2022.12.23.
부동산 시장의 불확실성이 커지면서 지난해 인허가가 크게 늘었던 역세권 청년주택의 인기가 금리인상과 함께 한풀 꺾였다. 과거 사업을 활발하게 추진했던 신탁사와 시행사 등도 신규 추진 계획을 줄이는 모습이다.
23일 서울시에 따르면 올해 11월까지 인허가를 받은 역세권 청년주택은 20곳인 것으로 나타났다. 지난해 총 45곳에서 인허가를 받은 것을 감안하면 절반 수준으로 급감한 것이다.
서대문구 충정로 일대에 있는 역세권 청년주택 전경./최온정 기자
서대문구 충정로 일대에 있는 역세권 청년주택 전경./최온정 기자
역세권 청년주택은 만 19세 이상~만 39세 이하의 청년과 신혼부부에게 공급하는 임대주택으로, 임대료는 시세의 30~95% 수준으로 저렴하다. 사업 시행자는 공공 및 민간임대 방식을 혼합해 사업을 추진할 수 있으며, 연면적 30% 이내 물량은 분양도 가능하다.
임대료 수익이 크지는 않지만, 역세권 청년주택으로 허가를 받으면 준주거지역 혹은 일반·근린상업지역으로 용도지역 변경이 가능하다는 이점이 있다. 예컨대 3종 일반주거지역(용적률 최대 300%)에서 준주거지역(용적률이 최대 500%)으로 용도변경 될 경우 용적률이 대폭 높아지는 셈이다.
최대 10년의 의무임대기간이 지나면 분양 전환이 가능하다는 점도 매력 포인트로 인식됐다. 장기간 고정적인 수익을 얻다가 이후 시세대로 매각할 수 있다는 뜻이다. 이 밖에 임대료가 저렴한 탓에 청년들의 입주 경쟁이 치열해 미계약 우려도 적다. 서울주택도시공사에 따르면 역세권 청년주택 입주자 모집 청약경쟁률은 1차 기준으로 2019년 23.4대1, 2020년 26.3대1, 2021년 60대1 등으로 높아졌다.
이런 장점으로 2017년 관련 사업이 시작된 후 2020년까지 매년 인허가를 받는 사업지는 7곳, 11곳, 20곳 등으로 꾸준히 증가했다. 작년에는 2020년의 두 배를 넘는 45곳으로 급증하기도 했다. 그러나 올해 금리 인상으로 유동성 확보에 어려움을 겪는 시행사가 증가하자 추진 사례가 급감했다.
한 신탁사 관계자는 “역세권 청년주택의 수익률은 연간 5% 수준”이라면서 “대출이자가 더 많이 나가는데다 10년 후 시장상황을 예상하기도 어려워 사업을 추진하기가 쉽지 않은 환경이 됐다”고 했다.
일부 지역에서 역세권 청년주택에 대한 주민들의 반발이 거센 점도 사업의 발목을 잡는 요인이다. 지난 7월에는 마장역 인근에 들어서는 역세권 청년주택을 반대하는 주민들이 시위를 예고했으며, 2018년에도 영등포구청역 인근에 추진되던 역세권 청년주택 사업에 반대하는 인근 아파트 주민들이 반대 의견을 모아 서울시에 전달하기도 했다.
물론 사업성이 갖춰진 곳에서는 역세권 청년주택 사업이 꾸준히 진행되고 있다. 대한토지신탁은 노량진 일대에서 역세권 청년주택 개발을 추진하고 있다. 대토신은 올해 초 서울 강동구 길동 인근에서도 역세권 청년주택 사업을 추진했고, 작년 6월에는 KT 노량진 지사 부지를 매수해 역세권 청년주택 사업을 추진해오고 있다.
그러나 시장 불확실성이 커지면서 사업 여건은 더욱 악화할 전망이다. 한 시행사 관계자는 “개발사업이 올스톱된 상황이라 입지가 아주 좋지 않으면 수익률이 높지 않은 역세권 청년주택을 선뜻 추진할 업체가 나타나기 어려울 것”이라고 했다.