한국물류시장 동향
사빌스
2020.6
“코로나19의 확산으로 온라인 쇼핑 매출액이 더욱 증가하면서
물류 투자 시장에 대한 관심이 지속되고 있다.”
접안이 어렵고, 물류 운영 상 비효율적인 구조로 설계되는 등 일부 결함이 있는 센터들은 공실이 높은 것으 로 나타났다.
입지가 중요하지만, 임차인 들에게 선호되는 입지에 위치해 있어도 센 터 내부 스펙에 결함이 있을 경우 공실은 증가
초대형 물류창고들이 공급되며, 우량물류 창고와 비우량물류창고의 양극화가 가속 화될 것으로 예상된다
수 출 입 물 동 량
지 난 5 년 동 안 컨테이너 물동량1은 연 간 4 % 씩 증가하였으나, 2 0 1 9 년 에 는 전 년 대 비 1 % 감소하였다. 부산항은 변동 없었고 인천항과 평택항 물동량이 전년 대 비 각 각 3 % , 1 % 증가한 반 면 , 울산 항 이 1 0 % 하락하며2 전국적인 물동량 이 감소하였다 . 최근 코로나19의 확산으 로 국가간의 국경이 막 히 면 서 , 컨테이너 물동량 감소는 지속되고 있다 . 2 0 2 0년 1 월 에 서 3월까지의 컨테이너 물동량은 전 년 동 기 대 비 7 % 감 소 했 다 .
소매업태별 판매액
2 0 1 9 년 전 체 소매판매액이 전 년 동기 대 비 2 % 성장한 가 운 데 , 온라인쇼핑 매 출 은 1 9 % 증가하였다. 2 0 1 5 년 전 체 소 매판매액의 1 1 % 에 불과했던 온라인 쇼 핑 판매액이 2 0 1 9 년 전 체 매출의 2 9 % 까 지 증가하면서, 오프라인 판매에서 온 라 인 판매로의 패러다임 전환이 빠르게 이루어지고 있 다 . 코 로 나 1 9 의 확산으로 2 0 2 0 년 에 온라인 쇼핑은 더 욱 증가하 여 , 지 난 1 월 1 조 4천4백억원이던 쿠팡 의 온라인 매출액이 2 월 에 는 1 조 6 천 3 백억원으로 1 개 월 만 에 1 3 % 의 성장을 보 였 다 . 이 베 이 , 1 1 번 가 , S S G 등 타 온 라 인 업체도 비슷한 성장세를 보 인 것으 로 추정된다.
온라인 판매
온라인 판 매 증 가 로 , 택 배 물동량은 지난 5 년 동안 연간 1 1 % 씩 증가하고 있 다 . 2 0 1 2 년 이후 꾸준히 하향 추세를 보 이 던 단가도 2 % 반등하였다. 규 격 초과 품 과 비규격 이형화물에 대 한 원 가 일부 를 단가에 반영했기 때문으로 알려졌다.
다양한 온라인 주문에 효율적 대응이 가 능 하 며 , 배송소요 기간이 짧아진 직매 입 풀필먼트 서비스 수요도 증가하고 있 다 . 특 히 , 2 0 1 9 년 거래액이 전년 대비 2 배 증가한 새벽 배송3등으로, 직매입 비 중이 높은 풀필먼트 업체들의 물류 창고 수요는 증가하고 있 다 . 2 0 1 8 년 8 5 개 로 켓 센터를 운영했던 쿠팡은 2 0 1 9 년 2 배 증가한 1 6 8 개 의 센터를 운영하였다. 2 0 1 8 년 3개의 물류센터를 운영하던 마 켓컬리도 2019년 2배 증가한 6개의 센터를 운영하고 있으며, 2020년 말 기존 물류센터 면적의 2.5배인 김포 물류센터를 오픈하여 풀필먼트 서비스를 고도화 할 예정이다. 최근 코로나19가 확산하며 물동량이 증가한 이커머스 업체들은 추가적인 물류센터를 찾고 있는 것으로 알려졌다.
