[기획] 미국이라면 화천대유 논란 없다…PFV 개발사업 ‘허점’
미국이라면 화천대유 논란 없다…
쿠키뉴스 | 2021-10-07
미국 PFV 설립시 전체 사업비 20~30% 이상 자본금 투자해야
일본 사례...부동산 디벨로퍼 역할 강화해야
[쿠키뉴스] 유수환 기자 = 이재명 경기도지사가 성남시장 재직 시절 추진한 성남 대장지구 개발사업이 특혜 의혹으로 불거지자 기존의 민관 개발사업(민간과 공공합작)에 대한 구조적인 문제점도 도마에 오르고 있다.
개발 사업을 추진하는 주체(부동산시행)가 적은 자본금으로 PFV(프로젝트금융투자회사)를 설립하는 것은 최근 대규모 도시개발에서 자주 활용되는 금융기법이다. 이는 국내에 국한되는 것이 아니라 미국과 유럽 등에서도 자주 활용되는 부동산금융기법이다.
하지만 미국의 경우 PFV 설립은 한국과 비교해 보다 엄격한 편이다. 미국에서 PFV를 설립하려면 전체 사업비의 20~30% 이상 자본금을 투자해야 한다. 때문에 자본금이 적은 SPC(특수목적법인)가 시행을 주도하는 경우는 발생하지 않는다.
경기도 성남시 판교대장 도시개발사업구역 모습 사진=연합뉴스
◇ 미국이라면 ‘화천대유’ 논란 없었을 것
PFV는 개발사업의 대형화 되면서 나타나는 리스크를 관리하기 위해 만들어진 SPC(특수목적법인)이다. 이는 시공사 중심의 도시개발사업에서 벗어나 민관과 금융사가 주도로 지분을 출자해 사업을 진행하는 금융기업이다. 시공사가 직접적으로 지급보증 방식의 자금을 조달하는 것은 리스크가 크다는 문제의식에서 비롯됐다.
부동산 디벨로퍼 관계자는 “최근 도시개발사업에서 PFV 구성하는 것은 원활한 금융지원(자금조달)을 위한 것”이라며 “PFV를 통해 진행하면 사업의 무게 중심이 시공사가 아닌 금융사와 민관으로 넘어갈 수 있다”고 설명했다.
PFV를 설립함으로서 ▲차주(시행사)의 지분 분산에 따른 리스크 관리 ▲PF사업을 위한 SPC(특수목적법인) 설립에 따른 세금 감면(법인세·등록세) ▲사업에 지분을 출자한 투자자 이익 공유 등이 가능하다.
문제는 사업을 진행하는 주체(실질적인 시행사)가 적은 자본금만으로 개발을 진행할 수 있는 구조다. 미국에서도 PFV 설립을 통해 대규모 도시개발 사업을 진행한다. 다만 PFV 설립 요건은 국내와 비교해 까다로운 편이다. 즉 미국에서 도시개발서업을 위해 PFV를 설립하려면 사업 초기부터 전체 사업비의 30% 이상을 투자해야 한다.
IB(투자금융)업계 관계자는 “미국의 경우 자본력을 가진 시행사가 사업 초기부터 전체 개발 사업비의 약 30%에 달하는 자금을 투입한다”며 “반면 국내의 경우 개발을 위한 토지확보와 인허가만 받으면 초기 자본 투입이 적더라도 PFV 구성에 어려움이 없다”고 지적했다.
국내에서 PFV 설립하려면 ▲자본금 50억 원 이상 ▲은행 등 금융사 5% 이상 자본금만 출자하면 된다. PFV의 자산관리와 사업 위탁을 맡은 AMC(자산관리회사)도 적은 지분만으로 PFV에 출자할 수 있다. 이러한 구조는 화천대유와 같은 AMC가 적은 자본금만 가지고도 사업을 진행하는 주체가 될 수 있었다. 건설업계 관계자는 “민간에 혜택을 주는 PFV의 구조적인 사업 구조는 큰 문제는 없으나 이 과정에서 일부 이해관계자들이 막대한 이익을 낸 것은 논란의 여지가 있다”고 지적했다.
