허점투성이 부동산담보신탁···함정에 빠진 서민들.담보신탁소유자신탁사 허가없이 임대차 물건.공매시.정상 임차인도 배분못받을수있다

2023년 05월 17일

최근 대구문화방송이 단독 보도해드린 대구 북구의 집단 전세 사기 의혹 관련 속보입니다.



17가구가 전세금을 한 푼도 돌려받지 못하고 쫓겨날 처지에 놓인 이번 사건은 허점투성이인 부동산담보신탁 제도가 한 몫한 것으로 드러나고 있습니다.

부동산담보신탁의 허점을 취재했습니다.

심병철 기자의 단독 보도입니다.


◀기자▶
전세 사기 의혹 사건의 피의자인 건물주는 건물이 준공된 2017년 부동산신탁회사와 담보신탁 계약을 맺었습니다.

20가구 가운데 미분양 된 17가구를 담보로 대출받기 위해서입니다.

건물주는 신탁 계약 후 부동산신탁회사에 소유권을 넘기고 수익권 증서를 교부받은 뒤 대구 모 신협에서 24억 원 이상을 빌렸습니다.

소유권을 넘겼기 때문에 신탁회사의 허가 없이 임대차 계약을 맺을 수 없는데도 세입자들과 6년간 임대 계약을 맺었습니다.

◀피해자▶
"계약할 당시에 물어보니까 신탁회사는 그냥 관리하는 곳이다. 자기들이 관리를 대신해 주는 곳이니 별다른 이상이 없고 내가 직접 다 하고 있으니 걱정하지 말라 그렇게 얘기를 했기 때문에…"

그런데 5월 2일 갑자기 공매 절차가 진행됐습니다.

건물주가 종합부동산세 4억 원가량을 체납하자 대구 수성세무서가 공매에 넘겼기 때문입니다.

이때 신탁회사가 임대차 계약을 동의하지 않은 사실이 드러났고 공매는 중지됐습니다.

◀한국자산관리공사 관계자▶
"(전입 신고나 확정일자가 있어도) 저희가 공매 절차를 정상적으로 진행했을 때 임차인 분들한테 배분을 못 하게 되는 상황이 이제 벌어질 것 같아서…"

소유주인 신탁회사도 모르게 6년이나 임대 계약을 맺을 수 있었던 것은 제도상 허점 때문이었습니다.


그런데 5월 2일 갑자기 공매 절차가 진행됐습니다.

건물주가 종합부동산세 4억 원가량을 체납하자 대구 수성세무서가 공매에 넘겼기 때문입니다.

이때 신탁회사가 임대차 계약을 동의하지 않은 사실이 드러났고 공매는 중지됐습니다.

◀한국자산관리공사 관계자▶
"(전입 신고나 확정일자가 있어도) 저희가 공매 절차를 정상적으로 진행했을 때 임차인 분들한테 배분을 못 하게 되는 상황이 이제 벌어질 것 같아서…"

소유주인 신탁회사도 모르게 6년이나 임대 계약을 맺을 수 있었던 것은 제도상 허점 때문이었습니다.

◀부동산신탁회사 관계자▶
"저희가 소유권만 가지고 있지 실질적인 관리나 그런 행위들은 위탁자(건물주)가 하고 있잖아요. 그래서 위탁자가 저희한테… 저희가 안에 누가 사람이 살고 있는지 전혀 알 수가 없어요."

대출을 해준 신협 역시 임대차 계약 사실을 알 수 없다는 입장입니다.

◀해당 신협 관계자▶
"둘(임대인과 임차인)이 어떤 관계로 계약을 해가지고 계약을 맺었는지 이 내용 갖고는 저희는 사실을 잘 몰라요."

부동산신탁회사와 금융기관은 소유권과 담보를 확보해 수익 내는 데만 급급한 겁니다.

건물주가 이런 허점을 악용하면서 17가구 세입자들은 전세금 한 푼 건지지 못하고 쫓겨날 처지에 내몰렸습니다.

◀해당 신협 관계자▶
"수성세무서에서 캠코(한국자산관리공사) 쪽으로 해서 공매 돌아가는 부분이 다 정리가 되고 난 뒤에 정리되는 걸 보고 난 뒤에 공매를 신청해야 합니다라고 이렇게 얘기를 하더라고요"
◀기자▶
"신탁회사에서?"
◀해당 신협 관계자▶
"네. 네"

부동산담보신탁 제도의 허점으로 전세 사기가 잇따르고 있습니다.