수탁형 풀필먼트 센터 수요도 증가하고 있다. B2C 물동량이 증가함에 따라, 기존의 보관형 창고 대신 효율적인 관리가 가능하고 배송기간이 단축되는 풀필먼트 센터를 선호하기 때문인 것으로 알려졌다.
수탁형태의 풀필먼트 서비스, “스마일배송”서비스를 제공하는 이베이코리아는 2019년 용인에서 약 3,600평 규모의 풀필먼트센터 운영을 시작하였고, 2020년 초부터 동탄 화성에서 4만평 규모의 풀필먼트센터를 가동하고 있다. 풀필먼트센터 공간의 대형화와 물류 업무의 효율화로 스마일배송 전용상품이 증가하고 주문 마감시간이 연장되었다.
광주 곤지암에 아시아 최대 규모의 메가 허브터미널(약 89,000평)을 운영하는 CJ대한통운은 2018년 터미널 내에 약 3만
5천평 규모의 풀필먼트 센터 인프라를 구축하였고, 2만평은 CJ오쇼핑 등이 사용하고 있다. 최근 LG생활건강도 CJ대한통운이 제공하는 풀필먼트서비스를 계약한 것으로 알려졌다
상품 분야별 온라인 매출 비중
전체 소매판매액 중 가장 큰 비중을 차지하지만, 온라인 비중은 작았던 음식료품의 온라인 매출이 전년 대비 26% 증가하며 빠른 성장세를 보였다. 음식료품 다음으로 비중이 높은 의복의 온라인 매출도 전년대비 10% 증가하였다. 신선도가 중요한 음식료품과 직접 착용이 필요했던 의복 등은 과거에는 오프라인 매출 비중이 높았지만, 최근 들어 새벽 배송, 온라인 홍보 강화, 쉬운 반품처리 등으로 온라인 매출 비중이 빠르게 증가하고 있다.
전국 물류시설 면적
2020년 1분기 전국 물류 센터의 연면적은 약 1천 2백만평으로 집계되었으며, 이 중 절반이 수도권(서울, 경기, 인천)에 있는 것으로 파악된다. 수도권에 위치한 물류센터 중 기관 투자자들이 선호하는 연면적 5천평 이상의 물류 센터는 4백6십만평(322개)으로 조사되었다.
신규공급
2020년 1분기에 수도권에서 준공된 물류 센터 8곳의 총 연면적은 약 20만평으로 수도권 내 5천평 이상 물류센터의 4%를 차 지 한 다 . 최 근 3 년 동 안 연 1 7 % 씩 증 가 했 던 물 류 창 고 는 2 0 2 2 년 까 지 약 1 0 % 씩 증 가 하 여 , 공급증가세가 둔화할 것으로 예상된다.
전체 공급 중에서 대형 물류창고 비 중 이 증가하고 있 는 데 , 이 는 중소규모의 물류창고가 다 수 개발되 었 던 2 0 1 5 년 이전과 달 리 , 인허가 규제 강 화 , 토지가격 상 승 , 현대적 물류창고 에 대 한 기관투자자들의 선 호 등 이유로 보 인 다 . 향후에도 이러한 추세는 지속될 것으로 예상된다.
2 0 1 5 년 이전에는 경기도 동남권인 용 인 과 이 천 등 을 중심으로 대다수의 개발 이 진행되었으나, 최근 인허가 규제가 강 화되면서 타 지역으로도 복 합 대 형 물류 센터가 개발되고 있 다 .
임차인들이 선호 하 는
전 층 접 안 , 넓 은 진 입 로 , 가로평면, 높 은 층 고 , 편의시설 등 을 갖 춘 우 량 통 합센터 및 풀필먼트 센터들이 공급되면,
상대적으로 비효율적인 오래된 물류창고 는 신 축 물류창고와 경쟁이 어려워질 것 으로 예상된다.
