도시환경정비사업 장·단점.토지등소유자 방식' 조합설립 의무 없어 빠른 사업추진 가능상가 세입자 대책 … 대체상가 마련 등 공공지원 절실

기자명 김병화 기자 입력 2011.10.06 11:40
'토지등소유자 방식' 조합설립 의무 없어 빠른 사업추진 가능
상가 세입자 대책 … 대체상가 마련 등 공공지원 절실

명동3구역 조감도
상업 공업지역 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역서 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 도시환경정비사업은 재개발·재건축과 다른 특성을 갖고 있다.
중구에는 서울시에서 가장 많은 도시환경정비사업이 진행되는 만큼, 도시환경정비사업의 다양한 특징들을 살펴보고 그에 따른 장점과 단점을 짚어보았다.



◆장점

가장 먼저 도시환경정비사업 중 토지등소유자 방식의 장점은 조합설립의 의무가 없다는 것이다. 즉, 조합을 통해 사업을 추진할 수 있지만 조합 설립이 힘들더라도 사업이 지연되는 것을 막을 수 있다.

건설업체가 직접 땅을 매입해 사업시행자로 나서거나, 지자체가 사업시행자를 맡아 건설업체에 수주를 주는 방식이 가능하기 때문이다.

또한 대상용지가 대부분 도심·부도심, 재정비촉진지구 등 개발호재지역에 포함돼 있어 상대적으로 사업성이 우수하며, 구역면적이 클 경우 주거·업무·상업시설이 혼합된 형태로 개발할 수 있어 하나의 시설로 개발하는 것보다 리스크를 분산할 수 있다.

아울러 주거부문의 경우 평형 규제가 없어 중대형 위주의 주상복합 개발이 가능해 재개발·재건축 만큼의 주거물량은 아니더라도 일정부분 수익성을 확보할 수 있다.



◆단점

우선 도시환경정비사업의 애로사항은 기존 상인들의 이주대책이다. 이를 사기업이 감당하기에는 어려움이 따를 수 밖에 없고, 결국 사업추진 때 발목이 잡히는 경우가 다반사다.

또한 상업시설 면적이 넓어 리스크가 크다. 실제로 세운상가 4구역의 경우 전체 건축연면적 10만평의 30%에 달하는 3만평이 상업시설로서 최근 상가 미분양이 급증하는 점을 고려하면 리스크가 클 수밖에 없다.

시행사가 용지를 매입하는 경우, 경제력이 부족한 업체는 시공권을 확보하는 수준에 그치게 된다. 이처럼 건설업체가 시행자로 나서기에는 리스크가 큰 만큼 업체들은 조합사업을 할 수 밖에 없다.

하지만 조합사업은 안정적으로 임대료를 받고 있는 상가의 반대가 심해 동의를 받는데 난항을 겪게 되고, 조합이 구성되더라도 사업시행까지 난관이 많아 사업이 장기화될 가능성이 크다.




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