2014년 12월 입주한 서울 LH강남브리즈힐.
서울시 강남구 자곡동에 위치한 이 단지는 분양 가격이 1억9000만원(전용 74㎡)에 불과했다. 최근 이 아파트가 9억3000만원에 거래됐다. 약 5년 8개월 만에 4배 가까이(390%) 상승했다. 같은 기간 송파구 재건축 대장주인 잠실주공5단지가 약 100% 올랐다는 점을 감안하면 엄청난 상승폭이다.
이 단지가 6년 동안 4배 가까이 상승한 비결은 다름 아닌 저렴한 분양가 때문. 어떻게 그리 저렴하게 분양할 수 있었을까. 건물만 소유하고 토지는 빌려 운영하는 ‘토지임대부 주택(잠깐용어 참조)’이었기 때문에 가능했다.
서울 공급 확대 정책의 일환으로 ‘토지임대부 주택’이 다시 수면 위로 떠올랐다.
이재명 경기도지사와 오세훈 전 서울시장, 서철모 경기 화성시장 등이 도입 필요성을 제기하면서 다시 한 번 관심을 받고 있다. 양경숙 더불어민주당 의원은 토지임대부 주택 제도를 보완하고 활성화하는 내용이 담긴 ‘주택법 개정안’과 ‘한국토지주택공사법 개정안’을 발의했다.
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서울 자곡동에 위치한 강남브리즈힐은 토지임대부 주택으로 분양 가격이 저렴하게 책정됐다. <최영재 기자>
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▶토지임대부 주택이란?
▷토지와 건물 소유권 분리
토지임대부 주택이란 토지 소유권은 토지임대주택을 건설하는 사업 시행자(주로 공공기관)가 갖고 주택 등 건물 전유부분에 대한 구분소유권은 분양받은 사람이 갖는 주택을 말한다. 서민 주거비 부담 경감과 주거 안정에 기여하기 위해 만들어진 제도다.
일각에서는 토지 소유권을 국가에 귀속시킨다는 점에서 ‘중국식 사회주의 제도’라고 비판한다. 하지만 토지임대부 주택은 예전부터 시행된 것으로 가장 최근에는 이명박정부 때 강남 일부 단지가 이 같은 형태로 분양된 바 있다.
토지임대부 주택은 분양 가격에 토지 가격이 포함되지 않기 때문에 일반 아파트와 비교해 분양 가격이 싸다. 이명박정부 당시 강남이나 서초 보금자리지구에 들어선 아파트를 ‘반값 아파트’라 불렀다. 그에 비해 토지임대부 주택은 ‘반의 반값’ 아파트라고 불릴 만큼 분양 가격이 훨씬 저렴했다.
강남 보금자리지구 대표적 공공분양 단지인 세곡푸르지오. 이 단지의 분양 가격은 3억4200만원(전용 84㎡)이었다.
반면 토지임대부 주택인 LH강남브리즈힐은 같은 면적을 2억2000만원에 분양했다. 우면동에 위치한 서초 보금자리지구 역시 마찬가지다. 공공분양인 서초힐스 분양 가격은 3억7100만원 수준인 반면 토지임대부주택인 서초LH5단지는 분양가가 2억400만원에 불과하다.
다만 토지임대부 주택에서 토지는 정부나 공공기관 소유다. 따라서 입주자는 매달 소정의 토지 임대료를 납부해야 한다.
토지임대료는 면적에 따라 다르지만 기본적으로 보증금 5000만원에 월 15만~25만원 수준이다. 임대료는 2년 단위로 조정될 수 있다.
토지임대부 주택 시세는 현재 어떻게 형성돼 있을까. 앞서 언급한 세곡푸르지오와 LH강남브리즈힐을 비교해보자.
세곡푸르지오는 현재 매도 호가가 15억~16억원(전용 84㎡)에 형성됐다. LH강남브리즈힐은 같은 면적이 11억~12억원 수준이다. 약 3억~4억원가량 차이가 난다. 토지 소유권이 없다는 점을 감안해 비교적 저렴하게 시세가 형성됐다. 그럼에도 분양받는 사람 입장에서는 저렴한 분양 가격이 매력적으로 다가올 수 있다.