최 근 신선식품에 대 한 수요가 증가하 며 저 온 물류창고에 관 한 관심도 높아지 고 있 다 . 하 지 만 , 경기도 이 천 저 온 물 류 창 고 ( 2 0 2 0 년 준공예정)에서 대 형 화 재 가 발 생 하 면 서 , 저 온 물류창고 개발 시 화재의 우려가 재확인 되 었 다 . 이에 따 라 향 후 , 소 방 관 련 법규가 강화되고, 저온창고 신 규 건축에 대 한 인허가도 강 화 될 것으로 예 상 된 다 . 또 한 공 사 자재 에 따 라 대 형 화재가 발생할 수 있 는 점 을 감 안 하 여 , 저온창고 매입시 안전하게 건축한 창고에 대 한 선호가 뚜렷해질 것 으로 예상한다.
임대료
물류창고의 임대료는 서울에 인접하 며 , I C 인근에 있을수록 높 게 형성되고, 상온과 저 온 임대료의 격차는 서 울 외곽 지역으로 갈수록 커지는 것으로 확인되 었 다 . 서울에 인접할수록 토지가격이 높 아 저온과 상온 물류 창고의 임대료 격차 가 적 고 , 서 울 외곽지역으로 갈수록 토 지 가격이 낮 고 , 저온 물류센터의 공급이 적어 저온과 상온 물류창고의 임대료 차이가 커지는 것으로 파악되었다.
2 0 2 0 년 1 분 기 서 울 상 온 임대료는 4 5 , 0 0 0 원 - 5 5 , 0 0 0 원 / 평 이 었 고 , 저온 임대료는 상 온 대 비 1 . 6 배 높 은 7 0 , 0 0 0 원 / 평 이 었 다 .
인 근 권 역 인 김포고촌의 저 온 임대료도 상 온 대 비 1 . 5 - 1 . 8 배 높 은 6 5 , 0 0 0 - 6 7 , 0 0 0 원 / 평 이 었 다 . 인 천 권역의 경 우 저 온 임대료는 상 온 대 비 1 . 8 - 1 . 9 배 높 은 5 5 , 0 0 0 - 6 0 , 0 0 0 원 / 평이었고 , 광주의 경우 2 - 2 . 4배 높은 5 5 , 0 0 0 - 6 0 , 0 0 0 원 / 평 이 었 다 .
서 울 상온임대료의 5 0 % 수준인 용인의 경 우 , 저온 임대료가 5 0 , 0 0 0 - 6 5 , 0 00원/평으로, 상 온 대 비 2 . 2 배 높 은 것으로 파악되었다.
공실률
수도권에 위치한 신 규 물류창고 중 , 공급이 부족한 지역에 효율적으로 건축 된 우 량 센터들은 선임차 되 거 나 , 준공 후 3 개 월 내 임차가 완료된 것으로 알려 졌 다 . 퍼시픽자산운용이 평택에 개발한 진 위 물 류 센 터 ( 4 만 5 천 평 ) 는 신세계푸드 가 1 5 년 간 책 임 임차한 것으로 알려졌 고 ,
MQ로지스틱스가 남양주에 개발한 MQ물류센터 ( 1 만 4 천 평 ) 는 권 역 내 신 규 공 급 부재와 선임차 마케팅으로 3개 월 내 1 0 0 % 임 대 된 것 으 로 알 려 졌 다 .
단 , 신축의 경우에도 건 물 규 모 대비차량 진입로가 좁 거 나 , 접안이 어려운 층 의 경 우 공실이 발생하는 것으로 확인되 었 다 .
임차인들이 선호하는 입지에 있어 도 센터의 효율성이 떨어질 경 우 공실이 장기화 되는 것으로 확인되었다. 신규 공 급 된 물류창고가 안정화되는데 걸리는 기간은 1 년 전후로 확인되었으며, 공급 이 부족한 지역에 신 규 공급된 우 량 물 건 의 경 우 6 개 월 이내에도 안정화 되는 것으로 파악되었다.
임 차 인 분 포 도
빠 른 배송이 요구되는 상품들의 경우 높 은 임대료에도 서 울 인근을 선호하지 만 , 부피가 크 고 보 관 위주의 상품들은 임대료가 낮 은 지역을 선호하는 것으로 확인되었다.
