[6·21대책]
박종화 기자I2022.06.21
토지 확보 비용·조합 운영 비용도 분양가 상한에 포함
자잿값 급등하면 기본형 건축비 수시 조정
[이데일리 박종화 기자] 올여름 분양가 상한제 적용 지역에서 분양가 상승이 예고됐다. 국토교통부가 분양가 산정에 반영하는 항목을 지금보다 늘리기로 한 탓이다. 원자재 가격 상승분도 현행 제도보다 더 신속히 반영하기로 했다.
국토교통부 등 관계 부처는 21일 부동산 관계 장관회의를 열고 이런 내용을 담은 ‘분양가 제도운영 합리화 방안’을 확정했다. 분양가 상한제 등 분양가 규제 제도가 주택 공급에 필요한 필수 비용을 반영하지 않아 주택 공급이 지연되고 있다는 지적에서다.
이런 문제의식에서 국토부는 분양가 상한제에 반영하는 항목을 지금보다 확대하기로 했다. 분양가 상한제 적용 지역에선 건설 원가에서 일정 수준 이상 이윤을 붙여 분양할 수 없는데 국토교통부가 인정하는 항목만 원가에 포함된다. 원가에 포함되는 항목이 늘어나면 분양가도 그만큼 상승한다.
분양가 상한제 신규 포함 항목.(자료=국토교통부)
국토부는 토지 확보를 위한 필수적으로 지출되는 비용을 분양가 상한제 적용 지역 내 분양가 산정에 반영하기로 했다. 명도소송비와 세입자 주거 이전비·영업손실 보상비, 이주비 대출 이자가 여기에 해당한다. 명도소송비는 실제 지출 비용을 그대로 반영해주고, 주거 이전비와 영업손실 보상비는 법정 금액만큼 반영한다. 이주비 대출 이자는 실제 이자 비용을 분양가에 반영하되 해당 지역 담보인정비율(LTV·대출 한도÷담보 가치)과 한국은행 기준금리 등을 기준으로 상한액을 설정한다. 분양가 산정에 반영하는 대출 기간도 최장 5년으로 제한한다.
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조합원 총회·대의원 회의 개최 등 정비사업에 꼭 필요한 경비도 분양가 산정에 반영한다. 다만 이들 경비는 실비가 아니라 총사업비의 0.3%로 정률 계산한다.
기본형 건축비 제도도 개편된다. 분양가 상한제 적용 지역에선 국토부가 인정하는 항목(건축비 가산비) 외에는 기본형 건축비 안에서 건축비 원가를 산정해야 한다. 기본형 건축비는 1년에 두 차례(3월·9월) 정기 고시되는데 정기 고시 후 3개월이 지난 시점에서 물가가 15% 이상 변동하면 중간에 조정할 수 있다. 다만 최근처럼 물가가 불안정한 상황에선 3개월도 길다는 비판을 받았다.
이런 문제를 해결하기 위해 국토부는 핵심 건자재인 철근과 콘크리트 가격 변동률 합이 15%를 넘으면 언제든 기본형 건축비를 조정할 수 있도록 했다. 창호유리와 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 등 가격 변동률 합이 30%를 넘는 경우에도 조정 대상이다.
이 같은 분양가 상한제 개편안은 ‘공동주택 분양가 규칙’ 개정을 거쳐 7월 말이나 8월 초부터 시행된다. 시행령 개정 이후 입주자 모집 공고를 내는 단지부터 새 방식으로 분양가를 매긴다. 기본형 건축비도 이때를 맞춰 조정될 가능성이 크다.
분양가 산정 항목이 늘어나고 원자재 가격 상승분을 반영하면 분양가는 지금보다 오를 수밖에 없다. 한국부동산원 시뮬레이션에 따르면 이번 제도 개편으로 분양가가 1.5~4.0% 상승할 것으로 전망된다. 재건축보다는 재개발 아파트 분양가 상승 폭이 크리란 게 국토부 설명이다. 새로 분양가 산정에 포함되는 항목 중 주거이전비와 영업손실 보상비는 재개발 사업에만 적용되기 때문이다.
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