(국토부 종부세 지정 요건 변)
"조정대상지역은 3개월 주택가격상승률이 물가상승률 1.3배 초과 등 정량요건 충족지역 중, 제반 상황을 종합 감안시 과열이라고 판단되거나 과열우려가 있는 곳을 선정 합니다."
입력2018.10.07
부산·고양·남양주 "해제" 아우성
부산 아파트값 1년간 2.62% 추락
지난 8월 기장군 일부만 풀려
고양·남양주 '공급폭탄'까지 겹쳐
지자체 '해제 요구' 절차만 규정
국토부 결정 기다릴수밖에 없어
장기호황을 누리던 부산시 부동산시장이 작년 8·2 대책 이후 1년째 곤두박질치고 있다. 정비사업 물량 등 ‘공급 폭탄’이 터지는 가운데 청약 조정대상지역 규제까지 겹치면서 집값은 줄곧 내림세다. 부산 아파트 대장주인 해운대구 센텀시티(왼쪽)와 마린시티(오른쪽) 전경. /한경DB
2017년 10월 사상 최고치(한국감정원 통계 기준)를 기록한 부산 아파트값은 1년째 하락 중이다. 2014년 여름부터 3년간 쉬지 않고 올랐던 터라 후유증도 크다. 1년 새 집값이 1억원 이상 떨어진 단지도 많고, 거래량도 절반 넘게 줄었다. 그러나 부산 6개 구는 여전히 양도세 중과, 분양권 전매 제한, 청약 1순위 요건 강화 등의 규제를 받는 조정대상지역에 묶여 있다. 해운대구 우동 J공인 관계자는 “매수자가 없어 ‘거래절벽’인데 여전히 규제 지역에 포함돼 있어 인근 중개업소들은 고사 직전”이라고 토로했다.
정부가 집값 과열을 잠재우기 위해 조정대상지역으로 지정한 일부 지역에서 불만이 나오고 있다. 조정지역을 지정할 때와 달리 해제에는 명확한 요건이 없어서다.
일부 지역은 미분양이 1년째 4배 넘게 늘었으나 아직도 규제 지역으로 묶여 있다. 정부가 구체적인 해제 지침을 마련하지 않아 정책 및 시장 혼선이 크다는 지적이 나온다.
◆미분양 4배…집값 2억원 ‘뚝’
7일 한국감정원에 따르면 지난달 부산시 아파트값은 지난해 말과 비교해 2.62% 하락했다. 5대 광역시 중 울산에 이어 하락률 2위를 기록 중이다. 부산 집값을 견인하던 해운대구에선 아파트값이 수억원 떨어진 단지도 나오고 있다. 해운대구 우동 해운대두산위브더제니스 전용 104㎡는 이달 6억원에 거래되며 사상 최저가를 기록했다. 지난해 11월(7억8000만원) 보다 2억원가량 하락했다.
거래는 절벽 수준이다. 부산시에 따르면 지난 8월 부산 주택매매 거래량은 3049건으로 1년 전보다 50.28% 급감했다. 미분양 물량은 같은 기간 738가구에서 3129가구로 4배 넘게 불었다. 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “공급이 급증해 가격 조정이 이뤄지려던 시점에 부동산 규제가 겹쳐 시장이 빠른 속도로 위축되고 있다”고 분석했다.
수도권 조정대상지역 중에서도 상황이 비슷한 곳이 더러 있다. 지난달 고양시 아파트값은 전년 동월 대비 1.26% 하락했다. 일산이 하락세를 이끌었다. 일산 서구와 동구는 같은 기간 각각 2.32%와 1.73% 급락했다. 지난해 12월 후 9개월 연속 하락세다. 일산서구 탄현동 일산두산위브더제니스 전용 95㎡는 이달 5억7000만원에 거래되며 넉 달 만에 1억원 떨어졌다. 탄현동 M공인 관계자는 “일산보다 서울과 가까운 삼송 지축 등에 대규모 개발이 이뤄지면서 매수세가 크게 줄어들었다”고 말했다. 지난달 기준으로 남양주시 아파트값은 지난해 말과 비교하면 0.47% 떨어졌다.
공급 물량이 많아 하락세가 당분간 이어질 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다. 부동산114에 따르면 지난해 1935가구이던 고양시 아파트 입주 물량은 올해 6033가구까지 치솟는다. 내년에는 1만3410가구가 입주한다. 남양주시에선 올해(8248가구)보다 5000여 가구 많은 1만3704가구가 내년 집들이를 한다.