▶법 개정해 재추진 검토
▷시세차익 환수 방안 마련
토지임대부 주택은 2009년 ‘토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법’에 따라 추진됐다. 이후 2015년 특별법은 폐지되고 대신 해당 규정은 주택법으로 이관돼 있지만 현재는 유명무실해졌다.
이유는 분명하다.
‘반의 반값 아파트’라는 점에서 분양받는 입장에서는 매력적인 상품이다. 하지만 사업 시행자 입장에서는 별다른 이점이 없다. 분양 후 건물 가격은 크게 오른 반면 사업 시행자는 토지 대금을 장기간 회수할 수 없어 사업성이 떨어진다.
분양받는 사람만 ‘로또’가 될 수 있고 개발이익을 환수할 수 없다는 점에서 공급이 늘어나지 못했다.
그러나 최근 수도권 공급대책 발표와 함께 ‘토지임대부 주택’이 부활할 조짐이 보인다. 공급 물량 중 일부 물량은 토지임대부 주택으로 분양할 가능성이 거론된다. 공급 물량을 신혼희망타운이나 임대주택 등으로만 조성한다면 일반 실수요자 공급 효과가 떨어질 수 있다. 특정계층에만 내집마련 기회를 준다는 정책 반감도 생긴다. 이 때문에 정부는 일반분양 물량 중 일부를 토지임대부 주택으로 활용하는 방안을 검토하고 있다.
다만 정부와 여당은 과거 제도의 문제점을 보완해 시세차익을 정부와 공공기관이 회수한다는 계획이다.
양경숙 의원이 발의한 개정안을 살펴보면 토지임대부 주택은 전매제한기간을 30년으로 늘리고 주택을 양도하는 경우 한국토지주택공사(LH)가 매입하도록 하는 것이 골자다. 또 LH가 건설·공급하는 주택의 30% 이상을 토지임대부 주택으로 공급하도록 했다.
특히 분양 이후 집값이 뛰고 토지 대금을 장기간 회수하지 못해 발생하는 사업성 저하 등 이전에 발생한 문제점을 보완했다는 설명이다. 양 의원 측 관계자는 “저렴한 가격으로 아파트를 공급할 수 있는 토지임대부 분양주택 제도의 문제점을 보완하고 공급을 활성화해 무주택 서민의 주거비 부담 경감과 주거 안정을 도모하기 위해 개정안을 제출했다”고 말한다.
부동산업계에서는 토지임대부 주택이 분양가를 낮춰 서민 주거 안정에 도움이 될 수 있다고 내다본다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “토지임대부 주택은 분양가에 땅값이 제외되기 때문에 서민들의 내집마련과 주거 안정에 일정 부분 기여할 것”이라며 “태릉골프장 등 국공유지에서 토지임대부 주택을 공급할 수 있다”고 말한다.
다만 개정안이 얼마나 실효성이 있을지는 미지수다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “우리나라는 다른 나라와 달리 완전 소유권을 원하는 사람이 많다. 30년을 거주하고 땅을 LH에 양도한다는 것도 수요자에게는 부담일 것으로 생각돼 인기가 그리 높지 않을 수 있다”고 말한다.
“현행 제도는 시세차익에 따른 로또 아파트 재현이 우려된다. 반면 개정안은 전매제한 기간 등이 다소 과도해 보이기 때문에 실수요자로부터 인기가 낮을 수 있다. 개정안과 현 제도 사이에서 조화가 필요해 보인다.” 고종완 한국자산관리연구원장의 생각이다.
잠깐용어 *토지임대부 주택 토지 소유권은 공공기관이 갖고 주택 등 건물 전유부분에 대한 구분소유권은 분양받은 사람이 갖는 주택을 말한다. 서민 주거비 부담 경감과 주거 안정에 기여하기 위해 만들어졌다.
[강승태 기자 kangst@mk.co.kr]
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