보통주보다 상환순위 앞서 안전하고 5~8% 수준의 수익률 기대…국내 투자자에게 적절
LTV 허용범위 80%에서 60%로 감소 등이 기회요인…중순위 대출채권ㆍ우선주 등
[본 콘텐츠는 1월 27일 17:40에 인베스트조선(Invest.chosun.com)의 유료고객 서비스를 통해 소개되었습니다.]
해외 부동산 투자를 전문으로 하는 FG자산운용이 2014년 미국 부동산에 투자할 때 지분투자보다 중순위 대출 성격을 지닌 상품을 주목해야 한다고 강조했다. 국내 기관투자가가 투자하기에 수익률이 적절하면서 상대적으로 투자위험도 낮기 때문이다.
지난주 FG운용은 서울 여의도 콘래드 호텔에서 2014년 미국 부동산 시장 전망과 투자 전략을 설명하는 자리를 마련했다. 여기에는 에드워드 글릭만(Edward Glickman) FG운용 미국지사 회장을 포함해 국내 주요 기관투자가 및 증권사 관계자 다수가 참여했다.
FG운용 관계자는 “긴축 통화 정책으로 금리가 상승해 단기간 부동산 시장에 부정적으로 작용할 전망이지만 시장 회복에 따른 수요가 늘어날 것”이라며 “이에 반해 부동산 침체기 때 새로운 상업용 부동산 공급이 줄면서 수요가 공급을 초과, 영업이익(NOI)이 상승함과 동시에 부동산 가격이 올라갈 것”이라고 미국 부동산 시장을 내다봤다.
이에 따라 향후 금융비용 증가 등에 따른 가격 조정 요소와, 경기회복으로 인한 수익률 향상에 따른 자산가치 상승효과를 살펴보면서 투자회수(Exit) 시점의 시장환경변화에 대비하는 전략을 취해야 한다고 설명했다.
특히 FG운용은 중순위 대출 상품에 주목했다. 그 이유로 글로벌 금융위기 이후 선순위 대출의 담보인정비율(LTV)이 금융위기 전 최고 80%에서 60~65%로 줄어든 것을 꼽았다. 예를 들어 1000억원 규모의 부동산을 매입한다고 했을 때 800억원까지 선순위 대출이 가능했던 것이 600억~650억원으로 줄었다는 의미다. 즉, 150억~200억원(15~20%)의 차이를 선순위 대출과 성격이 다른 자금으로 대체해야 하고 그 규모만 약 1500억달러에 달한다. 결국 중순위 대출상품으로 바뀔 수 있는 자금이 1500억달러 수준이라는 것.
여기에 중순위 대출 상품은 정해진 이자 수입과 만기가 있어 환헤지에 용이하고 향후 자산가격이 내려간다 하더라도 원금확보가 가능해 안정적인 운용을 선호다는 국내 투자자에게 적합하다는 결론이다.
FG운용은 국내 기관투자가들이 투자할 수 있는 중순위 대출 상품으로 5~6% 수익률의 홀론(Whole Loan), 6~8% 수익률의 비노트(B-Note), 중순위 대출채권, 우선주 등을 꼽았다. 미국 부동산 시장에서 홀론은 선순위와 중순위 대출을 섞어놓은, 비노트는 그 둘의 사이인 중선순위 대출로 이해된다. 선순위 대출은 가장 안정적으로 3.5~4.9%의 수익률을 기대할 수 있지만 현지 수요가 풍족한데다 국내 기관투자가의 요구수익률보다 낮아 투자상품 구성이 쉽지 않다는 입장이다.
중순위 대출 성격을 지닌 상품으로 오피스 빌딩, 호텔, 리테일, 멀티패밀리(Multi-Family) 등 다양한 형태의 부동산에 투자 가능하다. 멀티패밀리는 국내 오피스텔 형태로, 분양하지 않고 일정 기간의 임대계약 아래 월세를 기반으로 하는 부동산이다. 미국 상업용 부동산 시장의 상당 부분을 차지한다.
실제로 지난 2013년 하반기 국내 기관투자가의 중순위 상품 투자가 있었다. 지난해 11월 교원공제회는 FG운용을 통해 뉴욕 맨해튼에 있는 오피스 빌딩 ‘뉴욕 101 AOA’ 우선주에 815억원을 투자했다. 교원공제회는 지난해 9월에도 과학기술공제회와 공동으로 맨해튼 ‘시그램빌딩’ 중순위 대출채권에 820억원을 투자했다.
FG운용은 중순위 대출 상품 투자를 올해 주요 전략으로 구성하고 핵심 지역에 있는 부동산의 보통주(Equity)에 선별적으로 투자할 계획이다. 리츠의 경우 미국 전체 부동산 시장 회복을 기초로 한 인덱스(Index) 상품에 주력할 예정이다.
FG운용 관계자는 “보통주 투자는 향후 투자회수 위험을 고려, 투자지역은 핵심 지역으로 한정하고 경기상승 수혜로 NOI 상승이 예상되는 자산이나 과거 정점 대비 자산 가치가 완전히 회복되지 않은 오피스 빌딩 및 호텔에 선별적으로 투자할 것”이라며 “리츠 인덱스 상품은 투자 대상이 지역 및 자산 형태별로 다양화돼 있어 포트폴리오 균형이 잘 맞춰져 있는지 판단하고 투자를 진행할 것”이라고 말했다.