한신평 "과도한 레버리지에 의존하는 국내 PF 자금조달 구조 개선해야"
부동산펀드나 리츠 통해 개발업자에 자금 조달하는 방식 정착 필요성
[본 콘텐츠는 7월 4일 17:50에 인베스트조선(Invest.chosun.com)의 유료고객 서비스를 통해 소개되었습니다.]
불황에 빠진 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장을 살리기 위해서 대형 개발업자(Developer)의 육성이 필요하다는 의견이 제기됐다.
신일수 한국신용평가 PF1실 연구위원은 4일 발간한 자료를 통해 "과도한 레버리지에 의존하고 있는 국내 부동산 개발업자의 자금조달 구조를 개선해야 한다"며 "부동산펀드ㆍ리츠ㆍ시행사 형태에 대한 제도적 정비가 선행돼야 한다"고 설명했다.
- ▲ 기존 국내 부동산 PF 위험 전가 구조
신 위원에 따르면, 국내 부동산 PF는 시공사의 신용도를 바탕으로 자금조달이 이뤄져왔다. 사업자금의 5%는 자기자본투자로, 나머지 95%는 대출을 통해 마련한다.
이런 구조는 개발 준비단계→착공 이전단계→건설단계→운영단계 등 4단계로 이뤄진 국내 부동산개발 과정에서 위험을 증가시키는 요인으로 작용했다는 지적이다.
개발준비단계와 착공 이전단계에서는 시공사의 신용보강이나 토지반환채권 등 신용보강을 통해 은행차입 위주의 자금조달이 이뤄졌다. 그 결과 사업지연 위험에 대응하지 못해 사업비용부담이 증가했고 상환부담이 커지게 됐다는 분석이다. 특히 사업지연 위험이 상대적으로 큰 공모형 PF 사업과 도시개발사업에서 취약성이 두드러졌다.
미국이나 일본의 PF 시장의 경우 높은 자기자본 투자비중을 유지하는 형태의 자금조달 구조가 정착돼 있다는 설명이다.
미국은 펀드, 리츠(REITs), 개인 투자자 등 다양한 자본조달원이 발달해 개발업자가 사업 초기에 자금을 조달하기 용이하다. .
일본은 재벌, 금융기관, 건설회사 등이 출자한 대형 부동산개발회사들이 자금을 자본형태로 투입해 개발사업의 차입 부담을 해소하고 있다.
미국과 일본 모두 자금력 있는 대형 개발업자가 있다는 점이 낮은 레버리지를 유지하는 비결이다.
신 위원은 이 중 일본의 사례가 국내 부동산 PF 시장을 개선하는데 더 적합하다고 판단했다.
그는 "국내에서는 오랫동안 시공사 중심의 부동산 PF 시장이 유지돼 자금력 있는 개발업자가 육성되지 못했다"며 "일본처럼 단기적인 접근이 가능한 대기업이나 금융기관, 공공기관 등이 출자하는 방식을 채택해 자금력이 있는 부동산 개발회사를 설립해야 할 것"이라고 말했다.
개발업자의 대표적인 자금조달원으로 꼽히는 것은 리츠와 부동산 펀드다.
부동산 개발 관련 리츠나 부동산 편드를 육성해 지분출자 파트너를 쉽게 확보할 수 있도록 투자환경을 만들어야 한다는 설명이다.
아직 국내 개발형 리츠와 펀드는 활성화되지 못한 상태다. 리츠는 부동산투자회사법 개정을 통해 개발전문리츠 허용ㆍ자기자본 10배까지 차입 허용 등 규제를 줄였음에도 좀처럼 영역을 확장하지 못하고 있다.
2012년 기준 개발전문리츠는 15개이며 자산 규모도 2800억원에 불과하다. 자산의 30%까지 개발사업에 투자할 수 있는 위탁관리리츠도 25개에 자산 규모 2조8300억원에 그쳤다.
부동산 펀드는 2009년 11조5590억원이던 규모가 2013년 4월 20조7070억원으로 확대됐지만 성장 대부분이 임대형 부동산 펀드였고 PF 대출형이나 개발형 부동산펀드 설정액은 거의 변화가 없다는 분석이다.
신 위원은 "부동산 펀드나 리츠가 여러 형태의 자산운용을 할 수 있도록 규제 여건을 완화해야 한다"며 "대형화를 통해 다양한 부동산 개발사업에 투자할 수 있는 제도적 지원이 필요하다"고 말했다