2 제1항에서 기타자산이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다라고 규정하고 1호에 다음(가) 및 (나)에 해당하는 법인의 주주……주식 등이라고 규정하였고(2. 3. 4호는 생략) 5호에서 다음 각목에 해당하는 법인의 주식 등을 양도하는 경우의 당해 주식등 이라고 규정하고 있는 바, “다음 각목에 해당하는” 말의 어의를 해석함에 있어 양설이 있어 질의함. 〈갑설〉 구소득세법시행령(1995년도) 제44조의 2 제1항에서 다음 (가) 및 (나)에 해당하는 법인의 주주…… 라고 규정한 점으로 볼 때 (가)목 (나)목 중 어느 하나에 해당하는 경우를 말함. 〈을설〉 (가)목 및 (나)목의 요건을 전부 충족시키는 경우를 말함. 【회신】 구 소득세법시행령(대통령령 제14083호) 제44조의 2 (기타 자산의 범위) 제1항 제5호에서 규정하는 “기타자산”이라 함은 같은 호 가목과 나목을 동시에 충족한 법인이 발행한 주식을 말하는 것임. ○ 서이46012-11902, 2003.10.31 ** 【제목】 특정법인의 서로 다른 임원이라는 사유만으로는 특수관계있는 자에 해당하지 아니함 【질의】 ｏ A법인이 B법인의 주주(지분율 40％)인 경우 당해 B법인의 임원인 거주자 C, D와의 세법상 관계와 관련하여 질의 1) 법인 A와 임원 C가 법인세법상 특수관계 해당여부 질의 2) 임원 C와 임원 D는 소득세법상 및 상속세및증여세법상 특수관계 해당여부 【회신】 1. 질의 1)의 경우 법인이 주식발행의 주주라는 사실만으로는 당해 법인의 임원과는 특수관계에 해당하지 아니하는 것이나, 주주인 법인이 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 의한 기업집단에 속하는 경우 그 기업집단에 소속된 계열회사의 임원은 특수관계가 있는 것이며, 2. 질의 2)의 경우 소득세법 제41조 및 제101조를 적용함에 있어서 단순히 특정법인의 서로 다른 임원이라는 사유만으로는 같은법 시행령 제98조 제1항이 정하는 “특수관계 있는 자”에 해당하지 아니하는 것이나 주주 1인 및 그와 특수관계에 있는 자가 30％ 이상 출자하여 지배하고 있는 법인의 사용인은 상속세 및 증여세법시행령 제13조 제6항 제2호의 규정에 의하여 당해 주주 등의 사용인으로서 특수관계자에 해당하는 것임. ○ 서면4팀-2102, 2005.11.08 【제목】 소득세법상 특수관계인 범위의 판정시 ‘주주 또는 출자자 1인’과 친족 기타 특수관계인에 해당하는 지 여부는 국세기본법 시행령 제20조에 따라 판단하는 것임 【질의】 (현황) 갑법인(상장법인)은 을법인(상장법인)의 주식을 2002년말 현재 99％소유하고 있음. 갑법인의 임직원이 을법인의 주식을 2003년에 개인적으로 취득하고 매도하여 양도차익이 발생함. (질의) 소득세법 시행령 제157조 제4항에 나타나는 ‘주주1인과 그의 특수관계자’의 관계에서 ‘주주1인’에 갑법인을 포함시키고, 그의 특수관계자로 국세기본법 시행령 제20조의 제9호에 규정된 ‘사용인 기타 고용관계에 있는 자’를 적용하여 갑법인의 임직원을 포함시킬 경우 위의 현황에 접목시킬 때, 갑법인의 임직원은 소득세법 시행령 제157조 제4항에 따른 ‘대주주’로 보아야 하는지 여부 【회신】 소득세법 시행령 제157조를 적용함에 있어 “주주 또는 출자자 1인”과 친족 기타 특수관계인에 해당하는지는 국세기본법 시행령 제20조의 규정에 의하여 판단하는 것임. ○ 서면4팀-231, 2007.01.17 【제목】 부동산 과다보유 법인주식 판정 시 자산총액 및 자산가액은 법인의 장부가액(토지의 경우 기준시가)에 의하는 것임 【질의】 (질의내용) - 아파트 건설업을 영위하는 법인(비상장)의 주식이 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 “기타자산”에 해당하는지 여부를 판정함에 있어, 아래와 같이 분양이 완료되어 법인세법상 수익인식이 모두 이루어졌으나 잔금청산이 완료되지 않아 법인 명의로 등기되어있는 일부 세대의 토지를 자산총액에 포함시켜야하는지 여부 〈분양아파트 관련 내용〉 - 공사진행률이 100％로 법인세법상 수익인식을 완료함. - 수익은 인식하였으나 잔금청산 미완료분 토지(용지)가액 : 20억 - 수익인식 시기가 이미 도래하였으므로 위 토지의 법인 제무제표상 계정잔액은 “0”임. 