2022.10.04
신세계동서울PFV가 서울시에 제안한 동서울터미널 현대화사업 예상도. 사진 서울시
신세계동서울PFV가 서울시에 제안한 동서울터미널 현대화사업 예상도. 사진 서울시
35년 된 동서울터미널이 터미널 기능 외에 판매·업무시설을 갖춘 최고 40층 높이의 복합공간으로 재탄생한다.
4일 서울시는 동서울터미널 개발을 위한 구체적 계획을 수립하고자 오는 6일 민간사업자인 ‘신세계동서울PFV’(신세계프라퍼티 등)와 사전협상에 착수한다고 밝혔다.
내년 상반기까지 사전협상을 마무리하고, 내년 도시관리계획 결정 등 행정 절차를 거쳐 2024년 착공하는 게 시의 목표다.
1987년 문을 연 동서울터미널은 서울 동부권의 관문 역할을 해온 지하 3층·지상 7층 규모의 종합터미널로, 현재 112개 노선이 운영 중이다. 하루 평균 버스 운행 횟수는 1034회에 달한다.
30여년이 지나면서 노선과 운행 차량이 크게 늘었고 시설 노후화와 주변 교통난에 이용자의 불편이 컸다.
신세계동서울PFV가 시에 제출한 제안서에 따르면 동서울터미널은 복합 개발을 통해 판매·업무시설이 결합한 최고 40층 높이(197.5ｍ, 건폐율 59.03%, 용적률 374.46%)로 재건축된다.
총면적은 현재 4만7907㎡에서 7배인 35만7000㎡(토지 면적 3만6704㎡)로 늘어난다.
지상 1층 승하차장과 주차장은 지하(지상 1층∼지하 3층)로 내려가고, 터미널 규모도 현재의 120% 이상으로 확대된다.
또한 한강변까지 이어지는 보행데크가 신설되고, 최상층에는 한강을 한눈에 내려다볼 수 있는 전망대가 들어선다. 이를 통해 오세훈 시장의 한강 조망 인프라 구축 사업인 ‘그레이트 선셋 한강 프로젝트’의 주요 거점이 될 것으로 시는 기대했다.
서울시는 공공기여분으로 강변북로 진·출입 버스전용도로를 설치하고 강변역 연결데크를 설치해 대중교통과의 연계를 강화할 계획이다. 한강변 보행공간도 조성한다.
신세계동서울PFV가 서울시에 제안한 동서울터미널 현대화사업 예상도. 사진 서울시
신세계동서울PFV가 서울시에 제안한 동서울터미널 현대화사업 예상도. 사진 서울시
동서울터미널 개발은 사전협상 방식으로 추진된다.
사전협상제도는 5000㎡ 이상 대규모 개발부지에 대해 허가권자인 공공과 민간사업자가 사전협상을 통해 구체적인 개발계획을 수립하고 도시계획을 변경하는 제도다. 용도지역 상향 등에 따라 발생하는 이득 일부를 공공기여분으로 돌려 토지의 효율적 활용과 공공성을 동시에 촉진하는 장점이 있다.
시는 2009년 동서울터미널을 사전협상 대상지로 선정한 후 2011년 당시 소유자인 한진중공업에서 제안서를 접수, 2017년 8월 사전협상에 착수했다. 그러나 한진중공업이 2019년 신세계동서울PFV에 토지와 건물을 매각하면서 사업자가 변경돼 절차를 다시 밟게 됐다.
신세계동서울PFV는 지난해 6월 변경된 사전협상 제안서를 시에 제출한 이후 유관부서, 기관과 협의해 보완된 제안서를 올해 8월 시에 다시 넘겼다.
시는 공공, 민간사업자, 외부전문가로 구성된 협상조정협의회 논의, 관련 부서 협의 등을 통해 제안서를 검토할 예정이다. 임차상인 현안 등을 고려해 지역 상생 방안은 별도로 논의할 방침이다.
이어 현재 버스터미널로만 활용되고 있는 해당 도시계획시설 부지를 다양한 용도로 활용할 수 있도록 도시관리계획 변경 방안도 들여다본다.
홍선기 서울시 미래공간기획관은 “판매·업무시설 복합개발로 지역 발전을 견인하는 동북권 광역교통 중심지로서 동서울터미널의 위상을 강화하겠다”고 말했다.
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35년 된 동서울터미널, 40층 신세계 복합단지로 탈바꿈
입력2022.10.04
서울시·신세계프라퍼티 사전협상
터미널 지하화…2024년 착공
백화점·업무시설 등 들어서
'그레이트 선셋' 거점으로 변신
동서울터미널(조감도)이 신세계 백화점·스타필드 등 대형 쇼핑몰이 들어서는 최고 40층의 업무·상업시설로 추진된다.
