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5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 증여세율은 30%, 누진공제 6천만 원, 10억 원 초과~30억 원 이하는 40% 증여세율이 적용되며 누진공제 1억 6천만 원입니다. 과세표준 30억 원 초과는 50% 증여세율이 적용되며 누진공제 4억 6천만 원입니다
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2021-07-02 17:50:08
날로 늘어나는 종합부동산세로 인해 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 보유한 집을 팔기에는 양도세가 부담이다. 전문가들은 이러한 다주택자들에게 증여를 통해 조금이나마 절세할 수 있을 것이라고 조언한다. ⓒ 미래에셋
▲날로 늘어나는 종합부동산세로 인해 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 보유한 집을 팔기에는 양도세가 부담이다. 전문가들은 이러한 다주택자들에게 증여를 통해 조금이나마 절세할 수 있을 것이라고 조언한다. ⓒ 미래에셋
[프라이경제] #. 서울에 집을 두 채 보유하고 있는 A씨(62세)는 늘어나는 종합부동산세(종부세) 때문에 고민이 많습니다. 보유한 집 모두 A씨 명의로 10년 전에 취득해 현재 시세는 16억원(공시가액 10억원), 양도차익은 10억원 정도죠. 현재 하나의 집에는 A씨가 직접 거주하고 있으며, 나머지는 전세로 임대하고 있는 상황입니다. A씨는 막상 집을 팔자니 양도세가 부담되고 이러지도 저러지도 못하고 있는 상황입니다.
종부세를 생각한다면 다주택자들은 집을 팔거나, 양도, 증여하는 방법을 택해야 합니다. 하지만 일반적으로 절세에 대한 각각의 장점을 알고 선택하거나 방법들을 조언 받기는 쉽지 않죠.
종부세는 올해 6월1일 과세기준일을 기준으로 대폭 인상됐습니다. 6월1일 이후 집을 처분한 경우 양도소득세가 최고 75%, 지방 소득세를 더하면 3주택자 경우 많게는 82.5%까지 내야 하는 것이죠.
예를 들어 조정대상 지역 내 공시가액 10억원인 집을 두 채 보유한 A씨의 경우 올해 내야 할 종부세만 2800만원에 달합니다. 공시가액이 매년 10%씩 상승한다면, 2022년에는 4000만원, 2023년에는 5500만원씩 불어나게 되는 것이죠.
다주택자가 조정대상 지역에 있는 주택을 팔면 양도소득세가 중과되는데요. A씨가 주택을 오래 보유했더라도 장기 보유 특별공제는 받을 수 없으며, 세율도 기본세율(6~45%)에서 2주택자는 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 가산한 세율이 적용됩니다.
2주택자인 A씨가 양도차익 10억원인 서울에 있는 주택을 판다면, 양도소득세는 6억4100만원입니다. 양도차익 10억원인 집을 팔아 양도소득세 6억원을 내야하는 셈이죠.
간혹 자녀에게 저가양도를 통해 문제가 발생하기도 합니다. 저가양도는 자산을 시가에 미달하게 양도하는 것을 뜻합니다. 상속세 및 증여세법에서는 특수관계인에게 자산을 양도함에 있어 현저히 저렴한 대가로 양도한 경우 시가와 양도가액과 차액을 증여한 것으로 여겨 증여세를 과세하기도 합니다. 즉 자칫 양도가 아닌 증여로 보아 세금이 매겨질 수도 있다는 것입니다.
아파트를 파는 것이 아니라 증여할 때 증여재산 평가액은 시가인 매매사례가액을 기준으로 책정됩니다. 증여일 전 6개월에서 증여일 후 3개월 이내 같은 단지 내 유사한 매매사례가액을 증여재산가액으로 정하는 것입니다. 이는 현재 시가가 16억원에 집을 자녀에게 증여하면, 증여세는 4억4620만원을 내면 된다는 것이죠.
이때 취득세는 매매사례가액이 아닌 공시가액 10억원에 대해 세율이 적용돼, 부가세인 지방교육세와 농어촌특별세를 합하면 1억3400만원이 더해집니다. 증여세와 취득세는 증여 받은 수증자 돈으로 내야 하죠.
결론적으로 A씨가 한 채를 처분하면 6억4100만원의 양도소득세를 내야하고, 자녀에게 증여를 한다면 증여세 4억4620만원에 취득세 1억3400만원을 합해 5억8020만원을 내야 하는 거죠.
