팔래스강남호텔, 주상복합으로.더랜드컨소시엄 4000억에 인수 --'PF 한파' 강남 팔래스 호텔도 난항…'보험·금고' 선순위 손실 가능

'40년 역사' 팔래스강남호텔, 주상복합으로 바뀐다
홍선표 기자
입력2020.11.05

더랜드컨소시엄 4000억에 인수
코로나 사태로 경영난 시달리는
호텔업계 M&A 물결 '신호탄'


서울 강남에 들어선 첫 특급호텔인 쉐라톤서울팔래스강남호텔이 약 40년 만에 헐린다. 그 자리에 대형 주상복합 빌딩이 들어설 예정이다.

5일 금융투자업계에 따르면 서주산업개발은 최근 쉐라톤서울팔래스강남호텔 인수 우선협상자로 부동산개발업체 더랜드가 주도해서 구성한 컨소시엄을 선정하고 자산 매각 절차를 밟고 있다. 더랜드 컨소시엄이 제시한 인수 가격은 4000억원 안팎인 것으로 알려졌다. 매각 입찰은 지난 9월 말 진행됐으며 삼성증권이 매각 주관사를 맡았다. 컨소시엄의 매수 및 금융 자문은 KB자산운용이 한다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태의 여파로 매출 부진에 시달리는 국내 대형 호텔이 매각되는 첫 번째 사례다.



서울 강남고속버스터미널 인근 반포동에 자리 잡은 이 호텔은 객실 331개, 회의실 11개, 지상 12층 규모의 5성급 호텔이다. 1981년 서주산업개발이 기존에 영업 중이던 궁전호텔을 인수한 뒤 리모델링 공사를 거쳐 1982년부터 서울 강남권 최초의 특급호텔로 영업을 개시했다. 이 호텔의 영업은 내년 1월 말 종료된다.

금융투자업계는 팔래스강남호텔 매각을 호텔 인수합병(M&A) 행렬의 신호탄으로 받아들이고 있다. 코로나19 상황이 장기화하면서 대부분의 호텔이 극심한 경영난에 시달리고 있기 때문이다. 팔래스강남호텔의 올해 상반기 매출은 111억원으로 전년 대비 40.9% 감소했고 이 기간 영업손실은 8억원에서 53억원으로 늘었다. 2016년 쉐라톤 브랜드를 사용한 이후 꾸준히 증가하던 매출이 코로나19 사태로 직격탄을 맞았다. 서주산업개발이 쉐라톤호텔과 맺은 브랜드 사용 계약이 아직 6년이나 남아 있음에도 불구하고 서둘러 호텔을 매각하는 이유다.
더랜드 컨소시엄은 인수 절차가 완료된 이후 호텔 부지에 대규모 주상복합 빌딩을 올릴 계획이다. 이 호텔은 3개 지하철 노선(3·7·9호선)이 지나는 고속버스터미널역과 가까운 역세권에 있다. 부지가 상업용지로 지정돼 있어 주거용 오피스텔과 상업용 오피스 빌딩을 개발할 수 있다. 9월 매각 입찰에 여러 부동산 개발업체가 몰렸던 것도 이 같은 장점 때문이었다. 주거용 시설을 배제한 순수 오피스 빌딩으로만 개발될 가능성도 있는 것으로 알려졌다.

한 부동산개발업체 대표는 “서울 강남권에서 대규모 주상복합 빌딩을 지을 수 있는 부지를 찾는 게 어려워지고 있기 때문에 팔래스강남호텔 입찰에 디벨로퍼들의 관심이 높았다”며 “별도의 토지용도 변경 절차 등을 밟을 필요가 없다는 점도 매력적인 요인”이라고 설명했다.

홍선표 기자
ㅡㅡㅡㅡㅡ


기자명 황남경 기자  2024.06.12
(서울=연합인포맥스) 황남경 기자 = 강남에 위치한 옛 쉐라톤 팔래스 호텔 부지를 고급 주거시설로 개발하는 사업장이 프로젝트파이낸싱(PF) 자금을 조달하는 데 어려움을 겪고 있다. 브릿지론 만기가 점차 다가오고 있지만 본 PF 전환이 불투명한 상황이다.