서울시는 이 같은 내용을 담은 신세계프라퍼티(신세계동서울PFV)의 동서울터미널 개발 계획안을 놓고 사전협상에 들어간다고 4일 발표했다. 사전협상제도는 5000㎡ 이상 대규모 개발부지에 대해 허가권자인 공공과 민간사업자가 사전협상을 통해 구체적인 개발계획을 수립하고 도시계획을 변경하는 제도다.
제안서에 따르면 동서울터미널은 판매·업무시설을 포함한 최고 40층 높이의 건물로 재건축된다. 총 연면적은 현재 4만7907㎡의 7배에 달하는 35만7000㎡로 늘어나 신세계 백화점과 마트 등 대규모 쇼핑시설이 입주한다. 버스 승하차장과 주차장은 지하(지하 3층~지상 1층)로 내리고, 터미널 시설 규모를 현재의 120% 이상으로 확대한다. 강변북로에 진·출입하는 버스전용도로를 설치하고, 지하철 2호선 강변역과 연결되는 보행데크도 만든다.
시는 내년 상반기까지 사전협상을 마무리하고, 내년 도시관리계획 결정 등 행정 절차를 거쳐 2024년 시설물 착공을 목표로 하고 있다. 버스터미널 단일 용도로 활용되고 있는 사업 부지 일대의 도시관리계획을 변경해 다양한 용도로 활용 가능하도록 지원하겠다는 구상이다.
서울 동부권의 관문 역할을 해온 동서울터미널은 지상 7층 규모의 종합 시외버스 터미널로, 현재 112개 노선이 운영 중이다. 하루 평균 버스 운행 횟수가 1034회에 달한다. 1987년 문을 연 뒤로 노선과 운행 차량이 크게 늘어난 반면 시설은 이를 받쳐주지 못해 주변 도로에서 버스와 택시, 승용차 등이 뒤엉켜 상습교통 정체를 일으킨다는 지적을 받고 있다. 시설도 노후화돼 이용객 불편이 컸다.
신세계프라퍼티는 40층 인허가에 따른 공공기여 시설로, 터미널에서 한강변으로 이어지는 보행 데크를 신설하고, 최상층에는 한강을 한눈에 내려다볼 수 있는 전망대를 조성하는 계획을 내놨다. 홍선기 서울시 미래공간기획관은 “동서울터미널을 지역 발전을 견인하는 동북권 광역교통 중심지로 육성하겠다”며 “전망대, 한강 보행데크 등은 서울시 ‘그레이트 선셋 한강 프로젝트’의 주요 거점이 될 것”이라고 말했다.
과거 이 부지를 보유했던 한진중공업은 2011년부터 개발을 추진했으나 조선업 경기 침체로 유동성 위기에 빠져 사업을 진행하지 못했다. 2019년 기업회생절차를 신청하는 상황에 몰려 토지와 건물을 신세계프라퍼티에 매각했다.
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
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'스타필드 서울' 꿈꾸는 신세계, 동서울 프로젝트 속도낸다
상인 명도 소송 등 법적 문제 5월부로 마무리
사업 지연으로 두차례 연기된 부지 중도금도
800억원대 유상증자 단행해 자금 수혈·납부
멈췄던 서울시 협상 다시 속도→보완 작업中
'서울 동북권 최대 규모 랜드마크' 목표 추진
스타필드 들어서 '신세계 유니버스' 속도낼듯
입력 2022.06.30
신세계 동서울터미널 프로젝트 조감도/사진=신세계프라퍼티
수년간 표류해 온 신세계(004170)의 동서울터미널 개발이 인근 상인들과의 명도 소송이 마무리됨에 따라 본격적으로 속도를 낼 전망이다. 대지 면적 3만 6704㎡ 부지에 연면적 33만578㎡, 40층 규모의 복합상업시설 개발을 계획 중인 가운데 신세계의 복합쇼핑몰 스타필드 입점이 유력하다. ‘장기 프로젝트’였던 동서울터미널 개발에 다시 시동이 걸리면서 정용진 신세계그룹 부회장의 ‘신세계 유니버스 구축’도 한층 탄력을 받을 것으로 예상된다.
30일 유통 및 부동산업계에 따르면 ‘신세계동서울PFV’(이하 PFV)는 지난 28일 862억 원 규모의 3자 배정 유상증자를 단행했다. PFV는 신세계의 동서울터미널 개발을 수행하는 곳으로 신세계프라퍼티가 85.09%, HJ중공업(097230)이 9.91%, KDB산업은행이 5%의 지분을 보유하고 있다. 이번 유상증자는 모회사인 신세계프라퍼티가 722억 원을, 2·3대 주주인 HJ중공업과 산업은행이 나머지 140억 원을 출자하는 식으로 이뤄졌다.