【회신】 「소득세법 시행령」 제158조(기타자산의 범위) 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 자산총액 및 자산가액은 당해 법인의 장부가액(토지의 경우에는 기준시가)에 의하는 것이며, 이 경우 같은조 제3항 각호의 금액은 자산총액에 포함하지 아니하는 것임 ○ 서면4팀-3413, 2006.10.11 【제목】 소득세법시행령 제158조 제1항 제5호 가목의 요건을 충족한 법인이 골프장 건설 중에 그 법인의 주식을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되는 기타자산에 해당됨 【질의】 소득세법 시행령 제158조 제1항 제5호에 규정하는 부동산과다보유법인에 해당되는지의 여부에 관하여 다음과 같은 의문이 있어 질의함. - 다 음 - (1) 소득세법 시행령 제158조 제1항 제5호에 규정하는 부동산과다보유법인에 해당하기 위하여는 다음과 같은 요건이 충족되어야 하는 것으로 알고 있음. ① 부동산보유비율이 자산총액의 80％ 이상(부동산비율 요건) ② 골프장 등의 시설을 건설 또는 취득하여 직접 경영하거나 분양 또는 임대하는 사업(업종요건) (2) 일반제골프장을 영위할 목적으로 설립된 비상장법인(부동산보유비율이 80％ 이상임)이 골프장용 토지를 취득하여 9홀에 관하여는 관할시장으로부터 사업계획의 승인을 받았으며, 18홀에 관하여는 승인신청을 준비하는 과정 중에 있음. 이러한 과정에서 비상장법인의 주주가 주식을 양도하는 경우, 당해 비상장법인은 아직 골프장을 건설하여 직접 경영하는 상태가 아니기 때문에, 부동산과다보유법인의 요건인 “업종요건”을 충족하지 못하는 것으로 보아야 하는지의 여부 【회신】 골프장업을 영위할 목적으로 설립된 법인이 「소득세법 시행령」 제158조 제1항 제5호 가목의 요건을 충족한 경우로서 골프장 건설 중에 그 법인의 주식을 양도한 경우의 당해 주식은 「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목에서 규정한 “양도소득세가 과세되는 기타자산”에 해당되는 것임. ※ 붙임 : 관련 참고자료. 1. 질의내용 요약 O 사실관계 - 당 법인(1982.10.18.설립, 3월말 법인)은 중소기업으로 부동산과다보유법인임. - 법인주주 및 임원현황(종업원은 없으며, 임원의 경우 무보수임)   - 당 법인의 사업목적 : 부동산임대업, 운동시설 및 운영 - 당 법인은 법인 설립이래로 사업목적을 수행하지 않고 있으며, 법인토지에 대한 세금(재산세, 종부세)문제는 주주들이 부담하여 납부하고 있음. 매출이 발생하지 않으며, 종업원 및 임원에 대한 급여도 발생하지 않고 있음 O 질문내용 (질문가-2) 김씨 일가(김BA, 김BB, 김BC, 김BD, 김BE)의 주식 20,000주를 남씨일가의 남AC에게 양도할 경우 저가ㆍ고가양도에 따른 증여규정을 적용시 특수관계자의 거래 해당하는지 여부 (질문가-3) 상속세및증여세법상 1주당 가액이 536,435원인 주식을 1주당 812,783원에 양도하는 경우 고가양도에 따른 증여 해당여부 (질문가-4) 저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 규정 적용시 중소기업 최대주주 보유주식의 할증평가여부 (질문나-2) 남씨일가(남AA, 김AB, 남AC)주식 20,000주 및 김씨일가(김BA, 김BB, 김BC, 강BD, 김BE)의 주식 20,000주 및 곽씨일가(곽CA, 곽CB, 곽CC, 곽CD, 곽CE)의 주식 20,000 즉, 60,000주를 제3자에게 전부 매매할 경우(상속세및증여세법상 1주당 가액 : 536,435원, 1주당 양도가액: 812,783원) 고가양도에 따른 증여세 과세대상 해당여부 (질문나-3) 저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 규정 적용시 중소기업 최대주주 보유주식의 할증평가여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) o 상속세및증여세법 시행령 제19조【금융재산 상속공제】 ② 법 제22조 제2항에서 “대통령령이 정하는 최대주주 또는 최대출자자”라 함은 주주 또는 출자자(이하 “주주 등”이라 한다) 1인과 다음 각호의 1에 해당하는 관계가 있는 자의 보유주식 등을 합하여 그 보유주식 등의 합계가 가장 많은 경우의 당해 주주 등을 말한다. (1999. 12. 31. 개정) 1. 친족 (1999. 12. 31. 개정) 2. 사용인과 사용인외의 자로서 당해 주주 등의 재산으로 생계를 유지하는 자 (1999. 12. 31. 개정) 3. 재정경제부령이 정하는 기업집단의 소속기업(당해 기업의 임원을 포함한다)과 다음 각목의 1의 관계에 있는 자 또는 당해 기업의 임원에 대한 임면권의 행사ㆍ사업방침의 결정 등을 통하여 그 경영에 대하여 사실상의 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자 (2003. 12. 30. 개정) 가. 기업집단소속의 다른 기업 (1999. 12. 31. 개정) 나. 기업집단을 사실상 지배하는 자 (1999. 12. 31. 개정) 다. 나목의 자의 친족 (1999. 12. 31. 개정) 4. 주주 등 1인과 제1호 내지 제3호의 자가 이사의 과반수를 차지하거나 재산을 출연하여 설립한 비영리법인 (1999. 12. 31. 개정) 5. 