2014.03.31
3.3㎡당 가격 및 임대료, CBD 지역 절반도 안돼
- ▲ 서울 용산구 ‘용산더프라임’ 조감도
코람코자산신탁이 서울시 용산구 '용산더프라임' 업무용빌딩 매입을 매듭졌다. 가격이 많이 오른 서울 주요지역 업무용빌딩에 비해 경쟁력있는 매입 조건으로 건물을 확보했다는 평가다.
용산더프라임은 동아건설이 2010년부터 서울 원효로1가 41 일대에 시공한 주상복합단지다. 최고 38층의 아파트 세 동과 오피스빌딩 한 동으로 구성됐다. 오피스빌딩은 지하 6층~지상 30층 규모로 지난 2월 준공됐다. 1호선 남영역 바로 옆에 있으며 숙대입구역, 삼각지역, 용산역, 서울역 등이 인근에 있다.
31일 부동산 시장에 따르면 지난 28일 코람코신탁이 설립한 ‘코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사(리츠)’는 용산더프라임 업무용빌딩 소유권을 동아건설 및 시행사로부터 넘겨받았다. 건물 가격은 1250억원이며 거래 비용을 포함한 총 거래금액은 1335억원이다.
코람코신탁은 매입자금 중 700억원을 사모 지분투자로 모집했다. 동아건설이 230억원 보통주에 투자하고 한국교직원공제회, 신한생명, 코람코신탁이 470억원 우선주 투자자로 참여했다. 우선주 투자자는 7% 이상의 배당수익률을 기대할 수 있으며 향후 건물 가격이 230억원 이상 떨어지지 않으면 원금 손실이 없다. 나머지 매입자금은 대출로 마련했다.
건물 연면적 3만9010㎡를 고려한 3.3㎡당 가격은 1050만원 수준이다. 동아건설의 투자분을 제외하고 우선주 투자자들의 실제 매입가격은 860만원이다.
지난해 서울 광화문 일대 중심업무지구(CBD)에서 거래된 업무용빌딩 3.3㎡당 가격의 절반에도 못 미친다. 준공 전 매매계약이 이뤄졌고 CBD에서 다소 떨어져 있다는 점 등이 가격을 낮췄다. 3.3㎡당 임차료는 4만대로 책정됐다. CBD 지역은 9만~10만원에서 형성돼있다.
낮은 임차료 덕분에 건물의 50%는 준공 전 임대차계약이 이뤄졌다. 우선주 투자자로 참여한 신한생명을 포함해 동부생명, 유베이스 등이 임차인으로 들어온다. 새 건물이 복수의 임차인으로 채워지는 데 길게는 2년이 걸린다. 용산더프라임 업무용빌딩의 경우 저렴한 임차료 덕분에 나머지 50%도 빠르게 채워질 것이란 설명이다. 동아건설은 약 1년 동안 건물 100%가 임차됐을 때의 임차료 수입을 투자자에게 보전해 주기로 했다.
코람코신탁은 이번 거래를 지난해에 마무리할 계획이었다. 2013년 8월 용산더프라임 매입을 위한 ‘코크렙원효로위탁관리리츠’ 영업인가가 나고 이후 투자자로부터 투자확약도 받는 등 준비도 마쳤다.
2013년 10월로 예정돼있던 준공시기가 지연되면서 투자자금 집행이 이뤄지지 않았다. 결국 리츠 영업인가 6개월 안에 최저 자본금 50억원을 넣어야 한다는 규정을 지키지 못하고 지난 2월 해당 리츠가 해산됐다. 대신 코람코신탁은 ‘코크렙더프라임위탁관리리츠’를 새로 만들고 준공 및 보존등기에 맞춰 용산더프라임 업무용빌딩을 매입했다.
부동산 시장 관계자는 “용산더프라임 업무용빌딩은 프라임(Prime) 등급에 속한다고 보기 어렵지만 교통편, 가격, 임차현황 등을 고려했을 때 투자위험이 적다”라며 “서울 주요지역 업무용빌딩 투자수익률이 떨어지고 공실이 늘어나는 상황에서 눈여겨 볼만한 자산”이라고 말했다.