당일배송/새벽배송을 진행하는 신선식품의 배송 센터는 대부분 서울 인근의 풀필먼트 물류센터를 사용하고 있 으며,
소규모 고가품목은 김포 인근 창고를 활용하고 있었다.
의류/패션업종과 국내 화 장품은 수도권에서 임대료가 상대적으로 저 렴하고, 생산지에 근접한 용인/이천/안성 지 역에 주로 위치한 것으로 확인되었다.
특히 의류/패션과 같은 품목의 경우, 물류 업무 의 효율화를 위해 대형 통합물류센터를 선 호하는 것으로 알려졌다.
전망
코로나19의 확산 이후, 향후 수출 규모 는 일시적으로 위축될 것으로 예상된다. 또 한 오프라인 리테일 업체들의 매출 변동이 미미한 가운데, 전체적인 B2B 물류 시장의 성장은 제한적일 것으로 예상된다.
반 면 , 온라인 매출이 꾸준하게 증가하 며, B 2 C 물류 시장은 현재와 유사한 증가 세가 기대된다. 특히 전체 소매 판매액에서 의 비중은 높으나, 과거 온라인 매출 비중 이 높지 않았던 식품/의류 등의 온라인 매출이 빠르게 증가할 것으로 예상된다.
이에 따라, 효율적인 B2C 물류 서비스 풀필먼트 센터 및 통합물류창고도 수요가 증가할 것 으로 전망된다.
현재 인허가를 받은 물류창고의 개수는 제한적이지만, 과거와 달리 3만평 이상의 초대형 물류창고들이 공급되며 , 상대적으 로 경쟁력을 상실한, 노후되고 시설적으로 결함 있는 비우량 물건들의 공실률은 증가 할 것으로 예상된다.
공급이 꾸준히 증가함 에 따라 임대료는 현재와 유사하게 제한적 으 로 상승할 것으로 예 상 되 며 , 우수한 입 지 에 위치한 소규모 물류창고들은 주 변 필 지 와 합쳐서 확 장 재개발도 진 행 중 인 것 으로 알려졌다.
매 매 및 투 자 시 장
2 0 1 9 년 총 거래금액4은 전 년 대 비 두 배 증가한 2 조 7천억원이었다. 천억원 이 상 의 대 형 물류센터가 8 건 거 래 되 며 , 거래금액이 증가하였다. 2 0 2 0 년 1 분 기 총 거 래 금액은 전 년 동 기 대 비 8 배 증가한 7천
5백억원으로 파악되었다.
행 정 공 제 회 와 경 찰 공 제 회 는 평 택 에 위 치한 B LK평택물류센터를 1 , 9 7 6억원에 매 입 하 였 다 . 2 0 1 9 년 4 월 준공된 B L K 물류 센터는 상 온 6 0 % , 저 온 4 0 % 인 혼합물류 센터로 쿠 팡 , 원 진 물 류 , KJ네트웍스등이 전체의 75%를 임차하였다.
케이리츠투자운용은 안성에 위치한 안 성일죽물류센터를 2 ,2 4 2 억 에 매입하였다. 2 0 1 7 년 1 1 월 준공되고 2 0 1 9 년 증축된 안 성일죽물류센터는 복 합 저 온 물류창고로, 매도자의 지주회사인 지산그룹이 향 후 7 년 간 마스터리스 할 예정으로 알려졌다.
DWS자산운용은 김포고촌물류단지(김 포 ) 에 위치한 성광물류센터를 6 3 9 억 원 에 매입하였다.
2 0 1 6 년 1 1 월 에 준공된 성광 물류센터는 복합 물류센터로 쿠 팡 , SF익 스프레스 등이 사용 중이며, 현재 공실 없 이 운영되는 것으로 알려졌다.
이외에도 미 국계 펀드는 와이앤피자산운용을 통해 여주에 위치한 무신사 물류센터를 530억원 에 신규 투자하였다.
코로나19의 확산으로 리테일 및 호텔 의 거래 종결이 어려운 가운데, 물류창고 거래는 이커머스의 수요 증가 등의 이유 로 차질없이 진행되고 있다.