제3호 본문 또는 동호 가목의 규정에 의한 기업의 임원이 이사장인 비영리법인 (1999. 12. 31. 개정) 6. 주주 등 1인과 제1호 내지 제5호의 자가 발행주식총수 등의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인 (1999. 12. 31. 개정) 7. 주주 등 1인과 제1호 내지 제6호의 자가 발행주식총수 등의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인 (1999. 12. 31. 개정) 8. 주주 등 1인과 제1호 내지 제7호의 자가 이사의 과반수를 차지하거나 재산을 출연하여 설립한 비영리법인 (1999. 12. 31. 개정) o 상속세및증여세법 시행령 제13조【공익법인 출연재산에 대한 출연방법 등】 ⑥ 법 제16조 제2항 제2호에서 출연자 및 그와 특수관계에 있는 자가 다른 공익법인 등에 출연한 동일한 내국법인의 주식 등에는 상속인과 출연당시 다음 각호의 1의 관계에 있는 자가 재산을 출연한 다른 공익법인 등이 보유하고 있는 주식 등을 포함한다. (2000. 12. 29. 항번개정) 1. 「국세기본법 시행령」제20조 제1호 내지 제8호에 해당하는 자 및 직계비속의 배우자의 2촌 이내의 부계혈족과 그 배우자(이하 “친족”이라 한다)(2005. 8. 5. 개정) 2. 재정경제부령이 정하는 사용인(출자에 의하여 지배하고 있는 법인의 사용인을 포함한다. 이하 같다)이나 사용인외의 자로서 상속인의 재산으로 생계를 유지하는 자 (2002. 12. 30. 개정) 3. 제19조 제2항 제3호 내지 제8호의 1에 해당하는 자. 이 경우 “주주 등 1인”은 “상속인”으로 본다. (1999. 12. 31. 개정) ⑧ 제6항 제2호 및 제39조 제1항에서 “출자에 의하여 지배하고 있는 법인”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 법인을 말한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 제19조 제2항 제6호에 해당하는 법인 (1999. 12. 31. 개정) 2. 제19조 제2항 제7호에 해당하는 법인 (1999. 12. 31. 개정) 3. 제1호 또는 제2호의 법인과 제19조 제2항 제1호 내지 제5호에 해당하는 자가 발행주식총수 등의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인(1999.12.31.개정) o 상속세및증여세법 시행규칙 제4조 【사용인의 정의】 영 제13조 제6항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 사용인”이라 함은 임원ㆍ상업사용인 및 그 밖에 고용계약관계에 있는 자를 말한다. (2002. 12. 31. 개정) O 상속세및증여세법 제35조【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 등】(2003. 12. 30. 제목개정) ① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 (2003. 12. 30. 개정) 2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자 (2003. 12. 30. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정) O 상속세및증여세법 시행령 제26조【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】(2003. 12. 30. 제목개정) ① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 법 제40조 제1항의 규정에 의한 전환사채등 (2002. 12. 30. 신설) 2. 「증권거래법」에 의하여 한국증권거래소에 상장되거나 한국증권업협회에 등록되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 한국증권거래소 또는 협회중개시장에서 거래된 것(제33조 제2항의 규정에 의한 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다) (2005. 8. 5. 개정) ② 법 제35조 제1항 제2호에서 “높은 가액”이라 함은 양도한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 개정) ③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 3억원 (2003. 12. 30. 개정) ④ 법 제35조 제2항에서 “특수관계에 있는 자”라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 “양도자 등”이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 제19조 제2항 제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 내지 제8호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 “주주 등 1인”은 “양도자 등”으로 본다. (1999. 