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수도권 A급 물류센터 수요 여전히 활발
상온센터와 저온센터 수요 격차 지속
올해 2분기 수도권에 9개의 신규 상·저온 및 저온 A급 물류센터가 준공돼 권역내 약 19만 5,000평의 신규 면적이 공급됐으며, 임차도 빠르게 완료된 것으로 조사됐다. 또한 올해 하반기에 남동부 권역에 약 26만평, 서부권역에는 약 21만평의 신규 A급 물류센터가 공급될 예정이다.
JLL코리아가 최근 발행한 ‘2022년 2분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에 의하면, 2분기 한국 물류시장 거래 규모는 약 1조 5,826억원으로 지난 분기와 유사한 수준을 기록했으며, 전 분기와 마찬가지로 다수의 선매입이 진행된 것으로 나타났다.
지난 수년간 크게 활황이었던 물류 투자시장은 이번 분기에도 활기를 띠고 있지만, 금리 상승 이슈로 인해 차츰 투자시장에도 신중한 분위기가 감도는 모습이다. 그러나 여전히 좋은 위치와 스펙을 가진 물류센터 위주로 선매입 사례들이 지속적으로 보일 것으로 예상되며, Greater Busan, 충청도 권역 등에도 투자 수요가 확장될 전망이다.
수도권 A급 물류센터는 연면적 1만평 이상으로, 램프를 통해 전층 접안 가능한 서울·경기도·인천 등 수도권 소재의 물류센터를 의미한다.
신규 A급 물류센터 선임차 비중 높아
이번 신규 A급 물류센터는 권역별로 북부 1개, 남부 3개, 남동부 3개, 서부 2개가 공급됐다. 신규 공급된 9개 물류센터중 6개가 상온센터, 3개가 상·저온 복합센터이다.
북부권역에는 고양시에 연면적 약 1만 9,856평 규모의 CJ고양삼송물류센터가 준공됐다. 순수 상온센터로, 3PL 업체가 상당 부분 선임차를 완료했다.
남부권역에는 안성시 일죽면에서만 3개의 신규 상온 물류센터가 준공됐다. 연면적 약 2만 1,901평 규모의 켄달스퀘어 일죽로지스틱스 파크A블럭 및 연면적 1만 4,410평 규모의 B블럭과, 연면적 약 1만 327평 규모의 일죽면 가리 물류센터 등이다. 안성시 일죽면은 일죽IC를 통해 중부고속도로와의 접근이 매우 용이해 물류센터들이 다수 위치하고 있는 지역이다.
남동부권역에는 여주시 가남읍에 상온센터인 연면적 약 1만 4,358평 규모의 스마트엘 심석리 물류센터가 신규 준공됐다. 또한 용인시 처인구 백암면과 광주시 오포읍에 상저온 복합센터인 연면적 약 1만 2,848평 규모의 백암물류센터 B동, 연면적 약 2만 5,325평 규모의 SSG 광주 오포읍 물류센터가 각각 들어섰다. 남동부 권역은 주요 고속도로와 인접한 입지적 요건으로 임차 수요가 매우 견고한 지역으로, 3개의 센터 모두 선임차 완료됐다.
서부권역에는 인천과 안산에 각각 신규 센터가 공급됐다. 인천시에는 북항 인근에 연면적 약 4만 2,342평 규모 남청라 스마트 로지스틱스가 준공됐으며, 이커머스 업체가 선임차를 완료했다. 안산에는 상저온 복합센터인 안산 그레이박스 물류센터가 약 3만 3,321평의 신규 면적을 공급했다.
CJ대한통운 용인남사센터 스마트 풀필먼트 구축 예정
2분기 가장 큰 거래 사례는 용인남사센터 선매입 건으로, 약 3,560억원에 한강로지스에서 CJ대한통운으로 손바뀜이 발생했다. 용인남사센터는 내년부터 가동될 상저온 복합센터로, CJ대한통운이 현재 건축중인 센터에 첨단 설비를 도입해 스마트 풀필먼트센터로 운영할 예정이다.
남청라 스마트 로지스센터는 코람코에너지리츠가 페블스톤으로부터 3,100억원에 매수해 리츠로 편입할 예정이다. 인천항 및 인천국제공항에 인접한 지리적 이점에 힘입어 쿠팡과 장기 임대차계약을 체결했다.
안성에 위치한 일죽 냉장·냉동 물류센터는 약 2,800억원에 케이리츠자산운용에서 케이글로벌자산운용으로 거래가 발생했으며, 현재 지산이 마스터리스로 임차중이다.
복합센터인 동이천 브릭물류센터는 ESR켄달스퀘어리츠가 브릭프로퍼티스로부터 약 1,300억원에 선매입해 19번째 자산으로 편입될 예정이다.
안성에 위치한 두교리 저온물류센터 역시 현대자산운용이 약 1,118억원에 선매입했다. 현대자산운용은 1분기 호법CJ물류센터에 이어 올해 2번째 물류센터 투자에 성공했으며, 두교리 저온물류센터는 2023년 준공이 완료될 예정이다.
