2021.11.11월간물류
ㅡ견고한 임차수요로 물류센터 공급이 꾸준히 증가하고 있는 것으로 나타났다. 또한 신흥 물류 중심지로 급부상하고 있는 인천지역의 저온 물류센터 비중이 높아지고 있는 것으로 조사됐다.
CBRE코리아가 발표한 ‘2021년 3분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면, 2021년 3분기 물류자산 투자 규모는 크게 증가한 것으로 나타났다. 올해 3분기까지의 물류센터 투자규모는 전년대비 13% 이상 증가한 약 1조 8,000억원이며, 앞으로 다수의 선매입 활동이 관찰되고 있어 향후 지속적인 물류거래 규모를 견인할 것으로 보인다.
3분기에는 총 24만 1,000㎡ 규모의 신규 A급 물류센터 5개가 수도권 남부지역을 중심으로 공급됐다.
해당 분기 공급량의 절반을 차지한 이천 지역에는 채움 이천물류센터, SK네크웍스 이천물류센터, 팀프레쉬 마장센터가, 용인 및 광주지역에는 ADF용인DC와 진우리 물류센터가 준공을 완료했다. 이들 신규 자산들은 공급과 동시에 빠르게 안정화되고 있는 것으로 파악됐다.
반면 신선식품 배송 수요 증가와 함께 임대료 프리미엄을 바탕으로 저온 물류센터의 공급 역시 증가하고 있으나, 생산지 직배송 등 다양한 배송 전략이 증가함에 따라 저온 물류시설 수요는 상온 물류시설 대비 일부 더디게 흡수되는 것으로 분석됐다.
CBRE코리아 최수혜 리서치 총괄은 “이커머스 및 3PL은 여전히 수도권 물류시장의 주요 수요 동인”이라며, “온라인 비즈니스 확대 및 해외 전자상거래 업체의 국내 진출 등과 함께 해당 수요는 향후 꾸준히 지속될 것으로 보인다”고 밝혔다.
한편, 수도권 A급 물류시장의 평균 임대료는 시장내 낮은 공실률과 함께 완만한 상승세가 지속되는 가운데, 신규 공급된 프라임급 자산을 중심으로 해당 권역의 평균 임대료 수준 대비 소폭 상승했다.
또한 신속 배송에 대한 수요가 증가하고 도심 접근성이 좋은 물류센터 선점 경쟁이 치열해짐에 따라, 이커머스 및 3PL사가 택배보관 및 물류거점으로 주요 입지에 위치한 주유소 부지를 이용하는 사례가 증가하고 있는 것으로 나타났다.
신선식품 확대·라스트마일 배송경쟁으로 저온 수요 확대
인천항의 경우 특히 저온 물류센터 비중이 증가하고 있는 추세이다.
JLL이 인천항의 특성과 인천물류센터 시장에 대해 분석한 ‘물류시장의 성장株 인천항’ 보고서에 따르면, 인천항은 서울과 약 40㎞ 거리에 위치한 항구로 북항/남항/신항/내항/경인항/연안항으로 이루어졌으며, 이중 북항, 남항, 신항에 대규모 물류단지가 들어서고 있다.
인천에는 연면적 1만㎡ 이상의 물류센터가 약 60여개 있다. 인천지역의 전통적인 물류센터는 일반적인 물류센터보다 층고가 낮고, 1~2층 규모의 소규모 창고시설이 여러 채 모여 있는 형태를 보이고 있다. 연면적 3만 3,000㎡(1만평) 이상의 다층구조의 대규모 현대식 물류센터는 2016년부터 본격적으로 공급됐으며, 인천항중 특히 남항과 북항지역에 신규 물류센터 물량이 몰리고 있다.
2021년 상반기 인천에는 영종도 항공물류센터, 인천 트라이포트물류센터, 송도 H물류센터 등 3개의 주요 물류센터가 준공됐다. 영종도 항공물류센터는 순수 저온센터지만, 다른 2개 센터는 상·저온 복합센터이다.
하반기 준공예정인 새로운 물류센터들 역시 저온시설을 포함하고 있다. 오류동 물류센터는 100% 순수 저온센터이다. 신흥동 물류센터는 상온 및 저온시설 비율이 70:30 정도이며, 아스터항동 물류센터의 상온 및 저온시설 비율은 약 55:45이다.
인천지역에서 완공된 전체 물류센터는 저온저장 시설이 차지하는 비중이 계속 증가하고 있는 추세이다. 2018년에는 저온저장시설 비중이 5%에 불과했지만, 2019년에서 2020년 사이 약 32%로 큰 폭으로 상승했고, 2021년에는 저온면적 비중이 상온면적 비중을 앞질러 2021년 상반기에 완공된 센터의 57%를 기록했다. 신선식품 소비, 라스트마일 배송 경쟁, 비싼 토지 가격이 저온저장 시설의 주된 수요 증가 요인이다. 고가의 토지비용을 상쇄해 수익성을 개선하기 위해 상온시설 임대료보다 1.5~2배 높은 저온시설이 대폭 증가하고 있다.
인천의 토지가격은 수도권 남부지역보다 상대적으로 높다. 따라서 평택과 같은 도시에 비해 야드면적이 대체로 작은 편이다. 그럼에도 불구하고 인천은 일반적으로 김포, 부천 등 다른 서부권역 도시들에 비해 땅값이 저렴한 편이다.
JLL 물류산업 우정하 본부장은 “급증하는 저온물류센터 공급속도 대비 임차수요가 발빠르게 따라 오지 못하는 부분이 있다”며, “신규투자 측면에서 서울 접근성 및 입지 전반을 고려해 적정한 상·저온 면적 비율을 신중하게 결정하고, 최대한 저온 임차인을 사전 확보하는 것이 중요하다”고 말했다.
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