12. 31. 개정) 2. 재정경제부령이 정하는 기업집단의 소속기업 또는 그 기업의 임원인 자와 다음 각목의 1의 관계에 있는 자 (1998. 12. 31. 개정) 가. 기업집단소속의 다른 기업 나. 기업집단을 사실상 지배하는 자 다. 나목의 자의 친족 3. 임원의 임면권의 행사 또는 사업방침의 결정 등을 통하여 당해 법인의 경영에 대하여 사실상의 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자(1998.12.31.개정) ⑤ 법 제35조 제2항에서 “현저히 낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 신설) ⑥ 법 제35조 제2항에서 “현저히 높은 가액”이라 함은 양도한 자산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 신설) ⑦ 법 제35조 제2항에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제5항 및 제6항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 차감한 가액을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) O 상속세 및 증여세법 제63조 【유가증권 등의 평가】 ③ 제1항 제1호 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 대통령령이 정하는 최대주주 또는 최대출자자 및 그와 특수관계에 있는 주주 또는 출자자(이하 이 항에서 “최대주주 등”이라 한다)의 주식 등(평가기준일이 속하는 사업연도전 3년 이내의 사업연도부터 계속하여 법인세법 제14조 제2항의 규정에 의한 결손금이 있는 법인의 주식 등 대통령령이 정하는 주식 등을 제외한다)에 대하여는 제1항 제1호 및 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액에 그 가액의 100분의 20(대통령령이 정하는 중소기업의 경우에는 100분의 10으로 한다)을 가산하되, 최대주주 등이 당해 법인의 발행주식총수 등의 100분의 50을 초과하여 보유하는 경우에는 100분의 30(대통령령이 정하는 중소기업의 경우에는 100분의 15로 한다)을 가산한다. 이 경우 최대주주 등이 보유하는 주식 등의 계산은 대통령령으로 정한다. (2002. 12. 18. 개정) O 조세특례제한법제101조 【중소기업 최대주주 등의 주식 할증평가 적용특례】 (2006. 12. 30. 조번개정) 「상속세 및 증여세법」 제63조의 규정을 적용하는 경우 동법 제63조 제3항의 규정에 의한 중소기업의 최대주주 또는 최대출자자 및 그와 특수관계에 있는 주주 또는 출자자의 주식 또는 출자지분을 2009년 12월 31일 이전에 상속받거나 증여받는 때에는 동법 제63조 제3항의 규정에 불구하고 동법 제63조 제1항 제1호 및 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) O 서면4팀-1659, 2007.05.17 1. 「소득세법」 제101조의 규정에 의하여 부당행위대상이 되는 특수관계 있는 자 여부는 같은법시행령 제98조 제1항 각호에 규정에 의하여 판단하는 것임. 2. 「상속세 및 증여세법」 제35조 및 같은법 시행령 제26조의 규정에 의하여 특수관계에 있는 자로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우로서 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 30％이상이거나 그 차액이 3억원 이상인 경우에는 시가와 대가와의 차액에서 시가의 30％와 3억원중 적은 금액을 차감한 가액은 당해 재산의 양수자의 증여재산가액이 되는 것임. 다만, 특수관계가 없는 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우로서 그 시가와 대가와의 차액이 시가의 30％이상인 경우에는 시가와 대가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 시가와 대가와의 차액에서 3억원을 차감한 가액을 양수자의 증여재산가액으로 하는 것임. 3.「상속세 및 증여세법」 제35조의 규정을 적용함에 있어 “특수관계에 있는 자”라 함은 양도자 또는 양수자와 같은 법 시행령 제26조 제4항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말하는 것으로서 주주 1인과 특수관계자가 30％ 이상 출자하여 지배하고 있는 법인의 사용인은 같은령 제13조 제6항 제2호의 규정에 의한 사용인으로서 당해 주주 등과 특수관계가 있는 것으로, 귀 질의 경우에는 기질의회신문(재삼46014-383, 1999.2.25. ; 서면4팀-260, 2006.2.10. ; 서면4팀-3686, 2006.11.7.)