감사인이 감사의 임무를 해태하여 조합(조합원)에게 손해를 발생하게 한 경우에는 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 것으로서 채무(의무)불이행으로

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2020년 4/4분기 감사의견서 및 감사결과보고서
작성자현상철|작성시간21.04.05|

감사의견서 및 감사결과보고서



1. 감사대상기간 : 2020년 4/4분기 (2020. 10. 01. ~ 12. 31.)

2. 감사실시기간 : 2021년 2월 18일. 19일 (2일간)

3. 감사보고서 : 회계감사보고서와 업무감사보고서로 구분 작성 보고

4. 감사의견서 또는 감사결과보고서를 보통 감사보고서라고 함



◉ 감사의 직무, 의무 (민법 67조 및 조합정관 제16조 제2항. 3항)



감사는 독립기관으로서 조합의 사무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며 정기 총회에 감사결과보고서를 제출(보고)하여야 하며, 감사는 조합의 재산상황 또는 조합의 업무집행에 관하여 부정, 불비한 것이 있음을 발견한 때에 이를 총회 또는 주무관청에 보고하는 일, 보고를 위하여 필요한 때에 총회를 소집하는 일.



감사인은 감사의 직무를 수행하는데 독립성이 보장된 독립기관으로 조합의 업무집행에 부정한 것, 잘못된 것, 공정하지 못한 것 등을 감사하여 조합의 투자자인 조합원의 재산을 보호하는 것이 감사의 직무(권한)이며, 또한 감사인이 감사의 임무를 해태하여 조합(조합원)에게 손해를 발생하게 한 경우에는 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 것으로서 채무(의무)불이행으로 인한 손해배상의 책임을 부담하여야 한다.



◉ 조합장. 이사의 직무, 의무 (민법 제57조 등 조합정관 제16조 제1항, 2항,)



이사회의 구성원인 조합장, 이사는 대내적으로 조합의 사무를 집행하는 업무집행기관이며, 대외적으로 조합을 대표하는 대표기관이며, 또한 조합장, 이사는 선량한 관리자의 주의로서 충실하게 그의 직무를 수행할 의무를 진다. 의무를 위반하거나 임무를 해태한 때에는 조합(조합원)에 대하여 손해배상책임을 진다.

▶ 조합장, 이사가 조합의 업무를 집행함에 있어 임무를 위반한 때에는 즉, 당연히 해야할 것으로 기대되는 행위를 하지 않거나, 당연히 해서는 안될 것으로 기대되는 행위를 하는 경우 형사상 책임을 져야 한다 (대법원 판결 : 배임)

또한, 조합장. 이사가 조합의 업무를 집행함에 있어 임무를 위반하여 조합(조합원)에게 손해를 가하는 경우에는 민사상 손해배상의 책임을 져야 한다.



<< 회계감사보고서 >>



1. 2020년 결산서보고서에 대한 감사의견서.



우리 조합 2020년 결산보고서는 정일회계법인에서 일반적으로 인정된 회계처리원칙에 따라 적정하게 회계처리를 하였습니다. 또한, 조합의 운영비와 사업비 예산안과 집행금액의 비교는 결산보고서에 첨부된 자료에서 설명하고 있으니 참고 하시기바랍니다.



▶ 따라서 2020년 결산보고서 및 외부 감사인이 실시한 회계감사(조합설립일부터 사업시행인가일까지)는 실현된 수익과 발생한 비용을 회계원칙에 따라 적정하게 표시되었으며, 이는 분식회계(이익을 조정, 조작)를 하지 않다는 의미이며 기체결한 모든 계약의 적정성 여부에 대해서는 의견을 제시하지 않습니다.



2. 조합원에게 지급되는 경조사비의 불공정 집행에 대한 감사.



조합원에게 지급되는 경조사비는 일정한 지급기준을 근거로 집행하여야 함에도 불구하고 조합장의 독단으로 선별(입맛대로)하여 지급하는 것은 공정성을 훼손하고 조합원을 차별대우하는 것으로 볼 수 밖에 없다고 사료됩니다.

► 경조사비 지급규정의 근거유무에 대하여 답변거부



▶ 향후에는 조합원에게 지급되는 경조사비는 객관적인 지급규정에 대하여 총회에서 조합원의 승인을 얻어 공정성 확보를 한 후 집행될 수 있도록 감사인의 의견을 제시합니다.



