큰손, 임대주택리츠 '군침'…위험대비 수익률은? 업계 "임대주택리츠 연 4~6% 수익률 가능"

 

[임대주택도 민간투자시대 '활짝'<3>]

공공임대리츠 사실상 무위험 국고채 투자민간제안리츠 손실위험 감내로 사업성 제한

2014.04.28

 

정부가 리츠(REITs·부동산투자회사)를 통한 임대주택 공급 활성화에 본격 나선다. 과도한 부채로 시달리고 있는 LH(한국토지주택공사)의 부담을 덜고 공공과 민간의 자금을 활용해 임대주택 공급에 활력을 불어넣겠다는 판단이다. 과거에도 민간자금 유치를 통해 임대 공급 노력이 없었던 것은 아니지만 낮은 수익성 탓에 번번이 실패해왔다. 뉴스1은 이번 정부의 발표가 종전과 어떤 차이점이 있고 시장에 어떤 영향을 미칠지 조명하는 한편, LH가 추진 중인 앞으로의 계획과 임대주택리츠 활성화의 과제를 총 5회에 걸쳐 점검해 보기로 한다.

(서울=뉴스1) 전병윤 기자 =

(서울=뉴스1) 전병윤 기자 = <연재 목차>

1."임대주택 리츠투자 13조 시장 열렸다"…윈-윈 투자구조 완성

2.정부·LH, 공공·민간자본 임대주택시장 물꼬 튼다

3.큰손, 임대주택리츠 '군침'…위험대비 수익률은?

4.선진국 임대주택 리츠는

5.리츠 활성화되려면…"빗장 풀어야 한다"

시중의 풍부한 자금을 끌어들여 임대주택을 공급하려는 정부의 '임대주택리츠'가 본격적인 사업 추진을 앞두고 있는 가운데, 민간 투자자들도 관심을 보이고 있다.

국고채나 우량 회사채의 이자율이 3%대에 머물고 있고 사회간접자본(SOC) 수익률도 4% 수준에 그치는 상황에서 임대주택리츠는 연 6%대 수익을 기대할 수 있어 매력적인 대안 투자처로 인식되고 있다.

하지만 공공임대리츠와 달리 사실상 민간에서 사업을 주도하는 민간제안 임대주택리츠는 임대주택 매각 시점에 한국토지주택공사(LH)의 매입 확약이 없어 매각 실패에 따른 손실 가능성이 여전한데다 국민주택기금에서 리스크를 분담해 주는 보통주 투자를 하지 않아 활성화에 걸릴돌로 작용할 수 있다는 염려가 나온다.

또 임대주택리츠를 운영하려면 수많은 임대주택의 세입자를 관리할 주택임대관리 전문업체가 백업 역할을 해줘야 하는데 아직 이들 업체가 영세하다는 점도 투자자들의 발걸음을 무겁게 하는 요인이다.

◇공공임대리츠 민간투자자, 연 4%대 무위험 수익

정부는 과거에도 리츠를 활용한 임대주택 공급을 시도했었지만 별다른 효과를 거두지 못했다. 임대 수익만으로는 민간의 기대 수익률을 맞추기 어렵다는 게 근본적 이유다. 이러한 문제를 풀기 위해 국토교통부는 수익과 안정성 측면의 보강 작업을 했다.

우선 청약통장과 국민주택채권 발행을 통해 조성된 국민주택기금을 임대주택리츠를 만들때 일정 부분 투자에 참여해 민간들의 부담을 줄여준다는 것과 임대주택리츠 청산 시점에 시장을 통한 매각이 어렵게 되면 임대주택을 LH에서 매입해주는 장치를 걸었다는 것이다. 정부가 입구와 출구 양방향에서 조력자 역할을 하면 민간의 참여가 늘 수 있다는 계산이다.

이 점이 민간투자자들에게 어필하고 있는 주요 요소다. 특히 LH가 임대주택을 공급하려했던 택지를 싸게 넘겨 사업을 추진하는 공공임대리츠는 기관투자자들의 많은 관심을 끌고 있다.

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국토부와 LH는 하남미사 보금자리지구와 화성 동탄2신도시 임대주택 건설을 공공임대리츠로 추진 중이다. 예컨대 임대주택 1401가구를 짓는 하남미사 보금자리지구의 공공임대리츠 자금조달 구조를 보면, 총 사업비(4446억원) 중 국민주택기금과 LH가 사업을 진행할 리츠에 15%(666억원)를 출자한다. LH와 국민주택기금은 임대주택리츠 출자를 통해 각각 보통주 3%, 우선주 12%를 취득한다.

보통주는 매각시점에 차익을 얻게 되지만 임대수익을 받거나 운영손실이 발생했을 경우엔 우선 순위에 밀려난다. 우선주는 임대주택 운영을 통한 배당수익을 가져가는 대신 융자보다 상환 과정에 후순위로 있어 원금을 떼일 우려가 있다. 우선주의 경우 배당수익을 덜 가져가는 대신 매각차익을 일부 나누는 '참가적 우선주' 형태로도 가능하다. 결국 국민주택기금과 LH가 임대주택리츠 출자를 통해 일정 부분 리스크를 떠안는 역할을 맡겠다는 의미다.

국민주택기금의 후순위 융자자금 20%(907억원)가 투입되고 임대보증금 35%(1534억원)를 제외한 나머지 30%(1339억원)를 기관투자자들이 선순위 융자로 참여하는 구조다. 투자 대상에 따라 기관투자자들도 국민주택기금과 LH와 함께 출자에 참여할 수도 있다.