을 참고하기 바람. O 재삼 46014-383.1999.2.25. 【질의】 법인의 주주구성이 다음과 같은 경우 a와 b의 배우자(당해 법인의 주주아님)가 특수관계자에 해당되는지 여부 a(각자대표) : 1%, b(각자대표) : 55%, 기타소액주주 : 44% 【회신】 상속세및증여세법시행령 제26조 제4항 각호의 1을 적용할 때 “사용인”은 임원·상업사용인 기타 고용관계에 있는 피용자를 말하는 것이며, 같은령 제13조 제4항 제2호·제5항의 규정에 의하여 주주1인과 그 배우자가 출자에 의하여 법인을 지배하고 있는 법인의 임원은 주주1인과 그 배우자의 사용인에 포함되는 것임. ※ 회신내용 중 같은령 제13조 제4항 제2호 및 제5항의 규정은 현행 같은령 제13조 제6항 제2호 및 제8항의 규정이며, 2003.1.1.이후부터는 임원이 아닌 경우에도 사용인의 범위에 포함 O 서면4팀-260, 2006.02.10 【질의】 (사실관계) ｏ 갑은 A법인(지분 35％), B법인(50％), C법인(60％)의 주식을 보유하고 있음.(A, B, C법인은 중소기업이며 공정거래법상 기업집단으로 지정되지 않았음) ｏ 을은 A법인의 주주(2％)이면서 임원임. ｏ 병은 B법인의 임원이면서 갑의 친족임. (질의내용) 이 경우 을이 보유하고 있는 A법인의 주식(2％)를 병에게 양도할 예정인데, 을과 병은 특수관계에 해당하는지 여부 【회신】 「상속세 및 증여세법」 제35조 (저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여)의 규정을 적용할 때, 주주 1인 및 그와 특수관계에 있는 자가 30％ 이상 출자하여 지배하고 있는 법인의 사용인은 같은법 시행령 제13조 제6항 제2호의 규정에 의하여 당해 주주 등의 사용인으로서 특수관계자에 해당하는 것임. O 서면4팀-3686.2006.11.07. 【사실관계】 - A회사의 주식보유상황 대표이사 갑 90%, 종업원 을 10% 【질의내용】 종업원 을이 주식전부를 대표이사 갑의 아들에게 시가보다 저가 양도할 경우 대표이사 갑의 아들이 주식 양도일 현재 A회사의 주주가 아니더라고 종업원 을이 대표이사 갑의 아들과 그와 특수관계자인 갑이 30%이상 출자하여 지배하고 있는 법인의 사용인에 해당되어 대표이사 갑의 아들과 종업원 을이 상속세및증여세법상의 특수관계자에 해당되는지 여부 【회신내용】 귀 질의의 경우에는 붙임의 질의회신문[재삼46014-383(1999.2.25), 서면4팀-260 (2006.02.10)]과 관련 조세법령을 보내 드리오니 참고 하시기 바람. ○ 서면4팀-2199.2007.7.18. 1. 상속세 및 증여세법 제35의 규정을 적용함에 있어 “특수관계에 있는 자”라 함은 양도자 또는 양수자와 같은법 시행령 제26조 제4항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말하는 것으로서 주주 1인과 특수관계자가 30％ 이상 출자하여 지배하고 있는 법인의 사용인은 당해 주주 등과 특수관계가 있는 것이나, 양수자 및 그와 특수관계에 있는 자와 양도자가 같은 법인의 주주관계라는 사실만으로는 특수관계자에 해당되지 아니하는 것임. 2. 같은법 제35조 제2항 및 같은법 시행령 제26조 제5항ㆍ제6항ㆍ제7항의 규정에 의하여 특수관계에 있는 자 외의 자에게 거래의 관행상 정당한 사유없이 재산을 시가보다 현저히 낮거나 높은 가액으로 양도하는 경우로서 그 시가에서 대가를 차감하거나 그 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 그 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대가와 시가와의 차액에서 3억원을 차감한 금액을 양도자의 증여재산가액으로 하는 것임. 이 경우 거래의 관행상 정당한 사유가 있는지 여부는 당해 거래의 경위, 거래 당사자의 관계, 거래가액의 결정과정 등을 감안할 때에 적정한 교환가치를 반영하여 거래하였다고 볼 수 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임 o 서면4팀-3117, 2006.09.12 「상속세 및 증여세법」 제35조 제2항의 규정에 의하여 특수관계 없는 자간에 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도하는 경우 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대가와 시가와의 차액에서 3억원을 차감한 가액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 하는 것임. 