재건축사업시 임대주택 대신 임대형 실버주택 건축 이 가능한가?

재건축사업 시 임대주택 대신 임대형 실버주택(노인복지주택) 건축을 추진할 수 있는 가능성이 있습니다.


다만, 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다.

■재건축사업 임대주택 의무 공급과 실버주택

ㅡ재건축사업의 임대주택 의무:

재건축사업은 재개발사업과는 다르게 일반적으로 법에서 허용하는 용적률 범위 내에서는 임대주택 공급 의무가 없습니다. 다만, 추가 용적률을 적용받는 경우 (예: 서울시의 경우 추가 용적률의 일정 비율(50%)에 해당하는 면적)에는 소형주택 건설 의무가 부과되며, 이 주택은 공공이 인수하여 임대주택으로 활용됩니다.


■노인복지주택(실버주택):

노인복지주택은 「노인복지법」에 따라 노인에게 주거 시설을 제공하고 필요한 편의를 제공하는 것을 목적으로 하는 주택입니다. 2015년 노인복지법 개정으로 분양형 노인복지주택은 사라지고 현재는 모두 임대형으로만 공급되고 있습니다.


◇임대형 실버주택 전환 가능성 및 고려사항

ㆍ정부는 고령화 사회 진입에 따라 시니어 레지던스(실버타운) 공급 확대를 위한 활성화 방안을 발표하는 등 노인복지주택 공급을 장려하고 있습니다.

ㆍ따라서 재건축사업 시 임대주택 의무 공급 대신 임대형 실버주택으로의 전환을 추진하는 것은 정책 방향과도 부합하는 측면이 있습니다.

ㆍ하지만 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

◇법적 검토 및 지자체 협의:

ㅡ도시 및 주거환경정비법:.

재건축사업의 임대주택 의무 규정과 노인복지주택 관련 법규정 간의 상충 여부를 면밀히 검토해야 합니다.


ㅡ지자체 조례 및 정책:

ㆍ각 지자체마다 재건축사업에 대한 임대주택 의무 비율이나 노인복지주택 인센티브 등 정책이 다를 수 있으므로, 해당 재건축 사업이 진행되는 지자체와 사전에 충분히 협의해야 합니다.

ㅡ사업시행계획 변경:

ㆍ 임대주택 대신 임대형 실버주택으로 계획을 변경하려면 사업시행계획 변경인가를 받아야 할 가능성이 높습니다.

ㅡ수요 및 사업성:

ㆍ실버주택 수요: 해당 지역의 고령 인구 특성, 소득 수준 등을 고려하여 임대형 실버주택의 실제 수요가 충분한지 파악해야 합니다.

ㆍ사업성 확보: 일반 임대주택과는 다른 실버주택의 특성상(의료, 케어, 편의 시설 등 추가 서비스 필요) 초기 투자 비용 및 운영 비용이 높을 수 있습니다. 이에 따른 사업성 분석이 필수적입니다.

ㆍ수익 모델: 임대료 책정 방식, 서비스 제공 방식 등을 면밀히 계획하여 안정적인 수익 모델을 구축해야 합니다.

ㆍ조합원 동의:

재건축사업은 조합원의 동의가 매우 중요합니다. 임대주택 대신 임대형 실버주택으로의 변경은 조합원들에게 직접적인 영향을 미치므로, 충분한 설명과 설득을 통해 조합원의 동의를 얻는 것이 중요합니다.


ㆍ전문성 확보:

노인복지주택은 일반 주택과는 다른 특성을 가지고 있으므로, 노인복지주택 개발 및 운영에 대한 전문성을 갖춘 업체와의 협력이 필요할 수 있습니다.


■결론

재건축사업 시 임대주택 대신 임대형 실버주택을 건축하는 것은 가능성은 있지만,

법적, 사업성, 수요, 조합원 동의 등 다각적인 측면에서 면밀한 검토와 준비가 필요합니다. 특히 정부 정책 방향이 노인복지주택 활성화로 가고 있다는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

가장 정확하고 구체적인 답변을 위해서는 해당 재건축 사업이 추진되는 관할 지자체 담당 부서 및 전문가와 상담하는 것이 가장 좋습니다.