2014.05.04
스위스에서 처음 출발하여 지금은 우리나라에서도 약간의 붐이 일고 있는 우리나라의 리츠에 대해 현황과 리츠제도 활성화의 기대효과를 살펴보고 리츠제도의 문제점과 리츠회사 선택시 유의할 사항을 정리한다.
우리나라의 부동산투자회사법에 규정된 리츠제도는 미국의 리츠제도를 도입한 것으로 일반 투자자로부터 자금을 위탁받아 부동산 또는 부동산관련 금융상품(대출)에 투자하여 수익을 내는 부동산투자신탁의 구조이다. 즉 리츠는 부동산 간접 투자상품으로 투자자로부터 자금을 모아 1)부동산 소유지분(real estate equity ownership)이나 2)저당담보부증권(Mortgage-backed Securities)에 투자하거나 3)부동산관련 대출(mortgage loan) 등으로 운용하여 얻은 수익을 투자자에게 되돌려주는 뮤추얼펀드를 말한다.
2001년 7월 부동산투자회사법이 제정되면서 시작된 우리나라의 리츠회사는 자본금 250억원 이상(현물출자: 자본금의 50% 이내)의 규모로 주식을 발행하여 공모로 자금을 조달하며, 부동산 매입, 개발, 관리 및 처분과 부동산 금융을 위주로 투자하고, 자산관리는 자기관리 또는 위탁관리하며, 사업비는 자기자본금과 차입 및 사채발행으로 조달하고, 수익은 매년 주주에게 90%이상 배당하며 상법상 실체회사로 국토부가 인가하고 감독한다.
우리나라 리츠회사는 2013년 말 기준으로 약 80개 정도로 집계되고 있으며 리츠 자산규모는 약 12조 원 정도로 추산되고 있다. 대부분의 투자대상은 오피스와 상가가 약 80% 정도를 차지하고 있으나 투자대상의 다양화가 필요하다고 할 수 있다. 자산관리회사 코람코 자산신탁이 관리하는 코크랩 제6호가 2005년 7월 26일 우리나라에서 처음 인가 된 후 다양한 상품으로 활발하게 운용되고 있고, 그 후로 KB부동산신탁, LH공사, 케이리츠앤파트너스, G자산관리코리아, JR자산관리 등 자산관리회사가 리츠에 참여 활동하는 등 점차 증가하고 있는 추세이다.
그러나 우리나라는 금융정책에 아직도 각종 규제가 많고 리츠에 대하여도 규제 정책이 많아서 리츠 제도의 발전이 매우 저조한 상태라고 할 수 있다. 다행히도 최근 신문보도를 보면 리츠에 대한 각종 규제 해제조치로 인해 리츠 상장이 쉬워지면서 리츠업계에 관심의 폭이 넓어지고 있다고 한다. 리츠가 증시에 상장하려면 보유자산의 일정비율 이상이 부동산이어야 하는데 앞으로는 전세권이나 부동산개발사업 투자금 등도 부동산 자산으로 인정되어 리츠업의 확대가 전망된다.
이러한 이유로 최근 보험, 은행, 증권사 38곳이 리츠사업에 참여하여 정부의 임대주택 리츠(국토부가 리츠의 시범사업지로 경기 하남시 강변도시에 임대아파트 건립 시작)에 13조 정도를 투자한다는 소식도 있어서 리츠가 활성화 되는 계기가 마련되고 서민주거 안정과 LH공사 재무개선에도 리츠가 기여할 수 있을 것 같아 반가운 소식이라 할 수 있다.
리츠 제도의 활성화로 인한 기대효과를 살펴보면 부동산산업의 선진화 및 대외 경쟁력 확보가 증대되고 일반국민에게 새로운 부동산투자기회를 확대하고 새로운 부동산투자 방법으로 안정되게 투자하게 되는 부동산 경제생활의 새로운 국면을 제공하게 되며(최근 리츠 투자 평균 수익율 년 6-10% 정도), 부동산 개발사업에 새로운 자금조달 수단을 제공하고, 자본시장 활성화와 그 외 리츠의 장점으로 안정성, 저위험성, 이중과세 방지 등의 효과가 있다.
리츠 제도의 문제점으로 리츠 제도를 잘 알지 못하거나 또는 부실한 리츠회사를 선정하여 투자할 경우 투자자 손실발생에 대한 우려가 있고, 유동자금의 부동산투자로 인한 생산자금 부족현상을 예견할 수 있으며 난개발 및 부동산가격상승의 우려가 있다.
리츠회사가 모두 적정 수익을 내며 양호하게 운영되는 것 만은 아니다. 그렇기 때문에 리츠회사를 선택할 때 여러 가지 사항을 검토해서 선택해야 하는데 그 중 중요한 사항을 열거 하면
첫째로 현금흐름(현금 유입과 유출의 유동성)의 내용에 대해 잘 검토해야 한다. 부동산투자회사의 현금유입은 임대료 수준과 성장률, 임차인의 질, 임대기간, 공실율, 자산의 매각에 따라 결정되며 현금유출은 관리비, 자산의 매입등에 따라 결정되기 때문에 이를 잘 검토해야 한다.
둘째 부동산투자회사는 분산투자를 통해 투자위험을 줄여야 하므로 위험관리를 위한 투자대상의 포트폴리오의 구성을 잘 살펴보아야 하고,
셋째 부동산투자회사의 수익은 경영진의 전문성과 창의성, 경험과 준법성 도덕성에 따라 크게 영향을 받기 때문에 경영진의 자질은 회사의 성장을 결정하고 투자자의 수익을 담보하는 중요한 요인으로 잘 확인해 보아야 한다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