이 경우 증여재산가액은 양수 또는 양도할 때마다 양수자별 양도자별로 산정하는 것이나, 같은법 제2조 제4항의 규정에 의하여 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법에 의하여 증여세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적인 실질에 따라 당사자가 직접 거래한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래로 보아 증여재산가액을 산정하는 것임. O 재재산-614, 2007.05.28 【질의】 저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여규정 및 비상장법인의 순자산가액 계산시 평가대상 법인의 최대주주로서 보유한 중소기업의 최대주주 보유주식에 대하여 할증평가 규정을 적용하는지 여부 (제1안) 할증평가 적용특례규정을 적용함. (사유) ｏ 중소기업의 원활한 가업승계를 통한 기업의 영속성 지원을 위하여 2006.12.31.까지 중소기업 최대주주의 주식을 상속받거나 증여받은 경우에 할증평가규정을 적용하지 않도록 하고 있는 바(조세특례제한법 제100조의2) - 증여는 민법상 본질적인 증여 외에도 경제적 가치를 계산할 수 있는 유ㆍ무형의 재산을 무상 또는 현저하게 저렴한 대가로 이전하는 경우 및 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 행위를 포함하는 것으로 규정하고 있으므로(상속세및증여세법 제2조 제3항) - 중소기업 최대주주의 보유주식을 시가보다 높거나 낮은 가액으로 양도함으로써 상속세및증여세법 제35조의 규정에 의하여 과세된 시가와 대가의 차액 상당액은 조세특례제한법 제100조의 2에서 규정하는 최대주주 보유주식을 증여받은 경우에 포함되는 것으로 해석하여야 함. - 따라서, 저가ㆍ고가 양도 해당여부를 판단할 때에 중소기업의 최대주주가 보유하는 주식의 경우에도 할증평가규정을 적용하기 전의 평가액을 시가로 보는 것이 타당함. ｏ 또한, 비상장법인의 순자산가치를 계산할 때의 평가대상 법인의 최대주주로서 보유하는 다른 법인의 주식은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하며 - 중소기업의 최대주주로부터 상속받거나 증여받은 주식에 대한 할증평가 적용특례규정은 수유자 또는 수증자가 법인인 경우에도 적용되어야 하는 바 - 법인이 다른 중소기업의 주식을 유증ㆍ증여받은 경우에는 할증하지 않은 가액을 기준으로 상속ㆍ증여세(법인세가 부과되므로 상속ㆍ증여세는 면제됨)를 부과하고, 순자산가액 계산시에는 당해 유증ㆍ증여받은 주식을 할증하여 평가하는 것은 타당한 평가방법이라고 할 수 없음. ｏ 따라서, 중소기업 최대주주 등의 주식 할증평가 적용특례 규정은 저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여규정 및 비상장법인의 순자산가액에 계산함에 있어 평가대상법인이 최대주주로서 보유하고 있는 다른 법인의 주식을 평가하는 경우에도 적용하는 것이 타당함. (제2안) 할증평가 적용특례규정을 적용하지 않음. (사유) ｏ 중소기업 최대주주의 주식에 대하여 할증평가규정을 적용하지 않는 것은 기술력과 경쟁력이 있는 중소기업의 원활한 가업승계를 지원하고 기업의 영속성을 유지시켜 경제에 활력을 불어넣기 위한 것이므로 유상양도 등에 확대하여 적용하기 어려우며 - 동 특례규정은 선택규정이 아닌 강행규정으로서 취지상 납세자에게 항상 유리하게 적용되어야 할 것인 바, 상속ㆍ증여받은 주식 자체를 평가할 때에는 할증하지 않는 것이 유리하지만, - 저가ㆍ고가 양도에 따른 증여이익이나 순자산가액 계산시에도 할증하지 않을 경우에는 경영권 프리미엄을 감안하여 적정가액으로 양도한 행위가 오히려 고가양도가 되어 증여세가 과세되는 불합리한 경우가 발생할 수 있음. ｏ 따라서, 중소기업 최대주주의 주식에 대한 할증평가 적용특례규정은 상속받거나 증여받은 주식 자체를 평가하는 경우에만 적용하는 것이 타당함. 【회신】 귀 질의의 경우 조세특례제한법 제101조(2006.12.30. 