메리츠대체운용 이탈리아 물류센터 매각
입력2022.06.12.
메리츠금융그룹의 계열사인 메리츠대체투자운용이 이탈리아 물류센터 매각에 성공했다. 코로나19 발발 후 물류시설에 대한 수요가 크게 늘어나면서 자산가치가 높아지면서 엑시트(회수)에 청신호가 켜진 것이다.
12일 투자은행(IB) 업계에 따르면 메리츠대체투자운용은 최근 이탈리아 베로나 소재 물류센터 오피아노 1, 3을 스타우드캐피탈에 매각했다. 매입가 대비 약 42% 늘어난 2억7000만유로에 거래다. 이는 매각 직전 이 자산의 감정평가가격을 25% 상회하는 수준이다. 연 IRR(순내부수익률) 19%를 달성했다. 이 자산은 약 24만4600㎡ 규모 5개동이다. 2017~2020년 준공, 4개동은 100% 임차 중이다. 베로나 지역 클래스A 신축 물류시설인 것을 반영, 기관 투자자들의 매입 희망 가격이 내부 목표 금액을 크게 상회했다
이번 엑시트는 2020년 초에 덴마크 코펜하겐 소재 유럽 7위 연기금 PFA, 독일 부동산 전문 운용사인 패트리지아(Patrizia)의 코어펀드와 조인트벤처(JV)를 조성해 투자한 자산 중 일부다. 당시 이 JV는 프랑스, 스페인, 이탈리아, 네덜란드 소재 39개 물류센터 포트폴리오를 약 13억유로에 매입한 바 있다. 2019~2020년 거래된 유럽 물류 포트폴리오 중 최대 규모였다. 주요 임차인으로는 까르푸, DHL. 미디어포스트 등이 있다. 만기 이전 가중평균 임대기간(WAULT)은 당시 7년을 넘었다.
안정적인 현금흐름(캐시플로우)을 창출 할 뿐만 아니라, 스페인 및 이탈리아에 일부 자산들은 개발 중인 자산을 선매입해 매각 차익도 기대된다. 투자 당시 예상 수익률은 현지 기준 IRR 6.2%다. 코로나19 이후 물류시설 가치가 올라가면서 7% 이상이 기대된다. 이에 메리츠대체투자운용은 포트폴리오 내 잔여 자산들을 장기 보유하면서 스페인 등 아직 물류시설 공급이 부족한 지역에 신규 자산 개발을 진행해 추가 수익을 창출할 계획이다.
한편 2016년에 설립한 메리츠대체투자운용은 운용자산(AUM) 규모가 3조6000억원에 달한다. 현대자산운용 부동산투자본부장 출신인 신준현 대표, 김경민 이사가 핵심 멤버다. 리스크가 낮고 관리에 대한 부담이 덜한 부동산 담보 채권 투자가 중심였지만 2019년부터 실물 투자에 집중했다. 지난해 미국 뉴욕 맨해튼 소재 데일리 뉴스 빌딩 지분 49%, 워싱턴 D.C 소재 655 뉴욕 애비뉴 지분 49%를 각각 매입한 바 있다. 세계 최대 대체투자운용사인 브룩필드, 뉴욕 최대 상업용 부동산 보유 회사인 SL그린이 협업 파트너다.