2021-05-28
정부.서울시 50만호 영끌…주택난 완화할까 (PG)
(서울=연합뉴스) 김종현 기자 = 서울 전역의 재개발·재건축 열기가 갈수록 증폭할 전망이다.
정부가 의욕적으로 공공 재개발·재건축을 밀어붙이는 가운데 오세훈 서울시장도 민간 재개발·재건축 계획을 구체화하고 나섰다.
정부가 앞에서 끌고, 서울시가 뒤를 받치면 공급 물량이 크게 늘어 도심 주택난이 상당 부분 해소될 것이라는 장밋빛 전망이 나오고 있다.
하지만 장미에는 가시가 있다. 우후죽순 개발은 투기 수요를 자극해 집값 불안을 심화한다. 개발에서 밀려난 저소득 세입자들의 주거 불안정성이 커질 수도 있다.
◇ 50만 가구 실행 땐 서울 전역이 아파트 공사판
정부는 지난 2·4 대책에서 올해부터 2025년까지 서울에 모두 32만3천 가구의 주택을 공급하겠다고 했다.
이 가운데 실제 건축이 아닌 비주택 리모델링과 신축매입을 통한 4만3천 가구 공급 계획을 뺀 물량은 28만 가구다.
핵심인 도심 공공주택복합사업으로 11만7천 가구, 공공 직접시행정비사업으로 9만3천 가구, 소규모 정비사업으로 6만2천 가구, 도시재생으로 8천 가구를 각각 공급한다.
오세훈 서울시장도 지난 26일 2025년까지 규제 완화를 통한 재개발로 13만 가구, 재건축 정상화로 11만 가구 등 24만 가구를 새로 짓겠다고 했다. 이렇게 되면 정부의 2·4 대책과 서울시의 자체 공급계획을 합한 물량은 재개발 43만 가구, 재건축 11만 가구 등 54만 가구에 달한다.
물론 일부 재개발·재건축의 경우 정부와 서울시의 계획이 겹칠 수 있다. 서울시가 발표한 재개발 계획 물량 13만 가구 가운데 6만 가구는 기존에 있던 개발 계획이다. 내년 대선이나 지방선거 결과에 따라서도 계획은 가변적이다.
하지만 어느 정당이 정권을 잡고, 누가 서울시장이 되든 중장기적 시장 안정을 위해 공급 영끌을 할 수밖에 없는 상황이다.
공공 개발이냐 민간 개발이냐의 선택이 달라질 수는 있어도 전체 공급 물량은 늘면 늘었지, 줄어들 가능성은 작다.
주택 50만 가구는 분당 신도시 5개, 강남 3구 주택의 1.8배에 해당하는 물량이다.
고종완 한국자산관리원 원장은 "적정 주택 보급률인 105% 달성을 위해 서울에서 약 30만 가구 부족한 만큼 50만 가구 정도가 공급된다면 주택난이 상당 부분 해소될 수 있다"고 했다.
그는 "서울에서 꼭 필요한 입주 물량은 아파트 기준으로 연평균 5만 가구 정도로 보이는데 최근 10년간은 연 4만 가구에 그쳐 물량 부족이 누적된 것"이라고 했다.
◇ "투기·이주·세입자 대책 정교하게 세워야"
정부와 서울시의 공급 대책이 실행되면 재개발·재건축 예정지를 중심으로 개발 기대감이 분출하면서 서울 전역의 집값이 요동칠 수 있다.
이미 정부의 2·4 공급대책으로 낙후지역의 단독주택이나 빌라가 급등세를 탔고, 오세훈 시장 취임을 전후해 강남과 노원 등의 재건축 아파트가 폭등했는데 이런 현상이 심화할 수 있다.
정부와 서울시는 투기 차단을 위해 재개발구역 지정 시 주택 분양권을 주는 '권리산정기준일'을 앞당기고, 지분쪼개기 금지, 과열 우려 지역에 대한 토지거래허가구역 지정 등의 대책을 강구하기로 했다.
하지만 과거 사례를 볼 때 대책은 늘 뒷북이거나 허술해 투기 바람을 잠재우지 못했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "정비지역의 재개발 움직임이 본격화하면 노후 단독 주택이나 다가구 빌라 등의 가격이 불안해질 수 있어 확실한 투기 억제책이 담보돼야 한다"고 했다.
재개발·재건축 기간의 기존 입주자와 세입자 주거 대책도 보통 문제가 아니다. 한꺼번에 이주 수요가 몰리면 전월세와 기존 주택시장을 패닉으로 몰아넣을 수 있다.
정부는 2·4 대책에서 제시한 공공 재개발로 서울에서 2023년부터 2027년까지 5년간 약 18만9천 가구가 멸실할 것으로 예상한다. 여기에 오세훈 표 재개발 재건축이 가세하면 멸실 가구는 30만∼40만 가구로 증가할 수 있다.
주도면밀한 계획 없이 정부와 서울시가 경쟁적으로 재개발·재건축에 나서면 최악의 전월세 대란을 부를 수 있다는 얘기다.
