2014-09-03
최민성(델코리얼티그룹 대표)
미국 주택가격이 2006년 이후 약 6년 동안 지속되었던 약세장을 마감하고 2012년 3월부터 상승하였다. <화폐전쟁>의 저자로 유명한 한 국제금융전략분석가는 미국 주택가격의 역전 원인으로 은행의 주택 압류조치 유예와 월스트리트 투기자본의 압류주택 대량매입을 들고 있다.
미국 주택시장은 금융위기 이후 대출상환이 어려워진 주택을 은행이 대거 압류하여 낮은 가격에 경매를 하면서 가격이 크게 하락하였다. 2006년 주택가격이 최고치를 기록한 이후 2011년 말까지 약 34%나 하락하였다. 결국 미국 은행들은 압류자산의 가치 하락을 막기 위해 압류 주택의 경매를 유예할 수밖에 없었다. 하지만 압류주택 경매물량을 줄여봤자 부동산 가격하락을 잠시 늦추는 역할만 할 뿐, 가격 상승을 이끌어낼 수는 없었다. 그래서 미국 정부가 택한 방법이 월스트리트의 부동산 투기자본을 지원해 이들이 주택시장에 대거 진입, 압류주택 재고를 대량 매입하는 방법이었다.
미국 연방준비위원회(Fed)는 은행들의 압류주택 경매 유예로 주택가격 하락이 멈춰들자, 부동산 시장을 활성화시키기 위해 2012년 2월 초 관련 기관들과의 협의를 거쳐 실행정책을 발표하였다. 그 주요 내용은 이들 기관들이 보유한 압류주택 재고 물량을 처분하고 투자기관들의 대량매입을 추진하며 매입 기관들에 일정기간 보유 및 임대의무 부여 등으로 요약할 수 있다. 또 이 같은 정책을 추진하기 위해 투자자들을 유치하는 방안을 마련하여 100만달러 이상의 순 자산을 보유한 펀드, 기업, 투자신탁, 은행, 사모펀드 등이 이 프로젝트에 참여할 수 있게 되었다.
이에 따라 월스트리트 투기자본이 주로 피닉스 등 5개 지역 압류주택 시장에 대거 참여, 부동산 시장을 자극하게 되었고 2012년 3월부터 주택가격은 반등하기 시작하였다. 그 결과 미국 임대아파트 시장 규모는 2009년 최저점 이후 59%나 오르게 되었고 임대료 상승폭도 증가하면서 아파트 공실률이 2009년 8%에서 2013년 4.3%로 하락하였다. 이에 반해 주택시장 규모 상승폭은 2009년 최저점에서 35% 상승하는 데 그쳤지만 2013년 8월 미국 주택 판매량은 560만채에 달했다.
그러나 미국 부동산가격 상승세는 오래 지속될 것으로 보이지 않는다. 금융 수단으로 시장가격의 단기적인 변화를 이끌어 낼 수는 있지만 실물경제가 견실해지지 않으면 그 추세를 장기적으로 유지하는 것은 어렵기 때문이다. 더구나 양적완화 조치 축소 이후 미국 금리가 상승할 수 있다는 위기감에 압류주택을 대량으로 매집한 월스트리트 투기자본도 출구전략을 고민하고 있다. 여기에는 전국에 분산된 임대주택 관리비용의 증대와 실물경제의 위축으로 임대수익률이 만만치 않은 점도 함께 작용하고 있다.
하지만 이들이 한꺼번에 보유자산을 매각하고 떠난다는 것은 불가능하다. 그만큼 실질 구매수요가 없기 때문이다. 그래서 이들이 고민하는 전략은 금융시장에 물량을 떠안기는 방안인데, 가장 이상적인 철수방법으로 리츠회사를 만들어 상장하는 것으로 주식시장에서 자금을 조달하여 위험을 주식투자자에 던지는 방법이다.
그러나 이러한 위험 전가방법은 양적완화 종료 발표 이후 금융시장에서 대부분 실패하였고, 지금은 임대 수입을 담보로 하는 채권인 RBS(Rental Backed Securities) 발행을 적극 검토하고 있다. 하지만 이 방법도 기존에 실패한 주택담보부채권(MBS)의 축소판에 불과하여 시장에서의 반응은 신통치 않을 것으로 보인다. 결국 월스트리트 투기자본은 출구전략이 마땅치 않은 자충수를 두게 되었고, 실물경제 개선 없이 유동성만으로 주택시장을 바꿔보려는 정책이 또 다른 문제를 만들어낸 셈이 되었다.
그러면 근본적인 해소방안은 무엇일까? 쑹훙빙은 그의 저서 <화폐전쟁5>에서 다음과 같은 해결책을 제안하고 있다.
우선 월스트리트의 금융기관들이 정부자금과 세금으로 구제받은 부분만큼 압류주택 소유권을 포기하게 하여 납세자의 소유로 만들고 납세자는 정부에 압류주택 자산관리를 위임하는 것이다. 여기에는 압류주택 소유자 중 채무연체자와 채무불이행자들의 주택소유권을 국가에 이전하는 것도 포함된다. 그 다음 정부는 압류주택 소유자와 일정기간 후 부동산 소유권을 되찾는 조건으로 임대계약을 체결하여 저렴한 임대가격으로 기존 주택소유자에게 다시 임대해주는 것이다. 부동산 시장을 침체의 늪에서 벗어나게 하려면 이들 실물경제 구성원들의 광범위한 참여가 없으면 불가능하다.
우리나라도 압류주택의 경매조치를 유예하여 주택가격의 바닥을 다지는 것이 중요하다. 그리고 주택소유자들의 실질소득의 개선이 없는 상태에서 DTI나 LTV 확대를 통해 유동성을 늘릴 경우 결국 가계부채를 늘리고 투기자본에만 혜택이 돌아가는 역작용만 키울 수 있다는 점을 잊지 말아야 한다. 또한, 정부가 나서서 압류주택을 정부가 인수하여 원래의 주택소유자에게 저렴하게 임대한 후 일정기간이 지난 후에 다시 재매입을 할 수 있는 정책이 필요하다고 본다.
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