신인식 기자 입력 2022.04.12
긍정적 수요예측과 개발비용 증가에 따른 수익률 개선 요구
저온 물류센터의 공급이 늘어나게 된 배경에는 다양한 원인이 존재한다.
시장에서 저온 물류센터의 개발을 부추긴 원인으로 지목되는 가장 큰 원인은 긍정적인 수요의 예측이었다.
시장의 성장성이 나쁘지 않았고 코로나 이전 저온 물류센터 수요가 증가할 것이라는 장밋빛 예측이 대세를 이루면서 저온 물류센터 개발은 탄력을 받았다. 또 유통기업들이 저온 물류센터를 사용해야 하는 콜드체인 비중을 넓히고 상온과 저온시설을 함께 사용할 수 있는 복합물류센터를 요구하면서 저온 시설을 포함한 복합물류센터의 개발이 늘어나기 시작했다. 여기에 지가 상승과 개발비용의 상승은 저온 물류센터 개발에 기름을 부었다.
[원인 1] 콜드체인의 성장과 긍정적인 수요 예측
현재 공급되고 있는 저온 물류센터는 3~4년 전인 2018년, 2019년에 계획되거나 개발을 시작한 물류센터가 대부분이다. 당시 저온물류센터에 대한 전망은 나쁘지 않았다. 당시에는 신선식품의 수요와 새벽배송의 확대로 인해 수요 증가를 예상하는 경우가 많았다. 때문에 이러한 수요가 저온 물류센터의 수요에 기여할 것이라는 전망이 우세했다. 실제로도 신선식품을 배송하는 기업들의 매출은 급성장하고 있었다. 새벽배송의 대표주자인 마켓컬리는 사업초기인 2015년 29억 원의 매출액을 기록했으나 이후 기록적인 성장을 이어가며 2018년에는 1,571억 원, 2020년에는 1조 원(9,530억 원)에 가까운 매출액을 기록했다. 이러한 매출 확대와 함께 새벽배송 권역을 확장하면서 2020년까지 수도권에 제공되던 샛별배송 권역을 2021년 5월 충청권(대전, 세종, 천안, 아산, 청주)과 7월 대구광역시로 넓혔다. 이어 12월에는 부산과 울산에도 샛별배송 서비스를 확대하면서 전국 확장전략을 유지하고 있다. 매출액 증가와 샛별배송 권역 확대는 서비스를 제공하기 위한 공간 확장을 동반한다. 때문에 마켓컬리가 운영하는 물류센터 규모도 늘어난 것이 사실이다.
또, 마켓컬리와 비슷한 서비스를 제공하는 기업들이 늘어나면서 저온 물류센터 수요를 이끌고 있는 신선식품 시장의 성장은 지속적으로 늘어나고 있다. 2020년 3월 발간된 삼성증권의 ‘물류 리츠: 언택트 시대 부동산 투자전략’ 보고서에 따르면 1인 가구의 증가와 2016년 이후 연평균 30%씩 성장하는 HMR(Home Meal Replacement, 가정식 대체식품) 시장의 성장이 맞물려 온라인 식품거래액은 2015년 5조 원에서 2018년 13조 원으로 2.6배 성장했으며, 새벽배송 규모도 2019년 8,000억 원으로 전년 대비 2배 성장한 것으로 나타났다. 이후 더욱 빠른 성장세를 나타내며 2020년에는 2조 원 규모의 시장으로 성장했다.
즉, 저온 물류센터가 계획되고 개발되기 시작한 시점에서 바라보면 저온 물류센터를 필요로 하는 시장의 성장은 장밋빛 전망이 많았으며 이에 따라 저온 물류센터 공급이 늘어나기 시작했다는 것이 업계 관계자들의 분석이다.
[원인 2] 지가 상승과 개발 비용의 증가로 수익률 하락
긍정적인 수요 예측과 함께 자본시장에서는 임대료가 높은 저온 물류센터를 통해 수익률을 답보하려는 움직임도 있었다. 2021년 발행된 CBRE 시장 보고서에 따르면 2019년 수도권 내 저온 물류센터의 임대료는 상온 대비 2배 이상 높게 나타나고 있어 자산의 가치를 높일 수 있는 대안으로도 저온 시설에 대한 검토가 활발히 이뤄졌다고 밝혔다.
이러한 대안으로 저온 물류센터가 주목받게 된 배경에는 지가 상승이 미치는 영향이 컸다. 당시 물류센터 개발에 대한 붐이 일어나면서 물류센터를 개발하기 위한 땅을 구하기 어려워졌고, 이는 지가 상승으로 이어졌다. 이로 인해 상온물류센터를 개발해서는 개발이익은 물론 높은 수익률을 투자자에게 보장하는 것이 어려워졌다.
당시 명목임대료는 에스컬레이션(Escalation, 계약금액 조정제도로써 물가변동에 따른 계약금액의 변동을 적용하는 것)으로 인해 일부 상승하고 있었지만, 그 상승폭이 크지 않았으며, 렌트프리와 핏아웃을 포함한 실질임대료는 거의 오르지 않는 상황이었다.
cap rate 변화 추이
cap rate 변화 추이
이로 인해 Cap rate(자본환원율, 대상 부동산의 매매가격을 부동산으로부터 얻는 순영업이익으로 나눈 비율)는 지속적으로 하락하고 있었다. 실제로 올해 1월 발표한 메이트플러스의 물류시장리포트 자료를 살펴보면 2011년 Cap rate는 9%대에서 지속적으로 하락하는 것을 확인할 수 있다. 이로 인해 임대료가 높은 저온 물류센터를 검토하는 자산운용사와 개발사가 많아졌고, 저온 물류센터를 포함한 복합물류센터의 개발이 늘어나는 원인으로 작용했다. 한 관계자는 “지가의 상승으로 인해 물류센터를 개발하는 입장에서 저온 시설을 넣을 수밖에 없는 상황이 됐다”고 당시 상황을 설명했다. 때문에 전체가 저온으로 이뤄진 물류센터나 일부 저온 시설을 포함하는 복합물류센터의 개발이 이뤄졌으며, 복합물류센터의 경우 저온 시설을 평균적으로 30% 정도의 비중을 가져가는 개발이 주를 이루게 됐다는 것이 업계 관계자들의 설명이다.
※이 기사는 2022년 3월 콜드체인인사이트에 함께 제공된 기사입니다.
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