공급 확대를 통한 서민 주거안정 대책이 오히려 무주택 서민들을 나락으로 내모는 누구도 원치 않는 상황을 만들 수 있다.
정부는 순환개발, 건설 기간 임시거주지 제공, 세입자에 대한 이주·생계비 지원, 공공 임대 제공 등의 다양한 지원책을 마련하기로 했지만, 재원이 걸려있어 문제가 간단치 않다.
고종완 원장은 "정부와 서울시가 머리를 맞대고 재개발·재건축의 순환개발, 이주 및 세입자 대책 등에 대한 로드맵을 세워 정교하게 추진해야 한다"면서 "이를 소홀히 하면 상상외의 부작용이 나타날 수 있다"고 경고했다.
kimjh@yna.co.kr
<강북 중저가아파트 무서운 상승세…재개발 활성화·LTV 완화 변수 [부동산360]
입력2021.05.29. 오후 2:02
김은희 기자
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서울 아파트값 주간 상승률 4주째 1%대
노도강·금관구 중심으로 상승세 두드러져
재개발 규제 완화에 따른 개발 기대감 작용
무주택자 LTV 완화로 매수세 몰릴 가능성도
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서울 노원구 상계동 아파트 단지 일대. [연합]
[헤럴드경제=김은희 기자] 서울 아파트값이 4주째 0.1%대 상승세를 이어가고 있다. 거래가 크게 줄어든 상황에도 재건축 규제 완화에 대한 기대감 등으로 가격이 내리지 않는 모습이다.
특히 최근 들어서는 강북권 중저가아파트를 중심으로 가격이 큰 폭으로 오르고 있다. 매수심리가 살아나면서 가격대가 낮은 아파트를 중심으로 매수세가 나타나는 데다 서울시가 발표한 재개발 규제 완화 방안이 호재로 작동한 것으로 보인다.
여기에 여당이 무주택자에 대한 LTV(주택담보대출비율) 규제 완화를 예고하고 있어 중저가아파트를 중심으로 가격 강세가 지속될 수 있다는 분석이 나온다.
29일 부동산114에 따르면 서울 아파트 매매가격은 지난 28일 기준 0.10% 상승하며 전주와 비슷한 흐름을 이어갔다.
올해 초 0.25%에 달했던 서울의 아파트값 상승률은 마지막주를 기준으로 1월 0.18%, 2월 0.13%, 3월 0.09%로 상승폭을 줄여나갔고 지난달 둘째주에는 0.05%까지 하락했다. 그러나 다시 반등하며 같은 달 다섯째주 0.1%를 기록했고 이후 0.1%대의 상승률을 유지하고 있다.
구별로 살펴보면 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 등 강북권 중저가 아파트 밀집지역 위주로 상승세가 두드러졌다. 노원구가 0.28%로 가장 높은 상승률을 기록했으며 ▷강서 0.20% ▷구로 0.20% ▷관악 0.18% ▷강북 0.16% ▷강남 0.15% ▷금천 0.15% ▷도봉 0.12% 등의 순이었다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 “서울시가 재개발 규제완화 정책을 발표하면서 과거 뉴타운 같은 대규모 개발에 대한 기대감은 상당한 분위기”라며 “정비사업 이슈와 더불어 서울은 중저가 아파트를 중심으로 수요층이 유입되며 키 맞추기를 하고 있다”고 분석했다.
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서울 구별 아파트 매매가격 변동률. 5월 28일 기준. [자료=부동산114]
강북권 중저가 아파트의 강세는 당분간 이어질 것으로 보인다. 일단 서울시가 재개발 활성화에 시동을 걸었다는 점이 변수로 꼽힌다. 서울시는 지난 26일 주거정비지수제 폐지, 공공기획 도입, 2종 7층 일반주거지역 규제 완화 등을 골자로 한 재개발 관련 6대 규제 완화 방안을 발표한 바 있다. 정비구역 지정과 정비계획 수립에 필요한 절차를 간소화해 사업 속도를 높이겠다는 계획이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이번 규제 완화를 시장에서는 호재로 인식하며 가격 상승으로 반응할 가능성이 높다”며 “단기적인 가격 상승이 있더라도 전체적인 주택 공급을 위해서는 필요한 조치”라고 말했다.
무주택자에 대한 LTV 완화도 가격 상승요인으로 작용할 수 있다는 분석이다. 실수요자를 위한 대출규제 완화 자체는 긍정적이나 중저가아파트로 매수세가 집중되면서 가격 오름세가 확대될 수 있다는 것이다.
더불어민주당은 지난 27일 무주택자의 LTV 우대폭을 현재 10%포인트에서 최대 20%포인트로 확대하는 방안을 내놓았다. 주택가격 기준은 부부합산 8000만원에서 9000만원, 생애최초 9000만원에서 1억원으로 상향하고 소득기준도 3억원씩 올렸다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “여신규제 완화에 1주택자에 대한 과세 부담도 줄어들 예정이어서 중저가 아파트의 최고가 경신이 지속되고 있는 서울 외곽지역을 중심으로 실수요자 유입이 이어지며 가격 강세가 지속될 수 있다”고 내다봤다.
ehkim@heraldcorp.com