켄달스퀘어 로지스틱스 프로퍼티스가 설립 예정인 8 천억원-1조원 규모의 리츠 설정 등 2020 년에도 다수의 물류 거래가 예상된다.
2019년부터 수도권 주요 권역에서 대부 분 5% 중후반 수준에서 거래되었던 상온
물류센터는, 최근 5% 초중반에서 거래 되며, 투자자들의 우량 물건 선호로 향후 추가하락도 예상된다. 온라인 쇼핑 매출 의 증가, 우량 대형 매물의 등장 및 금리 하락에 따라, 물류창고 투자 수요가 가파 르게 증가하며, 수익이 안정적인 우량 물 건들의 Cap. Rate는 점차 하락하는 추 세를 보이고 있다. 추가적인 금리 하락에 대 한 기대감이 이어지며 현재의 추세는 유지될 것으로 예상한다.
2019.10 사빌스
한국물류시장 동향
“임차 수요 증가와 활발한 투자로 물류 투자 시장의 Cap. Rate는 하락 추세를 보이고 있다.”
Summary
• 2019년에는 모바일을 비롯한 간편결제 시스템의 확대와 빠른 배송, 취급 물품 다양화 등으로 전체 소매 판매액에서 온라인 매출이 차지하는 비중이 28% 까지 증가하였다
• 신발 및 가방/ 의복, 신선식품 등 기존 온라인 매출 비중이 낮았던 상품의 온라인 구매도 증가하면서 물류를 효율적으로 처리할 수 있는 입지와 시설을 가진 물류센터 수요가 증가하였다.
• 특히 새벽배송, 야간배송 등을 이용하는 신선식품 수요 대부분이 수도권에 집중되어 있어 서울 인접 지역에 위치한 복합 물류 시설에 대한 임차수요가 증가하고 있다.
• 현대적인 대형 물류 시설의 수요와 공급이 늘어나면서 전체 물류시설 면적은 최근 3년간 연평균 10%대로 증가하였다. 서울에서 가까울수록 임대료 수준은 높은 것으로 분석되었다.
• 물류투자시장 규모는 지속적으로 증가하고, 여전히 해외 투자자 우위 비중은 유지되고 있다. 물류시설에 투자하며 한국 부동산 투자를 시작하는 해외 투자자도 등장하였다.
• 활발한 투자로 Cap. Rate는 하락 추세이며 저금리 환경에서 현 추세는 유지될 것으로 보인다.
온라인쇼핑 성장
2018년 소매판매액이 전년 동기 대비 6% 성장한 가운데, 온라인쇼핑 매출은 21% 증 가하였다
. 온라인쇼핑 매출이 급증함에 따 라, 온라인쇼핑이 전체 소매 매출에서 차지 하는 비중도 증가 추세를 보이고 있다. 2017 년 전체 소매판매액의 21%였던 온라인 쇼 핑은 2019년 28%까지 증가하였다.
모바일 및 간편결제 시스템이 확대되며, 소비자의 온라인 쇼핑 접근성이 용이해졌고, B2C 수 요에 맞춰 물류를 효율적으로 처리하는 업 체들도 증가하고 있기 때문으로 알려졌다. 상품 분야별 온라인 매출 비율 상품 분야별 소매 매출을 분석해보면, 가 구/전자 제품/서적/화장품과 같은 상품들의 온라인 구매 비중이 개별 매출의 30% 이 상을 차지하였고, 직접 착용해보고 구입해 야 하는 신발 및 가방/의복과 신선도가 중 요한 음식료품 등의 매출 비중은 30% 이하 를 차지하며, 상대적으로 낮았다. 대형유통사 및 홈쇼핑 등이 최근 새벽배송 및 야간배송을 시작하며, 낮은 비중을 보였 던 신선식품, 의복, 신발 등의 상품들도 온 라인 쇼핑 매출이 증가할 것으로 예상된다.
마켓컬리와 같은 신선식품 전문플랫폼 회 사들이 주도했던 새벽배송 물류시장에, 대 형 이커머스 업체인 쿠팡, SSG닷컴 등이 참여하였고, GS홈쇼핑, 현대홈쇼핑, 롯데 홈쇼핑 등도 참여하였다.