그런데도 부동산신탁회사와 금융기관은 제도 개선이나 사기 피해 회복은 커녕, 공매를 통한 대출금 회수 방법만 찾으면서 서민들의 생존을 위협하고 있습니다.

MBC 뉴스 심병철입니다. (영상 취재 김경완, CG 김현주)


◀부동산신탁회사 관계자▶
"저희가 소유권만 가지고 있지 실질적인 관리나 그런 행위들은 위탁자(건물주)가 하고 있잖아요. 그래서 위탁자가 저희한테… 저희가 안에 누가 사람이 살고 있는지 전혀 알 수가 없어요."

대출을 해준 신협 역시 임대차 계약 사실을 알 수 없다는 입장입니다.

◀해당 신협 관계자▶
"둘(임대인과 임차인)이 어떤 관계로 계약을 해가지고 계약을 맺었는지 이 내용 갖고는 저희는 사실을 잘 몰라요."

부동산신탁회사와 금융기관은 소유권과 담보를 확보해 수익 내는 데만 급급한 겁니다.

건물주가 이런 허점을 악용하면서 17가구 세입자들은 전세금 한 푼 건지지 못하고 쫓겨날 처지에 내몰렸습니다.

◀해당 신협 관계자▶
"수성세무서에서 캠코(한국자산관리공사) 쪽으로 해서 공매 돌아가는 부분이 다 정리가 되고 난 뒤에 정리되는 걸 보고 난 뒤에 공매를 신청해야 합니다라고 이렇게 얘기를 하더라고요"
◀기자▶
"신탁회사에서?"
◀해당 신협 관계자▶
"네. 네"

부동산담보신탁 제도의 허점으로 전세 사기가 잇따르고 있습니다.

그런데도 부동산신탁회사와 금융기관은 제도 개선이나 사기 피해 회복은 커녕, 공매를 통한 대출금 회수 방법만 찾으면서 서민들의 생존을 위협하고 있습니다.

MBC 뉴스 심병철입니다. (영상 취재 김경완, CG 김현주)
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한 신탁부동산 관리인의 으름장

•  이창우 경제부 기자 (irondumy@idomin.com)
•  2023년 05월 22일 월요일

 

형사·민사 소송을 걸겠다는 으름장을 들었다. 최근 보증금 피해가 발생한 사천 신탁부동산 관리인이었다. 전날에는 연락을 받지 않다가, 관련 기사가 나가자 전화를 걸어왔다. 생전 처음 듣는 소리에 잠시 당황했지만, 곧 의아했다. 임대차계약서에 이름을 올린 임대인도 아니고, 법적으로는 관리인에 불과한 사람이었기 때문이다. 그는 마치 집주인처럼 말했다. 월세를 안 낸 임차인들 때문에 자신이 얼마나 손해를 보고 있는지, 임대차계약 위반으로 이들 계약이 해지된 사실을 알고 있는지 따져 물었다.

모두 사실이 아니다. 이곳은 신탁부동산이라 임대인이 신탁회사에 소유권을 넘긴 상태이고, 임차인들이 맺은 임대차계약은 신탁회사·우선수익권자 동의가 빠져 아무런 효력이 없다. 때문에 지금까지 임차인들이 낸 월세도 받을 권리가 없었고, 해지할 적법한 임대차계약 자체가 존재하지 않는다. 임차인들은 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서, 오히려 월세 체납으로 계약이 해지됐다는 내용증명을 받았다. 이쯤 되면 집주인, 혹은 전권을 위임받았다는 관리인 측이 임차인들을 기망했다는 자각이 있는지도 의심스럽다.

한국에서 임대차계약서에 적혀 있는 '보증금'은 실제로 임대인이 임차인에게 빌려주는 '대출금'에 가깝다. 임차인이 거주할 부동산이 담보인 셈이지만, 대부분 다른 금융기관에 이미 저당잡힌 물건이다. 심지어 사천 부동산의 경우, 채무자가 소유하지도 않은 물건을 담보로 잡은 것이나 다름없다. 전화금융사기(보이스피싱)를 당한 거나 마찬가지다.

한국에 뿌리깊게 자리 잡은 전세 제도를 없애는 일은 불가능할지 모르지만, 총체적인 제도 점검이 없으면 무고한 피해자들은 계속 늘어날 수밖에 없다.