이번 유상증자는 신세계프라퍼티가 HJ중공업에 지급할 터미널 부지 매입 대금 잔금을 내기 위해 이뤄졌다. 신세계프라퍼티는 2019년 HJ중공업 소유의 동서울터미널을 4025억 원에 사들이기로 한 뒤 계약금으로 30%인 1208억 원을 납부했고, 나머지 2817억 원은 중도금과 잔금으로 치를 예정이다. 잔금 납입 기한은 ‘2023년 말 이내’였지만, 전체 매매대금의 20% 해당하는 805억 원의 중도금 납부 기한은 6월 30일이다.
이번 중도금 납부는 표류하던 개발 사업이 재개되는 신호탄으로도 해석할 수 있다. 동서울터미널 개발은 2000년부터 HJ중공업이 주도해 온 것으로 ‘신세계와 합작사(PFV) 설립’, ‘신세계의 터미널 부지 매입’으로 사업 주도권이 바뀌었다. 문제는 상생 대책을 요구하는 터미널 입점 상인들과 HJ중공업 간의 명도 소송을 비롯한 각종 법적 송사가 이어지며 사업에 진척이 없었다는 점이다. 답보 상태가 길어지며 한때 신세계가 개발을 포기하고 부지를 다시 팔 것이라는 이야기까지 나왔다. 중도금 및 잔금 지급 일정 역시 당초 ‘2021년 이내’에서 ‘2022년 이내’, 다시 2022년 6월 30일(중도금), 2023년 이내(잔금)로 연기됐다. 업계에 따르면 상인들과 HJ 중공업 간에 여러 건의 소송이 총 3개로 나뉘어 진행됐는데, 5월 말로 모두 종료되면서 이번 중도금 납입도 기일 내에 이뤄진 것으로 보인다.
정용진 신세계 부회장/사진 제공=신세계
PFV는 지난해 8월 서울시에 사전협상 사업계획안을 제출해 둔 상태다. 사전협상제도는 효율적인 개발을 위해 서울시와 민간 사업자가 개발 절차를 협의하는 과정이다. 협상이 완료돼야 인허가를 비롯한 다음 절차를 밟을 수 있다.
서울시에 따르면, 신세계 측은 사업계획안 제출 이후 지난해 하반기 서울시로부터 ‘보완 계획안 제출’을 요구받은 상태다. 동서울터미널 인근 버스 노선이 복잡해 별도의 전용 차로를 만드는 등의 교통 관련 부분의 문제가 보완 사항으로 제시된 것으로 전해졌다. 신세계프라퍼티는 “(보완 요구를 받은 부분은) 조금씩 맞춰가며 논의 중”이라며 “관련 절차에 다시 속도를 내려 한다”고 전했다. 이어 “서울시와의 사전 협상 결과가 하반기에는 나와줬으면 하는 마음으로 진행 중”이라며 “이후 지구 단위 계획이나 건축 인허가 등의 절차도 많이 남아 있다”고 덧붙였다.
신세계프라퍼티가 최근 리뉴얼한 홈페이지에는 동서울터미널 개발을 ‘서울 동북권 최대 규모의 한강변 랜드마크’ 프로젝트로 소개하고 있다. 터미널, 오피스, 쇼핑몰, 문화시설이 들어서는데, 쇼핑몰은 스타필드 입점이 유력하다.
일각에서는 부지가 작아 스타필드가 아닌 스타필드 빌리지의 입점을 예상하기도 하지만, ‘서울 동북권 최대 규모’라는 상징성과 동서울터미널의 입지 및 복합환승센터라는 정체성을 고려할 때 스타필드 쪽에 무게가 실린다.
특히 현재 서울 시내 유일한 스타필드인 코엑스점의 경우 기존 코엑스몰을 인수해 이름을 바꿔 운영 중이기에 동서울터미널에 스타필드가 들어서면 사실상 ‘서울 첫 스타필드’라는 의미도 부여할 수 있다.
여기에 코로나로 움츠러들었던 유통 강자들이 잇따라 '오프라인 사업 확대'를 강조하고 신규 출점 및 리뉴얼에 힘을 싣고 있어 신세계의 이번 사업에도 더욱 속도가 붙을 전망이다.
신세계그룹은 지난 5월 온·오프라인을 넘나드는 ‘신세계 유니버스’ 구축을 목표로 앞으로 5년간 20조 원을 투자한다고 밝힌 바 있다.
특히 총 투자액의 절반이 넘는 11조원을 오프라인에 투입하기로 했다.
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