3. 업무추진비(일명 판공비) 지출에 대한 감사



업무추진비는 조합의 대외적(유관기관, 협력업체 등)인 공적인 업무와 관련하여 사용되는 비용임에도 불구하고 업무추진비 사용한 당사자인 조합장에게 사용 용도를 매년 매분기별로 투명성 확보를 위하여 소명하라고 요청하였으나, 돌아오는 답변은 정상인이 기억할 수 있는 시간적 한계 벗어나 답변이 곤란하다고 그것도 조합의 자문 정민성 변호사의 상식 이하의 법률 의견서로 답을 하고 있습니다. ► 조합장은 소명을 하여 투명성을 밝혀야 할 의무가 있음

▶ 업무추진비(판공비)는 개인의 사적으로 사용되는 비용이 아님으로 조합의 공적인 대외적인 업무에 사용했다는 근거를 실제 사용자인 조합장이 밝혀야 의무가 있음으로 소명해야 할 것입니다.



▶ 업무추진비의 사용에 대하여 거래단위별, 일자별, 사용시간별로 조식, 중식, 석식, 기타 등으로 사용명세서를 매번 분기별로 구분 작성하여 감사 수행에 협조을 요청하였으나 계속 이에 응하지 않고 있습니다.





◎ 연도별 업무추진비 사용내역서 (야간은 밤 10시 이후 사용액)



구분 2017년도(8개월) 2018년도(12개월) 2019년도(12개월) 2020년도(12개월)
건수 금액 건수 금액 건수 금액 건수 금액
조식 8 90,800 0 0 0 0 ? ?
중식 35 1,642000 69 2,746,300 55 2,516,000 ? ?
석식 29 1,617,000 86 4,763,300 50 4,146,200 ? ?
야간 16 1,093,000 3 155,500 15 1,126,500 ? ?
기타 17 711,500 21 212,300 22 336,250 ? ?
합계 105 5,155,050 179 7,895,100 142 8,124,950 ? 8,621,690


구분 건수 금액 건수 금액 건수 금액 건수 금액
휴일 22 920,300 10 500,600 20 632,650 ? ?
평일 83 4,234.750 169 7,394,500 122 7489,300 ? ?
합계 105 5,155,050 179 7,895,100 142 8,124,950 ? 8,621,690




4. 하나감정평가법의 입찰보증금 250,000원 반환 거부에 대한 감사.



조합설립동의서 징구를 위한 개략적인 분담금 산정을 위한 감정평가법인 선정시 하나감정평가법인이 입찰 참가시 납부한 입찰보증금 250,000원(자기앞 수표 1장 발행)은 계약을 체결한 후에 채무인 입찰보증금을 업체에 반환 의무가 있는데 반환되지 않아 하나감정평가법인이 조합에 공문으로 4차례 반환 요구를 하였습니다.



▶ 입찰보증금 250,000 추진위원회의 회계장부인 현금출납장에 수입으로 입금된 사실도 없으며, 또한 예금통장에 입금된 사실도 없습니다. 그 당시 상근위원(사무장)으로 자금 관리를 담당한 (현) 김명환 조합장이 소명해야 할 의무가 있습니다.



5. 잘못된 공사도급가계약서에 대한 감사

계약 내용 공사도급
가계약서 변경(본)계약
변경안 비고
물가변동으로 인한 계약금액의 변경 건설공사비지수를 적용한다. 낮은 소비자물가지수를 적용한다. 조합원 1인당 대략 5,100만원 부담
이주비 대출이자
(제안서 무이자 조건) 조합원이 부담하는 유이자로 계약


롯데건설이
부담하는
무이자로 변경 조합원 1인당 대략 1,700만원 부담
조합원 부담금
납부 방법
(제안서 입주시 100%
납부방법) 계약금, 중도금, 잔금으로 계약으로 분할
-----------
3회 이상 연체를 하는 경우 현금청산 대상자 입주시 100% 납부방법으로 변경
------------


-- 삭제 --


조합원의 자금조달
어려움을 고려하지 않고, 무시하고 롯데건설의 공사비 수입을 위한 계약
기타 사항



별도 보고 예정


▶ 김명환 조합장은 가계약 협상단장으로 아래와 같이 협상하고 총회의 의결을 거치지 않고 독단으로 이사회, 대의원회 의결만 거치고, 공사도급가계약을 체결하여 조합원에게 엄청난 부담금을 생산하였습니다.