이 사업장은 금융당국의 새로운 PF 사업성 평가 기준에 따르면 '유의·부실우려' 사업장에 속해 만기 연장도 쉽지 않은 분위기다. 대주단은 공매와 만기 연장 등 선택지를 두고 고심하는 모양새다.

◇쉐라톤 팔래스 호텔 재개발…본 PF 불투명

12일 투자금융 업계에 따르면 오는 6월 대출 만기가 도래하는 옛 쉐라톤 팔래스 강남 호텔 개발사업의 본 PF 전환이 늦어지고 있다.

서초구 반포동 63-1번지 일원에 지하 4층~지상 35층 2개 동, 아파트 58세대와 오피스텔 15실 등 총 73세대의 고급 주거시설을 개발하는 사업이다.

세계적인 건축 거장 리처드 마이어가 설계하고, 삼성물산이 시공을 맡았다는 점에서 주목받았던 곳이다. 부동산전문개발회사 더랜드는 이 부지에 '더팰리스73'이란 최고급 주거시설을 지으려 했다. 하지만 부동산 PF 시장이 경색되고 금융당국의 새로운 사업성 평가가 이달 도입되면서 본 PF 전환이 불투명하다.

PF 업계 관계자는 "만기가 얼마 안 남았는데 본 PF는 사실상 어려운 분위기"라며 "최고 분양가가 수백억 원에 달하는 초고급 주거시설이다. 반포라는 입지 자체는 좋지만, 이 정도 고가주택에 대한 수요가 있는지는 의문이다"고 말했다.

또 "이런 하이엔드 주택은 특수 수요에 따라 미분양이 나더라도 지어놓으면 언젠간 팔린다는 믿음이 있기는 했다"면서도 "당국의 PF 사업성 평가 등 시장 분위기가 경색된 상황에서 금융사들이 리스크를 감당하기는 어려웠을 것"이라고 덧붙였다.

한편 시행사는 대출약정 당시 이자가 정상 지급되면 만기가 2개월 연장되는 조항이 있다는 입장이다. 오는 8월까지 PF 전환에 대한 여유가 있다는 의미다. 해외자본의 투자를 타진하고 있고 분양률이 50%를 넘긴 만큼 본 PF 전환에 자신이 있다는 설명이다.

시행사 관계자는 "분양률이 50%를 넘고 시공사와도 도급 계약이 돼 있는 곳이다"며 "PF 시장이 힘들긴 하지만 사업 진행이 정상적으로 되고 있다. 문제없이 착공할 것"이라고 강조했다.




더팰리스73

◇'유의·부실우려' 사업장…공매시 선순위 금융사 손실 가능

대출 만기를 앞두고 대주단 사이에선 사업장 처리방안을 두고 고민이 커지고 있다. 이 사업장은 이미 여러 차례의 만기 연장을 통해 사업을 지속해온 곳이다. 금융당국이 이달부터 선보인 새로운 PF 사업성 평가 기준에 따르면 '유의·부실우려' 사업장에 속한다. 무턱대고 만기 연장을 하기엔 충당금 적립 등 부담이 만만치 않다는 설명이다.

대주단 한 관계자는 "해외 자본이 들어온다는 얘기가 있어서 만기 연장도 가능한 선택지 중 하나다. 하지만 시장 상황이나 충당금 등 부담이 되는 요소가 적지 않다"며 "고민 중인 상황"이라고 말했다.

일각에선 선순위 채권자의 손실 가능성이 점쳐지고 있다. 차주는 사업장 부지를 매입하기 위해 총 4천50억원의 브릿지론을 조달했다. 14곳의 지역 새마을금고를 비롯해 다수의 캐피탈사, 보험사 등이 3천300억원 규모로 선순위 대출을 내줬다. 중·후순위 대출 규모는 각각 550억원, 200억원이다.