개정전에는 제100조의 2)의 특례를 적용받을 수 있는 것임. □ 질의요지 일본거주자가 재산이 주로 국내에 소재한 부동산으로 구성된 비상장내국법인의 주식을 양도하고 대가를 지급받는 경우 과세방법 □ 사실관계 - 일본거주자가 비상장내국법인의 주식을 양도함 - 비상장내국법인의 재산이 주로 국내에 소재하는 부동산으로 구성되어 있음 국내사업장이 없으며 「소득세법」상 비거주자에 해당하는 일본거주자가 재산이 주로 국내에 소재한 부동산으로 구성된 비상장내국법인의 주식을 양도하고 대가를 지급받는 경우, 동 대가는 「소득세법」 제119조 제9호 및 「한･일 조세조약」 제13조 제3항에서 규정하는 소득에 해당하는 것으로 우리나라에서 과세할 수 있는 것으로, 비거주자인 양도자에 대하여는 「소득세법」 제121조 제2항의 규정에 따라 거주자와 동일한 방법으로 과세하는 것이며, 그 대가를 지급하는 자(거주자 및 비거주자를 제외)는 「소득세법」 제156조 제1항의 규정에 따라 대가를 지급하는 때에 「소득세법」 제156조 제1항 제3의 2호에서 규정하는 금액을 원천징수하여야 하는 것입니다. - 「소득세법」제119조 【비거주자의 국내원천소득】 - 「소득세법」제121조 【비거주자에 대한 과세방법】 - 「소득세법」제156조 【비거주자의 국내원천소득에 대한 원천징수의 특례】 - 「한･일 조세조약」제13조 - 기존 관련예규：서면4팀-1429 (2005.08.16.), 서면4팀-1977(2004.12.03.) 일본거주자가 재산이 주로 국내에 소재한 부동산으로 구성된 비상장내국법인의 주식을 양도하고 대가를 지급받는 경우 과세방법 ○ 일본거주자가 부동산을 과다보유한 비상장내국법인의 주식을 양도하는 경우 과세여부 국내사업장이 없으며 「소득세법」상 비거주자에 해당하는 일본거주자가 재산이 주로 국내에 소재한 부동산으로 구성된 비상장내국법인의 주식을 양도하고 대가를 지급받는 경우, 동 대가는 「소득세법」 제119조 제9호 및 「한･일 조세조약」 제13조 제3항에서 규정하는 소득에 해당하는 것으로 우리나라에서 과세할 수 있는 것임. ○ 부동산을 과다보유한 비상장내국법인의 주식양도소득 과세방법 국내사업장이 없는 비거주자에게 「소득세법」 제119조 제9호의 소득이 있는 경우, 비거주자인 양도자에 대하여는 「소득세법」 제121조 제2항의 규정에 따라 거주자와 동일한 방법으로 과세하는 것이며, 그 대가를 지급하는 자(거주자 및 비거주자를 제외)는 「소득세법」 제156조 제1항의 규정에 따라 대가를 지급하는 때에 「소득세법」 제156조 제1항 제3의 2호에서 규정하는 금액을 원천징수하여야 하는 것임. 【관련 참고자료】 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 일본거주자가 비상장내국법인의 주식을 양도함 - 비상장내국법인의 재산이 주로 국내에 소재하는 부동산으로 구성되어 있음   ○ 질의요지 일본거주자가 재산이 주로 국내에 소재한 부동산으로 구성된 비상장내국법인의 주식을 양도하고 대가를 지급받는 경우 과세방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙) ○ 「소득세법」 제119조 【비거주자의 국내원천소득】 비거주자의 국내원천소득은 다음 각 호와 같이 구분한다. (2006. 12. 30. 개정) 9. 제94조에 규정하는 양도소득(동조 제1항 제3호의 규정에 의한 소득을 제외한다)으로서 대통령령이 정하는 소득. 다만, 그 소득을 발생하게 하는 자산이 국내에 있는 경우에 한한다. (2003. 12. 30. 개정) 12. 다음 각목의 1에 해당하는 주식ㆍ출자지분 또는 기타의 유가증권(제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산을 제외하되, 당해 기타 자산이 주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 또는 출자지분인 경우에는 이를 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득으로서 대통령령이 정하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 가. 내국법인이 발행한 주식 또는 출자지분과 기타의 유가증권 (2000. 12. 29. 개정) 나. 외국법인이 발행한 주식 또는 출자지분(「증권거래법」에 의한 유가증권시장 또는 코스닥시장에 상장 또는 등록된 것에 한한다) 및 외국법인의 국내사업장이 발행한 기타의 유가증권 (2005. 12. 31. 개정) ○ 「소득세법 시행령」 제179조 【비거주자의 국내원천소득의 범위】 ⑩ 법 제119조 제9호 본문에서 “대통령령이 정하는 소득”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 소득을 말한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 법 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호의 소득 (2003. 12. 30. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제4호의 소득. 이 경우 동호 중 “주식 등”은 제158조 제1항의 규정에 불구하고 양도일이 속하는 사업연도 개시일 현재 당해 법인의 자산총액 중 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 자산가액의 합계액이 100분의 50 이상인 법인의 주식 또는 출자지분(유가증권시장에 상장 또는 등록된 주식 또는 출자지분을 제외한다)으로 한다. (2003. 12. 