❶ 일반조항에서 물가변동으로 인한 계약금액의 변경은 높은 건설공사비지수를 적용한다고 계약하여 조합원 1인당 대략 5,100만원 추가 공사비를 부담하는 계약을 하고 말았습니다.



► 안산시 모든 조합들은 건설공사비수와 소비자물가지수 중에 낮은 물가지수계약을 했음에도 불구하고 우리 조합만 롯데건설의 폭리를 위한 계약을 하고 말았습니다.



❷ 롯데건설이 입찰시 제안한 입찰참여조건에는 이주비는 조합원 세대당 평균 1억6천만원 무이자로 대출해준다고 약속을 하여 조합원을 이를 신뢰하고 기대하고 롯데건설을 시공자로 선정하였습니다. 즉. 롯데건설이 부담하는 무이자 조건입니다.

► 그럼애도 불구하고 조합원이 부담하는 유이자로 계약을 하여 조합원 1인당 1,700만원 부담해야 합니다.

❸ 롯데건설이 입찰시 제안한 사업참여조건에는 조합원 부담금은 입주시 100% 납부방법이라고 약속을 하였으나, 계약금, 중도금, (잔금)으로 입주전에 납부방법으로 계약을 하여 조합원의 자금조달에 심각한 상태에 있습니다. 더하여, 부담금 3회 이상 연체를 하는 경우에는 현금청산 대상자로 몰려 입주를 하지 못하는 심각한 조합원도 있을 것으로 사료 됩니다.



6. 시공사가 금품, 향응으로 지출한 30억 ~ 50억원에 대한 감사.



▶김 명환 조합장이 이사회에서 진실되게 발언한 속기록 내용


▶ 김명환 조합장이 이사회에서 진실되게 발언한 속기록 내용을 살펴보건데, 홍보공영제(조합원 접촉 금지)를 안 하는 사례를 보면 시공사에서 향응, 금품을 하다보면 한 단지에 100억을 쓸 수 있죠. 홍보공영제를 하다 보면 제약을 주기 때문에 한 30억. 많이 써야 50억, 그래도 뒤에 다니면서 대한민국이 지금 다하고 있거든요. 그래서 우리가 홍보공영제를 했는데 홍보공영제를 안 하게 되면 더 많은 돈을 쓰기 때문에 나중에 고스란히 조합원들테 온다. 그리고, 홍보공영제 들어간 비용(30억 ~ 50억)을 너희들이 물어야 된다. 김명환 조합장이 이사회에서 발언한 내용을 종합하여 살펴보면, 향응, 금품으로 쓴 30억 ~ 50억원은 공사도급금액에 포함되어 조합원이 부담해야 한다.



▶▶따라서 변경(본)계약을 협상 할 때 공사도급금액에 포합된 30억 ~ 50억원을 반드시 감액하여 조합원들이 부담하는 비용에 대하여 제거하기를 감사인이 대안. 방법을 제시합니다.



<< 업무감사보고서>>



1. 사업 지연에 대한 감사.



▪김명환 조합장이 조합카페, 소식지 등에 발표한 사업추진 일정표

사업추진일정 당초계획 1차 수정 2차 수정 3차 수정 4차 수정
⓵조합설립인가 2017년
05월 ㅡ ㅡ ㅡ 2017년
05월(확정)
⓶절비계획변경 인가 2017년
05월 2018년
10월 2019년
01월 2019년
07월 2019년
07월(확정)
⓷사업시행계획 인가 2018년
06월 2019년
05월 2019년
09월 2020년
03월 2020년
09월(확정)












(조합원 분양신청)

2019년
11월 2020년
01월 2020년
07월 2021년
02월(확정)
⓸관리처분계획 총회





2020년
09월

신청





2020년
10월

인가 2018년
12월 2020년
03월 2020년
06월 2020년
11월

⓹ 이주 개시 2019년
06월 2020년
04월 2020년
07월 2020년
11월 2021년
07월(예정)
⓺ 철거. 착공 2019년
12월 2020년
10월 2021년
01월





현재 우리조합의 사업진행을 살펴보건데 당초계획대비 2년이 이상 사업이 지연되는 것이 사실입니다. 이는 김명환 조합의 무능으로 비롯된 생산물이며 누구도 부인할 수 없습니다. 그럼에도 불구하고 사업이 지연되는 것에 대하여 반성하거나 노력, 대안. 대책은 없고 오르지 정상적으로 진행하고 있다. 5-1구역과 비교하여 빠르게 진행하고 있다. 6단지는 조합설립도 못하고 있다. 등 사업이 늦은 조합과 비교를 하여 마치 빠르게 사업을 추진하는 것처럼 조합원에게 호도하고 있습니다.