◆규제 해제는 ‘하늘의 별 따기’
시장은 위축되고 있지만 조정지역에서 벗어날 길은 요원하다. 규제 해제에 관한 정량 요건이 없어서다. 지방자치단체가 해제를 요구하면 국토교통부가 40일 이내 주거정책심의위원회를 열어 해제 여부를 정한다는 절차만 있다. 투기과열지구처럼 1년마다 재검토해야 하는 규정도 없다. 주택가격·청약경쟁률 등에 따라 조정지역을 지정하는 것과 대조적이다. 부산시 관계자는 “집값 하락률, 거래량 등을 근거로 국토부에 조정지역 해제를 꾸준히 요구하고 있지만 이것이 해제 요건은 아니기 때문에 국토부 결정을 일방적으로 기다리는 수밖에 없다”고 말했다.
최근 부산시는 7개 구(기장군 포함)를 조정지역에서 해제해달라고 국토부에 요청했으나 지난 8월 기장군(일광면은 제외)만 유일하게 해제했다. 국토부 관계자는 “6개 구가 서로 집값에 영향을 크게 주고 있고 입지가 좋은 곳에 청약이 예정돼 있어 해제를 보류했다”며 “규제 해제는 정량 요소뿐만 아니라 지역 상황을 종합적으로 검토해 결정한다”고 말했다.
부동산 전문가들은 예측 가능성을 높이기 위해 명확한 해제 지침을 마련해야 한다고 강조했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “규제에 관한 정량 요건을 명확히 정해야 지자체도 주택 정책을 합리적으로 마련할 수 있다”며 “해제 요건을 명확히 해 지자체가 시장 변화에 맞게 탄력적으로 정책을 수립할 수 있도록 해야 한다”고 말했다.
양길성 기자 vertigo@hankyung.com
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[단독] 조정대상지역 요건 충족 지역 살펴보니… 국토부 입맛대로 지정
입력 2020.10.21
요건 충족해도 지정 안 하고, 불충족 지역 해제 안 하기도
주거정책심의위 회의록 없고 의사결정 과정도 공개 안 해
국토교통부가 주택담보대출 등 규제가 심해지는 ‘조정대상지역’을 사실상 임의대로 지정한 것으로 나타났다. 조정대상지역으로 지정하려면 일정 조건을 충족해야 하는데, 어떤 지역은 이 조건을 충족하고도 지정되지 않았고 어떤 지역은 이 조건을 충족하지 않게 됐는데도 해제되지 않았다. 국토부는 주거정책심의위원회(주정심)를 열고 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역을 지정하는데, 지정하기까지의 의사 결정 과정을 한번도 공개하지 않아 ‘밀실 운영’ 논란도 제기된다.
특히 수도권에 얼마 남지 않은 비(非)규제지역이라는 이유로 수요가 몰린 경기 김포는 최근 3년간 조정대상지역의 요건을 갖추고 있었던 것으로 나타났다. 지난해 11월 조정대상지역에서 해제된 부산 동래, 수영의 경우 올해 들어 조정대상지역 지정 요건을 다시 충족했지만, 국토부는 별다른 정책 결정을 하지 않았다.
조정대상지역으로 지정되면 해당 지역은 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV)이 9억원 이하까지는 40%가 적용된다. 9억원 초과분에 대해서는 20%로 줄어든다. 주택을 양도할 때는 양도소득세가 중과된다. 규제지역 지정은 이처럼 국민 재산권에 중대한 영향을 주는 정책인데도 국토부가 밀실에서 정책을 결정해왔다는 비판이 나온다.
조정대상지역을 지정하던 시기에 정량적 요건을 충족한 지역들.
조정대상지역을 지정하던 시기에 정량적 요건을 충족한 지역들.
21일 국회 국토교통위원회 김은혜 국민의힘 의원실을 통해 국토부로부터 입수한 자료에 따르면 2018년부터 올해까지 국토부가 조정대상지역으로 지정한 지역과 지정 당시 정량 요건을 충족했던 지역 목록을 비교했다. 국토부가 조정대상지역 지정 요건을 충족했으나 지정하지 않았던 지역들까지 공개한 것은 이번이 처음이다.
이 자료에 따르면 국토부는 지난 2018년 8월 28일부터 2018년 12월 31일, 2020년 2월 21일, 2020년 6월 19일 네차례 조정대상지역을 지정했다. 국토부는 매 주정심마다 당시 조정대상지역 지정 요건을 충분히 충족하는 곳들이 있었음에도 일부 지역만을 규제지역으로 정했다.
가령 수도권 내 ‘마지막 비규제지역’이라며 수요가 몰리고 있는 김포의 경우, 네차례의 주정심 시점 가운데 2월 21일을 제외하고 세차례나 조정대상지역 지정 정량 요건을 충족했지만 여전히 규제 지역에 포함되지 않았다. 국토부는 당시 김포가 규제 지역에서 빠진 이유에 대해 ‘접경지역이라는 특수성’ 때문이라고 설명했다. 10월 들어 김포 집 값은 상승세를 이어가, 전용면적 84㎡ 짜리 신축 아파트의 호가가 10억원에 육박하고 있다.
