부동산신탁업계. 신탁계정대여금이나 대지급금에 대한 기준금리도 크게 상승. 9%넘어.신탁사 3년물 무보증채 금리 상승

[건설부동산 풍향계]'보수적' 코리아신탁도 대여금리 '8%' 육박
한자신 등 타사 신탁계정대여금리는 보다 높아…대지급금 부담 가중
전기룡 기자 | 공개 2022-10-24

고금리 기조에 따른 여파가 부동산신탁업계로까지 확대되고 있다. 신탁계정대여금이나 대지급금에 대한 기준금리도 함께 상승할 수밖에 없는 구조다. 고객들의 이자부담이 가중되다 보니 내년 하반기까지 부진한 업황이 지속될 수 있다는 우려도 나온다.

20일 관련업계에 따르면 코리아신탁은 올해 4분기 신탁계정대여금 기준금리로 8.72%를 제시했다. 코리아신탁의 신탁계정대여금 기준금리는 지난해 1분기 5.06% 이후 지속 상승하고 있다. 현재 14개 신탁사 가운데 신타계정대여금 기준금리를 홈페이지에 고시하는 곳은 코리아신탁이 유일하다.

신탁계정대여금이란 신탁사가 교유계정에서 빌려주는 사업비를 의미한다. 차입형 토지신탁을 맡게 되면 신탁보수 외에 신탁계정대여금을 통한 이자가 발생한다. 이때 각 신탁사 신용등급의 3년만기 무보증 회사채 수익률에 따라 기준금리가 책정되는 방식이다.

회사채 수익률은 국고채의 영향을 받는다. 올해 인플레이션 현상이 가중돼 각국 중앙은행이 긴축 속도를 높이고 있다. 한국은행은 두 번의 빅스텝을 통해 기준금리를 3%대에 올려놓았다. 그 결과 국고채 3년물 금리는 지난 4월 3%를 돌파한데 이어 현재 4%대를 기록 중이다.

다만 신탁계정대여금 기준금리와 실제 책정되는 이자율은 차이가 있다. 리스크 헷지가 이뤄지거나 공사 진행률이 양호할 경우 금리를 감면해주는 장치가 마련돼 있기 때문이다. 이로 인해 BBB+ 등급인 코리아신탁에서 실제로 책정되는 신탁계정대여금 금리는 7%대로 알려져 있다.

그나마 코리아신탁은 보수적인 영업활동을 펼치는 곳으로 잘 알려져 있다. 신탁계정대여금이 발생하는 차입형 토지신탁보다 리스크가 적은 관리형 토지신탁에 집중해왔다. 차입형 토지신탁의 비중이 적은 만큼 기준금리보다 낮은 이자율을 책정하는 게 가능했다.

코리아신탁과 달리 차입형 토지신탁 비중이 높은 신탁사의 이자율이 보다 높게 산정될 수 있다는 의미다. 실제 한국자산신탁은 신탁계정대여금 금리가 9%를 넘어선 것으로 파악된다. 한국자산신탁은 상반기 신탁보수 가운데 차입형 토지신탁 비중이 39%를 상회할 정도로 고위험 상품에 집중해왔다.

신탁계정대여금과 함께 대지급금에 대한 기준금리도 함께 상승하는 추세다. 한국토지신탁은 올해 4분기 대지급금 기준금리로 7.8%를 결정 고시했다. 대지급금 기준금리는 2021년 1분기 5.1%에 불과했으나 매분기 상승한 끝에 8%대를 목전에 뒀다. 현재 한국토지신탁만이 대지급금 기준금리를 고시하고 있다.

사정이 이렇다 보니 업계에서는 부정적인 전망 일색이다. 과거 대형 신탁사들이 부진을 딛고 경영 정상화에 나설 수 있던 원동력이 바로 낮은 금리였기 때문이다. 아울러 고객들에 높은 이자율이 전가되는 만큼 신규 사업을 확보하는데도 어려움을 겪고 있다는 후문이다.

한 신탁업계 관계자는 "다른 신탁사들의 상황을 감안해 보수적으로 기준금리를 책정하고 싶어도 시장 상황이 좋지 않아 이마저도 힘든 상황"이라며 "영업부서에서는 내년 하반기가 도래해야 업황이 나아질 것으로 보고 있다"고 전했다.


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