우리조합과 동시에 같이 재건축 사업을 시작한 고잔연립 8구역은 사업시행인가 기준으로 비교해보면 우리조합보다 1년 7개월이 빠르게 진행되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 연립과 아파트는 비교 대상이 아니라 하면서 마치 빠르게 진행하고 있는 것처럼 진실을 감추기에 급급합니다.



2. 2020년 정기총회에서 감사인의 감사보고를 악의적으로 방해한 직무유기, 권리남용 및 업무방해에 대한 감사.



2018년도. 2019년도 정기총회에서 현상철 감사인은 조합정관의 규정에 따라 총회에서 참석한 조합원에게 정상적으로 감사보고를 했습니다. 그러나, 2020년 5월 2일 개최된 정기총에서 김명환 조합장은 악의적으로 고의적으로 감사보고를 방해를 하여 조합원의 알권리를 무시하고 말았습니다. 임기가 만료된 조합장 선거에 조합원은 누구나 조합장 선거에 출마할 권리가 있음에도 이를 무시하고 단독으로 출마하고 낙선이 두렵고 겁이 나서 서면결의서 투표를 독려하고 또한 총회 직접참석 투표가 두려워서 되도록 참석을 일부러 교통이 불편하고 멀리 떨어진 한양대 게스트하우스로 총회장소를 잡았습니다. 서면결의서 투표를 제외하고 직접투표 결과를 보면 조합장은 연임에 실패를 했을 것입니다.



3. 조합원들이 정당하게 설치한 현수막을 긴급이사회에서 철거를 결의한 부당한 이사회에 대한 감사.



잘못된 공사도급가계약서를 바로잡아 조합원의 엄청난 손해를 제거하기 위하여 전체 조합원을 단합된 힘을 모으고자 롯데건설을 압박하는 현수막을 2회에 걸처 설치를 하였더니 김명환 조합장은 긴급이사회를 개최하여 조합장, 이사 6명 만장일치로 현수막 철거를 의결하였습니다.



긴급이사회에서 의결한 현수막 철거의 이유는 다음과 같습니다.



❶ 현수막 설치로 인하여 조합원들이 분노하고 있다.

❷ 조합원님들의 재산상 손해는 엄청날 것이다.

❸ 이사회에서 현수막을 즉시 철거할 것이며 현수막을 설치한 사람들을 확인하여 엄중히 법적책임을 물을 것이다.

❹ 조합정관 규정에 따라 현수막을 설치한 조합원을 제명하고, 대의원회에 상정하여 처리하겠다.

<관련 증거 : 이사회 의사록 참조 >

제 31차 긴급이사회 (2019 12. 11. 조합장,이사 6명 전원 찬성 가결)

제 35차 긴급이사회 (2020. 03. 25. 조합장,이사 6명 전원 찬성 가결)





4. 허위사실로 현상철 감사를 비방하고 모함하는데 협력하는 조합장, 이사의 그릇된 행동에 대한 감사.



김명환 조합장은 조합의 공적인 업무와 관련이 없은 사적인 일을 이사회에 상정하여 감사인을 비방하고 모함하여 감사인의 명예를 심각하게 훼손하고 말았습니다.



제35차 긴급이사회에 상정한 안건 내용은 다음과 같습니다

❶ 2020. 3, 24, 저녁 10시 5분경 감사 현상철과 대동한 조합원 000, 000등이 조합사무실에 와서 대의원 000, 대의원 000에게 폭행을 가한 사건이 발생했다.

❷ 조합기물을 파손하여 손해도 발생했다.

❸ 대의원에 폭행을 가한 사건은 중대한 범죄행위이며 조합기물을 파손하여 손해를 발생하게 한 해위는 비난받아 마땅하다.