즉 양도소득세보다 증여하는 것이 세금을 덜 내게 되는 셈입니다. 증여세는 어떤 재산을 증여해도 내야 되는 세금으로 현금 16억원을 증여하나, 16억원짜리 아파트를 증여하나 증여 받는 자녀가 내야 될 증여세는 동일합니다.
물론 양도소득세와 증여세를 비교해 본 결과 큰 차이를 못 느끼길 수도 있을 겁니다. 하지만 A씨가 아파트를 증여하면 증여세만 내면 되고, 그동안 쌓인 양도차익에 대한 양도세는 없어진다는 것이 가장 큰 혜택이죠. 양도세는 대가를 받고 팔았을 때 생긴 차익에 대해 내는 세금이므로 무상으로 넘겨준 증여에서는 발생하지 않기 때문입니다.
따라서 전문가들은 A씨가 아파트를 파는 것보다 무주택인 자녀에게 증여하는 것이 유리하다고 조언합니다. 단 증여 받은 아파트를 자녀는 5년이 지나서 팔아야 한다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
증여를 통해 양도차익을 줄여 양도세를 회피하는 것을 방지하기 위해 세법에서는 증여일부터 5년 이내에 증여 받은 부동산을 팔면 '취득가액 이월과세'라는 규정을 적용하고 있습니다.
현재 부동산은 무주택자와 다주택자 모두에게 뜨거운 감자와 같죠. 특히 다주택자들은 부동산은 팔자니 아깝고, 보유하자니 세율이 날로 높아져 계륵 같은 존재 아닐 수 없습니다. 이러지도 저러지도 못하며 골머리를 앓는 것보다 자녀 증여를 통해 세금을 절세 해보는 것도 현명한 방법이 아닐까 생각해 봅니다.
이정훈 기자 ljh@newsprime.co.kr
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2021.6
[전문가칼럼] 상속세 절세 위한 전략적인 사전증여 7가지 팁!
(조세금융신문=안성희 세무사) 최근 이건희 회장 상속세가 스티브잡스의 상속세보다 3.5배 많은 12조 정도로 확정되자 최고 50%가 적용되는 상속세율(최대주주 보유주식에 대해서는 20% 할증평가 후 세율적용)의 적정성 여부가 뜨거운 감자가 되고 있다.
우리나라 상속·증여세 세수비중은 세계2위, OECD 평균의 4배로서 전체 세수 중 상속·증여세가 차지하는 비중(2019년 기준 3.21%)은 자산가치상승에 따라 꾸준히 늘고 있으며, 전 세계적으로 전체 세수 중 상속·증여세 세수비중이 1% 이상인 국가는 한국 외에 벨기에, 일본, 프랑스가 유일하다.
상속세는 과거 부자들의 세금으로만 생각되어 왔지만, 과세표준이 30억을 초과하는 경우 50%의 세율이 적용되는 현행 상속세율은 2000년 개정 후 그대로 유지되고 있고, 배우자가 있는 경우로서 상속인이 상속받는 경우 10억원의 상속공제가 적용되는 상속공제한도도 1997년도 이후 상향되지 않아, 서울에 똘똘한 집 한채만 가지고 있는 경우에도 상속세 과세대상이 되며, 똘똘한 두 채를 가지고 있는 경우에는 50% 세율이 적용될 수도 있다.
따라서 상속세는 생활 속 밀접한 세금이 되었으므로 생활 속 절세전략이 필요한데 상속세를 드라마틱하게 줄일 수 있는 것은 사전증여가 유일하다 할 수 있으므로 전략적인 사전증여팁을 통해 절세를 실행할 필요가 있다.
TIP 1 증여재산공제 활용한 증여는 빨리할 것!
10년마다 미성년자인 자녀의 경우 2000만원, 성년 자녀의 경우 5000만원, 배우자의 경우 6억원, 기타친족의 경우 1000만원의 증여재산공제가 가능하다. 따라서 사전증여는 출생과 동시에 10년마다 하는 것이 유리하며, 직계존속의 소득이 많은 경우에는 증여재산공제에 얽매이지 말고 10% 세율이 적용되는 구간에서 과감하게 증여하여 절세효과를 극대화 할 수 있다.