또 대전 동·중·서구의 경우 지난 2018년 8월부터 2월까지 꾸준히 조정대상지역 지정 요건을 충족했지만, 올해 6월 19일에야 투기과열지구로 지정됐다. 지난해 11월 조정대상지역에서 해제된 부산 동래, 수영구는 올해 들어 다시 조정대상지역의 요건을 갖췄던 것으로 나타났다. 해제 후 집 값이 다시 뛰었기 때문이다. 하지만 이들 지역은 그 해 두차례 열렸던 주정심에서 규제지역으로 지정되지 않았다.
정량 요건을 충족하는 지역이 많았는데 일부 지역만 지정한 이유에 대해 국토부 관계자는 "주정심을 통해 정량 요건과 정성 요건을 동시에 충족하는 곳들로 규제 지역을 지정한 것"이라면서 "투기 수요 유입이나 전반적인 시장 상황을 고려하고, 종합적인 요인을 감안한다"고 해명했다.
주택법 시행규칙에 따르면 조정대상지역을 지정하려면 3개월간의 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역이어야 한다는 조건을 먼저 갖춰야 한다. 여기에 ▲해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과 ▲국민주택규모 주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과 ▲3개월간의 분양권 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가 등의 현상을 모니터링해 정량 요건을 갖춘 지역을 선별한다.
규제지역 현황
국토부는 정량 요건을 갖춘 지역 가운데 ‘정성 요건’을 반영해 규제지역 목록을 뽑아낸다. 이후 최종적으로 정부측 당연직 위원과 민간 위촉직 위원이 포함된 주정심을 거쳐 규제 지역이 발표된다. 하지만 정부가 제출한 규제지역 지정안이 지금까지 전부 원안대로 통과돼, 위원들이 사실상 ‘정책 거수기’ 역할을 하는 데 그친다는 지적이 꾸준히 제기됐다.
규제지역 지정 절차에 대한 비판이 이어지고 있음에도 국토부는 주정심 회의록 등 정책 결정 과정을 대외적으로 공개하지 않고 있다. 국민의 재산권 행사와 관련한 중요한 정책을 결정하면서 그 사유를 밝히지 않고 ‘밀실 운영’을 이어가고 있는 것이다. 한국은행이 기준금리를 정하는 회의체인 금융통화위원회를 가진 후 한달의 시간 차를 두고 시장에 이를 공개하는 것과는 사뭇 다른 모습이다.
국토부가 밀실에서 규제지역을 정하게 만드는 근본적인 원인인 ‘뒤쳐진 규제’를 고쳐야 한다는 지적도 나온다. 과거와 달리 많은 지역에서 소비자물가상승률이 마이너스(-)를 기록하고 있어, 많은 지역이 조정대상지역 정량 요건을 갖춰서 발생하는 문제라는 것이다. 정량 요건 기준을 재조정해 국토부가 입맛대로 규제지역을 지정하도록 하는 정성 요건이 개입할 여지를 줄여야 한다는 것이다.
국토부 관계자는 "지금 시점에도 비규제지역 가운데 정량 요건을 충족하는 지역은 굉장히 많지만, 기계적으로 정량 요건을 충족했다고 해서 규제 지역에 포함하지는 않고 있다"고 말했다. 정량 요건을 충족하는 지역 가운데 집 값의 상승 추세와 투기 수요 유입 등을 보고 국토부가 결정을 내린다는 설명이다. 한번 규제지역으로 지정할 수 있는 정량 요건을 충족했다고 해서 곧장 규제지역으로 지정할 경우 혼란을 부추길 수 있다는 입장이다.
김은혜 의원은 "어디를 조정대상지역을 지정할지가 법에 정해져있는데도, 국토부가 자의적으로 대상지를 선정했다"며 "조정대상지역 뿐 아니라 부동산 정책이 대부분 이렇게 투명성과 예측 가능성 없이 이뤄지고 있고, 국민 재산권이 침해되고 있어 분명한 해명과 책임 조치가 필요할 것"이라고 말했다.
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조정대상지역 추가지정 및 해제시기 등 결정된 바 없다
국토교통부 2020.12.14
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정부는 “기존 규제지역중 일부 지역의 주택가격 안정세 여부 등을 상세조사 중이나 조정대상지역 추가지정 및 해제시기 등에 대해서는 아직까지 결정된 바 없다”고 밝혔습니다.