▶ 조합장 이사들은 허위 날조하여 감사인을 집단으로 모함 해서는 안됩니다

현상철 감사는 조합원을 대동한 사실도 없으며 대의원을 폭행한 사실도 없으며 또한 조합기물을 파손한 사실도 없습니다.

다만, 싸움을 예감하고 말리려고 뒤따라 조합사무실 방문했습니다. 그럼에도 불구하고 김명환 조합장은 현장에서 직접목격하고 휴대폰으로 동영상까지 촬영한 당사자로 그당시의 진실은 감추고 오로지 악의적으로 허위 날조하여 현상철 감사를 모함하고 말았습니다. 현상철 감사는 오히려 000 대의원에게 휴대폰을 빼앗기고 이 과정에서 안경다리가 파손되고 오른발 엄지발가락이 상해를 입고 말았습니다. 이사들은 조합이 보관하고 있는 cctv을 보면 누가 폭행을 가했는지 명확히 알 수 있습니다. 조합장의 허위 날조된 주장에 협력하여 이사회 의사록에 서명. 날인하여 감사인을 모함하는데 단체적으로 협력하고 말았습니다. 향후에는 이러한 비겁한 행위는 없어져 합니다.



< 관련 증거 : 이사회 의사록과 cctv 동영상 >

⚫ 제 35차 긴급이사회 (2020. 03. 25. 조합장, 이사 6명 전원 찬성 가결)

⚫ 그 당시 cctv을 보관하고 있음,

⚫ 참고로 두명의 대의원은 폭행으로 벌금 처벌을 받았으며 조합장과 자주 만나는 매우 조합장에 우호적인 대의원이고 감사인에게는 무조건 비판적인 대의원임을 알려드립니다.



5. 1층에 필로티 없는 설계 및 건축에 대한 감사.



우리조합 2020. 9. 9. 사업시행인가을 득하였습니다. 즉, 건축허가의 조건을 살펴 보건데 1층 전체를 필로티로 설계하지 못하여 1층에 아파트가 배치되어 사생활의 침해가 염려되고 또한 입주 후 아파트 가치하락에 영향을 받을 것으로 우려되고 있는 상황입니다.

이웃 단지인 힐스 중앙과 센트럴 푸르지오는 1층과 2층의 높이를 필로티로 시공하였고 또한 5-1구역도 1층 전체를 필로티로 설계를 하였습니다.

이러한 사실도 모르고 사업시행인가 총회에서 조합원들이 의결하고 말았습니다. 조합원들의 무관심과 조합장이 제대로 된 설명을 하지 않아 생산된 결과물입니다. 감사인도 사전에 이러한 사실을 인지하지 못한 것에 대하여 무한한 책임을 통감합니다.

이러한 사실은 조합원 분양신청시 101형 세대수는 37세대이고 층수도 37층이라는 것을 알고 1층에 필로티가 없고 아파트가 배치된 사실을 알게 되었습니다. 우리 조합원들의 무관심도 한 몫을 했습니다.



▶ 1층과 2층에 배치된 아파트를 필로티로 설계를 변경하면 추가적인 사업비와 사업지연으로 인한 기회비용이 발생합니다.



❶ 추가적인 사업비 발생 : 변경 설계용역비등이 발생

❷ 사업지연에 따른 기회비용 등

조합원들이 필로티 설계 변경을 요청하면서 예상되는 추가 발생 소요비용에 대하여 객관적인 산출 근거를 제시하면 조합원들이 판단할 것이라고 수차례요청하였는바. 조합장은 막연히 여러 가지 사항으로 인하여 조합원 1인당 3,000만원을 부담해야 된다는 주장은 이치에 맞지 않습니다. 따라서, 설계 변경을 하는 경우 소요되는 예상 기간과 발생하는 추가 비용에 대하여 세부적으로 꼼꼼히 검토를 하여 조합원이 이해하고 납득할 수 있도록 대안. 대책. 방법을 제시하여야 할 것입니다. 이 세부적인 검토보고서를 보고 조합원들이 설계 변경에 대하여 판단 할 것입이다.



2021년 3월 30일

주공5단지2구역 주택재건축정비사업조합

작성자 감사 : 진 영호 (직인생략)

감사 : 현 상철 (직인생략































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