[재건축 진단]③1기 신도시 특별법 기대감…재건축 vs 리모델링.

2023/01/23

1기 신도시 구조안정성 평가 비중 하향·예비안전진단 폐지 기대
1기 신도시 특별법 국회 통과 미지수…리모델링 선회 단지 증가
재초환·분상제 걸림돌…"시장 관계없이 꾸준한 주택 공급 필요"

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아파트 공사 현장 *재판매 및 DB 금지
[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "용적률 향상 등 재건축 규제 완화가 본격화하지 않을까 기대하고 있어요."

지난 20일 경기 분당의 한 아파트 단지 재건축추진준비위원회 관계자는 "1기 신도시 특별법의 윤곽이 드러나면 리모델링보다는 재건축 추진을 원하는 조합원들이 많아질 것"이라며 이같이 말했다. 이 관계자는 "안전진단 규제와 용적률 완화를 통한 사업성이 확보가 된다면 재건축 추진 동력이 다시 살아날 것 같다"며 "특별법에는 노후된 1기 신도시 재건축이 실질적으로 가능하도록 하는 내용이 담겨야 한다"고 전했다.

정부가 내달 예정대로 1기 신도시 정비를 위한 특별법을 발의하기로 하면서 분당과 일산, 평촌, 산본 등 1기 신도시 주민들의 재건축 기대감이 커지고 있다. 현재 노후도가 심한 일산과 분당지역 40여 개 단지가 재건축 추진을 위한 사전작업에 나섰다.

1기 신도시는 분당·일산·평촌·중동·산본 등 5곳으로, 총 29만2000가구다. 1기 신도시 아파트 단지 가운데 일부는 재건축 연한이 지났고, 오는 2026년까지 대부분 단지가 재건축 연한이 도래한다.

앞서 국토교통부는 '1기 신도시 정비 민관합동 태스크포스(TF)' 제6차 전체회의를 개최했다. TF 위원들은 단순히 주택공급 만을 목적으로 하는 법률이 아니라 주민 정주 여건 개선, 도시기능 강화, 삶의 질 향상 등 기존 법률과 차별화된 비전이 담겨야 한다고 제안했다.



특히 1기 신도시 정비를 위한 지원 및 특례사항 외에도 행정절차 단축방안이 포함돼야 한다는 주장도 나왔다. 공공기여의 경우 사업시행자가 과도한 이익을 가져가지 않도록 한다는 원칙 아래 공공임대 외에도 기반시설, 기여금 등 다양한 방식을 허용해야 한다는 것이다.

이원재 국토부 1차관은 "특별법은 도시 차원의 광역적 정비를 신속하고 질서 있게 추진할 수 있는 내용으로 구성할 것"이라며 "노후도시 정비의 미래상이 특별법을 통해 그려질 수 있도록 하겠다"고 말했다.

1기 신도시 단지들은 구조안정성 평가 비중을 낮추고, 예비안전진단 폐지 등의 추가 규제 완화 조치가 필요하다는 입장이다. 구조안전성 평가 비중은 30%보다 더 낮은 20%까지 낮추고, 예비안전진단을 폐지해야 재건축을 속도감 있게 추진할 수 있다는 판단이다.

다만 안전진단 기준을 완화하더라도 재건축초과이익환수제 등 재건축 추진의 걸림돌이 여전하고, 특별법은 국회 입법 사안인 만큼 여소야대 국면에서 통과될지 장담할 수 없다. 또 1기 신도시 대상 특별법이 마련되더라도 2기, 3기 신도시를 비롯한 다른 지역 노후 단지와 형평성 문제가 불거지면서 추진 동력을 잃을 수도 있다.

이 때문에 서둘러 재정비를 원하는 1기 신도시 일부 아파트 단지에서 재건축 대신 리모델링으로 선회하고 있다. 정비업계에 따르면 평촌신도시 일대에서는 총 8개 단지에서 리모델링을 추진 중이다. 목련 2·3단지는 시공사 선정을 마쳤고 ▲초원세경 ▲한가람신라 ▲초원한양 ▲향촌롯데 등은 조합 설립인가를 마치고 리모델링을 위한 본격적인 행보에 나섰다. 또 평촌신도시 내 아파트 단지는 모두 54개로, 이중 절반인 27개 단지가 평촌 리모델링 연합회에 참여하고 있다.

평촌신도시 아파트 단지의 용적률은 190~200%대로, 통상 용적률이 180% 이상일 경우 재건축 수익성이 낮다. 평촌 단지들이 제3종일반주거지역으로 용적률은 최대 300%다. 안양시 도시계획 조례에는 최대 280%로 정했다. 재건축 사업은 기간과 비용 부담이 큰 만큼 용적률이 200%를 넘으면 리모델링이 유리하다는 게 정비업계의 대체적인 시각이다.

리모델링 시장 규모도 커지고 있다. 한국리모델링협회에 따르면 전국 리모델링 추진 단지는 지난해 10월 기준 132개 단지(10만5765가구)로 지난해 85개 단지(6만4340가구) 대비 55.29% 증가한 것으로 집계됐다. 지난해 리모델링 시장 규모는 19조원으로 2021년 9조원 대비 2배 이상 확대됐다.

전문가들은 시장 상황과 관계없이 주택 공급이 꾸준하게 이뤄져야 한다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "1기 신도시를 포함해 노후화된 구도심에 대한 재정비사업은 국민의 주거 환경을 개선하고, 지속적인 주택 공급을 위해 필요한 사항"이라며 "최소한의 규제가 필요하지만, 시장 상황과 관계없이 주택 공급 물량이 꾸준하게 유지될 수 있도록 개선해 갑작스런 규제 변화에 따른 혼란을 최소화해야 한다"고 설명했다.

권 교수는 "1기 신도시를 대상으로 재정비사업을 진행하더라도 부동산 경기 위축과 재건축 초과이익환수제 등을 고려하면 집값 상승에 미치는 영향은 제한적일 것"이라며 "낡은 1기 신도시뿐만 아니라 노후화된 수도권, 지방 도시들에 대한 재정비사업 확대 적용도 고려해야 한다"고 덧붙였다.


◎공감언론 뉴시스