TIP 2 배우자보다는 자녀에게 사전증여할 것!
배우자의 법정상속재산가액이 30억 정도인 경우로서 배우자가 법정상속지분대로 상속받는 경우에는 베우자 상속공제한도인 30억의 배우자공제를 받을 수 있으며, 상속받은 재산으로 자녀 몫의 상속세를 납부하더라도 자녀에게 증여세가 과세되지 않아 2차 상속재산을 줄일 수 있게 된다.
하지만 배우자 상속공제한도 계산시 10년 이내 배우자가 증여받은 재산은 차감하므로 피상속인의 연세가 많은 경우에는 배우자보다는 자녀에게 사전증여하는 것이 유리하다.
TIP 3 피상속인 건강고려하여 수증자 정할 것!
상속세 과세대상 재산가액은 10년 이내 상속인에게 증여한 재산과 5년 이내 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산을 합산하여 산정한다.
피상속인이 젊은 경우에는 당연히 상속인에게 증여하여야겠지만 피상속인이 연세가 있는 경우로서 잔여생존기간이 5년 이상 10년 이내로 예상되는 생각되는 경우에는 상속인이 아닌 손자, 며느리, 사위에게 증여하는 것을 고려할 필요가 있다. 상속인이 아닌 손자, 며느리, 사위에게 증여한 경우로서 5년 후 유고가 발생한 경우에는 상속인이 아닌 자에게 증여한 사전증여재산을 합산하지 않으므로 절세효과가 클 수 있기 때문이다.
TIP 4 꼬마빌딩, 나대지는 분산증여할 것!
2019년 2월 12일 세법개정으로 일정가액 이상의 꼬마빌딩, 나대지를 기준시가로 평가하여 신고한 경우에는 국세청에서 법정결정기한 내에 둘 이상의 감정가액의 평균액으로 평가하여 과세할 수 있으며 최근 이러한 과세가 많이 이루어지고 있다.
기준시가와 감정가액의 평균액과의 차이는 30% 이상으로 큰 금액의 상속세 차이가 발생하므로 소급감정의 대상이 되는 꼬마빌딩, 나대지가 있는 경우에는 소급감정대상이 되지 않는 수준의 금액 이하로 나누어 타재산보다 먼저 사전증여를 실행할 필요가 있다.
TIP 5 임대수익율이 높은 부동산부터 증여할 것!
임대수익이 있는 부동산은 임대수익을 수증자에게 귀속시켜 수증자의 재산증대효과를 극대화하고, 임대수익에 대한 상속세를 줄일 수 있도록 최우선적으로 증여할 필요가 있다. 또한 증여세 부담 때문에 임대부동산 중 일부만을 증여하여야만 하는 경우에는 가격이 하락하는 건물보다는 공시지가가 상승하는 토지를 먼저 증여하는 것이 유리하다.
TIP 6 부담부증여를 활용할 것!
부담부증여는 증여재산에 담보된 채무가 있는 경우 동 채무를 승계하여 증여받는 것으로서 재산가액에서 채무를 차감한 가액에 대해서만 증여세가 과세되고 채무액에 대해서는 증여자가 양도소득세를 부담하므로 수증자가 증여세를 납부할 여력이 크지 않은 경우로서 향후 가치상승이 예상되는 경우에는 부담부증여를 활용하는 것이 유리하다.
이 경우 부담부증여를 통해 승계한 채무에 대해서는 국세청에 채무상환과정에 대해 사후관리 하므로 승계한 채무를 증여자가 반제해서는 절대 안되며, 주택을 증여하는 경우라면 반드시 양도소득세 중과대상 여부를 확인한 후 진행하여야 한다.
TIP 7 향후 가치상승이 예상되는 재산을 증여할 것!
현금을 증여하는 것보다는 향후 가치상승이 예상되면서 기준시가와 시가와의 차이가 큰 소급감정의 대상이 되지 않을 정도 가액의 토지등을 증여하는 것이 수증자의 재산증대와 절세효과를 극대화 할 수 있으므로 보유재산 중에서 선별하여 증여할 필요가 있다.
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[프로필] 안성희 세무법인 현인 대표세무사
• 고려대학교 법학박사(조세법 전공)
• 국세청 국세심사위원 역임
• 삼성세무서 과세적부심사위원 역임
• 저서
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