성남시 대장지구 사업 추진을 위해 PFV(성남의뜰)를 출자한 곳은 성남도시개발공사((53.77%), 하나은행(15.06%), 국민은행(8.60%), 기업은행(8.60%) 동양생명(8.60%) 하나자산신탁(5.38%) 등이다. 이들은 2종 우선주를 보유하고 나머지 7% 지분은 보통주로 화천대유(1%)와 SK증권 특정금전신탁에 돈을 넣은 7명의 개인투자자가 나눠가졌다.
◇ 부동산 디벨로퍼 역할 강화해야…일본 사례도 고려해야
전문가들은 부동산 디벨로퍼의 역할을 강화해야 한다고 말한다. 국내 대부분 부동산 개발 사업은 대단위 아파트 분양 사업을 위주로 하기에 소규모 시행사들이 많다. 때문에 소규모 디벨로퍼는 사업 전반에 대해 시공사의 의사결정에 의존하는 경우가 많다. 도시와경제 송승현 대표는 “국내 개발사업은 시행사 보다는 시공사나 금융사에 역할과 권한을 의존하는 경우가 많다”고 지적했다.
때문에 학계에서도 대규모 개발사업을 추진하기 위해서는 사업의 시작과 완료까지 책임질 수 있는 주체(디벨로퍼)가 필요한다고 한다. 서울연구원이 발표한 ‘해외 대규모 도시개발사업의 사례와 추진 주체 연구’에 따르면 현재 PFV를 통한 사업 시행은 이해관계자로 구성된 한시적인 조직으로 장기적인 사업 관리가 어렵다고 한다.
즉 국내 대규모 도시개발사업에서 시행 주체는 대부분 개발부문에 치중해 사업완료 후 자산관리와 운용은 이뤄지지 않고 있다는 것이다. 반면 ‘미쓰이부동산’ 등 대형 디벨로퍼가 건재한 일본의 경우 개발→보유→운영의 균형적 사업체계를 구축하고 있다. 대표적으로 도쿄 미드타운 도시재생 프로젝트는 시행사(미쓰이부동산)을 중심으로 사업을 진행하고 투자자 모집을 통해 컨소시엄을 구성했다. 미쓰이부동산은 사업의 계획, 시공, 준공 이후 매니지먼트까지 종합적인 서비스를 제공한다.
부동산업계 관계자는 “개발 사업의 성공적인 추진을 위해서는 전문적인 디벨로퍼가 필요하며, 공공은 대규모 도시개발사업의 평가 및 모니터링을 하기 위한 조직과 함께 전문적인 디벨로퍼 양성을 위한 기관을 마련해야 한다”고 강조했다.
shwan9@kukinews.com.
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(● 화천대유 개발사업 나비효과 발생? )
개발 사업 공공중심으로 리턴?
ㅡ민관 합동부동산 시행사업 에 변화 생길것
ㆍ개발사업 공공방식
ㆍ개발이익 환수
ㅡ현 택지개발 촉진법상의 개발 100m2이상 면적은
ㆍLH가주도하는ㅡ공영방식으로 하고 있으나
ㅡ100m2이하 토지는 '도시개발사업'으로
ㆍ민간이 도시개발사업을 할수 있다
ㆍ분양기 상한제한도 없고
ㆍ지자체장이 인허가권을 보유
ㆍ문제 발생?
ㆍ앞으로 지자체마다 "공영개발공사" 가 더큰역할을 할것?
ㆍ100만m2이하도 민간에 의존하직 않고 지자체개발공사 를 보강하여 직접공공개발 하거나(자금.인력에 문제 많음)
ㆍ민영개발을 하더라도
ㆍ개발이익의 상당부분 초과이익 환수(개발부담금) 조항 확대 될것
(현 50% 초과 개발 부담금-재건축 초과이익환수제로 적용)
ㆍ과거 한때 50%는 공공이 갖도록한것 부동산이 떨어져 사회문제가 된시기에 민간 주도 도시 개발사업에 특례를 주어 인센티브 (협약으로 )과거 한때 혜택을 줄수 있도록 하였다?