롯데마트의 경 우, 새벽배송 뿐 아니라, 오후 8시까지 주 문하면 24시까지 배송해주는 야간배송도 시작하여, 향후 온라인 매출 비중이 더욱 증가할 것이다.
대부분의 수요가 수도권 에 집중되어 있어 새벽배송의 증가와 함 께 서울에 인접한 복합물류창고를 찾는 임 차인의 수요도 증가하고 있다
전국 물류시설 면적
2019년 전국 물류 센터의 면적은 약 1 천 2백만평으로 집계되었으며, 이 중 절반 이 서울, 경기, 인천과 같은 수도권에 있 는 것으로 조사되었다.
수도권에 위치한 물류센터 중 투자자들이 선호하는 7천평 이상의 물류센터는 3백 5십만평 (213개) 으로 조사되었다.
신규공급
최근 3년간 연평균 10%씩 증가했던 물류창고는 향후 3년간 약 6%씩 증가하 며, 공급증가세는 둔화할 것으로 예상된 다.
반면, 전체 공급 중 대형 물류창고의 비중이 증가하고 있는데, 이는 중소규모 의 물류창고가 다수 개발되었던 과거와 달 리, 인허가 규제강화, 토지가격상승, 현대 적 물류창고에 대한 기관투자자들의 선호 등의 이유로 보이며, 향후에도 이러한 추 세는 지속될 것으로 예상된다.
임차인들 이 선호하는 가로평면, 높은 층고, 편의시 설 등을 갖춘 우량 물건들이 공급되면, 상 대적으로 선호도가 낮은 오래된 물류창고 는 신축 물류창고와 경쟁이 어려워질 것 으로 예상된다.
임대료
물류창고의 임대료는 서울에 인접하며, IC 인근에 위치할수록 높게 형성되는 것 으로 확인되었다.
물류 창고의 수요가 가 장 높은
서울 김포는 4만원 이상의 임 대료를 유지하고,
인천권역은 3만원,
경 기도 광주 권역은 2만 8천원 이상의 임대 료를 유지하는 것으로 파악되었다.
서울 에서 1시간 거리 내에 위치한 용인/이천 권역은 2만 5천원 이상의 임대료를 받는다.
공실률
수도권에 위치한 물류창고 중, 준공 후 15년 미만 된 센터들은 대부분 공실 없이 유지되는 것으로 확인되었다.
다만, 차량 진입로가 좁고, 접안이 어렵고, 물류 운영 상 비효율적인 구조로 설계되는 등 일부 결함이 있는 센터들은 공실이 높은 것으 로 나타났다.
입지가 중요하지만, 임차인 들에게 선호되는 입지에 위치해 있어도 센 터 내부 스펙에 결함이 있을 경우 공실은 증가하는 것으로 확인되었다.
신규 공급 된 물류창고가 안정화되는 데 걸리는 기 간은 1년 전후로 확인되었으며, 우량 물 건의 경우 6개월 전후로 안정화되는 것으 로 조사되었다.
테넌트 밀집 지역 분석
3PL 및 E-commerce 업체들이 수도 권 전역에 창고를 사용하고 있는 가운데, 일부 업종들은 특정지역을 선호하는 것으 로 알려졌다
. 당일배송/새벽배송을 진행하 는 신선식품은 서울 인근에 밀집되어 있 으며, 소규모 고가품목은 김포 인근에 위 치해있었다.
국내화장품과 의류/패션업종 은 수도권에서 임대료가 상대적으로 저렴 하고, 생산지에 근접한 용인/이천 지역에 밀집한 것으로 확인되었다.
전망 미·중 무역 갈등 및 한일 관계 악화로, 향후 수출 규모는 유지/위축될 것으로 예 상된다. 또한 오프라인 리테일 업체들의 매 출 변동이 미미한 가운데, 전체적인 B2B 물류 시장은 현재 상태를 유지하나 규모가 크게 성장하지는 않을 것으로 예상된다.