30. 개정) ○ 「대한민국과 일본간의 조세조약」 제13조 1. 일방체약국의 거주자가 제6조에서 언급된 타방체약국에 소재하는 부동산의 양도로부터 얻는 이득에 대하여는 동 타방체약국에서 과세할 수 있다. 2. 일방체약국의 거주자가 타방체약국의 거주자인 법인이 발행한 주식의 양도로부터 얻는 이득에 대하여는 다음의 경우 타방체약국에서 과세할 수 있다. 가. 양도자에 의하여 획득되거나 소유된 주식이(다른 특수관계인에 의하여 획득되거나 소유된 주식과 합산하여) 양도가 발생한 과세연도 중 어느 때라도 동 법인이 발행한 총 주식의 최소한 25퍼센트인 경우 나. 양도자 그리고 그러한 특수관계인에 의하여 과세연도동안 양도된 총 주식이 동 법인이 발행한 총 주식의 최소한 5퍼센트인 경우 3. 제2항의 규정에 불구하고, 타방체약국의 거주자인 법인이 발행한 주식의 양도로부터 일방체약국의 거주자가 취득하는 이득은 동 법인의 재산이 주로 타방체약국에 소재한 부동산으로 구성된 경우에 타방체약국에서 과세할 수 있다. 4. 제2항 및 제3항의 규정에 불구하고, 일방체약국의 기업이 타방체약국안에 가지고 있는, 부동산이 아닌, 고정사업장의 사업용 재산의 일부를 형성하는 재산의 양도 또는 동 고정사업장(단독으로 또는 기업전체와 함께) 또는 고정시설의 양도로부터 발생하는 이득을 포함하여 독립적 인적용역을 수행할 목적으로 타방체약국에서 일방체약국의 거주자에게 이용가능한 고정시설에 속하는 부동산이 아닌 재산의 양도로부터 발생하는 이득은 동 타방체약국에서 과세할 수 있다. 5. 일방체약국의 거주자가 국제운수에 사용되는 선박 또는 항공기 및 선박 또는 항공기의 운항에 부수되는 부동산이 아닌 다른 재산의 양도로부터 얻는 이득에 대하여는 동 일방체약국에서만 과세한다. 6. 제12조 제5항 및 이 조 전항들에 언급된 재산외의 재산의 양도로부터 발생하는 이득에 대하여는 그 양도인이 거주자인 체약국에서만 과세한다. ○ 「소득세법」 제121조 【비거주자에 대한 과세방법】 ② 제120조의 규정에 따른 국내사업장이 있는 비거주자와 제119조 제3호의 규정에 따른 소득이 있는 비거주자에 대하여는 제119조 제1호 내지 제7호 및 제11호 내지 제13호의 소득(제156조 제1항에 따라 원천징수되는 소득을 제외한다)을 종합하여 과세하고, 제119조 제8호 및 제9호의 규정에 따른 소득이 있는 비거주자에 대하여는 거주자와 동일한 방법으로 과세한다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 「소득세법」 제156조 【비거주자의 국내원천소득에 대한 원천징수의 특례】 ① 비거주자에 대하여 제119조 제1호·제2호·제4호 내지 제6호·제9호 및 제11호 내지 제13호의 규정에 따른 국내원천소득으로서 제120조의 규정에 따른 국내사업장과 실질적으로 관련되지 아니하거나 그 국내사업장에 귀속되지 아니한 소득의 금액(국내사업장이 없는 비거주자에게 지급하는 금액을 포함한다)을 지급하는 자(제119조제9호의 규정에 따른 소득을 지급하는 거주자 및 비거주자를 제외한다)는 제127조에 불구하고 그 지급하는 때에 다음 각 호의 금액을 그 비거주자의 국내원천소득에 대한 소득세로서 원천징수하여 그 원천징수한 날이 속하는 달의 다음 달 10일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 원천징수 관할세무서·한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다. 다만, 제119조제5호의 규정에 따른 소득중 조세조약에 따라 국내원천사업소득으로 과세할 수 있는 소득을 제외한다. <개정 1998.12.28, 2000.12.29, 2003.12.30, 2006.12.30> 3의2. 제119조 제9호의 소득에 대하여는 그 지급액의 100분의 10. 다만, 양도한 자산의 취득가액 및 양도비용이 확인되는 경우에는 그 지급액의 100분의 10에 상당하는 금액과 그 자산의 양도차익의 100분의 25에 상당하는 금액 중 적은 금액으로 한다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-1429, 2005.08.16. 비거주자가 양도소득세 과세대상인 부동산을 양도하는 경우에는 거주자와 동일한 방법으로 양도소득세를 계산하여 신고ㆍ납부하여야 하는 것이며, 이 경우 납세지는 양도하는 부동산의 소재지를 관할하는 세무서가 되는 것임. ○ 서면4팀-1977, 2004.12.03. 2. 비거주자가 국내 부동산을 양도하는 경우 「소득세법」 제156조 제1항의 규정에 의하여 양수자가 대가 지급시 양도소득세를 원천징수하여 납부하여야 하는 것이며, 양수자가 원천징수한 경우에도 양도자는 거주자와 동일하게 「소득세법」 제105조 및 제110조 규정에 의한 양도소득세예정(확정)신고를 하는 것입니다. 이 경우 원천징수 세액은 기납부세액으로 공제받을 수 있는 것임.