ㆍ그러나 민간 도시개발사업도 통상 토지수용이 불 가하여 민관 공동개발사업이 진행되었으나
ㆍ화천대유 사건 등으로개발이익 환수 비율 올릴 가능성이 다시 발생하고 있다
ㅡ사업주,개발이익 축소
ㆍ소극화 될 우려
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[재건축 초과이익 환수제]
재건축 조합원 1인당 3,000만 원 을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상될 때, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도이다. 중앙정부가 50%, 광역자치단체가 20%, 기초자치단체가 30%를 세금의 형태로 가져간다.[1]
2005년 노무현 참여정부 당시 이른바 8.31 부동산 대책 의 일환으로 발표되었다. 그러나 당시에는 실제 입법논의까지 가지는 못했고 2006년 이른바 3.30 부동산 대책 으로 다시 발표되었다. 노무현 대한민국 대통령이 집권하자마자 전국의 재건축 아파트 단지를 중심으로 부동산 가격이 가파르게 뛰었기 때문에, 재건축에 따른 초과이익을 집값 상승의 주범으로 보고 재건축초과이익환수제를 하겠다고 한 것이다.[2] 그러나 이 제도는 발표 당시부터 위헌 논란을 계속 빚었으며, 결국 2006년 5월 2일 열린우리당과 민주노동당의 연합으로 한나라당과 국회 공성전을 벌인 끝에 강행처리했다. 이 국회 공성전 당시 나온 말이 송영선 한나라당 당시 국회의원의 날치기도 한 두 번 해야 할 거 아니야!. 2006년 5월 24일부터 법이 공포되었고, 실제 재초환을 적용한 재건축 아파트단지는 2008년부터 발생했다. 그러나 2008년에는 대침체로 인해 아파트 재건축 사업 자체가 취소되건 무기한 연기되는 경우가 많았기때문에 정작 실제로 적용된 단지는 거의 없다시피했다. 논란점이 많은 제도였기 때문에 대부분의 재건축 단지가 재초환 중단을 기다리며 존버에 들어갔던것도 이 제도가 실제로 적용된 단지가 많지 않은 이유이다.
그러다가 2012년 연말에 재초환 시행을 일시 중단하는 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 통과되면서 2013년부터 2017년까지 5년간은 재초환 제도가 일시 중단되었다. 이 때 한국 아파트들이 대거 재건축 사업에 뛰어들게 되었으며 서울시내 곳곳에 신규 아파트가 공급되기 시작되었다. 그러다가 문재인 정부에서 2017년 8.2 부동산 대책을 통해 5년간 시행 중단된 일몰기한이 종료됨에 따라 부동산 규제책의 일환으로 재초환 중단 재연장 없이 재초환 제도 부활을 선언했고, 2018년 1월 1일부로 부활하였다.[3]
문재인 정부는 2020년 8.4 부동산 대책을 통해 공급대책을 발표했는데, 공공재개발 및 공공재건축에 대해 초과이익의 무려 90%를 환수하겠다고 했다. 때문에 강남3구, 여의도 등지의 재건축 조합들은 공공재건축을 거들떠보지도 않는 상황이다. 사실상 공급 없는 공급대책인 셈. #
이렇게 문재인 정부에서 재건축을 규제[4]하는 이유는 '서울 강남의 재건축 아파트가 집값 상승을 이끈다'는 믿음을 가지고 있기 때문인데, 이는 아무런 근거 없는 믿음으로 오히려 비재건축 단지가 더 집값 상승에 영향을 준다.[5] 이는 2020년 9월 21일 서울대학교 환경대학원 도시계획학 연구팀(이동훈, 장석길, 김태형)의 '재건축 초과이익의 적정성 및 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구'에 실린 분석이다. 보고서를 검수한 김태형 서울대 부교수는 "강남 재건축 아파트가 집값 불안을 야기한다는 재건축초과이익환수 제도의 도입배경이 타당한지를 규명하고자 분석을 진행했는데 그 근거가 없는 것으로 판단할 수 있다"며 "재건축 아파트와 비재건축 아파트 가격은 장기적 균형관계에 있었으며 재건축 진행 아파트에서만 발생하는 초과적 가격상승분은 존재하지 않는 것으로 나타났다"고 연구 결론을 설명했다. #
2020년 9월 반포주공1단지 3주구 재건축조합이 무려 가구당 4억 200만원, 총 5965억 6844만원의 부담금을 통보받아 세금폭탄이 떨어졌다. 이는 재초환 시행 이후 가장 높은 금액으로, 종전에는 반포 현대아파트가 가구당 1억 3568억원, 총 108억 5500만원으로 가장 높았다