서울 오피스 매각, 임대기업 확보난에 '답답' LG유플러스·YTN 사옥 및 쌍용저동빌딩 등, 실질임대료 하락 전망에 기관투자가 고민

머니투데이. 2014.01.31

서울 오피스 매각이 임차인 확보난에 어려움을 겪고 있다. 서울 오피스 공급이 늘어나 있는 상황에서 기존에 입주해 있는 기업마저 다른 사옥으로 이전, 임대기업을 찾기가 점점 어려워져서다.

 

임차기업을 구하기 위해 렌트프리(건물주와 입주자가 장기 임대계약을 하면 일정기간 임대료를 면제) 등 각종 비용 지원도 성행하면서 실질임대료도 하락, 안정적인 수익을 원하는 기관투자가들의 입맛을 충족시키지 못하고 있다.

 

30일 금융투자업계에 따르면 매각 우선협상대상자를 선정한 지 2개월이 지난 LG유플러스 서울역 사옥과 쌍용저동빌딩 오피스 매각작업이 임차인 확보 어려움에 발목이 잡혀 있다.

 

제이알자산운용이 우선협상대상자로 선정된 LG유플러스 서울역 사옥은 2월 말까지 자금조달을 완료해 오피스 매입을 끝낼 계획이지만 LG유플러스가 2015년 상반기 용산 신사옥으로 이전할 계획이어서 1년 후 100% 공실이 발생하게 된다.

 

지난해 말 우선협상대상자로 이지스자산운용이 선정된 쌍용저동빌딩 오피스도 전체 지분의 43%를 임대할 예정인 쌍용양회 외에 나머지 52%를 채울 임대기업을 찾지 못했다.

 

여기에 이달 말 또는 2월 초 안에 사옥 매각 입찰을 진행할 YTN 사옥도 YTN이 상암동 사옥으로 이전할 계획이고, 임차중인 한국주택금융공사도 이전이 예정돼있어 공실 발생이 불가피하다.

 

각 자산운용사들이 기업들을 대상으로 마케팅을 전개하고 있지만 이미 도심권역(CBD)내 공실률이 높은 상황이어서 구미에 맞는 기업을 찾기가 쉽지 않다.

 

최근 사옥을 매각하면서 건물의 소유권을 넘긴 뒤 다시 임대해 사용하는 세일앤리스백(Sale & Lease back) 방식이 대세인 이유도 바로 임대 리스크를 줄이기 위한 방안이다. 최근 한진중공업이 유동성 확보를 위해 건설부문 사옥을 매각하겠다고 공시하면서 명시한 세부 매각조건도 세일앤리스백이다.

 

이처럼 임차기업 확보가 서울 오피스 투자시장의 최대 난제로 부상한 가운데 올해 서울 오피스의 공실률이 올라가고 임대료가 하락할 것이란 전망까지 나오고 있어 안정적인 임차수익을 원하는 기관투자가들의 고민도 깊어지고 있다.

 

코람코자산신탁에 따르면 올해 서울 오피스 공실률은 9.52%로 전년 7.53%에 비해 1.99%포인트 올라갈 것으로 전망됐다. 2010년부터 연평균 81만1540㎡ 이상의 신규오피스가 공급됐지만 같은 기간 GDP(국내총생산) 성장률은 낮아 임대수요가 공급량 증가를 따라가지 못했기 때문이다.

 

올해 명목임대료는 지난해에 비해 0.22% 소폭 하락하지만 임대기업 구하기가 어려워지며 실제 기업들이 내는 실질임대료는 1.94% 하락할 것으로 전망됐다. 특히 임대기업 유치 경쟁에서 우위를 차지하기 위해 렌트프리, 리모델링·이사 비용 등을 지원함에 따라 유효임대료(Effective Rent) 하락률은 더 클 것으로 예상됐다.

 

공실 증가와 임대료 하락은 안정적인 수익 확보를 원하는 기관투자가 입장에서는 최악의 상황이어서 서울 오피스 투자에 대한 판단이 다소 보수적일 수밖에 없는 상황이다.

 

한 보험사 관계자는 "최근 기관투자가들은 캐피탈게인(매각차익)보다는 안정적인 수익 확보에 초점을 맞추고 있어 마스터리스(책임임대)가 보장되고 임대기업 크레딧이 좋으면 적극적인 투자의향을 보이고 있다"고 말했다. 그는 "반대로 이 조건이 충족되지 못한다면 서울 오피스 투자는 보수적으로 결정할 수밖에