12월 11일 머니투데이 에 대한 국토교통부의 설명입니다
[보도 내용]
이르면 다음주 경기 파주와 울산, 창원, 천안, 부산 일부 지역 등이 조정대상지역으로 지정
경기 양주 등 집값 상승률이 미미한 일부 지역은 읍면동 단위 해제검토
[국토교통부 설명]
정부는 기존 규제지역중 일부 지역의 주택가격 안정세 여부 등을 상세조사 중(한국부동산원, 10월~12월)이며,
비규제지역에 대해서도 가격·거래동향, 청약시장상황 등을 면밀히 모니터링 중입니다.
다만, 조정대상지역 추가지정 및 해제시기 등에 대해서는 아직까지 결정된 바 없음을 알려 드립니다.
문의: 국토교통부 주택정책과 044-201-3324
[출처] 대한민국 정책브리핑 (www.korea.kr)
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조정대상지역 해제 좌고우면 안된다
[사설]
2020-11-18 중부매일
지난 6월 예상치 못했던 부동산 조정대상 지역으로 지정된 청주시가 5개월만에 해제를 요청했다. 불과 반년도 안돼 국토교통부에 규제 해제를 요청한 가장 큰 이유는 불합리한 지정으로 인해 주민들의 큰 불편을 겪고 있기 때문이다. 조정대상 지정에 따라 청주권 전역에 걸쳐 주택관련 돈줄을 죄고, 규제강도를 높이는 조치들이 취해졌다. 이로 인해 곧바로 아파트를 중심으로 주택거래량이 급감하고, 분양심리가 위축되는 등 부동산시장이 왜곡·위축됐다. 이를 지금이라도 바로잡기 위해 조정지역은 해제돼야 한다.
부동산 조정대상 지역 지정은 투기로 인한 국지적 거래시장 과열을 막고 청약시장 질서를 잡기 위한 것이다. 그러나 현 정부들어 특정지역 부동산 시장의 숨통을 집중적으로 죄는 이른바 '핀셋규제'의 주요 조치로 쓰이면서 '풍선효과' 등 주변시장을 교란시키는 원인이 되고 있다. 앞서 청주권 지정도 핀셋규제와 풍선효과에 따른 것이다. 당시 인근 대전이 규제대상이 되자 투기세력이 방사광가속기 호재를 등에 업고 몰려들면서 아파트 가격이 요동쳤다. 이에 앞뒤를 안보고 철퇴를 내린 게 조정지역 지정이다.
하지만 청주의 부동산 시장은 가격안정이 아닌 급랭(急冷)으로 반응했다. 매매가 변동률은 상승세가 꺾이는 것도 모자라 하락세가 됐고 아파트 거래량은 지정이전에 비해 70% 가까이 줄었다. 조정지역 지정요건의 하나인 분양권 전매거래량도 전년대비 절반수준이다. 이에 주택가격상승률이 소비자물가의 그것에 못미치는 등 지정 기준과는 사뭇 동떨어진 상황이 연출되고 있다. 더구나 시장이 얼어붙자 예정된 분양도 1/3만 진행되는 등 공급시장이 멈췄다. 이는 조만간 공급초과 상황이 뒤따를 것임을 의미한다.
시장왜곡은 신규분양 뿐만이 아니다. 민간공원개발과 재개발·재건축 등도 모두 미뤄지고 단기공급 부족은 이미 시작됐다. 물량조절 실패는 가격요동을 부르고 시장은 불안해질 수 밖에 없다. 지정 기준에 못미치는 시장상황인데도 불필요한 규제를 무리하게 이어갈 경우 청주 아파트시장이 심각하게 왜곡되는 부작용이 불가피해진다. 이런 마당에 조정지역으로 묶어두는 것은 시장 안정이 아니라 불안으로 가는 지름길이다. 쓸데없이 손을 대 시장만 어지럽히는 현 정부의 부동산 실책이 청주에서도 확인되는 셈이다.
그럼에도 지정 해제는 호락하지 않아 보인다. 투기세력들이 여전히 전국을 휩쓸지만 정부가 이를 감당하지 못하고 있어서다. 그런 까닭에 정부는 규제지역을 더 늘리려고 한다. 속수무책이니 일단 묶고보자는 식이다. 막무가내로 강경한 이같은 입장은 해제 대상임에도 청주의 발목을 잡을 수 있다. 지금까지 현 정부의 부동산 정책이 그러했기에 전망은 어둡다. 그러나 잘못의 반복은 더이상 안된다. 조건에 안맞으면 푸는 게 정답이다. 본질이 아닌 이유로 좌고우면해서는 올바른 정책이라도 제역할을 할 수 없을 뿐이다.
©중부매일