기관투자자의 융자는 원금상환 보장력을 높인 대한주택보증의 보증이 들어가고, 담보인정비율(LTV) 20~30%수준의 주택담보대출 성격에다 변제권이 가장 앞서는 선순위란 점에서 리스크가 제로에 가깝다. 국고채 수준의 신용도에 투자하는 무위험 채권 투자와 비슷한 셈이다.

기관투자자의 선순위 융자의 금리는 입찰을 통해 결정한다. 장우철 국토부 주택기금과장은 "경쟁입찰 방식을 통해 가장 낮은 금리를 적어낸 기관투자자가 참여하게 될 것"이라고 말했다. 공공임대리츠의 기관투자자 융자 수익률은 입찰을 부쳐야 확정되겠지만 연 4% 초반으로 결정될 것으로 보인다. 국토부는 공공임대리츠 선순위 융자의 안정성을 감안하면 기관투자자의 수익률은 만기가 같은 10년짜리 국고채 금리 3.6%(1월 평균)에 가산금리 0.5%를 합산한 4.1% 수준으로 예상했다.

민간투자사 한 관계자는 "투자금액이 크고 만기가 10년이란 점과 안정성이 높은 4%대 투자처이므로 위험대비 수익률이 양호해 장기 투자자인 보험업계쪽에서 많은 관심을 갖고 있다"고 전했다.

이 관계자는 "보통주에 투자할 경우 LH가 택지를 조성원가의 60~85% 수준으로 공급해 시세차익을 최소 15% 이상 확보할 수 있어 만기 시점에 분양으로 전환해 팔면 높은 매각차익을 거둘 수 있다"며 "다만 대상지가 도심지가 아닌 수도권 외곽이어서 10년 후 주변의 주택공급량이나 주택경기에 따라 매각차익이 달라질 수 있어 수익성을 가늠하기 어렵기 때문에 보통주 출자에 참여할지 여부는 현재로선 확답하기 어렵다"고 말했다.

◇민간제안리츠 6%대 수익…"주택기금 보통주 투자 참여해야"

안정성이 높은 공공임대리츠와 달리 민간제안 임대주택리츠는 민간 투자자 입장에선 좀 더 공격적인 태도로 접근해야 한다. 우선 민간제안 임대주택리츠는 공공임대리츠와 달리 청산 시점에 임대주택의 매각 실패 위험을 헤지(회피)할 수 있는 LH의 매입확약이 존재하지 않는다.

또 민간의 사업제안자가 자산관리회사(AMC)를 맡는 동시에 출자를 통한 보통주 투자(전체 사업비의 20%)도 담당해야 한다. 국민주택기금은 배당수익을 받는 우선주를 사업비의 10%를 투자하는 형태다.

하나대투증권 한 관계자는 "공실 위험이 적은 직장의 배후수요가 있는 도심지를 대상으로 사업지를 물색 중"이라며 "주택기금 융자 등을 통해 레버리지 효과를 얻고 보통주 투자로 인한 매각차익을 거두면 연 6% 초반의 수익률 달성도 가능할 것"이라고 기대했다.

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다만 민간 투자자로서는 매각 실패에 대한 리스크도 안아야 해서 공공임대리츠에 비해 부담스러울 수밖에 없다. 코람코자산신탁의 한 관계자는 "사업시행사가 땅을 시세보다 저렴하게 리츠로 넘기고 자산관리 업무를 수행하면서 손실 위험을 안는 보통주 투자를 전액 담당하는 부담을 안으려면 투자 대상지의 수익성이 아주 매력적이어야 가능할 것"이라고 판단했다.

이어 "기금으로부터 융자와 우선주 투자를 받을 수 있고 세제혜택이란 인센티브가 있긴 하지만 국민주택기금에서 일정 부분 보통주 출자를 하고 AMC가 그에 일정 배수 정도 보통주를 공동투자하는 방안을 포함하면 사업 대상지가 크게 넓어질 수 있다"고 조언했다.

정부도 여지는 열어놨다. 국토부 관계자는 "공적자금 성격인 국민주택기금이 우선주 투자를 결정한 것도 진일보한 결정"이라며 "사업성 여부에 따라 보통주 투자도 가능하겠지만 민간제안리츠는 기본적으로 민간이 주도하고 위험을 안고 수익을 가져가는 취지이므로 (기금의 보통주 투자 여부는)당장 결정할 문제는 아니다"고 말했다.

토지주가 임대주택리츠를 통해 자녀에게 상속하면 절세 효과도 얻을 수 있다. 이 관계자는 "땅 주인이 임대주택리츠에 부지를 넘기고 매각대금을 보통주로 받아 이를 상속하면 세율이 땅을 넘겨줬을때보다 낮아 토지주들이 임대주택리츠 투자에 관심을 갖고 있다"며 "우리도 일본처럼 토지주가 땅을 임대주택 부지로 제공하면 상속이나 증여세율을 낮춰주는 방안을 검토해 볼 만하다"고 말했다.

임대주택리츠를 백업할 주택임대관리업체의 성장이 동반돼야 한다. 다른 관계자는 "주택임대관리업체가 올해 근거법 마련 후 설립되고 있지만 아직 관련시장이 걸음마 단계"라며 "임대주택리츠를 설립하더라도 수많은 임대주택에 대한 공실 관리와 세입자 서비스를 전담해줄 업체가 많지 않다는 건 투자를 머뭇거리게 할 수 있는 요인"이라고 설명했다.