반면, 온라인 쇼핑은 꾸준하게 증가해 B2C 물류시장은 현재와 유사한 추세의 확대가 기대된다. 특히 과거 온라인 매출 비중이 높지 않았던 식품/의류 등의 분야 에서 B2C 물류가 확대되며, 이러한 물류 서비스의 제공을 가능하게 하는 수도권 인근 복합물류창고의 수요도 증가할 것으 로 전망된다.
현재 인허가를 받은 물류창고의 개수는 제한적이지만, 과거와 달리 3만평 이상의 초대형 물류창고들이 공급되며, 우량물류 창고와 비우량물류창고의 양극화가 가속 화될 것으로 예상된다. 공급이 꾸준히 증 가함에 따라 임대료는 현재와 유사하게 유 지될 것으로 예상되며, 비우량 물건들의 공실률은 높아질 것으로 전망된다. 비우량
마켓컬리와 같은 신선식품 전문플랫폼 회 사들이 주도했던 새벽배송 물류시장에, 대 형 이커머스 업체인 쿠팡, SSG닷컴 등이 참여하였고,
GS홈쇼핑, 현대홈쇼핑, 롯데 홈쇼핑 등도 참여하였다.
롯데마트의 경 우, 새벽배송 뿐 아니라, 오후 8시까지 주 문하면 24시까지 배송해주는 야간배송도 시작하여, 향후 온라인 매출 비중이 더욱 증가할 것이다.
대부분의 수요가 수도권 에 집중되어 있어 새벽배송의 증가와 함 께 서울에 인접한 복합물류창고를 찾는 임 차인의 수요도 증가하고 있다.
차트3: 물류창고 면적 및 신규 공급, 2000 - 2022(F) - 500 1,000 1,500 2,000 - 1 2 3 4 5 6 7 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019(F) 2020(F) 2021(F) 2022(F) (단위: 백만평) Total Stock New Supply No .of Stock (단위: 개) 출처: 세빌스코리아 > 41,000원 33,000 ― 41,000원 22,000 ― 33,000원 < 22,000원 > 41,000원 33,000 ― 41,000원 22,000 ― 33,000원 savills.co.kr/research/ 4 한국 물류 마켓 물건들의 공실이 지속될 경우, 우수한 입 지에 위치한 소규모 물류창고들은 주변 필 지와 합쳐서 확장 재개발도 고려 중인 것 으로 알려졌다.
매매 및 투자시장
2019년 1분기부터 3분기까지 거래된 물 류시장의 총 투자 규모는 전년 동기 대비 두 배 이상 증가한 1조 8천억원이었다.
거 래된 물류센터의 개수는 전년과 유사했지 만, 로지스밸리안산 (7만2천평), 곤지암물 류센터 (3만평, 선매입), 스카이박스 (2만5 천평), 제이더블유엘 물류센터 (2만평)등 천 억 원 이상의 대형 물류센터들이 거래되며, 금액 기준 거래 규모는 급증하였다. 해
외 투자자의 비중은 전체 거래의 50% 이상을 차지하였다. 국내에 이미 물류센터 를 보유하고 있는 해외투자자들 외에도, 누 빈리얼에스테이트, 크레디트 스위스와 같은 해외 기관 투자자들이 처음으로 국내 물류 센터를 매입하였다.
싱가포르계 투자자인 SRE도 이지스자산운용과 함께 합작회사 를 설립하여 인천개발사업에 투자한 것으 로 알려졌다.
CBRE GI는 경기도 안산에 있는 로지스 밸리물류센터를 4,200억원 (517만원/평)에 매입하였다.
선경이앤씨가 7만 2천평 규모 로 개발한 초대형 물류센터를 LF가 3만평을 임차하며, 통합물류센터로 활용한다. LF는 넓은 층면적과 높은 층고를 활용하여 분산된 물류센터들을 통합하였고, 효율적인 재고 관리 및 간선 운송비 감소 효과 등을 기대 하는 것으로 알려졌다.
이 외에도 CBRE GI 는 2018년부터 용인과 이천 지역에 4개의 물류창고, 2018년부터 현재까지 총 6천억 원 이상을 물류센터에 투자하였다.