수도권 A급 물류센터 공실률 약 3% 기록
2분기 수도권 A급 물류센터는 여전히 3%대의 안정적인 공실률을 기록하며 활발한 임차 수요를 보였다. 공실률은 약 3.6%로 지난 분기 대비 0.85% 소폭 상승했으며, 특히 북부와 서부권역만 지난 분기 대비 각각 2.97%, 3.54% 소폭 상승했다.
권역별로는 중부권역이 2020년 1분기 이후 신규 A급 물류센터의 공급이 없어, 공실률이 계속해서 큰 변동없이 지난 분기와 동일한 수준의 1.1% 공실률을 기록한 것으로 조사됐다. 다만 연말까지 2개의 신규 센터 준공이 예정돼 있어 그에 따라 공실률은 소폭 상승할 수 있을 것으로 보이나, 그 폭은 크지 않을 것으로 예상된다.
북부권역 공실률은 약 3.0%로 지난 분기 대비 297bps 상승했다. 북부권역 공실률은 1분기까지 약 2년가량 제로 공실률을 유지한바 있으나, 2분기 준공된 1개의 신규 센터에서 상당 부분 선임차가 완료됐음에도 공실이 일부 남은 것에 영향을 받아 공실률이 소폭 오른 모습이다. 북부권역은 SCA 권역중 하반기에 유일하게 신규 공급이 예정돼 있지 않으므로, 공실도 이른 시일내에 다시 전면 해소될 것으로 예상된다.
남부권역 공실률은 지난 분기와 거의 동일한 수준의 약 2.0%를 기록했다. 2분기에 권역내 3개의 신규 센터가 공급됐으며 연말까지 2개의 신규 센터가 추가로 공급될 예정이다. 그러나 예정된 공급량이 많지 않기 때문에 공실률 상승의 폭은 크지 않을 것으로 전망된다.
남동부권역 공실률은 2분기 약 49bps 하락한 1.4% 수준으로 집계됐다. 2분기 신규 준공된 센터들에 3PL 업체들과 이커머스 리테일 업체들이 모두 신규 입주함에 따라 선임차가 완료돼, 남동부권역에 대한 견고한 수요층을 다시 한번 입증했다. 남동부권역에는 하반기에 약 26만평의 신규 A급 물류센터가 공급될 예정으로, 향후 공실률이 늘어날 것으로 보인다.
서부권역은 신규 공급된 센터에서 주로 공실률을 견인함에 따라, 2분기 권역중 가장 큰 폭으로 상승해 9.8% 수준을 기록했다. 서부권역에는 하반기에 약 21만평의 많은 공급을 앞두고 있어 공실 면적도 더 늘어날 전망이다.
원자재 가격 인상으로 신규 물류센터 준공 지연
상온물류센터 임대료는 현재 견고한 수요에 힘입어 계속해서 상승세에 있으며, 향후에도 물가상승률 수준의 임대료 인상이 전망된다. 저온센터 임대료는 안정적인 점유율을 확보하기 위해 임대인들이 인센티브를 추가로 제공하는 추세에 따라 상승률이 미미할 것으로 예측된다. 또한 최근의 보험료 인상, 운영비용 상승 등의 요인으로 인해 관리비를 인상하는 센터들이 차츰 늘어나는 추세이며, 앞으로 더욱 이런 사례가 많아질 전망이다.
SCA권역의 상온센터와 저온센터의 수요 격차는 지속되고 있으며, 향후에도 상온센터의 시장 상황이 더 안정적일 것으로 예상된다. 저온센터는 공실이 해소되는데 다소 시간이 소요될 것으로 보이는 반면, 상온센터는 계속해서 임대인 우호적 시장이 지속되고 있다.
JLL코리아 심혜원 리서치 팀장은 “서울 도심권역의 상온센터와 저온센터의 수요 격차는 지속되고 있다”며, “상온센터는 임대인 우호적 시장이 지속되며 공급되자마자 공실이 100% 해소되는 반면에, 저온센터는 상대적으로 공실 해소에 다소 시간이 소요되고 있다”고 말했다.
한편, 올해말까지 약 140만평의 신규 물류센터 준공이 예상됐다. 그러나 최근 가파르게 상승하는 금리 이슈, 토지와 건축자재의 가격 인상 및 수급 불균형 등으로 인해 공사 지연들이 다수 발생하고 있어 2022년의 총 공급량은 약 87만평으로 줄어들 것으로 전망된다.
추가적인 보험료 상승, 상온센터 및 저온센터 면적 재검토 등의 의사결정이 추가적인 공사 지연을 이끌어 낼 수 있으며, 시장 상황이 빠르게 변화하고 있어 비용 부담이 더욱 커질 경우 일부 개발사업은 철수를 고려할 수도 있을 것으로 예상된다.
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