문제는 선순위 조달 규모가 총 브릿지론의 81%에 달한다는 점이다. 사업장이 기한이익상실(EOD)에 처해 공매에 넘어가게 되면 선순위 채권자의 손실이 불가피하다는 지적이다.

부동산 시장에서 손실을 감내하면서 자금 회수에 집중하고 있는 새마을금고의 행보도 부담 요소다. 새마을금고의 감독기관인 행정안전부는 연체율이 높은 일부 금고에 부실채권을 매각해 손실을 보더라도 연체율을 낮추라는 지침을 전달했다고 알려졌다. 이런 새마을금고의 행보가 사업장의 공매 가능성을 높이고 있다는 설명이다.

한 PF 시장 관계자는 "PF 구조조정을 향한 당국의 의지도 있고 새마을금고가 요즘 만기 연장에 부정적인 입장을 보이고 있다"며 "이 사업장은 선순위가 81%나 되는데, 공매에서 땅이 20% 넘게 할인되면 선순위가 손실 구간에 진입한다는 의미다. 처음부터 사업성을 너무 낙관한 게 아닌가 싶다"고 지적했다.




출처: 연합뉴스


nkhwang@yna.co.kr
ㅡㅡ
더팰리스73은 서초구 반포동에 지하 4층~지상 35층 2개동, 아파트 58세대와 오피스텔 15실 등 총 73세대의 고급 주거시설을 개발하는 사업이다. 앞서 금융권에서 일으킨 브릿지론만 4000억원에 달하는 대형프로젝트로 최고 분양가가 500억원에 달한다는 점에서 주목받았다.

ㅡㅡ
219억에 낙찰된 반포 오피스텔 '더 팰리스 73' 분양권..."분양가 210억인데"
입력
2024.06.25

전용 면적 약 79평 짜리 한 채
25일 서울옥션 미술품 경매에서 낙찰
경매 시작가는 160억...치열 경함
부동산의 미술품경매 출품은 국내 최초

25일 제179회 서울옥션 경매에 출품된 '더 팰리스 73'이 219억 원에 낙찰됐다.


25일 제179회 서울옥션 경매에 출품된 '더 팰리스 73'이 219억 원에 낙찰됐다.

사진은 건물 조감도. 서울옥션 제공

국내 최초로 미술품 경매에 출품된 오피스텔 분양권이 219억 원에 낙찰됐다.

25일 미술품 경매업체 서울옥션 경매에서 서울 서초구 반포동에 건축될 예정인 주거시설 '더 팰리스 73'의 분양권이 219억 원에 낙찰됐다. 최초 경매 시작가는 160억 원이었다.

응찰자들은 치열한 경합을 벌였다. 11차례에 걸쳐 5억 원씩 경매 금액이 올라가면서 215억 원까지 치솟았고, 마지막 219억 원을 써낸 서면 응찰자에게 분양권이 낙찰됐다.

낙찰된 분양권은 '더 팰리스 73'의 오피스텔 1개 호실(전용면적 261.30㎡·약 79평)이다. 원래 분양가는 210억 원이다. 이 건물은 건축계의 노벨상이라 불리는 프리츠커상을 받았고, 성추문으로 불명예 은퇴한 미국 건축가 리처드 마이어가 설계에 참여한 국내 최초 주거 시설이다. 한국 경매 사상 최초로 부동산이 미술품 경매에 출품된 이유다. 낙찰자에 한해 마이어가 설립한 건축사 '마이어 파트너스'가 내부 인테리어를 진행하고, 서울옥션이 미술품 컨설팅을 제공한다. 서울옥션은 이 경매 건에 대해 낙찰가의 18%에 해당하는 낙찰 수수료를 받지 않기로 했다.


'물방울 작가' 김창열의 1973년 그림 '물방울 ABS Nº 2'는 9억8,000만 원에 낙찰됐다. 국내외 경매에서 인기를 끄는 작가 구사마 야요이의 작품이 4점 출품됐으나 모두 유찰됐다.

이혜미 기자 herstory@hankookilbo.com