도이치자산운용은 2019년 3분기 곤지암 신대지구에 위치한 물류센터를 1,590억 원 (530만원/평)에 선매입하였다.
약 3만 평 규모로 2020년 하반기 준공 예정이다.
본건 개발을 시행한 유진자산운용은 준공 과 동시에 소유권을 이전할 예정으로 알려 졌다. 도이치자산운용은 이외에도 2018년 1만 3천평 규모의 이치리물류센터를 라살 자산운용으로부터 612억원 (466만원/평) 에 매입하였다.
2019년 3분기 ADF자산운용은 경기도 광주유통단지에 인접한 제이더블유엘 물류 센터를 1,070억원 (511만원/평)에 매입하 였다. 2만평 규모로 2016년에 준공되었고 상온과 저온의 면적이 각각 5:5로 구성된 복합물류센터다.
ADF자산운용은 이외에 도 1만 4천평 규모의 이천 DC1을 685억 원 (461만원/평)에 매입하고, 용인 남사면 의 2만 4천평 규모의 물류 개발 사업도 진 행하는 등 활발히 투자하고 있다.
켄달스퀘어는 2019년 4월 평택에 위치 한 1만 1천평 규모의 일양물류센터를 730 억원 (650만원/평)에 매입하였고, 9월에 이 천시 마장면에 위치한 9천평 규모의 DC이 평물류를 296억원 (321만원/평)에 매입하 였다. DC이평물류는 재개발을 목적으로 매 입한 것으로 알려졌다.
이외에도 켄달스퀘 어는 2018년 경기도 고양시 일산에 위치 한 NHN위투 복합 물류센터를 비롯하여, 이천과 용인에 상온 물류 센터, 목천 홈플 러스 상온 물류센터를 2018년 매입했다.
인천경인아라뱃길에 위치한 스카이박 스 1, 2동은 이지스자산운용의 수익증권 거래방식으로 1,351억원 (521만원/평)에 해외투자자간에 거래되었다. 총 26,000 평인 본 물류센터는 쿠팡과 그 외 임차인 들이 사용 중이다.
누빈리얼에스테이트는 경기도 남양주시 에 2019년 2분기 신축한 7천평 규모의 복 합물류센터를 425억원 (575만원/평)에 매 입하였고, 쿠팡과 이마트24가 임차인으로 알려졌다.
페블스톤자산운용은 이천에 위치한 상온 창고 2곳을 718억 (476만 원/평), 407억 (368만원/평)에 매입하며, 국내 첫 물류센터 투자를 진행하였다.
SRE 는 이지스자산운용과 합작회사를 설립하 고 인천국제공항 항공화물 터미널 인근에 5만7천평 규모의 물류센터를 건립하기 위 해, 첫 국내 투자를 진행하였다. 4분기에도 다수의 거래가 종결될 것으 로 예상된다.
마스턴투자운용은 용인시 처 인구에 위치한 3만평 규모의 신축 물류센 터를 매입하여, 물류 투자를 지속하고 있 다.
KTB자산운용은 KB부동산신탁을 우 선협상자로 선정하고, 홈플러스 안성 신 선식품 물류센터의 매각을 완료할 것으 로 알려졌다. 해당 물류센터는 홈플러스 가 2032년까지 임차계약을 체결한 저온 창고임을 고려하여, Cap. Rate 5% 이하 수준에서 MOU가 체결된 것으로 알려졌 다.
KB부동산신탁은 리츠를 통해 자금을 모집할 예정이다. 2018년까지 6% 초중반에서 거래되던 물류창고의 Cap. Rate는 2019년부터 대 부분 5% 중후반 수준에서 거래되는 것으 로 알려졌다.
온라인 쇼핑 매출의 증가, 우 량 대형 매물의 등장 및 금리 하락에 따라, 물류창고의 투자 수요는 가파르게 증가하 며, 수익이 안정적인 우량 물건들의 Cap. Rate는 점차 하락하는 추세를 보이고 있 다. 추가적인 금리 하락에 대한 기대감이 이어지며 현재의 추세는 유지될 것으로 예상한다