대우건설 부동산 헐값매각 대신 임차권 유동화 1000억 조달‥"매도-매수자 윈윈하는 자금조달 수단" 임차권 리츠가 본격적으로 시장에서 주목

"1000억 10년간 무이자대출 '임차권리츠'로 성사시켰죠

리츠업계 1위 코람코자산신탁 리츠사업2본부 투자3팀을 이끌고 있는 이상헌 이사. 부동산투자업계에서 그는 가치투자 전문가로 유명하다.

 

 

2014.04.28

 

리츠업계 1위 코람코자산신탁 리츠사업2본부 투자3팀을 이끌고 있는 이상헌 이사. 부동산투자업계에서 그는 가치투자 전문가로 유명하다.

“보유 부동산을 제값에 처분하고 싶지만 수요가 없어 고민하는 기업, 부동산 투자로 안정적인 임대수익을 얻고 싶지만 자금회수가 걱정인 투자자 모두를 만족시킬 수 있는 수단이 바로 임차권 리츠(REIT’s, 부동산투자회사)입니다.”

임차권 리츠가 기업들의 새로운 자산 유동화 수단으로 떠오르고 있다. 임차권 리츠는 오피스빌딩, 호텔, 쇼핑몰 등의 부동산을 직접 사들여 임대수익과 매각차익을 추구하는 일반적인 리츠와 달리 일정기간 임대 운영할 수 있는 권리만 사들여 임대수익을 올리는 신종 부동산투자상품이다.

지난해 7월 마스턴투자운용이 서울 노량진 소재 학원의 임차권에 투자하는 ‘마스턴5호위탁관리리츠’를 설립하면서 국내에 첫 선을 보였다. 하지만 임차권 리츠가 본격적으로 시장에서 주목받기 시작한 것은 대우건설 (7,990원 130 1.6%)이 부산 디-시티(옛 밀리오레) 임차권 유동화에 성공한 올해 초부터다.

재무구조 개선을 위해 디-시티 유동화를 고민하던 대우건설에게 임차권 리츠(코크렙서면위탁관리리츠)란 새로운 해법을 제안하고, 성사시킨 주인공은 이상헌 코람코자산신탁 이사와 그의 팀원들(리츠사업2본부 투자3팀)이다.

2000년 준공된 ‘디-시티’는 시행사 부도로 대우건설이 억지로 떠안게 된 쇼핑몰로 임차인 명도문제 등 복잡한 이해관계로 매각이 여의치 않았던 자산이다. 상권이 제대로 형성되지 않았던 데다 오랫동안 인수 희망자가 나타나지 않아 제값에 파는 것 자체가 사실상 불가능했다.

그렇다고 헐값에 매각하기엔 아까운 자산이었다. 부산 서면을 대표하는 쇼핑물로 입지가 우수해 제대로 된 사업자만 만나면 가치상승이 충분히 가능하다는 평가를 받았다.

이 이사는 “애초 디-시티는 매각 대상 자산이었지만 고객(대우건설) 입장에선 제값을 받기 힘든 상황이었다”며 “고객이 미래가치를 포기하지 않고도 유동화할 수 있는 방법을 고민하다 임차권 리츠를 제안하게 됐다”고 밝혔다.

대우건설은 임차권 리츠를 통해 부산 디-시티를 헐값에 매각하지 않고도 약 1000억원을 유동화했다. 임차권 리츠와 10년간 임대차계약을 맺고 보증금을 받은 것. 대우건설 입장에선 10년간 무이자로 자금을 조달하면서 자산가치 상승을 기대할 수 있게 된 셈이다.

임차권 리츠 투자자는 자금회수 리스크 없이 장기간 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있게 됐다. 임차권을 이랜드에 전대해 연 7% 가량의 투자수익을 얻는 구조다. 그는 “최근엔 부동산을 직접 소유하기보다 안정적인 임대수익을 추구하는 쪽으로 투자 트랜드가 바뀌고 있다”며 “임차권 리츠는 매도자는 물론 이 같은 매수자의 니즈까지 충족시킬 수 있다”고 말했다.

디-시티 임차권 유동화가 성공하면서 이를 활용해 재무구조 개선 또는 운영자금을 마련하는 기업들이 늘고 있다고 이 이사는 귀뜸했다. 그는 “금융위기 이후 일시적으로 자금난에 빠진 기업들이 시간에 쫓겨 자산을 헐값에 매각하는 안타까운 사례가 많았다”며 “이런 기업들에겐 임차권 유동화가 새로운 자금조달 수단이 될 것”이라고 강조했다.

서울대 건축학과(90학번)를 졸업한 이 이사는 미국 아메리칸 리얼티 어드바이저스(ARA), 마이다스자산운용 등에서 11년간 부동산투자업무만 담당한 전문 펀드매니저다. 지난 2012년말 코람코자산신탁으로 자리를 옮겨 현재 투자3팀을 이끌고 있다.

부동산투자업계에서 이 이사는 가치투자 전문가로 불린다. 당장의 실익보단 부동산 자체의 잠재가치를 분석하고 최적의 투자구조를 설계하는 것으로 유명하다. 서울 서초구 JW타워, 용산구 더프라임타워, 부산 디-시티 등 오랫동안 시장에서 외면 받았던 부동산들이 그의 손에서 빛을 봤다.

이 이사는 “미국에서 일하면서 무엇보다 경기부침에도 상대적으로 영향을 덜 받는 부동산을 발굴하는 것이 중요하다는 것을 깨달았다"며 "외형보다는 자신만의 색깔(가치)를 지닌 부동산을 찾아내 고객의 니즈를 모두 충족하는 것이 펀드매니저의 역할”이라고 말했다.